N° RG 21/01489 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VG7J
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE
71F
N° RG 21/01489 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VG7J
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[G] [S]
C/
S.D.C. DE LA RESIDENCE CHATEAU SAINT GERY
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : Me Béatrice DEL CORTE
Me Catherine LATAPIE-SAYO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 30 MAI 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique
Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier
DEBATS :
A l’audience publique du 04 Avril 2024,
JUGEMENT :
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDEUR :
Monsieur [G] [S]
né le 24 Juin 1959 à FIANARANTSOA (MADAGASCAR)
de nationalité Française
44 rue des Jasmins
33170 GRADIGNAN
représenté par Me Béatrice DEL CORTE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSE :
S.D.C. de la Résidence CHATEAU SAINT GERY prise en la personne de son syndic la SARL CITYA BELVIA BORDEAUX sise 202 rue d’Ornano - Immeuble le Maréchal à BORDEAUX (33000)
29 rue des Cèdres
33170 GRADIGNAN
représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
N° RG 21/01489 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VG7J
EXPOSE DU LITIGE
M. [G] [S] est devenu propriétaire, par acte en date du 20 août 2020, du lot N°27 consistant en un garage-cellier et les 68/10143èmes des parties communes générales au sein d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé «Chateau saint GERY» situé 29 rue des cèdres à GRADIGNAN d'une contenance de 51 a 15 ca.
Son syndic en exercice est actuellement la SARL CITYA BELVIA.
Cette copropriété comprend actuellement, sur un terrain de 5121m², deux bâtiments distincts : le premier constitué d'une maison de maître surélevée d'un étage divisée en dix lots à usage d'habitation numérotés de 1 à 10, le second comprenant huit lots à usage de garage-cellier, numérotés 26 à 33.
Elle inclut en outre deux parkings extérieurs (lots 11 et 12) ainsi que des aires de circulation et de manoeuvres. Elle est entourée d'une clôture, qui comporte une entrée piétons et une entrée voitures avec portail automatique.
Elle a fait l'objet de deux règlements de copropriété, l'un le 30 juin 1983, et l'autre le 27 avril 1985.
M. [S] précise être au sein de cette copropriété le seul copropriétaire, propriétaire seulement d'un garage, et estime notamment que le règlement de copropriété a considéré relativement aux charges que les propriétaires de garage étaient systématiquement propriétaires de lots d'habitation.
Une assemblée générale a été convoquée pour le 17 décembre 2020, les votes devant être émis par correspondance.
M. [S] a adressé au syndic de copropriété deux courriers en date des 18 novembre et 12 décembre 2020, critiquant l'organisation de cette assemblée générale et certains projets de résolution, et sollicitant divers éclaircissements, auxquels il a été répondu.
Par acte en date du 19 février 2021, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT GERY pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA BELVIA pour obtenir l'annulation de diverses résolutions adoptées lors de l' assemblée générale des copropriétaires en date du 17 décembre 2020, la suppression d'une clause du règlement de copropriété, et sa réécriture et la précision apportée que les frais d'entretien ou de réfection de l'immeuble seront répartis entre les lots1à10.
Une nouvelle assemblée générale s'est réunie le 18 novembre 2021.
Par acte en date du 17 janvier 2022, M.[S] a de nouveau fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT GERY pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA BELVIA pour obtenir l'annulation des résolutions 3 et 6 de l' assemblée générale en date du 18 novembre 2021, ainsi que la réécriture de deux clauses du règlement de copropriété dont il demande la suppression.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs moyens, à savoir:
Les conclusions en date du 6 décembre 2023 de M. [G] [S] qui demande au tribunal de:
.déclarer recevable et bien fondées ses demandes
Au titre de l' assemblée générale du 17 décembre 2020,
.annuler les résolutions n°01 02, 06, 06a, 06b, 06c, 6d, 6e, 6f de cette assemblée générale
.annuler les résolutions n°3 et 14
Au titre de l' assemblée générale du 18 novembre 2021,
.annuler les résolutions 3 et 6
.préciser et juger que les dépenses d'installation et d'entretien du portail automatique (accès voitures) constituent des charges communes générales pesant sur tous les copropriétaires
.déclarer nulle, non écrite, et non opposable, la clause du règlement de copropriété modifié le 27 avril 1985, stipulant «les frais d'entretien ou de réfection des aires de manoeuvres nécessaires sont répartis entre les lots formant les parkings privatifs et les garages (lots 11,12 et 26 à 33)”
.fixer la répartition des charges en précisant que les frais d'entretien ou de réfection de l'ensemble des aires de manœuvres nécessaires et voie de circulation à l'intérieur de la résidence constituent des charges communes générales et préciser que ces dépenses seront réparties entre les lots 1 à 34 dans les proportions figurant à la colonne 1 du tableau du règlement de copropriété exprimés en 10143 millièmes
.fixer la répartition des charges au titre de l'entretien des toitures des bâtiments en précisant qu'il s'agit d'une charge spéciale commune qui doit être individualisée en fonction du bâtiment (habitation/garages- celliers)
.préciser en conséquence :
-les frais d'entretien ou de réfection du bâtiment garages-celliers seront répartis entre les lots 26 à 33
-les frais d'entretien ou de réfection de l'immeuble d'habitation seront répartis entre les lots 1 à 10 exclusivement (colonne 2 du tableau du règlement de copropriété)
.condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
.condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens
.juger qu'il sera exonéré en sa qualité de copropriétaire de sa quote-part dans les dépens frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure en application de l'article 10-1 d ela loi du 10 juillet 1965
.débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles
.préciser que l'exécution provisoire du jugement à intervenir ne sera assortie d'aucune garantie,
Les conclusions en date du 4 octobre 2023 du syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT GERY qui demande au tribunal de :
.débouter M.[S]
.le condamner à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
.le condamner aux dépens;
L'ordonnance de clôture est intervenue en date du 8 mars 2024.
MOTIVATION
sur le règlement de copropriété
La résidence CHATEAU SAINT GERY a fait l'objet d'un premier état descriptif de division-règlement de copropriété le 30 juin 1983, l'immeuble étant divisé en 25 lots, à savoir dix lots à usage d'habitation (lots 1 à 10), et quinze emplacements de parking numérotés de 11 à 25 représentant chacun 42/10000èmes.
Il rappelait, dans son article 11, la notion de charges générales et, en son article 12, les principes de répartition des charges (article 10 de la loi). Pour compléter l'article 12 du règlement de copropriété, il était établi en annexe, pour ne former qu'un document unique avec ce règlement, un tableau synthétisant la répartition des diverses charges en quatre colonnes.
Ainsi :
«-les charges générales telles que les impôts communs, les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat, les primes d'assurances, l'entretien du parc, les ustensiles matériels et fournitures ….seront réparties entre les divers lots dans les proportions figurant dans la colonne 1 du tableau ci-après, exprimées en dix millièmes (à savoir les 10 lots à usage d'habitation,)
-les charges relatives à l'immeuble seront réparties entre les divers lots représentant l'ensemble de l'immeuble dans les proportions figurant à la colonne 2 du tableau exprimées en dix millièmes, (à savoir les 10 lots d'habitation)
-les charges relatives à l'entrée de l'immeuble, le hall y faisant suite, seront réparties entre les lots concernés dans les proportions figurant à la colonne 3, (à savoir 8 lots d'habitation )
-les charges relatives aux escaliers, leur cage, aux paliers et couloir de distribution au premier étage seront réparties entre les divers lots concernés dans les proportions figurant à la colonne 4 du tableau (à savoir 5 lots d'habitation)
-il y est précisé que «les frais d'entretien ou de réfection des parkings et des aires de manœuvres nécessaires seront répartis entre les 15 lots formant l'ensemble des parkings à proportion d' un quinzième par lot»;
Un bâtiment comprenant huit garages-celliers ayant été construit à la place des parkings numérotés 13 à 25, un état de division-règlement de copropriété modificatif a été établi le 27 avril 1985 ayant pour but d'une part «de supprimer les treize parkings représentés par les lots 13 à 25 à chacun desquels sont attachés 42/10000èmes des parties communes soit ensemble 546/10000èmes? et d'autre part, de créer huit nouveaux lots numérotés de 26 à 23 et consistant en des garages celliers individuels entre lesquels seront répartis les 546/10000èmes des parties communes attachées aux lots annulés».
La répartition des charges générales figurant à la colonne 1 de l'annexe au règlement de copropriété relative aux charges générales a été révisée: dans cette colonne 1 tous les lots y figurent désormais qu'ils soient à usage d'habitation , de parkings ou de garages-celliers ; en revanche les colonnes 2 (charges de l'immeuble) ,3 (charges entrée immeuble) et 4 ( charges escalier immeuble) sont inchangées.
Par ailleurs la clause relative à la répartition des frais d'entretien des parkings telle que figurant dans le règlement de copropriété du 30 juin 1983 a été supprimée et remplacée par ces dispositions :
«-les frais d'entretien ou de réfection des parkings formant les lots 11 et 12 seront répartis entre ces deux lots et par moitié chacun
-les frais d'entretien ou de réfection du bâtiment de garages-celliers seront répartis entre les huit lots n°26 à 33, à savoir à proportion de 70/546èmes pour le lot 26 et de 68/546èmes pour les sept autres lots
-les frais d'entretien ou de réfection des aires de manœuvres nécessaires seront réparties entre les lots formant les parkings privatifs et les garages, à savoir à proportion de 42/630èmes pour les parkings privatifs et 68/630èmes pour les garages»;
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quant à lui d'une part que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées et d'autre part, qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales dès lors que ces charges ne sont pas individualisées (…).
sur l'assemblée générale en date du 17 décembre 2020
M. [S] ayant voté contre chacune des 11 résolutions qu'il critique et ayant assigné le syndicat des copropriétaires dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal est recevable à agir.
-sur les résolutions n°01 02, 06, 06a, 06b, 06c, 6d, 6e , 6f
L'assemblée s'est tenue hors la présence physique des copropriétaires, ceux-ci ayant exprimé leur votes par correspondance.
Sur la convocation en date du 20 novembre 2020 à l’assemblée générale du 17 décembre 2020 le syndic a précisé que «compte tenu de la crise sanitaire actuelle il a été décidé en accord avec les membres du conseil syndical de convoquer l'assemblée générale sous forme de vote par correspondance».
Il est à observer en préliminaire pour répondre aux critiques qu'émet, sans en tirer les conséquences de droit, M. [S] relativement à la nécessité de recourir à un vote par correspondance lié à la pandémie de Covid19, que tout d'abord, si la période du 2ème confinement national était achevée au 15 décembre 2020, un protocole sanitaire strict a été mis en place à la suite de cette mainlevée. Ensuite, il ne peut faire reproche au syndicat de ne pas avoir, conformément à l'article 22-2 de l'ordonnance du 20 mars 2020, dont les mesures relatives à la tenue des assemblées générales ont été reprises par l'ordonnance du 18 novembre 2020, informé chaque copropriétaire au moins 15 jours avant la tenue de l'assemblée que celle-ci se tiendrait par correspondance. En effet, il n'avait pas à renouveler cette information, l'article 22-2 invoqué par le demandeur ne concerne que l'hypothèse où une première assemblée générale avait été convoquée en présentiel ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Les résolutions n°01, 02, 06, 06a, 06b, 06c, 6d, 6e , 6f avaient respectivement pour objet l'élection du président de séance, du scrutateur, et les suivantes celles des membres du conseil syndical.
M.[S] conclut à leur nullité, au motif que l'assemblée se tenant hors présence physique des copropriétaires avec vote par correspondance et lui même n'ayant pas été informé qu'il pouvait se porter candidat à ces postes, il a perdu une chance de se porter candidat au cours de cette assemblée. Il souligne que la liste des candidats annexée à la convocation du 20 novembre 2020 date du 30 juillet 2020 soit avant qu'il devienne copropriétaire.
Il est exact que l'ordre du jour annexé à cette convocation ainsi que le projet de résolutions qui visent le nom des candidats aux postes de président de séanc, de scrutateur et de membres du conseil syndical ont été édités le 30 juillet 2020 , à une date où M. [S] n'était pas encore copropriétaire.
Selon l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 les membres du conseil syndical sont élus par l'assemblée générale ; aucune modalité n'est prévue quant aux déclarations de candidature , que ce soit en présentiel ( art 21) ou par correspondance (art 22 2), les copropriétaires faisant dans la pratique le plus souvent acte de candidature lors de l' assemblée générale – ce qui n'est pas possible lorsque l'assemblée ne se tient pas en présentiel et que les votes sont émis par correspondance.
Le syndicat des copropriétaires réplique qu'il a réalisé un appel à candidature le 10 novembre 2020 par mail via la plateforme communicante; il produit à cet effet la photocopie insérée à ses conclusions d'un « courriel d'information via Stella» adressé le 10 novembre 2020 à monsieur [S] indiquant que «compte tenu de la crise sanitaire actuelle nous vous informons que la prochaine assemblée générale se tiendra en vote par correspondance ; ainsi toute personne souhaitant intégrer le conseil syndical doit nous le faire savoir par retour mail avant le 16 novembre 2020». Par ailleurs, il justifie lui avoir adressé par ce même biais, la convocation à l' assemblée générale en date du 20 novembre 2020 ce qui n'est pas contesté.
Rien ne permettant de douter de l'existence effective de ce mail d'appel à candidature, la demande en annulation de cette résolution sera rejetée.
-sur la résolution n°3
Celle-ci avait pour objet l'approbation des comptes de l'exercice du 1/06/2019 au 30 juin 2020.
Les copropriétaires ont approuvé en leur forme, teneur, imputation et répartition les comptes de charges de cet exercice pour un montant de 15.515,94€ TTC et 5.249,45€ au titre des travaux à la majorité de 8865èmes/8933èmes.
M. [S] estime que le syndic a effectué une mauvaise répartition des charges. Il fait valoir que les dépenses relatives à la tempête AMELIE qui a endommagé la toiture du bâtiment d'habitation ont été placées à tort dans les charges communes générales, alors qu'elles auraient du l'être dans les charges communes spéciales de ce bâtiment, conformément au règlement de copropriété, erreur qui aura nécessairement une incidence sur la quote-part qui lui sera attribuée, cette charge étant reprise au cours des budgets prévisionnels et exercice suivant.
Le syndicat des copropriétaires, qui souligne que la résolution dont l'annulation est demandée concerne les comptes d'une période durant laquelle M. [S] n'était pas copropriétaire et n'a payé aucune charge, explique tout d'abord avoir appliqué la franchise du sinistre en catastrophe naturelle en charges générales, ce poste de dépense ne figurant pas sur le budget 2019/2020 en cause mais dans les charges de l'exercice 2020/2021. Ensuite, il fait valoir que pour les budgets prévisionnels, les postes prévisionnels correspondent au nettoyage des toitures y compris celles des garages. Enfin, il relève que le règlement de copropriété modifié a laissé à la charge de l'ensemble des lots de copropriété les charges générales.
S'il n'est devenu copropriétaire qu'au mois d'août 2020, M.[S] a été amené à voter sur les comptes de l' exercice clos le 30 juin 2020 et partant il est recevable à faire état de son désaccord sur l'adoption de cette résolution et à solliciter son annulation.
L'état des dépenses du 1er juin 2019 au 30 juin 2020 annexé à la convocation du 20 novembre 2020 vise seulement au titre des charges générales concernant la toiture des dépenses provisionnelles au titre de contrats d'entretien toiture qui ne concernent donc pas pas les dégâts occasionnés par la tempête AMELIE comme soutenu par le demandeur.
C'est l'état des dépenses au 12 octobre 2021qui fait état de ce sinistre tels que les frais engagés par la copropriété et l'indemnité versée par l'assurance. Celui-ci n'a a pas été soumis à l' assemblée générale du 17 décembre 2020 mais à une assemblée ultérieure.
En conséquence, M. [S] sera débouté de sa demande d'annulation de cette résolution.
-sur la répartition des charges au titre de l'entretien des toitures des bâtiments en précisant qu'il s'agit d'une charge spéciale commune qui doit être individualisée en fonction du bâtiment
M. [S] demande que la répartition des charges au titre de l'entretien des toitures des bâtiments soit fixée en précisant qu'il s'agit d'une charge spéciale commune qui doit être individualisée en fonction du bâtiment (habitation/garages- celliers) et qu'il soit précisé en conséquence que :
-les frais d'entretien ou de réfection du bâtiment garages-celliers seront répartis entre les lots 26 à 33
-les frais d'entretien ou de réfection de l'immeuble d'habitation seront répartis entre les lots 1 à 10 exclusivement (colonne 2 du tableau du règlement de copropriété)
C'est dans le cadre de sa demande d'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 17 décembre 2020 que M. [S] a développé son argumentation et demandé que les frais d'entretien ou de réfection de la toiture de l'immeuble d'habitation soient répartis entre les lots 1 à 10 exclusivement, selon la colonne 2 de l'annexe au règlement de copropriété, relatives aux charges de l'immeuble.
Il a certes été débouté de sa demande d'annulation de la résolution 3 de l' assemblée générale du 17 décembre 2020, mais au seul motif que les charges critiquées étaient visées dans un état des dépenses postérieur à cette assemblée.
Cette répartition des charges donnant lieu à interprétation divergente il convient de statuer.
Le règlement de copropriété en date du 30 juin 1983, établi alors que n'existaient que le bâtiment d'habitation et les parkings extérieurs, dispose notamment :
-article 5 : Les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires telles que la couverture de l'immeuble et les souches de cheminée...
-l'article 11 relatif aux charges générales, rappelle que les charges communes comprennent notamment les dépenses afférentes à l'entretien et à l'amélioration de toutes les parties communes
-l'article 12 qui rappelle les dispositions de l'article 10 de la loi précise que les différentes charges de copropriété seront réparties entre tous les lots figurant au tableau ci-annexé : ce tableau, qui forme un document unique avec le règlement de copropriété, est constitué de quatre colonnes :
-la première concerne les charges générales réparties entre tous les lots d’habitation (lots 1 à 10)
-la colonne n° 2 concerne les charges relatives à l'immeuble réparties entre ces mêmes lots
-les colonnes n°3 et 4 concernent les charges spéciales de l'immeuble ( hall et escalier)
-les frais d'entretien et de réfection des parkings et des aires de manœuvre étaient répartis entre les 15 lots formant les parkings extérieurs.
Il n' y avait aucune difficulté en conséquence quant à la répartition des charges entre les propriétaires de lots d'habitation et les propriétaires de parking, celles-ci étant clairement séparées, les copropriétaires propriétaires de lots d'habitation étant seuls à supporter les charges relatives à l'immeuble.
Par la suite, lorsque le bâtiment consacré aux garages a été édifié, le règlement de copropriété a été modifié le 27 avril 1985, en ce qui concerne la répartition des charges:
-d'une part, la colonne 1 relative aux charges générales les répartit entre les 10 lots d'habitation, les 8 lots garages et les 2 lots parkings extérieurs proportionnellement à leurs tantièmes, les colonnes 2 (charges de l'immeuble), 3 et 4 (charges spéciales de l'immeuble) n'ayant quant à elles pas été modifiées.
-d'autre part, entre autres frais, les frais d'entretien ou de réfection du bâtiment destiné aux garages ont été répartis entre les huit lots constituant les garages n°26 à 33, à proportion de 70/546èmes pour le lot 26 et de 68/546èmes pour les sept autres lots.
En revanche, la partie écrite du règlement de copropriété notamment l'article 5 qui vise parmi les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires «la couverture de l'immeuble» n' a pas été modifiée par le nouveau règlement de copropriété : l'immeuble visé (et sa couverture) ne peut être à l'évidence que l'immeuble d'habitation qui seul existait en 1983.
Or, cette couverture n'est désormais utile qu'aux propriétaires de lots d'habitation et ne présente aucune utilité pour ceux qui ne sont propriétaires que d'un garage au sein de la copropriété, et qui en conséquence, ne doivent pas supporter les charges en découlant.
En outre, alors que subsiste la colonne 2 relative aux charges propres de l'immeuble, l' interprétation du règlement de copropriété, tendant à mettre à la charge de tous les copropriétaires sans distinction les dépenses liées à la toiture de l'immeuble d'habitation, quelque soit l'équivoque générée par la modification de la colonne 1 et la survivance du caractère commun à tous les copropriétaires de cette couverture, au prétexte que l'immeuble concerné n'est pas précisément caractérisé, heurte la logique et le principe d'équité, étant observé que les copropriétaires propriétaires seulement de lots d'habitation n'ont pas à prendre en charge les frais d'entretien et de réfection de la toiture des garages.
En conséquence, la demande de M. [S] sera accueillie selon les modalités figurant au dispositif.
-Sur la résolution n°14
Cette résolution avait pour objet la réalisation de travaux de remplacement de l'automatisme du portail. L'assemblée générale à la majorité des voix des copropriétaires présents soit 384/452èmes a décidé de faire remplacer l'automatisme du portail, a choisi la proposition présentée par la société CPTS prévue pour un montant prévisionnel de 2.211€ TTC et a précisé que le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires, assurance y afférents seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense soit la clef de répartition des charges parking.
M. [S], faisant valoir que le portail, qui est l'unique accès à la copropriété pour les véhicules, est utilisé par l'ensemble des copropriétaires, des fournisseurs et diverses entreprises artisanales intervenant sur la copropriété et permet la fermeture de la copropriété empêchant ainsi les intrusions, estime que le coût du remplacement de son automatisme doit être réparti en fonction de la quote-part des parties communes, puisqu'il présente la même utilité pour tous les copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires réplique que la notion d'utilité visée par l'article 10 de la loi doit se faire de manière objective, abstraction faite de l'usage réellement fait par les copropriétaires et qu'objectivement, le portail est utile aux copropriétaires possédant un garage et un parking.
L'état de division modificatif en date du 27 avril 1985, établi à la suite de l'édification d'un bâtiment comprenant 8 garages et de la suppression de 13 lots de parkings extérieurs sur 15, a supprimé la clause relative à la répartition des frais d'entretien des parkings, telle que figurant dans le règlement de copropriété du 30 juin 1983, et l'a remplacée par ces dispositions :
«-les frais d'entretien ou de réfection des parkings formant les lots 11 et 12 seront répartis entre ces deux lots et par moitié chacun
-les frais d'entretien ou de réfection du bâtiment de garages-celliers seront répartis entre les huit lots n°26 à 33, à savoir à proportion de 70/546èmes pour le lot 26 et de 68/546èmes pour les sept autres lots
-les frais d'entretien ou de réfection des aires de manœuvres nécessaires seront réparties entre les lots formant les parkings privatifs et les garages, à savoir à proportion de 42/630èmes pour les parkings privatifs et 68/630èmes pour les garages»;
N'y figurent pas les frais relatifs au portail ;
M. [S] a voulu faire constater le 22 novembre 2023 la présence du véhicule d'un artisan stationné dans la cour devant l'appartement d'une copropriétaire, mais le commissaire de justice, arrivé après le départ de cette camionnette, n' a pu que constater un échange véhément de propos tenus par deux personnes à l'encontre de son mandant, l'une d'entre elles ne contestant pas l'avoir bousculé pour laisser repartir le professionnel. M. [S] a fait écouter par le commissaire de justice, qui en a fait un résumé succinct, la scène qu'il avait enregistrée sur son téléphone sans prévenir ses interlocuteurs. Ce professionnel de justice a par ailleurs relevé la présence de deux véhicules appartenant à deux copropriétaires stationnés l'un devant un appartement et l'autre devant l'entrée de l'immeuble, deux photographies annexées au constat témoignent de ces stationnements.
Dans un nouveau constat en date du 23 novembre 2023, M. [S] a fait retranscrire totalement les échanges qu'il a eus avec ces deux copropriétaires, et qu'il avait enregistrés. Mais cet enregistrement, réalisé à l'insu de ceux-ci, constitue un procédé déloyal, rendant irrecevable sa production comme mode de preuve, cette irrecevabilité ne portant pas atteinte au caractère équitable de la procédure.
Il est évident, ainsi qu'en témoignent les photographies versée aux débats par M. [S] dont la teneur n'est pas contestée, que les copropriétaires ou le syndicat des copropriétaires utilisent, mais de façon ponctuelle, ce portail pour faire entrer et sortir divers professionnels ( artisans , déménageurs, livreurs de gros matériel pour les premiers ou entretien de la copropriété pour le second) et il n'est certes pas contestable que la fermeture de ce portail protège la copropriété de l'intrusion de tiers malveillants.
Toutefois, il n'en demeure pas moins que la vocation première et essentielle de ce portail est de permettre aux copropriétaires propriétaires de garages ou d'emplacements de parking d'accéder en véhicule à la voie publique ou à l'inverse d'accéder à leurs parkings et garages, les copropriétaires ne disposant pas d'espaces de stationnement ou de voiture accédant à la voie publique par un chemin pour piétons.
Le règlement de copropriété ne cite certes pas expressément au titre des charges devant être supportées par les seuls propriétaires des lots garage/parkings les frais d'entretien de ce portail automatique ; cependant le fait qu'il mette à leur charge, outre les frais d'entretien des parkings et des garages, les frais d'entretien des aires de manœuvre induit nécessairement que les frais d'entretien du portail d'accès à celles-ci soient mis à leur charge.
En conséquence l'utilité objective de ce portail étant de permettre aux propriétaires de garages ou emplacements de parking d'accéder en voiture à la voie publique c'est à bon droit que l 'assemblée générale a décidé de mettre à leur charge le coût de remplacement de son automatisme.
M. [S] sera en conséquence débouté de ce chef de demande.
Pour les mêmes motifs, il sera débouté de sa demande, tendant à voir juger que les dépenses d'installation et d'entretien du portail automatique (accès voitures) constituent des charges communes générales pesant sur tous les copropriétaires.
sur l' assemblée générale en date du 18 novembre 2021
M. [S] ayant voté contre chacune des deux résolutions qu'il critique et ayant assigné le syndicat des copropriétaires dans le délai de deux mois de la notification du procès-verbal est recevable à agir.
-sur la résolution 3
L’assemblée générale a approuvé à la majorité de 8865/8933 tantièmes en leur forme , teneur, imputation et répartition les comptes de charges de l'exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 pour un montant de 16 895,87€ soit les charges de fonctionnement.
M. [S] conclut à la nullité de cette décision au motif que sont inclus dans ces comptes au titre des charges générales des frais consécutifs à la tempête AMELIE qui n'a affecté que la toiture de bâtiment principal et n'a pas endommagé les toitures des garages-celliers. Il estime que cette dépense qui ne concerne que le bâtiment d’habitation devait être imputée conformément à la colonne 2 «charges immeuble » du tableau.
Le syndicat des copropriétaires répond qu'il a respecté le règlement de copropriété qui laisse à la charge de l'ensemble des lots de copropriété les charges générales.
Sur l'état des dépenses arrêté au 12 octobre 2021 figurent au titre des charges générales supportées par tous les copropriétaires, y compris ceux des garages et parkings, les frais et travaux occasionnés à l'immeuble d'habitation, au titre de la tempête Amélie d' un montant de 2.547, 90 € déduction faite de l'indemnité versée par l'assureur.
Ainsi qu'indiqué ci-dessus le règlement de copropriété, tel qu'il doit interprété, ne fait peser les charges liées à la toiture de l'immeuble d'habitation que sur les propriétaires de lots d'habitation ,tel n'est pas le cas de M.[S] propriétaire d'un seul garage.
Sa demande sera accueillie.
-Sur la résolution 6
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation nécessaires à la validation et après en avoir délibéré, a approuvé à la majorité de 8865èmes/8933èmes le budget prévisionnel pour l'exercice n°+2 débutant le 1er juillet 2022 et finissant le 30 juin 2023 arrêté à la somme de 15.228 € TTC.
M. [S], faisant valoir que de nouveau aucune distinction n'est faite entre les deux bâtiments, relève qu' apparaît en charges générales un contrat entretien toiture pour 1.000€ qui n'apparaît pas dans le budget de l'année 2021, tandis que figure ce même contrat pour 500 € dans la partie «charges immeubles».
Il estime que ces incohérences justifient l'annulation de cette résolution.
Le syndicat des copropriétaires explique qu'il y a eu un entretien des toitures garage pendant l'exercice 2019/2020 mais pas pour l'exercice 2020/2021, ce pourquoi il n'y a pas de ligne de dépense en charges générales.
Le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 fait état d'un contrat entretien toiture de 500 € au titre des charges immeuble, aucun contrat d'entretien toiture au titre des charges générales. L'annexe 3 vise aussi au titre des charges immeubles un contrat d'entretien toiture dans les charges immeuble.
Le fait qu'il n' y ait pas eu d'entretien toiture dans les charges générales de l'exercice précédent ne permet pas d'annuler la présente résolution qui au surplus est conforme aux souhaits du demandeur, qui ne justifie donc pas d’un intérêt à cette prétention.
-sur le caractère non écrit de la clause du règlement de copropriété selon laquelle «les frais d'entretien ou de réfection des aires de manoeuvres nécessaires sont répartis entre les lots formant les parkings privatifs et les garages (lots 11,12 et 26 à 33)» et sa réécriture
L'article 43 de la loi dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er , 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-2 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à une nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au 1er jour de l'exercice comptable, suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive;
Le règlement de copropriété dispose expressément que les frais d'entretien ou de réfection des aires de manœuvres nécessaires seront réparties entre les lots formant les parkings privatifs et les garages , à savoir à proportion de 42/630èmes pour les parkings privatifs et 68/630èmes pour les garages;
Quoique soutienne M. [S] les aires de manœuvres nécessaires sont directement destinées aux copropriétaires propriétaires de garages et de parkings et utilisées essentiellement par ceux-ci.
Il importe peu, de même que pour le portail automatique ouvrant sur la voie publique, qu'elles puissent être empruntées ponctuellement pas des professionnels agissant pour le compte de la copropriété ou de copropriétaires.
Les conditions d'application de l'article 43 de la loi n'étant pas réunies et aucun principe d'équité n'étant bafoué, il n'y a pas lieu de déclarer cette clause non écrite et de juger que les frais d'entretien ou de réfection de l'ensemble de ces voies de manœuvres et de circulation à l'intérieur de la résidence constituent des charges communes générales devant être réparties entre les lots 1 à 34 dans les proportions figurant à la colonne 1 du tableau du règlement de copropriété.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une quelconque des parties:
Chaque partie supportera la charge de ses dépens.
Le demandeur sera exonéré en sa qualité de copropriétaire de sa quote-part dans les dépens frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure en application de l'article 10-1 d ela loi du 10 juillet 1965.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal
-DECLARE recevables les demandes de M.[G] [S] ;
-ECARTE des débats le constat en date du 23 novembre 2023 ;
-DEBOUTE M.[G] [S] de ses demandes d'annulation des résolutions n°01, 02, 06, 06a, 06b, 06c, 6d, 6e , 6f , 3 et 14 adoptées par l' assemblée générale des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT GERY en date du 17 décembre 2020;
Vu l'état de division-règlement de copropriété modifié le 27 avril 1985,
-DIT que l'entretien et la réfection de la toiture de l'immeuble d'habitation constituent une charge spéciale commune devant être individualisée ;
-DIT en conséquence que les frais d'entretien ou de réfection, de la toiture de l'immeuble d'habitation seront répartis entre les lots 1 à 10 exclusivement et figureront dans la colonne 2 du tableau du règlement de copropriété ;
-ANNULE la résolution n° 3 de l'assemblée des copropriétaires de la résidence CHATEAU SAINT GERY en date du 18 novembre 2021 ;
-DEBOUTE M. [G] [S] de sa demande d'annulation de la résolution n°6 de l' assemblée générale du 18 novembre 2021 ;
-DIT que les charges relatives au portail sont des charges spéciales incombant aux propriétaires des lots ;
-DEBOUTE M. [G] [S] de sa demande tendant à voir déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété selon laquelle «les frais d'entretien ou de réfection des aires de manoeuvres nécessaires sont répartis entre les lots formant les parkings privatifs et les garages (lots 11,12 et 26 à 33)» et à obtenir sa réécriture ;
-DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-DISPENSE M. [G] [S], en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure ;
-REJETTE les autres demandes ;
-DIT que chaque partie supportera ses propres dépens.
La présente décision est signée par Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et par Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT