TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 4]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00033 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PWZN
JUGEMENT
DU : 30 Mai 2024
M. [K] [T]
Mme [J] [L]
C/
M. [C] [E]
Mme [B] [D]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Mai 2024.
DEMANDEURS:
Monsieur [K] [T]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Madame [J] [L]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentés par Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS
DEFENDEURS:
Monsieur [C] [E]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté
Madame [B] [D]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 01 Février 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2021, Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L] ont consenti à Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] la location meublée d'un immeuble à usage d'habitation et un parking, situés [Adresse 2], [Localité 5] moyennant un loyer mensuel actualisé de 980,00 €, provision sur charges comprise.
Par courrier du 31 janvier 2023, Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L] ont adressé à Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] un congé pour vendre avec effet au 5 septembre 2023.
Par acte d’huissier de justice du 2 novembre 2023, Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L] ont fait délivrer à Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] une sommation de quitter les lieux.
Par acte d'huissier de justice du même jour, Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L] ont fait délivrer à Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] une sommation de payer la somme de 3 920,00 au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupations dus pour les mois de juillet à octobre 2023.
Par acte d'huissier de justice en date du 21 avril 2023, Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L] ont fait assigner Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, siégeant au pôle de proximité, aux fins de validation du congé pour vendre, d’expulsion, et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
L'affaire a été appelée à l'audience du 1er février 2024, à laquelle elle a été retenue.
A l'audience, Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L], représentés par leur conseil, se réfèrent expressément à leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de :
• valider le congé pour vendre adressé à Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] par courrier du 31 janvier 2023 et juger que ces derniers sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 5 septembre 2023 ;
•ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] ainsi que tous les occupants de leur chef, au besoin par la force publique ;
•fixer le sort des meubles garnissant le logement conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
•condamner solidairement Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] au paiement des sommes suivantes:
3 815,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2023 compris,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés ;
3 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux ainsi que de la sommation de payer ;
Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que le congé pour vendre a été valablement délivré à Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] qui se sont maintenus dans les lieux postérieurement au 5 septembre 2023, de sorte qu’ils occupent le logement sans droit ni titre depuis cette date en application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. De plus, Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] se sont abstenus de régler leur loyer depuis le mois d’août 2023 au mépris des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] n'ont pas comparu, malgré leur convocation régulière.
La décision a été mise en délibéré au 11 avril 2024 par mise à disposition au greffe.
Par note en délibéré du 11 avril 2024, les demandeurs ont été invités à produire une copie complète de la lettre de congé délivrée aux défendeurs, celle présente au dossier apparaissant partielle s’agissant de la deuxième page, et à formuler leurs observations sur l’absence de preuve de la remise de la lettre à Madame [B] [D], avant le 10 mai 2024, la date du délibéré étant prorogée au 30 mai 2024.
Par note en délibéré du 22 avril 2024, les demandeurs produisent le congé délivré à Madame [B] [D] dans son intégralité, précisant que le congé a fait l’objet d’une remise en mains propres et a été signé par l’intéressée.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat de bail signé par les parties a pour objet la location d’un bien immobilier meublé à usage d’habitation et est donc soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la validation du congé et la demande d'expulsion
L'article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
En l'espèce, Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L] ont donné congé à Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] par courrier du 31 janvier 2023 pour une fin de bail prévue le 4 septembre 2023. La preuve de la remise de la lettre de congé résulte de la signature de l’accusé de réception le 9 février 2023 par Monsieur [C] [E] et par la mention « reçu en main propre le 31 janvier 2023 » suivie d’une signature apposée au bas de la deuxième page de la lettre de congé au nom de Madame [B] [D]. Le congé comporte par ailleurs la mention requise à peine de nullité, à savoir le motif allégué qui est la vente du logement. Il a été délivré dans les formes prescrites par l’article 25-8 précité.
En conséquence, le congé ayant été délivré 6 mois avant le terme du bail et dans les formes prescrites par la loi, il convient de constater que les locataires sont déchus de tout titre d'occupation depuis le 5 septembre 2023.
Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l'huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation
Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] occupent désormais le logement sans droit ni titre et causent, par ce fait, un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer par une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.
Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
Sur la demande au titre de l'arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En l’espèce, Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L] versent aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 8 715,00 €, hors dépens, échéance du mois de février 2024 incluse.
Le contrat de location prévoit que le paiement du loyer doit intervenir avant le 5 de chaque mois, de sorte qu’au jour de l’audience des débats, le loyer du mois de février 2024 n’était pas encore exigible. Les bailleurs ne peuvent donc réclamer que le paiement de l’arriéré antérieur, soit jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2024 incluse, soit la somme de 7 735,00 €.
Sous cette réserve, au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L] est établie tant dans son principe que dans son montant.
En application de la clause de solidarité stipulée au bail (article VII), la condamnation de Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] sera solidaire.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] à payer à Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L] la somme de 7 735,00 €, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les autres demandes :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 695 du code de procédure civile.
En revanche, le coût de la sommation de quitter les lieux et de la sommation de payer, qui ne sont pas des actes dont l'absence empêchait la saisine de la présente juridiction, resteront à la charge des demandeurs, dans la mesure où de simples mises en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception se seraient révélées suffisantes.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Il convient de condamner in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] au paiement de la somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
VALIDE le congé délivré le 31 janvier 2023 par Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L] pour le 5 septembre 2023 ;
CONSTATE que le contrat signé le 5 septembre 2021 entre Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L], d’une part, et Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D], d’autre part, concernant les locaux et un parking situés [Adresse 2], [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 5 septembre 2023 par application du congé pour vendre délivré le 31 janvier 2023 ;
En conséquence, faute de départ volontaire, ORDONNE l'expulsion de Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] à payer à Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L] la somme de 7 735,00 € (sept mille sept cent trente-cinq euros), au titre de l’arriéré locatif hors dépens, échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] à payer à Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L] une indemnité d'occupation, à compter du mois de février 2024, d'un montant égal au loyer mensuel actuel, à indexer, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] aux dépens, à l’exclusion du coût de la sommation de payer et de la sommation de quitter les lieux ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [E] et Madame [B] [D] à payer à Monsieur [K] [T] et Madame [J] [L] la somme de 500,00 € (cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE