TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre civile
N° RG 22/05584 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CWVCV
N° MINUTE :
Assignation du :
25 Avril 2022
JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDEURS
Monsieur [W] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Madame [X] [T] épouse [Y]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Tous les deux représentés ensemble par Maître Julien MAROTTE de l’ASSOCIATION DM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0708
DÉFENDEURS
Monsieur [O] [I], [L] [V], en son nom propre et en qualité de représentant de Madame [S] [V],
[Adresse 5]
[Localité 9]
Monsieur [N], [R], [I] [V], en son nom propre et en qualité de représentante de Madame [S] [V],
[Adresse 8]
[Localité 6]
Monsieur [H] [A], [I] [V]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Décision du 30 Mai 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/05584 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWVCV
Monsieur [J], [E], [I] [V], en son nom propre et en qualité de représentant de Madame [S] [V]
[Adresse 14]
[Localité 7]
Madame [S], [I], [G] [D] veuve [V], représenrée par [N] [V], [J] [V] et [O] [V],
Élisant domicile au Cabinet de Maître Judith BOURQUELOT,
[Adresse 2]
[Localité 11]
représentée par Me Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0586
______________________________
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 02 Avril 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 30 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort
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EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique du 21 octobre 2021, Mme [S] [V], M. [O] [V], M. [H] [V], M. [N] [V] et M. [J] [V] (ci-après les consorts [V]) ont consenti au bénéfice de M. [W] [Y] et Mme [X] [T] épouse [Y] (ci-après les époux [Y]) une promesse unilatérale de vente portant sur le lot n° 65 de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 13], moyennant un prix de 420.300 euros, le délai de la promesse expirant le 21 janvier 2022.
La promesse était consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt avant un délai expirant le 21 décembre 2021 et fixait le montant de l’indemnité d'immobilisation à la somme de 42 500 euros, les bénéficiaires s’engageant à verser sous 10 jours la somme de 21 250 euros au notaire du promettant désigné comme séquestre.
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) « vierge » en raison de « consommations non exploitables » avait été annexé à la promesse de vente, les promettants s’engageant à fournir « leurs meilleurs efforts » pour délivrer un DPE indiquant une classification au plus tard pour la signature de l’acte de vente, « pour le cas où la règlementation en vigueur et les éléments exigés pour la réalisation de ce diagnostic le permettent ».
Un diagnostic de performance énergétique en date du 6 décembre 2021, indiquant la classification « G » du bien a été adressé aux époux [Y].
Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 janvier 2022 adressé par l’intermédiaire de leur conseil, les bénéficiaires, invoquant la défaillance d’une condition suspensive, ont demandé aux promettants la restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 janvier 2022, les promettants ont opposé un refus et communiqué un second DPE en date du 23 décembre 2021, classant le bien en catégorie « F ».
Par exploit d’huissier de justice en date des 25 avril, 28 avril et 6 mai 2022, les époux [Y] ont fait assigner les consorts [V] devant le tribunal judicaire de Paris, aux fins essentielles de voir ordonner la restitution de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation à leur profit.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 janvier 2023, les époux [Y] demandent au tribunal de :
-CONSTATER la défaillance de la condition suspensive stipulée par la promesse de vente du 21 octobre 2021 ;
-CONSTATER la caducité de la promesse de vente du 21 octobre 2021 ;
-ORDONNER la mainlevée du séquestre constitué par la promesse du 21 octobre 2021, entre les mains de Maître [P] [B], notaire à [Localité 15], [Adresse 12], et la restitution des sommes séquestrées à leur profit ;
-DEBOUTER les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes ;
-CONDAMNER solidairement les consorts [V] au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 avril 2023, les consorts [V] demandent au tribunal de :
-DEBOUTER M. [W] [Y] et Mme [X] [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;
A titre reconventionnel,
-CONDAMNER M. [W] [Y] et Mme [X] [Y], solidairement, à payer à Mme [S] [V], M. [O] [V], M. [H] [V], M. [N] [V] et M. [J] [V], la somme de 42 500 euros à titre d’indemnité forfaitaire contractuelle ;
-CONDAMNER M. [W] [Y] et Mme [X] [Y], solidairement, à payer à Mme [S] [V], M. [O] [V], M. [H] [V], M. [N] [V] et M. [J] [V], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;
-CONDAMNER M. [W] [Y] et Mme [X] [Y], solidairement, aux entiers dépens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 mai 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 avril 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’indemnité d’immobilisation
Les époux [Y] demandent au tribunal d’ordonner la restitution à leur profit de la somme qu’ils ont versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, soutenant que la condition suspensive de droit commun stipulée dans la promesse de vente du 21 octobre 2021 a défailli et que la promesse est caduque. Ils font essentiellement valoir que :
-Le diagnostic de performance énergétique du bien proposé à la vente par les défendeurs ne pouvait être connu au jour de la promesse de vente du 21 octobre 2021 car la nouvelle méthode de calcul de cette typologie de diagnostic, prévue par l’arrêté du 8 octobre 2021, n’allait entrer en vigueur qu’à compter du 1er novembre 2021 ;
-Les diagnostics de performance énergétique fournis par les vendeurs postérieurement à la signature de la promesse de vente, ont révélé que le bien était classé « G » ou « F », ce qui aurait emporté impossibilité de le louer à compter du 1er janvier 2025 ou du 1er janvier 2028, car ne le bien ne constituait pas un logement décent en application de la législation en vigueur ;
-Cette impossibilité légale, à terme, de proposer le bien à la location non meublée ou meublée constitue un vice non indiqué dans la promesse de vente qui diminue sensiblement et intrinsèquement la valeur du bien et en outre le rend impropre à la destination qu’ils entendaient lui donner, de sorte que la condition suspensive de droit commun stipulée à la promesse de vente doit être regardée comme défaillie ;
-La destination locative qu’ils entendaient donner à cet appartement de 41 mètres carrés situé à [Localité 16], s’ils l’avaient acquis, n’avait pas à être explicitement stipulée dès lors qu’elle s’évinçait du fait qu’ils résidaient et travaillaient en Alsace et en Suisse et étaient parents de deux enfants mineurs ;
-Cette condition suspensive de droit commun rendait superfétatoire la stipulation d’une condition suspensive spécifique en matière de classement relatif à la performance énergétique, et partant en matière de faculté de proposer le bien à la location sur le moyen ou le long terme.
En défense, les consorts [V] soutiennent que les demandes des époux [Y] ne sont pas fondées et font essentiellement valoir en réponse aux moyens développés en demande que :
-La promesse de vente litigieuse ne contenait aucune condition suspensive relative à la production d’un diagnostic de performance énergétique ou relative a fortiori à une classification issue de ce dernier, et prenait au contraire acte de la fourniture aux bénéficiaires d’un DPE vierge et de l’engagement des promettants de s’efforcer de produire un DPE indiquant une classification ;
-A supposer le bien interdit à la location, il appartenait aux acquéreurs de réaliser les travaux d’isolation nécessaires pour obtenir un meilleur classement du DPE,
-La condition suspensive de droit commun stipulée à l’acte prévoyant que les titres de propriété antérieurs et les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de vices ne pouvait concerner que les pièces dont le sort n’était pas déjà réglé par les autres dispositions de la promesse,
-En tout état de cause, l’éventuelle inaptitude d’un bien à être loué ne constitue pas un vice caché mais tout au plus une défaillance du vendeur dans l’hypothèse où l’acte précise l’intention de l’acquéreur de donner ledit bien à bail, ce qui en constitue alors une qualité convenue ;
-La destination locative du bien que les bénéficiaires auraient entendu lui donner ne s’évinçait d’aucune stipulation de la promesse de vente et ne saurait se déduire intrinsèquement de leur situation privée et familiale.
En conséquence et à titre reconventionnel, les consorts [V] demandent au tribunal de condamner les bénéficiaires à leur verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation, dès lors que l’ensemble des conditions suspensives étaient réalisées.
Sur ce
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application de l’alinéa 1er de l’article 1189 du code civil, toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.
En l’espèce, il ressort des termes de la promesse de vente signée le 21 octobre 2021 que les parties ont fixé, dans le cadre d’une clause « Indemnité d’immobilisation », le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 42.500 euros et il est constant que les bénéficiaires ont versé la somme de 21.250 euros entre les mains du notaire des promettants, Maître [P] [B].
En cas de non réalisation de la promesse, il était prévu que cette somme séquestrée serait restituée aux bénéficiaires en cas de défaillance d’une des conditions suspensives énoncées à l’acte ou versée aux promettants à titre d’indemnité forfaitaire, faute par les bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Quant au surplus de l’indemnité d'immobilisation, les bénéficiaires s’obligeaient à le verser aux promettants pour le cas où, toutes les conditions suspensives réalisées, ils ne signeraient pas l’acte de vente.
Une condition suspensive de droit commun stipulait que : « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner ».
Par ailleurs, une clause spécifique relative au diagnostic de performance énergétique du bien stipulait que :
« Le diagnostiqueur a fourni au rédacteur des présentes une copie de la certification "DPE sans mention" qu’il a obtenue, annexée, cette certification permettant d’établir un dossier de performance énergétique sur les seuls biens à usage d’habitation principale.
Le PROMETTANT s’engage à fournir ses meilleurs efforts au plus tard pour le jour de la signature de l’acte de vente pour délivrer un diagnostic de performance énergétique indiquant une classification pour le cas où la règlementation en vigueur et les éléments exigés pour la réalisation de ce diagnostic le permettent (…)
Si, avant la réitération des présentes, de nouvelles législations protectrices du BENEFICIAIRE venaient à entrer en application, le PROMETTANT s’engage, à ses seuls frais, à fournir au BENEFICIAIRE les diagnostics, constats et états nécessaires le jour de la vente ».
Les bénéficiaires invoquent la défaillance de la condition suspensive de droit commun pour réclamer la restitution à leur profit de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d'immobilisation.
Toutefois, cette clause doit s’interpréter à la lumière des autres clauses de l’acte et en particulier de la clause « Diagnostic de performance énergétique » stipulée en page 22 de l’acte.
Or, il ressort de cette dernière clause que les bénéficiaires étaient parfaitement informés de ce que le DPE n’avait pas pu être réalisé, un DPE vierge étant annexé à la promesse, et leur attention avait d’ailleurs été expressément attirée sur le fait qu’un classement « G » ou « F » du bien interdisait sa location à terme, la clause « Diagnostic de performance énergétique » étant particulièrement précise et détaillée sur ce point.
Dès lors, la production par les promettants, postérieurement à la signature de la promesse, d’un DPE classant le bien en catégorie « G » ou « F » ne saurait s’analyser en un « vice non indiqué » à la promesse au sens de la condition suspensive de droit commun, les bénéficiaires ayant au contraire accepté la signature de la promesse en pleine connaissance du caractère aléatoire du résultat du DPE dont la production n’était même pas érigée par les parties en obligation des promettants qui s’engageaient uniquement à « fournir leur meilleurs efforts » pour le produire.
Si le classement du bien objet de la promesse revêtait pour eux un caractère déterminant, il leur appartenait de faire stipuler à l’acte une condition suspensive de production d’un DPE retenant un certain classement du bien ou excluant un classement « F » ou « G », ou à tout le moins de mentionner expressément que la possibilité de louer le bien était déterminante de leur consentement à l’acte.
Or, aucune condition suspensive particulière ne porte sur le classement énergétique du bien ou la possibilité de le donner à bail, cette faculté ne pouvant nullement être déduite de la seule situation personnelle et professionnelle des bénéficiaires.
En conséquence, les bénéficiaires ne démontrent pas la révélation, postérieurement à la signature de la promesse, d’une quelconque servitude ou charge, ni d’un vice non indiqué à l’acte pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination qu’ils entendaient lui donner.
Partant, toutes les conditions suspensives étant réalisées et en application des stipulations contractuelles, la somme séquestrée au titre de l’indemnité d'immobilisation devra être libérée au profit des promettants et les époux [Y] seront solidairement condamnés à leur verser le solde de cette indemnité, soit la somme de 21.250 euros.
Leur propre demande de restitution de la somme de 21.250 euros sera enfin rejetée.
Sur les demandes accessoires
Les époux [Y], parties succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.
Ils seront condamnés in solidum à verser aux consorts [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort
Condamne M. [W] [Y] et Mme [X] [T] épouse [Y], solidairement, à payer à Mme [S] [D] épouse [V], M. [O] [V], M. [H] [V], M. [N] [V] et M. [J] [V] pris ensemble, la somme de 42.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 21 octobre 2021,
Autorise M. [W] [Y] et Mme [X] [T] épouse [Y] à se libérer partiellement de leur obligation par la libération au profit de Mme [S] [D] épouse [V], M. [O] [V], M. [H] [V], M. [N] [V] et M. [J] [V] de la somme de 21.250 euros séquestrée entre les mains de Maître [P] [B] et au besoin autorise Maître [P] [B] à libérer cette somme,
Rejette la demande de M. [W] [Y] et Mme [X] [T] épouse [Y] de restitution de la somme de la somme de 21.250 euros séquestrée entre les mains de Maître [P] [B] à leur profit,
Condamne M. [W] [Y] et Mme [X] [T] épouse [Y] in solidum aux dépens,
Condamne M. [W] [Y] et Mme [X] [T] épouse [Y] in solidum à verser à Mme [S] [D] épouse [V], M. [O] [V], M. [H] [V], M. [N] [V] et M. [J] [V] pris ensemble, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024
La GreffièreLa Présidente