TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me BESSIS (E0794)
Me BLATTER (P0441)
C.C.C.
délivrées le :
à Mme [X]
■
18° chambre
2ème section
N° RG 20/05391
N° Portalis 352J-W-B7E-CSHMG
N° MINUTE : 7
Assignation du :
16 Juin 2020
EXPERTISE
[P] [X]
[Adresse 2]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 6]
JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. DIEP (RCS 501 367 734)
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Bernard BESSIS de la S.E.L.E.U.R.L. Bernard BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0794
DÉFENDERESSE
S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON (RCS 410 384 879)
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441
Décision du 30 Mai 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 20/05391 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSHMG
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente
Maïa ESCRIVE, Vice-présidente
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge
assistés de Henriette DURO, Greffier
DÉBATS
A l’audience du 29 Février 2024 tenue en audience publique.
Aprè clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 juillet 2012, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON (ci-après le S.C. CHARRON) a consenti à la S.A.R.L. DIEP le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux à usage de bar-brasserie-restaurant sis [Adresse 3] à [Localité 7], à compter du 1er janvier 2012 et jusqu'au 31 décembre 2020, moyennant un loyer annuel indexé de 490 000 € HT et HC, payable trimestriellement et à terme échu.
Par acte extrajudiciaire du 18 mai 2020, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer un arriéré locatif de 24 117,49 € visant la clause résolutoire du bail et l'article L.145-17 du code de commerce.
Par acte du 16 juin 2020, la S.A.R.L. DIEP a assigné la S.C. CHARRON devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition audit commandement.
Par acte extrajudiciaire du 24 juillet 2020, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur un arriéré locatif de 191 006,23 €.
Par acte du 05 août 2020, la S.A.R.L. DIEP a assigné la S.C. CHARRON devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition audit commandement.
Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 19 octobre 2020.
Par extrajudiciaire du 30 décembre 2020, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021.
Le 07 janvier 2021, la bailleresse a fait inscrire un privilège de nantissement sur le fonds de commerce de la locataire, dont elle l'a par la suite informée de la radiation.
Le 15 mars 2021, la bailleresse a signifié à la locataire un refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité d'éviction, compte tenu d'un défaut de paiement des loyers.
Par acte du 27 avril 2021, la S.A.R.L. DIEP a assigné la S.C. CHARRON devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de paiement d'une indemnité d'éviction.
Cette procédure a été jointe aux deux précédentes par ordonnance du 28 juin 2021.
Dans ses dernières écritures du 24 novembre 2022, la S.A.R.L. DIEP sollicite :
-de donner acte à la S.C. CHARRON de sa renonciation aux termes du commandement du 18 mai 2020,
-sur le commandement du 24 juillet 2020 ;
à titre principal, de juger que ce commandement est nul et de nul effet en vertu des dispositions de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et de l'article 14-IV de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 ainsi qu'en raison de sa délivrance de mauvaise foi, et débouter la bailleresse de ses demandes reconventionnelles de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de prononcé de la résiliation du bail,
juger, à titre subsidiaire, que la clause résolutoire est réputée n'avoir produit aucun effet, si elle pouvait jouer, les règlements effectués entre le premier trimestre 2020 et septembre 2021 ayant apuré la totalité de la dette, soit 1 012 273,95 €,
-sur l'arriéré de loyers invoqué par la S.C. CHARRON,
à titre principal, d'annuler son obligation de paiement du loyer entre le 15 mars et le 18 juin 2020 et à compter du 17 octobre 2020 jusqu'à la levée des mesures de fermeture administrative des bars-restaurants compte tenu de la destruction partielle provisoire de la chose louée et de la force majeure et de débouter la bailleresse de ses demandes de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de prononcé de la résiliation du bail,
à titre subsidiaire, à défaut d'annulation du loyer entre le 15 mars et le 18 juin 2020, et à compter du 17 octobre 2020 jusqu'à la levée des mesures de fermeture administrative, de juger que pendant cette période, le loyer annuel de la S.A.R.L. DIEP sera ramené à 10% de son montant, soit un montant annuel de 50 497,35 € HT et HC,
-en tout état de cause, de juger que pendant un an à compter du 19 mai 2021, le loyer annuel sera ramené à 70% de son montant contractuel soit 375 943,48 €,
-à titre subsidiaire, si le commandement signifié le 24 juillet 2020 n'était pas déclaré nul et de nul effet, de lui accorder rétroactivement un délai pour apurer sa dette et de débouter la bailleresse de l'ensemble de ses demandes à l'exception de sa renonciation aux effets du commandement du 18 mai 2020,
-de débouter la S.C. CHARRON de sa demande de paiement d'intérêts au taux légal et conventionnels,
-de réduire à un euro la clause pénale prévoyant un taux de 18,12% l'an et de juger que les intérêts éventuels ne courront qu'à l'expiration du délai de deux mois à compter de la levée des mesures de police administrative et de la sortie de l'état d'urgence, soit à compter du 11 septembre 2020,
-à titre subsidiaire sur ce point, si le tribunal devait entrer en voie de condamnation à ce titre, de lui accorder un délai de 24 mois pour s'acquitter de cette dette,
-de débouter la bailleresse de sa demande de conservation du dépôt de garantie et en tant que de besoin de réduire cette clause pénale à un euro,
-de reconnaître son droit au paiement d'une indemnité d'éviction et de condamner la bailleresse au paiement des sommes suivantes ;
indemnité principale : 12 532 240 €
frais de remploi : 1 503 869 €
trouble commercial : 549 079 €
frais de déménagement : 50 000 € (à parfaire)
réaménagement du local : 981 060 €
total : 15 616 248 €, outre les indemnités de licenciement sur justificatifs,
-de fixer l'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 1er janvier 2021 et la libération effective des lieux sur la base de 375 943,40 €, c'est-à-dire du dernier loyer minoré de 30% et de juger que cette indemnité ne sera pas soumise à augmentation indiciaire,
-à titre subsidiaire sur la fixation de l'indemnité d'éviction, d'ordonner une expertise afin de pouvoir déterminer le montant de l'indemnité d'éviction lui revenant et celui de l'indemnité d'occupation due,
-en tout état de cause, de condamner la S.C. CHARRON à lui payer une indemnité de 400 000 € pour comportement de mauvaise foi et acharnement procédural,
-de débouter la bailleresse de toutes ses demandes,
-de la condamner à lui payer une somme de 20 000 € au titre de ses frais irrépétibles et en tous les dépens, en ce compris les éventuels frais d'expertise, avec distraction au profit de son conseil,
-à titre infiniment subsidiaire, si le tribunal constatait l'acquisition de la clause résolutoire du bail ou prononçait sa résiliation, d'écarter l'exécution provisoire du jugement.
Dans ses dernières écritures du 09 juin 2022, la S.C. CHARRON sollicite du tribunal qu'il :
-rejette les demandes de la locataire,
-lui donne acte de sa renonciation aux effets du commandement du 18 mai 2020,
Reconventionnellement,
-qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 24 août 2020,
-qu'il ordonne l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu,
-qu'il la condamne à lui payer les intérêts au taux légal ainsi que les intérêts conventionnels ayant couru sur la somme de 178 007,51 € correspondant à l'arriéré de loyers, accessoires, à la date d'expiration du délai d'un mois suivant le commandement,
-qu'il juge qu'elle conservera le dépôt de garantie conformément à la clause résolutoire du bail,
-qu'il fixe l'indemnité d'occupation due par la locataire au titre de son maintien dans les lieux à compter de l'acquisition de la clause résolutoire du bail jusqu'à la date de restitution des locaux au montant du loyer contractuel majoré de 10%, charges et taxes en sus,
-qu'il juge qu'il convient de constater la radiation de l'inscription du nantissement sur le fonds de commerce de la S.A.R.L. DIEP le 10 mai 2021,
-subsidiairement, si le commandement devait être déclaré nul et de nul effet, qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail et condamne la locataire au paiement des intérêts au taux légal augmentés des intérêts au taux conventionnel de 1,5% ayant couru sur la somme de 339 765,08 € arrêtée au 24 juin 2021 à compter du 24 juillet 2020 et la capitalisation des intérêts,
-plus subsidiairement, si le tribunal reconnaissait le droit de la locataire au paiement d'une indemnité d'éviction, qu'il ordonne une expertise afin de pouvoir déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation,
-qu'il fixe à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la locataire depuis le 1er janvier 2021 et jusqu'à la libération complète des lieux au montant du loyer contractuel, outre les charges et taxes exigibles, et la condamne à l'acquitter à chaque échéance contractuelle,
-qu'il condamne la société DIEP aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 24 juillet 2020, ainsi que des états de privilèges et nantissements et les frais d'expertise, avec distraction au profit de son conseil,
-qu'il la condamne à lui payer une somme de 15 000 € au titre de ses frais irrépétibles,
-qu'il rappelle l'exécution provisoire de droit du jugement.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 09 janvier 2023 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 29 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les effets du commandement du 18 mai 2020
Il convient de constater que la bailleresse a demandé de lui donner acte de ce qu'elle a renoncé à se prévaloir de cet acte et donc que celui-ci ne peut plus produire effet.
Sur les effets du commandement du 24 juillet 2020
La locataire sollicite :
-à titre principal, que le tribunal déclare ce commandement nul et de nul effet, pour non-respect des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et de l'article 14-IV de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, ainsi qu'en raison de sa délivrance de mauvaise foi, en application de l'article 1104, anciennement l'article 1134, du code civil ; elle demande également de constater la " nullité " de son obligation de paiement des loyers entre le 15 mars et le 18 juin 2020, et à compter du 17 octobre 2020 jusqu'à la levée des mesures de fermeture administrative, ou de le revoir à la baisse ;
-à titre subsidiaire, que le tribunal juge que la clause résolutoire est réputée n'avoir produit aucun effet, les règlements effectués entre le premier trimestre 2020 et septembre 2021 ayant apuré la totalité de la dette, soit 1 012 273,95 €.
Elle réclame également le bénéfice rétroactif d'un délai de grâce.
La bailleresse :
-conteste l'application des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 et de l'article 14-IV de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020,
-rappelle que les causes du commandement ont été totalement apurées, mais dans un délai de quatorze mois et non dans le mois suivant sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire a produit ses effets et que le bail se trouve résilié depuis le 24 août 2020,
-soutient que la locataire ne peut se prévaloir de la force majeure ni de la perte de la chose louée, que les textes spécifiques à l'épidémie de covid-19 ne lui permettent pas de s'exonérer du paiement des loyers et qu'elle ne peut prétendre à une révision du loyer par le tribunal,
-s'oppose à l'octroi d'un délai de grâce au profit de la locataire.
Pour la clarté du raisonnement, le tribunal répondra aux demandes tendant à constater la " nullité " de l'obligation de paiement de loyers ou à leur révision pour statuer sur l'existence de la dette, avant de se prononcer sur les effets du commandement réclamant leur paiement et visant la clause résolutoire.
Sur la demande d' " annulation " de l'obligation de payer les loyers ou de révision de ceux-ci
La locataire se prévaut d'une perte partielle temporaire de la chose louée, de la force majeure et de la faculté de révision du contrat pour imprévision.
Il y a lieu de rappeler que l'article 9 de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.
En l'espèce, le bail datant du 20 juillet 2012, soit antérieurement à l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l'ordonnance du 10 février 2016, il convient de faire application de ses anciens articles.
- La perte partielle de la chose louée
L'article 1722 du code civil dispose que :
" Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. "
Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais " juridique " et résulter de l'impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination.
Mais il est maintenant constant que les mesures d'interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, décidées selon les catégories d'établissement recevant du public, sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et ne peuvent donc être assimilées à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.
Le moyen tiré de la perte de la chose louée ne permet donc pas d'exonérer la locataire de son obligation de paiement des loyers.
- La force majeure
L'article 1218 du code civil, invoqué au soutien des prétentions de la locataire, est issu de la réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, et n'est donc pas en l'espèce applicable au bail conclu avant cette date ; toutefois, la force majeure en matière contractuelle était déjà, auparavant, permise par l'ancien article 1148 du code civil, lequel dispose que :
" Il n'y a lieu à aucun dommage et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit ".
Cependant, il est constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de payer une somme d'argent ne peut s'exonérer en invoquant un cas de force majeure et que celle-ci ne profite pas au créancier d'une obligation qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit du fait d'un événement de force majeure ayant empêché son cocontractant de respecter ses engagements.
Le moyen fondé sur ce texte ne peut donc davantage prospérer, dès lors que la demanderesse est débitrice d'une obligation de paiement de sommes d'argent et que ce n'est pas l'exécution de son obligation que la force majeure aurait empêchée mais la contrepartie qu'elle en attendait, la jouissance des lieux loués.
- La demande de révision des loyers
La locataire se fonde sur l'article 1195 du code civil qui dispose que " Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. (…) À défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe ".
Toutefois, le bail, en l'espèce, étant antérieur à l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l'ordonnance du 10 février 2016, il convient de constater que l'article 1195 du code civil, issu de cette réforme, n'est pas applicable en l'espèce.
Dès lors, la demande de révision des loyers pour imprévision sera rejetée.
En conséquence, il convient de constater que les loyers litigieux sont entièrement dus par la locataire.
- Les effets du commandement du 24 juillet 2020
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 [ancienne rédaction : aux articles 1244-1 à 1244-3] du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'ancien article 1244-1, devenu l'article 1343-5 du code civil, prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il est admis que le juge puisse accorder rétroactivement des délais de paiement et que, si la dette est entièrement réglée dans ce cadre, la clause résolutoire soit privée de tout effet.
En l'espèce, le bail comporte bien une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, notamment de paiement du loyer et des charges, et la locataire ne conteste pas le défaut de règlement de la dette d'arriéré de loyers dans le mois suivant la délivrance du commandement.
Toutefois, la bailleresse admet que la locataire a entièrement apuré les causes du commandement depuis le 17 septembre 2021 et il n'est fait état d'aucun autre manquement de sa part dans le paiement des loyers, de sorte que sa défaillance, liée aux fermetures et restrictions administratives décidées dans le cadre de la lutte contre la pandémie de covid-19, était ponctuelle et exceptionnelle.
Dans ces conditions, il y a lieu d'octroyer rétroactivement à la locataire un délai de grâce lui permettant de bénéficier d'une suspension des effets de la clause résolutoire qui, par l'apurement intégral de la somme réclamée, prive le commandement de payer et ladite clause de tout effet.
Par conséquent, il convient de constater que le commandement de payer du 24 juillet 2020 est sans effet, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les divers moyens tendant à juger qu'il est nul et de nul effet.
Dès lors, la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 24 juillet 2020 sera rejetée.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
En application de l'ancien article 1184 du même code (devenu les articles 1217 et suivants), dans sa version applicable en l'espèce au bail du 20 juillet 2012, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec des dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice et il peut être accordé un délai au défendeur selon les circonstances.
Les juges apprécient souverainement si les manquements imputés au défendeur sont assez graves pour justifier la résiliation.
L'article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Selon l'article 1728 du même code, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.
Cependant, le tribunal constate que la locataire n'a été défaillante dans le paiement de ses loyers que ponctuellement et dans des circonstances exceptionnelles, après de nombreuses années d'exécution du bail, qu'elle a apuré sa dette et repris le paiement de ses loyers sans nouvel incident.
Dans ces conditions, l'impayé de loyers et charges ne saurait constituer une cause grave justifiant de prononcer la résiliation du bail.
La demande de résiliation judiciaire du bail, ainsi que la demande subséquente d'expulsion de la locataire, seront en conséquence rejetées.
Sur les demandes de paiement d'une indemnité d'éviction ainsi que d'une indemnité d'occupation
Le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux objets d'un bail commercial bénéficie en vertu de l'article L.145-8 du code de commerce d'un droit de renouvellement dudit bail.
Selon l'article L.145-14 du même code :
" Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. "
L'article L.145-28 de ce code dispose que :
" Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. (...). "
En l'espèce, le tribunal n'a pas fait droit aux demandes tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ou à prononcer sa résiliation judiciaire et n'a pas constaté de motif grave et légitime dispensant la bailleresse du paiement d'une indemnité d'éviction à la locataire.
Il y a lieu dès lors de juger que le refus de renouvellement du bail ouvre droit pour la demanderesse au paiement d'une indemnité d'éviction.
Le tribunal ne saurait statuer, sans l'éclairage d'une expertise, sur sa demande de paiement d'une indemnité de plus de quinze millions d'euros et trancher les points de désaccord avec la bailleresse, en se fondant sur le peu d'éléments qu'elle fournit, à savoir une simple photographie du bâtiment, un plan de situation géographique, un article sur le prix d'aménagement d'un fonds de commerce et ses chiffres d'affaires des années 2017 à 2019.
En outre, il doit déterminer le montant de l'indemnité d'occupation due en vertu de l'article L.145-28 du code de commerce depuis le 1er janvier 2021.
Il y a lieu en conséquence, avant dire droit sur l'indemnité d'éviction et sur l'indemnité d'occupation, de désigner un expert pour les évaluer, dans les conditions prévues dans le dispositif de la présente décision.
La bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure d'expertise, devra consigner la provision à valoir sur la rémunération de l'expert.
À titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par la locataire jusqu'à la libération des lieux est fixée à un montant égal au loyer contractuel majoré des charges et taxes à sa charge.
Il n'y a pas lieu en l'état d'y appliquer un abattement pour précarité.
Sur les demandes de paiement d'intérêts, de majorations, de capitalisation et de conservation du dépôt de garantie
Les intérêts
La bailleresse sollicite la condamnation de la locataire à lui payer des intérêts au taux légal ainsi que des intérêts conventionnels ayant couru sur la somme de 178 007,51 € correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires au 24 août 2020.
La locataire lui oppose que les intérêts au taux légal ne sont pas prévus par le bail, qu'ils sont contraires aux dispositions de l'ordonnance n°2020-316 et que le juge peut exclure leur paiement en application de l'article 1231-7 du code civil.
Elle ajoute que le taux prévu par le bail est manifestement excessif et constitue une clause pénale, demande sa réduction à un euro, de juger que les intérêts ne courront qu'à compter du 11 septembre 2020 et, subsidiairement, qu'un délai de 24 mois lui soit accordé pour les régler.
Le bail stipule, en son article 21 - Loyer :
" Toute somme due à titre de loyer, charges ou accessoires, et non payée à échéance exacte, sera de plein droit, et à dater de ladite échéance, productive au profit du bailleur d'un intérêt conventionnellement fixé à 1,5% par mois de retard jusqu'à complet paiement. "
La locataire ne s'étant pas expliquée en réponse à l'argument de la bailleresse qui lui opposait qu'elle devait démontrer qu'elle pouvait prétendre au bénéfice des dispositions de l'ordonnance n°2020-317 instituant le fonds de solidarité, donc de celles de l'ordonnance n°2020-316, et étant relevé par le tribunal que l'article 1231-7 du code civil ne concerne pas les intérêts produits par une obligation de payer une somme d'argent mais les seules indemnités allouées en justice, il convient de constater qu'elle ne justifie pas d'un droit à être totalement dispensée du paiement d'intérêts.
En revanche, il y a lieu de faire application de l'article 1244-1, devenu l'article 1343-5 du code civil, qui prévoit que par décision spéciale et motivée, le juge qui octroie un délai de grâce peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Dès lors, le taux des intérêts contractuels produits par la dette sera réduit au taux légal et la demande de capitalisation, laquelle n'est pas compatible avec les mécanismes limitant les intérêts prévus par ce texte, sera rejetée.
Le point de départ des intérêts sera fixé, comme le sollicite la bailleresse, au 24 août 2020, étant observé que même si le commandement litigieux avait été jugé sans effet, elle pouvait en tout état de cause prétendre à des intérêts dès l'exigibilité des sommes et donc sans mise en demeure.
Ainsi, la locataire sera condamnée à payer les intérêts au taux légal produits par la somme de 178 007,51 € entre le 24 août 2020 et son parfait paiement ; les demandes d'intérêts majorés et de capitalisation des intérêts seront rejetées.
Compte tenu du temps déjà écoulé depuis son règlement, lui laissant un délai suffisant pour apurer cette dette, il n'y a pas lieu de lui accorder un délai de grâce pour son paiement.
Le dépôt de garantie
L'article 28 du bail prévoit qu'en cas d'acquisition de la clause résolutoire, le dépôt de garantie restera définitivement acquis au bailleur.
À défaut d'acquisition de ladite clause résolutoire, la demande de conservation du dépôt de garantie ne peut qu'être rejetée,
Sur la demande d'indemnisation de la S.A.R.L. DIEP
Celle-ci reproche à sa bailleresse une volonté de lui nuire et un harcèlement, consistant à avoir tenté de la priver d'une indemnité d'éviction après 39 ans de relation contractuelle pendant lesquels elle payait régulièrement ses loyers et charges, en lui délivrant des commandements de payer en mai et en juillet 2020 en réponse à des courriers évoquant l'impossibilité de payer son loyer du fait de l'arrêt de son activité et alors qu'elle avait fait preuve de bonne foi en réglant une partie de sa dette, puis en refusant toute médiation, et enfin en l'assignant devant le tribunal de commerce aux fins d'ouverture d'une procédure de liquidation ou de redressement judiciaire.
Elle explique que cette attitude de mauvaise foi l'a empêchée d'exploiter normalement son activité.
La bailleresse conteste tout abus de procédure ou malveillance de sa part, expliquant qu'elle ne peut accepter de sa locataire un refus de paiement alors qu'elle est étrangère à la crise sanitaire touchant le pays tout entier, ajoutant qu'il n'est pas justifié d'un préjudice spécifique lié à la délivrance des commandements de payer ou à sa réponse à la demande de renouvellement du bail.
En vertu de l'article 1240 du code civil, quiconque, par sa faute, cause un dommage à autrui lui en doit réparation.
Il appartient à celui qui réclame la réparation d'un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Force est de constater que la locataire ne fournit ni explication ni élément justificatif au soutien de sa demande d'indemnisation à hauteur de 400 000 €, démontrant que l'attitude de la bailleresse l'a, comme elle le prétend, empêchée d'exploiter normalement son activité.
Ainsi, elle ne justifie pas qu'elle lui a effectivement causé un préjudice distinct des frais engagés pour la défense de ses intérêts, lesquels sont couverts par les sommes allouées au titre des dépens et des frais irrépétibles.
Dans ces conditions, sa demande de dommages et intérêts ne peut qu'être rejetée.
Sur les demandes accessoires
Les circonstances de la cause commandent, d'ores et déjà, de condamner la défenderesse aux dépens de la première partie de l'instance, ainsi qu'à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles déjà exposés qu'il convient de fixer à 7 000 €.
Les demandes de ce chef de la défenderesse sont, dès lors, rejetées.
Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
CONSTATE que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON a renoncé à se prévaloir des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré à la S.A.R.L. DIEP le 18 mai 2020,
ACCORDE rétroactivement un délai de grâce à la S.A.R.L. DIEP pour le règlement de l'arriéré de loyers et charges réclamé aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été délivré le 24 juillet 2020, constate que cette dette a été entièrement apurée le 17 septembre 2021 et en conséquence que ledit commandement de payer a été privé d'effet,
DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON de ses demandes tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ainsi que de résiliation judiciaire de ce même bail et d'expulsion,
CONSTATE que la S.A.R.L. DIEP a droit à une indemnité d'éviction à la suite du refus de renouvellement du bail du 15 mars 2021 ;
FIXE, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par la locataire jusqu'à la libération des lieux à un montant égal au loyer contractuel majoré des charges et taxes à sa charge,
CONDAMNE la S.A.R.L. DIEP à payer à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON les intérêts au taux légal produits par la somme de cent-soixante-dix-huit-mille-sept euros et cinquante-et-un centimes (178 007,51 €) depuis le 24 août 2020 et jusqu'à son parfait paiement,
Avant dire droit sur le montant des indemnités d'éviction et d'occupation réciproquement dues par les parties,
ORDONNE une expertise pour déterminer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation et commet en qualité d'expert :
[P] [X]
[Adresse 2]
[Localité 5]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 6]
avec pour mission :
de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
visiter les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 7], les décrire, et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
*rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1° de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- de la perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
- du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2° d'apprécier si l'éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert,
3° de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er janvier 2021, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,
DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 02 août 2025,
FIXE à la somme de 5 000 € (cinq-mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium Sud, 1er étage, Parvis du Tribunal de Paris 17ème) au plus tard le 14 août 2024, avec une copie de la présente décision ;
DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
RENVOIE l'affaire à l’audience de mise en état du 27 novembre 2024 à 11h30 pour qu'il soit justifié par les parties de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,
CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE CHARRON aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de sept-mille euros (7 000 €) à la S.A.R.L. DIEP en application de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes de chacune des parties,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
AUTORISE Maître [B] [H], de la S.E.L.A.R.L. [B] [H], à procéder au recouvrement direct des dépens.
Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Lucie FONTANELLA