TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
■
18° chambre
1ère section
N° RG 20/09219
N° Portalis 352J-W-B7E-CS2QU
N° MINUTE : 3
Assignation du :
25 Septembre 2020
contradictoire
JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDERESSE
Société PHARMACIE DE [Adresse 4] (E.U.R.L.)
[Adresse 8]
[Localité 2]
représentée par Maître Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0550
DÉFENDERESSE
S.N.C. PIED DE LA MEIJE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Nicolas DHUIN de la SELEURL NHDA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0213
Décision du 30 Mai 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 20/09219 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS2QU
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,
assistés de Madame Manon PLURIEL, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe.
DEBATS
A l’audience du 13 février 2024, tenue publiquement, devant Madame Madame Sophie GUILLARME et Monsieur Jean-Christophe DUTON, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats ont tenu l’audience, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2009, la société IMMOBILIERE DU BELLAY, aux droits de laquelle vient la SNC LE PIED DE LA MEIJE, a donné à bail à la SELAS PHARMACIE DE [Adresse 4], aux droits de laquelle vient l’EURL PHARMACIE DE [Adresse 4] , un local commercial dans l’ensemble immobilier sis au [Adresse 8] à [Localité 6], pour une durée de 9 années à compter du 1 er décembre 2009 pour se terminer le 30 novembre 2018 pour un loyer annuel de base de 40.000 euros hors charges et hors taxes.
La destination est la suivante: officine de pharmacie et à titre accessoire parapharmacie, phytopharmacie, diétetique, cosmétique et tous produits dont la vente est autorisée en officine de pharmarcie.
Par acte extra-judiciaire du 14 septembre 2018, le preneur a sollicité le renouvellement de son bail.
Par acte extra-judiciaire du 25 septembre 2018, le bailleur a notifié son refus de renouvellement et a offert le paiement d’une indemnité d’éviction.
Par exploit d’huissier du 25 septembre 2018, le bailleur a assigné le preneur devant le Président du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de désignation d’un expert pour donner son avis sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues respectivement par chacune des parties.
Par ordonnance du 21 novembre 2018, le juge des référés a désigné Monsieur [G] [K] en qualité d’expert.
Décision du 30 Mai 2024
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L’expert judiciaire a déposé son rapport le 20 janvier 2021.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2022, L’EURL PHARMACIE DE [Adresse 4] demande au tribunal de :
- juger qu’elle remplit les conditions de l’article L.145-1 du code de commerce pour prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction ;
- juger que l’éviction a entraîné la perte de son fonds de commerce ;
A titre principal,
- juger que le montant de l’indemnité d’éviction doit être calculé sur la base de la rentabilité,
s’agissant d’un fonds de commerce de pharmacie ;
- fixer l’indemnité d’éviction globale qui lui est due à la somme de 1.665.100 euros et subsidiairement à la somme de 1.213.037 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs et le montant de l’imposition relative à la plus-value sur justificatif de l’expert-comptable, celle-ci étant de 113.035 euros pour une indemnité d’éviction de 1.665.100 euros et subsidiairement à 55.084 euros pour une indemnité d’éviction de 1.213.037 euros ;
- condamner la SNC PIED DE LA MEIJE au paiement desdites sommes.
En tout état de cause,
- fixer l’indemnité d’occupation due à la SNC PIED DE LA MEIJE à la somme de 36.396 euros HT/HC par an pour la période comprise entre le 1er décembre 2018 et le 15 avril 2019 et à la somme de 29.572 euros HT/HC par an pour la période comprise entre le 16 avril 2019 et la libération effective des locaux loués outre un abattement de 40% à compter du mois de mars 2020 pour le cas où il serait tenu compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction des exercices 2020 et 2021 ;
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner la SNC PIED DE LA MEIJE à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SNC PIED DE LA MEIJE aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction sera ordonnée au profit de la SELAS CABINET THEILLAC-CAVARROC , conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions en réplique notifiées par RPVA le 27 février 2022, la SNC LE PIED LE MEIJE demande au tribunal de :
- Débouter l”EURL Pharmacie de [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes ;
A titre reconventionnel,
- fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 507.743 euros, arrondie à 508.000 euros ;
- condamner l’EURL Pharmacie de [Adresse 4] au paiement d’une indemnité annuelle d’occupation de 48.528 euros, payable en deniers ou quittances et exigible à compter du 1er décembre 2018 jusqu’à la libération des locaux loués ;
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-la condamner au paiement de la somme de 12.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2022.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 13 février 2022.
La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIVATION DU JUGEMENT
Sur l'indemnité d'éviction
Selon le rapport d'expertise non contesté sur ces points par les parties, les locaux sont situés [Adresse 8], dans le [Localité 2], en partie nord-ouest de [Adresse 4], à 300 mètres de la cathédrale [5] de [Localité 6], située sur l’île de la Cité.
L’arrondissement est très touristique, riche en patrimoine, et comprend notamment, outre la cathédrale précitée, la place des Vosges. Le revenu fiscal médian est plus élevé que la moyenne, soit 31.007 euros versus 20.520 euros.
Les locaux considérés se trouvent dans le quartier Notre-Dame. Ils se situent à proximité de la Seine. Ils bénéficient d’une bonne commercialité en pied d’immeuble grâce à la présence de nombreux commerces, essentiellement locaux (restaurants, salon de coiffure, caviste, antiquaire, vente de foie gras, magasins d’ameublement, opticien).
L’incendie survenu le 15 avril 2019, en cours d’expertise, a cependant entraîné une baisse de la fréquentation et de l’attractivité.
Les locaux bénéficient d’une bonne desserte en transport en commun (ligne 7 à 350 mètres, ligne 4, RER B et RER C à 500 mètres). Le stationnement automobile est difficile dans le quartier qui dispose néanmoins d’un parking à 270 mètres.
L’expert conclut que les locaux étudiés bénéficient d’une très bonne situation sur [Adresse 4] au regard des éléments précédemment décrits.
Les locaux pris à bail dépendent d'un immeuble de belle facture, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un sixième mansardé.
Les locaux expertisés comprennent:
- au rez-de-chaussée: une aire de vente (officine), une réserve avec un coin cuisine, un bureau et des sanitaires au rez-de-chaussée;
- au sous-sol: une cave (non reliée).
La boutique est accessible à la clientèle depuis la [Adresse 8] par une porte vitrée à double battants, en surélévation d’une marche basse.
La devanture comprend deux vitrines sur châssis en bois, de part et d’autre de la porte. Ils bénéficient d’un linéaire de passage dans la [Adresse 7] de 5,20 mètres.
L'expert conclut que la superficie et la configuration apparaissent adaptées à l’activité exercée. La partie de l’aire de vente donnant sur rue a un certain charme grâce noamment à la présence de panneaux en bois peints et anciens. L’état général nécessite des travaux conséquents de rénovation. L’accès à la cave par les parties communes de l’immeuble n’apparaît pas optimal.
L’expert estime la surface utile totale à 115,9 m2.
Il estime la surface pondérée à 67,4 m2 p.
Ces surfaces ne sont pas discutées par les parties.
Sur l'indemnité principale
Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."
Ce texte pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.
Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.
Cette distinction peut, toutefois, se révéler d’un moindre intérêt si le fonds est déficitaire ou s’il ne dégage qu’une faible rentabilité, puisqu’il est de principe que sa valeur marchande est au moins égale à la valeur du droit au bail qui est également retenue pour déterminer la valeur de l’indemnité d’éviction lorsqu’elle prend le caractère d’une indemnité de transfert.
En l’espèce, l’expert a conclu à la perte de fonds, en relevant qu’il n’a pas trouvé de locaux équivalents, bénéficiant d’une situation sur [Adresse 4], disponibles.
Les parties ne contestent pas cette conclusion, dès lors, en application des dispositions de l’article L.145-14, alinéa 2, du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la disparition du fonds de commerce et que l’indemnité d’éviction prendra la forme d’une indemnité de remplacement.
L’indemnité principale sera par conséquent égale à la valeur du fonds de commerce qu’il conviendra d’évaluer, étant entendu qu’il ressort de l’analyse des conclusions des parties que toutes deux s’accordent sur le fait que cette valeur est supérieure à la valeur du droit au bail.
La valeur du fonds de commerce peut être déterminée suivant deux méthodes : une méthode au regard du chiffre d’affaires variant suivant la nature de l’activité et appliqué au chiffre d’affaires moyen, hors taxes, des trois derniers exercices et une méthode de l’excédent brut d’exploitation, prenant en compte les capacités de rendement du fonds.
Sur l’approche par l’excédent brut d’exploitation
En raison de la baisse de fréquentation du secteur en 2020, suite à la pandémie du Covid 19 et à l’incendie de la cathédrale [5] le 15 avril 2019, l’expert estime que ces exercices ne sont pas représentatifs de l’activité normale. Il retient la période comprise entre 2016 et 2019, sans pondération des résultats, pour limiter l’impact de l’incendie, sans pour autant l’exclure de l’analyse.
Il retient un EBE moyen pour les quatre années considérées comme suit:
80.147 euros + 126.941 euros + 132.219 euros + 110.743 euros / 4 = 112.663 euros.
Il retient un coefficient multiplicateur de 7: 112.663 euros x 7 = 788.638 euros, arrondis à 788.600 euros.
Le preneur estime que l’EBE conforme aux usages des pharmaciens doit exclure la rémunération du dirigeant et inclure les aides de la CPAM. Il estime en outre qu’en raison de l’impact de l’incendie l’exercice 2019 doit être écarté. Il estime qu’il est usage de procéder à une pondération de l’EBE. Il ne conteste pas le coefficient retenu.
Le bailleur critique les exercices retenus en ce que sont exclues les années 2020 et 2021. Il préconise un coefficient de 6,9, en s’appuyant sur l’étude interfimmo du 1er janvier 2019 (6,8 pour le commerce de pharmacie à [Localité 6]), et soutient que les officines qui ont un chiffre d’affaires inférieur à 1,2 millions ont un coefficient inférieur à la moyenne.
En l’espèce, en dehors du champ contractuel où la connaissance de l’usage est présumée pour la partie co-contractante située en dehors du champ de la profession, en matière de détermination d’une méthode d’évaluation, la preuve d’un usage sectoriel pèse sur celui qui s’en prévaut. L’EURL PHARMACIE DE [Adresse 4] n’apporte pas cette preuve, sa demande d’exclure la rémunération du dirigeant en toutes circonstances (et non pas seulement lorsque celle-ci apparaît en décalage avec la moyenne du secteur) et de pondérer l’EBE sera rejetée. En outre, doit être rejetée la demande d’exclusion de l’exercice 2019 au seul motif de l’incendie de la cathédrale [5], la prise en compte de quatre exercices au lieu de trois apparaissant suffisante pour tenir compte de l’impact de l’incendie.
S’agissant de ces exercices, l’expert a exclu à raison l’année 2020, année exceptionnelle par son effet disruptif sur le plan commercial. Il est relevé que le rapport a été déposé en janvier 2021, les parties ayant entendu asseoir les bases de leurs discussion sur une analyse expertale, le bailleur ne peut faire grief au rapport de ne pas avoir évoqué un élément dont l’occurence est postérieure à son dépôt, outre que la crise sanitaire s’est poursuivie sur cet exercice. Les exercices retenus par l’expert constituent donc une assise méthodologique à même de donner une image fidèle à la valeur du fonds du commerce considéré.
S’agissant du coefficient, l’étude citée par le bailleur rapporte un coefficient de 6,8 pour [Localité 6] pour le commerce de pharmacie. Le coefficient 7 doit donc être retenu, compte tenu de l’emplacement exceptionnel sur [Adresse 4], à proximité de [5] et des caractéristiques du commerce.
Il s’ensuit que le montant de 112.663 x 7 = 788.638 euros, arrondi à 788.600 euros donne une image fidèle de lavaleur du fonds de commerce selon la méthode par résultat.
Sur l’approche par le chiffre d’affaires
L’expert estime que les références parisisiennes conduisent à des valeurs de cessions de fonds de commerce comprises entre 72 et 140% du chiffre d’affaires HT.
Il retient 95% pour le fonds de commerce considéré.
Le preneur souhaite écarter l’exercice 2019 en raison de l’incendie de la cathédrale [5].
Il propose un coefficient de 100%, en rappellant que certaines officines vendaient leur fonds de commerce jusqu’à 140% de leur chiffre d’affaires HT.
Le bailleur estime que doit être retenu un coefficient de 80%.
En l’espèce, pour les mêmes raisons que précédemment exposées, les exercices proposés par l’expert seront retenus, la prise en compte de quatre exercices au lieu de trois apparaissant suffisant pour tenir compte de l’impact de l’incendie de la cathédrale sans pour autant devoir exclure l’exercice 2019.
Quant au coefficient, les références usuelles sont comprises entre 65 et 90% du chiffre d’affaires. Compte tenu de l’emplacement exceptionnel sur [Adresse 4], à proximité de [5] et des caractéristiques du commerce, il convient de retenir la proposition expertale de 95%.
Il s’ensuit que le montant de 927.142 *95% = 880.785 euros , arrondi à 880.000 euros donne une image fidèle de lavaleur du fonds de commerce selon la méthode du chiffre d’affaires.
L’expert a estimé l’indemnité principale à la somme de 835.000 euros, compte tenu du panachage des deux méthodes.
Le preneur s’oppose au panachage et propose de retenir l’approche de rentabilité en tenant compte de ses paramètres de calcul.
Le bailleur estime que les deux méthodes d'évaluation ont vocation à être panachées, comme l'a retenu l'expert judiciaire et l'expertise unilatérale qu'il produit (rapport de Monsieur [U]) afin d'aboutir à une estimation de l'indemnité la plus équilibrée possible.
En l’espèce, compte tenu de l’écart non négligeable entre les estimations produites par les deux méthodes, et au regard de l’ensemble des éléments précités, il y a lieu de retenir souverainement le panachage des deux méthodes pour déterminer la valeur du fonds de commerce considéré. En conclusion, le tribunal fera sienne l’estimation expertale de 835.000 euros.
L’indemnité principale d’éviction sera donc fixée par le tribunal à la somme de 835.000 euros, correspondant à la valeur du fonds de commerce.
Sur les indemnités accessoires
Les frais de remploi :
L'acquisition d'un nouveau fonds de commerce est soumise à des droits. Compte tenu des frais de transactions et de rédaction d'actes, il est généralement retenu un pourcentage de l'ordre de 10% de la valeur du fonds pour déterminer cette indemnité de remploi. L'expert a d’ailleurs retenu ce taux de 10%.
Chacune des parties applique ce même taux dans l'évaluation de cette indemnité mais à des valeurs de fonds différentes .
Ces frais seront donc fixés à 10 % de l’indemnité principale soit à 83.500 euros (835.000 x 10%).
Le trouble commercial :
Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l'exploitation.
Il est d'usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l'excédent brut d'exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s'il est nul ou déficitaire, en tenant compte d'autres paramètres comme le chiffre d'affaires ou la masse salariale.
Le preneur soutient à nouveau que l’exercice 2019 doit être écarté au profit de l’exercice 2018. Pour les motifs précédemment évoqués, le moyen ne saurait prospérer. Le bailleur n’indique ni l’exercice qu’il retient comme base, ni les motifs qui le conduisent à le retenir. Sa prétention sera écartée.
Eu égard à la nature de l'activité exercée, il y a lieu de le fixer à 20.200 euros ces frais (EBE 2019: 80.747/12 x 3 = 20.187 euros arrondis à 20.200), conformément à l’estimation expertale.
Les frais de déménagement et de réinstallation
Cette indemnité accessoire a pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.
Pour le bailleur un coefficient de vétusté doit trouver à s’appliquer à ces frais. Il énonce qu’en l’absence de devis, ces frais doivent être estimés à 19.000 euros comme cela a été proposé par Monsieur [U] dans l’expertise unilatérale.
Le preneur adhère à la proposition expertale.
Il serait curieux d’appliquer un coefficient de vétusté au transfert d’un stock de produits pharmaceutiques destinés à la santé publique, celle-ci n’entrant pas davantage en ligne de compte dans l’aménagement d’un commerce. Au vu du du volume des stocks et des prix couramment pratiqués pour l’aménagement d’un commerce l'expert a justement évalué ces indemnités à hauteur de la somme de 5.000 euros (frais de déménagement) et 74.300 euros (frais de réinstallation), montants qui dès lors seront retenus.
Les frais administratifs et divers :
L’expert judiciaire a proposé l’indemnisation de divers coûts administratifs engendrés par le déménagement et notamment la modification ou la radiation au registre du commerce et des sociétés à hauteur de la somme forfaitaire de 10.000 euros, contestée exclusivement par le bailleur qui propose de retenir l’estimation de 3.000 euros proposée par l’expertise unilatérale
Au regard des contraintes administratives particulièrement lourdes engendrées par la réglementation pour les officines pharmaceutiques, il convient de retenir la somme de 5.000 euros.
La perte sur stock
L'éviction peut entraîner une perte du stock et que le preneur peut être indemnisé à ce titre, l'expert judiciaire propose de retenir 5.000 euros, au regard de la nature des produits pharmaceutiques.
Les deux parties adhèrent à la proposition expertale de fixation de la perte sur stock à hauteur de 5.000 euros qui sera donc retenue.
Sur l’imposition de la plus-value déclenchée par l’éviction
Le bailleur s’oppose à indemniser ce chef de préjudice aux motifs que :
- cette demande n’a jamais été formulée auprès de l’expert judiciaire et n’a dès lors
pas été débattue;
- la valeur réelle du fonds ne permet pas d’envisager la réalisation d’une
quelconque plus-value,
- le principe même de la demande se heurte à une jurisprudence
constante en la matière.
Le preneur fait valoir que l’éviction aura pour conséquence de lui permettre de dégager une forte plus-value puisque le fonds est inscrit au bilan de la société à son coût historique, conformément aux principes de comptabilité, soit au prix d’achat du fonds de commerce, soit 840.000 euros. L’éviction lui aurait fait perdre une chance de ne pas faire de plus value.
En l’espèce, l’indemnisation de l’imposition de la plus-value sera rejetée, faute de lien de causalité entre le préjudice et l’éviction, l’impôt acquitté par le preneur au titre des plus-values est la conséquence de son enrichissement et non de son éviction.
Total de l’indemnité d’éviction :
L’indemnité d’éviction sera dès lors être fixée comme suit :
- indemnité principale : 835.000 euros
- indemnité de frais de remploi : 83.500 euros
- indemnité de trouble commercial : 20.200 euros
- perte de stocks: 5.000 euros
- frais de déménagement : 5.000 euros
- frais de réinstallation: 74.300 euros
- frais divers : 8.000 euros
Soit un total de : 1.031.000 euros.
Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’éviction due par la SNC LE PIED DE LA MEIJE à L’EURL PHARMACIE DE [Adresse 4] à la somme de 1.031.000 euros euros, étant précisé que le droit de repentir du bailleur s’oppose à une condamnation et consécutivement à l’application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil qui prévoit qu'en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal qui courent à compter du prononcé du jugement.
Sur l’indemnité d’occupation
En application de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, ou jusqu’à son départ s’il est parti avant, fixée d’après la valeur locative déterminée conformément aux articles L145-33 et suivants du code de commerce et en tenant compte de tous éléments d’appréciation, notamment de la précarité de l’occupation.
L’expert judiciaire a évalué la valeur locative en renouvellement de base au montant annuel de 42.500 euros HT HC (800 € x 67,4 m2p = 53.920 - 12,5% d’abattement et 10 % au titre de la vétusté = 42.462 arrondis à 42.500 ).
Celles-ci s’opposent sur l’abattement de précarité retenu par l’expert.
Le preneur souhaite ajouter aux abattements proposés, un abattement au titre du droit de préemption du bailleur (2%) et du loyer net de toutes charges (7%). Il souhaite en outre distinguer la période de l’incendie de la cathédrale de [5] des autres périodes en termes de valeur locative.
Le bailleur s’oppose au fait de distinguer deux périodes et rappelle que contrairement à l’indemnité d’éviction, l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative appréciée à la date d’effet du congé ou du refus de refus de renouvellement, sans possibilité de retenir des éléments postérieurs, soit au 1er décembre 2018. Il soutient que la clause de la transfert de la taxe foncière ne présente aucun caractère exorbitant et qu’elle a été consacrée par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, pris en application de la loi Pinel.
Le bailleur énonce qu’il est courant qu’un preneur réponde de la vétusté des locaux pris à bail et qu’il ne justifie pas au demeurant de travaux à ce titre.
En l’espèce, les clauses exorbitantes justifient un abattement du fait de leur seule présence au bail au respect duquel est tenu l’évincé jusqu’au paiement de son indemnité d’éviction. Les dispositions de la loi Pinel en matière de répartition des charges n’ayant pas vocation à s’appliquer à un contrat en cours, le transfert de la taxe foncière est bien une clause exorbitante. Pour les motifs précédemment évoqués il n’y a pas lieu de distinguer la période de l’incendie de la cathédrale de [5] des autres périodes. Le preneur n’explicite pas le caractère exorbitant des clauses qu’il invoque. En conséquence, ces moyens ne sauraient prospérer .
En conséquence, la proposition expertale sera retenue.Le montant annuel de l'indemnité d'occupation due par la l’EURL LA PHARMACIE DE [Adresse 4] à compter du 1er décembre 2018 sera donc fixé à la somme annuelle de 42.500 euros en principal.
Sur les autres demandes
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, l’instance ayant pour cause l’éviction , la SNC LE PIED DE LA MEIJE en supportera les frais
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
Il y a lieu de condamner la SNC LE PIED DE LA MEIJE à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700.
Il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire compte tenu du droit de repentir dont dispose le bailleur.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
Fixe à la somme de 1.031.000 le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la SNC LE PIED DE LA MEIJE à l’EURL LA PHARMACIE DE [Adresse 4] , se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 835.000 euros
- indemnité de frais de remploi : 83.500 euros
- indemnité de trouble commercial : 20.200 euros
- perte de stocks: 5.000 euros
- frais de déménagement : 5.000 euros
- frais de réinstallation: 74.300 euros
- frais divers : 8.000 euros
Soit un total de : 1.031.000 euros.
Dit que l’EURL LA PHARMACIE DE [Adresse 4] est redevable à l’égard de la SNC LE PIED DE LA MEIJE d’une indemnité d’occupation à compter du 1erdécembre 2018;
Fixe le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 42.500 HT, outre les charges ;
Déboute la SNC LE PIED DE LA MEIJE du surplus de ses demandes en paiement,
Dit que la compensation s'opèrera, le cas échéant, de plein droit entre l'ensemble des créances réciproques à hauteur de la somme la plus faible ;
Condamne la SNC LE PIED DE LA MEIJE à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SNC LE PIED DE LA MEIJE aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;
Rejette toutes les autres demandes des parties,
Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,
Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024.
Le GreffierLe Président
Christian GUINANDSophie GUILLARME