TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30B
Minute n° 24/476
N° RG 23/02554 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJ74
3 copies
GROSSE délivrée
le27/05/2024
àMaître Pierre RAVAUT de la SELARL BIROT - RAVAUT ET ASSOCIES
Maître Guillaume HARPILLARD de la SELARL HARNO & ASSOCIES
Rendue le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDEUR
Monsieur [I] [G]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Maître Pierre RAVAUT de la SELARL BIROT - RAVAUT ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
Madame [C] [Z] [N] [V]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Guillaume HARPILLARD de la SELARL HARNO & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX
I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 04 décembre 2023, Monsieur [G] a fait assigner Madame [Z] [N] [V] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
- constater que le bail consenti à Madame [Z] [N] [V] s’est trouvé résolu de plein droit en vertu du bail et du commandement de payer du 24 mai 2023 non suivi d’effet ;
- ordonner l’expulsion de Madame [Z] [N] [V] dans le mois de la signification de l’ordonnance à intervenir avec au besoin le concours de la force publique;
- condamner Madame [Z] [N] [V] à titre provisionnel à lui verser la somme de 17 534,31 euros ;
- condamner Madame [Z] [N] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 novembre 2018, date d’acquisition de la clause réolutoire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant de 1 003,09 euros ;
- condamner Madame [Z] [N] [V] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le demandeur expose que, par acte notarié en date du 04 mars 2010, il a donné à bail à la SARL MJ2 des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] ; que la SARL MJ2 a cédé le 04 mars 2010 son fonds de commerce à la SARL PARADISE CAFE qui a cédé le 15 mai 2012 à son tour le fonds de commerce au profit de Madame [Z] [N] [V] sans que cette nouvelle cession ne lui soit notifiée conformément aux dispositions du bail ; que des loyers sont restés impayés et que par acte du 23 octobre 2018, il a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire ; qu’en 2019 Madame [Z] [N] [V] a fait de réels efforts de paiement ; que la situation de cette dernière, bien que plus stable depuis 2022 ne permet pas d’apurer le montant total de la dette ; qu’il a ainsi fait délivrer un nouveau commandement de payer le 24 mai 2023 visant la clause résolutoire pour un montant total de 18 276,08 euros correspondant aux loyers impayés entre décembre 2021 et mai 2023 ; que ce commandement est resté infructueux.
Appelée à l’audience du 08 janvier 2024, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 29 avril 2024.
Les parties ont conclu pour la dernière fois :
- Monsieur [G], le 18 avril 2024, par des écritures dans lesquelles il maintient ses demandes tout en les actualisant en sollicitant la somme de 16 051,74 euros à titre provisionnel ;
- Madame [Z] [N] [V], le 08 avril 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite, au visa des articles 1343, 1342-8, 2224 et 2244 du code civil, de l’article L.145-41 du code de commerce et des articles 32-1 et 700 du code de procédure civile, de :
- à titre principal :
- relever l’existence de contestations sérieuses du fait de la prescription et des décomptes infondés du bailleur ;
- se déclarer incompétent et rejeter l’ensemble des demandes du bailleur ;
- à titre subsidiaire :
- constater que les créances antérieures au 03 décembre 2018 dont se prévaut le bailleur sont prescrites ;
- constater que pour la partie non prescrite des demandes, les loyers dus ont intégralement été réglés ;
- débouter Monsieur [G] de l’intégralité de ses demandes ;
- à titre reconventionnel :
- constater que la présente procédure est abusive ;
- condamner Monsieur [G] à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts ;
- en tout état de cause :
- condamner Monsieur [G] au règlement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- écarter l’exécution provisoire de la décision.
La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.
L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription.
II – MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 24 mai 2023 pour un montant de 18 276,08 euros dont 18 061,02 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2021 à mai 2023 (décompte arrêté au 16 mai 2023), 18,58 euros de prestation de recouvrement A444-31 et 196,48 euros au titre du coût de l’acte ;
- que ces sommes n’ont pas été intégralement réglées dans le mois suivant sa délivrance.
Madame [Z] [N] [V] soutient que la demande de paiement se heurte à une contestation sérieuse au motif que celle-ci porte sur des sommes prescrites en ce que le bailleur se prévaut, en décembre 2023, d’un décompte établi en 2023 sur la base d’un décompte de 2018, lequel est au surplus inopposable car contenu dans un commandement de payer délivré à un ancien locataire des locaux commerciaux ; que sur la période non prescrite, elle a réglé l’ensemble des loyers ; qu’ainsi le bailleur ne peut pas se prévaloir de la clause résolutoire du commandement de payer du 24 mai 2023.
Monsieur [G] oppose utilement que le 15 mai 2012 la SARL PARADISE CAFE a cédé le fonds de commerce litigieux à Madame [Z] [N] [V], sans que cette cession ne lui soit notifiée, en méconnaissance des dispositions prévues au bail ; que le commandement de payer délivré le 23 octobre 2018 n’a pas vocation à interrompre la prescription comme l’indique la défenderesse mais simplement à démontrer qu’à la date du 13 octobre 2018 la dette locative s’établissait bien à 14 532,56 euros ; que les règlements intervenus postérieurement au 23 octobre 2018 sont venus couvrir en priorité cet arriéré ; qu’ainsi un premier règlement de 1 203 euros intervenu en décembre 2018 n’est pas venu s’imputer sur le loyer de décembre 2018 mais sur la dette existante ; qu’il a fait délivrer le 24 mai 2023 un commandement de payer à Madame [Z] [N] [V] pour un montant de 18 061,02 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2021 à mai 2023, soit 18 mois de loyers non prescrits ; que Madame [Z] [N] [V] n’a pas réglé la totalité des sommes visés dans ce commandement de payer dans le mois suivant sa délivrance.
Aux termes des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu d’abord sur les dettes échues.
Faute pour Madame [Z] [N] [V] d’avoir indiqué au bailleur, au moment de ses paiements locatifs, les mensualités dont elle entendait s’acquitter, c’est donc à bon droit que Monsieur [G] a imputé ces règlements sur les dettes les plus anciennes, ce qui a permis de solder la dette locative antérieure à décembre 2021. Les sommes visées au commandement de payer régulièrement signifié à Madame [Z] [N] [V] le 24 mai 2023, qui portent sur les loyers de décembre 2021 à mai 2023, ne sont donc pas prescrites.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 24 juin 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :
- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Madame [Z] [N] [V], de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;
- de dire qu'à compter du 24 juin 2023, et jusqu'à complète libération des lieux, Madame [Z] [N] [V] est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 1 003,09 euros ;
- de condamner Madame [Z] [N] [V] à payer à Monsieur [G] la somme provisionnelle de 16 051,74 euros au titre des loyers, des indemnités d'occupation et des charges impayés arrêtés au 1er janvier 2024, mensualité de décembre 2023 comprise et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable ;
- de condamner Madame [Z] [N] [V] à payer à Monsieur [G] la somme provisionnelle de 1 003,09 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 au titre de l’indemnité d’occupation.
Les demandes de Monsieur [G] étant fondées, Madame [Z] [N] [V] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [Z] [N] [V], qui succombe, sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.
III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant Monsieur [G] et Madame [Z] [N] [V] ;
DIT qu'à compter du 24 juin 2023, Madame [Z] [N] [V] est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation ;
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Madame [Z] [N] [V] , de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier;
CONDAMNE Madame [Z] [N] [V] à payer à Monsieur [G]:
1°) au titre des loyers, indemnités d'occupation ou charges dûs au 1er janvier 2024, mensualité de décembre 2023 comprise, la somme provisionnelle de 16 051,74 euros ;
2°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 1 003,09 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;
DEBOUTE Madame [Z] [N] [V] de l’ensemble de ses demandes;
CONDAMNE Madame [Z] [N] [V] aux dépens et la condamne à payer à Monsieur [G] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,