TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 5]
N° minute :
Références : R.G N° N° RG 24/00210 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-P4D7
JUGEMENT
DU : 30 Mai 2024
S.A. LES RESIDENCES
C/
M. [P] [G]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Mai 2024.
DEMANDERESSE:
S.A. LES RESIDENCES
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
DEFENDEUR:
Monsieur [P] [G]
[Adresse 2]
[Localité 6]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 07 Mars 2024
JUGEMENT :
Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : +1CCC à Me HALIMI
+ 1CCC à M. [G]
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 27 janvier 2022, la société LES RESIDENCES a donné en location à Monsieur [P] [G], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 375,92 €, outre provisions sur charges de 115,31 €.
Le 12 avril 2023, la société LES RESIDENCES a fait délivrer à Monsieur [P] [G] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 641,24 € selon décompte arrêté au 8 avril 2023.
La société LES RESIDENCES a, par courrier électronique reçu le 21 janvier 2023, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 5 décembre 2023, la société LES RESIDENCES a attrait Monsieur [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.
Aux termes de son acte introductif d'instance, la société LES RESIDENCES sollicite de voir :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, et ce à compter du jugement à intervenir ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [G] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;
dire que faute par Monsieur [P] [G] de le faire, elle pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;
condamner Monsieur [P] [G] au paiement de la somme de 2 793,57 € correspondant aux loyers et charges impayés au 13 juillet 2023, avec intérêts à compter du commandement de payer ;
condamner Monsieur [P] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux ;
autoriser la société LES RESIDENCES à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [P] [G] ;
condamner Monsieur [P] [G] au paiement de la somme de 400,00 € à titre de dommages-intérêts ;
condamner Monsieur [P] [G] au paiement de la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
condamner Monsieur [P] [G] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 12 avril 2023 et de l’assignation ;
ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.
Le 6 décembre 2023, la société LES RESIDENCES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.
L'audience s'est tenue le 7 mars 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l’audience, la société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 26 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 905,00 €. Elle précise qu’un surloyer a été appliqué au mois de janvier 2024.
Monsieur [P] [G], comparant en personne, en présence de Madame [R] [B], travailleur social communauté jeunesse, sollicite que lui soient accordés des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois en plus du loyer courant. Il sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.
Monsieur [P] [G] soutient notamment :
n'avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;
avoir rencontré des diffcultés financières à la suite de la perte de son emploi ; qu’il avait formulé des demandes d’APL qui n’aboutissaient pas car elles étaient formulées en Seine-et-Marne ;
avoir repris une activité dans le cadre d’un contrat à durée déterminée d’un mois pour un salaire de 1 850 € en qualité d’électricien ;
qu’il pourra percevoir des indemnités de chômage par la suite à hauteur de 900 € par mois ;
avoir une situation incertaine au regard de l’emploi.
La demanderesse déclare ne pas s'opposer aux délais de paiement et à la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire sollicités.
Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En l’espèce, la société LES RESIDENCES verse aux débats un décompte arrêté au 26 février 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 905,00 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 391,75 €, soit une somme totale de 7 513,25 € hors dépens.
En outre, en application des dispositions de l'article L442-5 du code de la construction et de l'habitation, la pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n'ayant pas répondu, dans le délai d'un mois, à l'enquête statistique sur l'occupation des logements sociaux menée par les organismes d'habitations à loyer modéré, et n'ayant pas communiqué l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre.
Toutefois, le demandeur ne justifie pas avoir demandé à de lui communiquer l'ensemble des renseignements et pièces visés à l'article R 442-13 du code de la construction et de l'habitation. Dès lors, il n'est pas établi que la partie défenderesse n'a pas répondu à l'enquête statistique dans le délai d'un mois. Il n'est donc pas justifié que les pénalités d'enquête sociale soient dues et il convient de déduire la somme de 7,62 €.
De plus, aux termes de l'article L. 441-9 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée à l'article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l'allocation de logement prévue à l'article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l'allocation de logement prévue à l'article L. 831-1 du même code. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
En l'espèce, la société LES RESIDENCES a facturé, en janvier 2023, un supplément de loyer d'un montant de 1 674,08 €. Cependant, elle ne justifie pas lui avoir demandé la communication de l’avis d’imposition ou de non-imposition ni la mise en demeure à la suite de l’expiration du délai d’un mois. En conséquence, les sommes appelées au titre du surloyer seront déduites, ainsi que celles de 25,00 € sollicitées au titre des « frais de dossier / enquête SLS » (2 x 25,00 = 50,00 €).
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société LES RESIDENCES est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais évoqués ci-dessus pour un montant total de 2 123,45 € € au 26 février 2024.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [P] [G] à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 5 781,55 € actualisée au 26 février 2024, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2 641,24 € à compter du 12 avril 2023, date du commandement de payer, et sur la somme de 3 140,31 € à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Monsieur [P] [G] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50,00 € par mois, en plus du loyer courant. La société LES RESIDENCES ne s’y oppose pas.
Compte tenu de son engagement et, en l’absence d’opposition de la société LES RESIDENCES, bien qu’il n’ait pas repris le paiement du loyer courant, il convient d'accorder à Monsieur [P] [G] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 50,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail
Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
Par ailleurs, la société LES RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation et l'expulsion
Selon l'article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 24, I, de cette loi dans sa version en vigueur jusqu’au 28 juillet 2023 disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’absence de disposition transitoire, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur non définitivement réalisées. En conséquence, le délai de six semaines imparti aux locataires pour régler la dette locative à compter du commandement de payer, aux lieu et place du délai de deux mois prévu auparavant, n’a pas vocation à s’appliquer aux contrats en cours si le commandement de payer a été délivré avant le 29 juillet 2023.
En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et le commandement de payer a été délivré le 12 avril 2023. Le délai de deux mois est donc applicable.
En outre, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [P] [G] le 12 avril 2023, pour un montant principal de 2 641,24 € selon décompte arrêté au 8 avril 2023 . Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 juin 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.
En l’espèce, Monsieur [P] [G] sollicite la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire et le bailleur ne s’y oppose pas. Dans ces conditions, et bien que Monsieur [P] [G] n’ait pas repris le paiment du loyer courant, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Monsieur [P] [G] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Monsieur [P] [G] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Monsieur [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la société LES RESIDENCES sera en droit d’exiger de Monsieur [P] [G] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.
Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le demandeur n'établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.
Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande formulée à titre de dommages et intérêts par la société LES RESIDENCES.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [G], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 avril 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société LES RESIDENCES sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,
CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par société LES RESIDENCES ;
CONSTATE que le contrat signé le 27 janvier 2022 entre la société LES RESIDENCES et Monsieur [P] [G] concernant les locaux situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 13 juin 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer à société LES RESIDENCES la somme de 5 781,55 € (cinq mille sept cent quatre-vingt-un euros et cinquante-cinq centimes) actualisée au 26 février 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2023 sur la somme de 2 641,24 € et sur la somme de 3 140,31 € à compter de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [P] [G] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 50,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :
Monsieur [P] [G] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;
la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société LES RESIDENCES, la résiliation du bail étant acquise à la date du 13 juin 2023;
Monsieur [P] [G] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;
faute pour Monsieur [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
en cas de maintien dans les lieux, la société LES RESIDENCES sera en droit d’exiger de Monsieur [P] [G] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.
FIXE en ce cas l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [P] [G] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ; et au besoin CONDAMNE Monsieur [P] [G] à payer à la société LES RESIDENCES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;
REJETTE la demande de dommages-intérêts de la société LES RESIDENCES ;
CONDAMNE Monsieur [P] [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 avril 2023 et de l’assignation du 5 décembre 2023 ;
DEBOUTE la société LES RESIDENCES de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;
LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.
LA GREFFIERELA JUGE