TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 20/04467 -
N° Portalis 352J-W-B7E-CSC7E
N° MINUTE :
Assignation du :
04 Juin 2020
JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDEURS
Monsieur [N] [E]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Madame [O] [K]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7] - LONDRES (ANGLETERRE)
Tous les deux représentés ensemble par Maître Michèle UZAN FALLOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1095
DÉFENDERESSE
S.A.S. VIXIT
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Maître Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444
Décision du 30 Mai 2024
2ème chambre civile
N° RG 20/04467 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSC7E
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 02 Avril 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 30 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort
___________________________
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte en date du 30 janvier 2015, Monsieur [N] [E] et Madame [O] [K] (ci-après les consorts [E] [K]) ont donné mandat de vente à la société VIXIT, exerçant sous l’enseigne commercial « LAFORET IMMOBILIER » aux fins de présenter à la vente les lots n°3, 11 et 12 (appartement, cave et jardin) de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6].
Par acte sous seing privé du 6 mars 2015, Monsieur [N] [E] et Madame [O] [K] ont signé avec Monsieur [S] [R]-[T] et Madame [D] [A], acquéreurs présentés à eux par la société VIXIT, un compromis de vente portant sur les lots précités, moyennant un prix de vente de 394 000 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mars 2015, la société VIXIT a notifié le compromis de vente aux consorts [R]-[T] [A] en leur qualité d’acquéreurs, et leur a adressé des pièces annexes parmi lesquelles figuraient notamment des procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété au titre des années 2012, 2013 et 2014.
La vente a été réalisée par acte authentique du 5 juin 2015, reçu par Maître [P] [J], notaire à Paris exerçant au sein de la SCP REGNIER, HERVET, BRICARD, [J], [Z], [I] et [M], notaires, avec la participation de Maître [L] [B], notaire à Courbevoie.
Par exploits d’huissier de justice des 19 avril, 4 mai et 31 mai 2018, les consorts [R]-[T] [A] ont fait assigner les consorts [E] [K] et les notaires susmentionnés devant le tribunal de ce siège aux fins essentielles de les voir condamner in solidum au paiement de dommages et intérêts en indemnisation de leurs différents préjudices, en invoquant l’absence de transmission du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire en date du 25 mars 2014 avant la signature de l’acte de vente et partant la dissimulation de l’état réel de la toiture de l’immeuble dont ils ont dû par la suite payer la réfection. Cette procédure a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 18/10932.
Par exploit d’huissier de justice du 4 juin 2020, les consorts [E] [K] ont assigné la société VIXIT en intervention forcée.
Le juge de la mise en état a toutefois refusé la jonction avec la procédure n° RG 18/10932.
Par jugement du 29 mars 2021, dans l’instance enrôlée sous le numéro de RG 18/10932, le tribunal de ce siège a essentiellement rejeté la demande de sursis à statuer et de jonction avec la présente procédure, retenu que les consorts [E] [K] avaient commis une réticence dolosive et les notaires un manquement à leur obligation de conseil envers les consorts [R]-[T] [A] et les condamnés in solidum à payer aux consorts [R]-[T] [A], pris ensemble, la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts.
Par arrêt du 9 décembre 2022, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du 29 mars 2021.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 avril 2023, les consorts [E] [K] demandent au tribunal de :
-Condamner la société VIXIT à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre par le jugement du 29 mars 2021 de la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Paris (RG 18/10932) et son arrêt confirmatif du 09 décembre 2022 du Pôle 4 Chambre 1 de la cour d'appel de Paris (RG 21/07521),
-La condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 juin 2023, la société VIXIT demande au tribunal de :
A titre principal :
-Débouter les consorts [E] [K] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ;
A titre subsidiaire :
-Les minorer très substantiellement ;
En toute hypothèse :
-Condamner les consorts [E] [K] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, conformément à l’article 699 du même code, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande de garantie
Les consorts [E] [K] demandent au tribunal de condamner la société VIXIT à les garantir de toutes les condamnations prononcées contre eux dans l’instance initiée par les consorts [R]-[T] [A].
Ils font valoir, sur le fondement des articles 1240 et 1991 du code civil, que la société VIXIT n’a pas correctement exécuté le mandat qui lui avait été confié et qu’elle doit par conséquent répondre des dommages et intérêts résultant desdites condamnations.
Ils exposent ainsi que la société défenderesse rédactrice du compromis de vente, était, en exécution de son mandat, tenue de transmettre aux acquéreurs l’ensemble des documents mentionnés à l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, en particulier les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années précédant la vente, et ce afin d’assurer l’efficacité juridique du compromis de vente du 6 mars 2015, ce qui constitue une obligation de résultat.
Ils soutiennent avoir effectivement transmis à la société défenderesse par voie électronique en date du 16 mars 2015 le procès-verbal litigieux d’assemblée générale du 25 mars 2014 contenant l’information sur l’état de la toiture et ses conséquences, mais que la société VIXIT a par la suite :
-Omis de porter ce document à la connaissance des consorts [R]-[T] [A] au moment de la notification de la promesse de vente, en méconnaissance des dispositions susvisées ;
-Failli à sa mission de contrôle, au même titre que les notaires de la vente condamnés à ce titre in solidum avec eux dans la première instance, en ne relevant pas que le procès-verbal litigieux manquait dans les annexes transmises avec le compromis de vente aux acquéreurs par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mars 2015, alors que ce procès-verbal approuvait les comptes de la copropriété pour l’exercice 2013 ;
-Echoué à assurer l’efficacité juridique du compromis de vente du 6 mars 2015, notamment en interrogeant les vendeurs sur l’existence de vices affectant les biens.
Ils soutiennent donc que la société défenderesse engage sa responsabilité tandis qu’ils considèrent n’avoir eux-mêmes pas manqué à leur propre devoir d’information à son égard en qualité de mandants dès lors qu’ils lui ont communiqué l’ensemble des pièces.
Ils ajoutent que la faute commise par la société VIXIT en omettant de transmettre le procès-verbal litigieux présente bien un lien de causalité avec leur préjudice découlant des condamnations prononcées à leur encontre par le tribunal de ce siège et confirmées par la cour d’appel de Paris.
En défense, la société VIXIT soutient qu’elle n’a commis aucune faute en ce que :
-Les consorts [E] [K] n’apportent pas la preuve que le courriel du 16 mars 2015 contenant en pièce-jointe le procès-verbal litigieux du 25 mars 2014 lui serait effectivement parvenu ;
-La responsabilité délictuelle des consorts [E] [K] a été reconnue devant les juridictions civiles en raison d’un manquement général de leur part à leur devoir d’information sur l’état de la toiture avant la signature du compromis de vente, et ce indépendamment de savoir si le procès-verbal litigieux avait par la suite été effectivement transmis ;
-Les consorts [E] [K] ne l’avait pas informée des désordres affectant la toiture alors que le vendeur a une obligation d’information et de loyauté envers l’agent immobilier ;
-Elle n’a pas, en tant que mandataire, un devoir d’information ou de contrôle renforcé au même titre que les notaires, qui lui aurait imposé de déceler une omission dans la chaîne des autres procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété effectivement fournis par les vendeurs,
-L’acte qu’elle a reçu est efficace juridiquement.
Elle ajoute enfin qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les préjudices invoqués par les acquéreurs et sa propre intervention, la condamnation des vendeurs étant la conséquence de leur propre réticence dolosive.
Sur ce
Il résulte des articles 1991 et 1992 du code civil que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Aux termes de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, en cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L.271- 4, les documents suivants : (…) c) les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose (…).
Il résulte de ces dispositions qu’en qualité de rédactrice de l’acte, l’agence qui est tenue de garantir l’efficacité juridique de l’acte qu’elle reçoit doit non seulement conseiller les parties, mais également s'assurer que sont réunies toutes les conditions nécessaires à la validité et à l'efficacité juridiques des actes conclus par son intermédiaire. Elle doit ainsi vérifier que ses mandants lui ont bien communiqué les pièces exigées par les dispositions précitées de l’article L. 721-2 devant être annexées à la promesse de vente.
En l’espèce, aux termes du mandat du 30 janvier 2015 confié à la société VIXIT, il appartenait à la mandataire de rédiger le compromis de vente et de purger le droit de rétractation des acquéreurs résultant des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.
Il est constant que les consorts [E] [K] n’avaient pas adressé à l’agence, avant la signature de la promesse de vente, le procès-verbal d’assemblée générale du 25 mars 2014, lequel comportait une information sur l’état de la toiture et ses conséquences.
Ils soutiennent avoir transmis ce procès-verbal à l’agence, par courriel du 16 mars 2015 antérieurement à la notification de la promesse aux acquéreurs.
Ils versent en effet aux débats un courriel de M. [N] [E] adressé le 16 mars 2015 à 11:17 à Mme [O] [K] et M. [Y] [W] exerçant au sein de l’agence, aux termes duquel, M. [E] indique : Comme demandé, vous trouverez en PJ le pré état daté demandé ainsi que le PV d’AG par lequel le cabinet [U] n’a pas été renouvelé dans ses fonctions de syndic ». A ce courriel sont bien annexées deux pièces jointes : « 150313-P Pré état daté » et « PV AG DU 25_03_2014 ».
La société VIXIT conteste avoir reçu ce courriel. Toutefois, ce courriel est adressé à l’adresse électronique de M. [Y] [W] qui était leur interlocuteur habituel et qui a normalement reçu les autres courriels adressés à cette même adresse et qui sont versés aux débats. Mme [O] [K] a également réceptionné ce courriel.
Surtout, il ressort du courriel adressé par M. [Y] [W] le 13 mars 2015 aux consorts [E] [K] qu’il était en attente du pré-état daté pour pouvoir notifier la promesse de vente aux acquéreurs et lorsque la société VIXIT a procédé à cette notification par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mars 2015, ce pré-état daté était annexé à la lettre.
Il est donc établi que la société VIXIT a bien reçu le pré-état daté par courriel du 16 mars 2015 et partant, qu’elle a nécessairement reçu le procès-verbal du 25 mars 2014 qui était joint au même courriel.
Il lui appartenait de vérifier que ce procès-verbal était distinct de ceux qu’elle avait déjà reçus et de le communiquer aux acquéreurs, avec les autres procès-verbaux d’assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article L. 721-2.
Or, il est constant que ce procès-verbal du 25 mars 2014 n’a pas été annexé à la lettre de notification du 17 mars 2015, ainsi que cela ressort d’ailleurs du courriel adressé le 9 février 2018 par M. [Y] [W] aux acquéreurs et qui mentionne que le seul procès-verbal d’assemblée générale pour l’année 2014, transmis avec la lettre du 17 mars 2015, est daté du 5 juin 2014.
La société défenderesse a ainsi manqué à ses obligations pour avoir omis d’annexer à l’exemplaire du compromis de vente notifié aux acquéreurs un des procès-verbaux d’assemblée générale que les vendeurs avaient mis à sa disposition, alors que les dispositions alors en vigueur de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation lui en faisait obligation.
Ce manquement apparaît en lien de causalité avec le préjudice de perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses subi par les consorts [R] [T] que les consorts [E] [K] ont été condamnés à indemniser par arrêt du 9 décembre 2022.
En effet, en n’annexant pas le procès-verbal du 25 mars 2014 à la lettre de notification de la promesse de vente et en les privant donc de l’information relative à l’état de la toiture, qui était déterminante de leur consentement, la société VIXIT a fait perdre aux acquéreurs la chance de se rétracter alors qu’ils en avaient la possibilité et ainsi de pouvoir négocier un prix moindre.
La société VIXIT, qui a donc concouru au dommage des acquéreurs que les vendeurs sont condamnés à indemniser, doit donc être condamnée à garantir les vendeurs de leur condamnation.
Toutefois, les vendeurs, auteurs d'une réticence dolosive pour avoir tu l'état réel de l'immeuble vendu, ne sauraient être intégralement garantis par l’agence immobilière qui a failli à ses obligations. Le tribunal doit donc déterminer la contribution de chacun à la réparation du dommage en considération de la gravité de leurs fautes respectives.
Si la faute de l’agence relève d’une négligence grave à l’égard des acquéreurs et d’un manquement grave à ses obligations de mandataire, la cour d’appel de Paris, confirmant le jugement du 29 mars 2021, a retenu l’existence d’une faute dolosive des vendeurs, pour avoir volontairement dissimulé l’état de la toiture aux acquéreurs, alors qu’ils pouvaient les informer autrement que par la seule communication du procès-verbal du 25 mars 2014, cette réticence dolosive étant donc essentiellement à l’origine du dommage en raison de sa gravité.
En conséquence, il convient de retenir que la faute de l’agence a contribué à la création du dommage que les vendeurs sont condamnés à indemniser à hauteur de 20%.
La société VIXIT sera donc condamnée à les garantir de leur condamnation à hauteur de 20%, soit à concurrence de la somme de 3 000 euros.
Sur les demandes accessoires
La société VIXIT, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.
Elle sera également condamnée à payer aux consorts [E] [K] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort
Condamne la société VIXIT à relever et garantir M. [N] [E] et Mme [O] [K] de leur condamnation par arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 décembre 2022 à verser à M. [S] [R]-[T] et Mme [D] [A] la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts, à hauteur de 20%,
Condamne la société VIXIT aux dépens,
Condamne la société VIXIT à payer M. [N] [E] et Mme [O] [K] pris ensemble la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024
La GreffièreLa Présidente