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JUGEMENT DU :30 Mai 2024
DOSSIER N° :N° RG 24/00271 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IIPP
AFFAIRE :Syndic. de copro. [Adresse 1] REPRESENTE PAR SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE C/ S.C.I. MACAO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST ETIENNE
Service de la procédure accélérée au fond
JUGEMENT RENDU SELON
LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
PRESIDENTE :Alicia VITELLO
GREFFIERE :Céline TREILLE
PARTIES :
DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], representé par la SARL SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,
DEFENDERESSE
S.C.I. MACAO, RCS de Saint-Etienne sous le n°D508.792.181, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non-représentée
Débats tenus à l'audience du : 02 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Juge : 30 Mai 2024
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EXPOSE DU LITIGE
La SCI MACAO est propriétaire des lots n°24 et 28 à 29 au sein de l'immeuble en copropriété [Adresse 1] à [Localité 4].
En raison d'un arriéré de charges, le Syndicat des Copropriétaires de cet immeuble représenté par son syndic la SARL SGI a fait délivrer un commandement de payer les charges en date du 10 décembre 2021, demeuré infructueux à l'encontre de la SCI MACAO.
Par acte d'huissier en date du 17 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] a fait assigner la SCI MACAO devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, statuant selon la procédure accélérée au fond.
L'affaire a été retenue le 2 mai 2024, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sollicite de voir condamner la SCI MACAO à lui payer :
- la somme totale de 22 416,47 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mars 2024 inclus (intégrant 21 070,13 euros de charges à cette date, et 1 346,34 euros de sommes devenues exigibles en vertu des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965), outre intérêts au taux légal sur la somme de 16 260,43 euros, à compter du commandement de payer du 10 décembre 2021;
- 1 500,00 euros au titre des dommages intérêts ;
- 1 200,00 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement et les sommes prévues par les articles R. 444-3 et ses annexes et A. 444-31 du Code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles elle sera condamnée et laissées entièrement à sa charge, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Fabrice PILLONEL, Avocat, pour ceux dont il aurait fait l'avance sans en recevoir provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Au visa des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat fait valoir que la SCI MACAO, copropriétaire dans l'ensemble immobilier, reste redevable de charges de copropriété, ainsi que de provisions sur charges à venir au titre du budget prévisionnel, malgré deux commandements de payer. Il expose qu'il n'y a plus de règlement depuis le 2ème appel de provisions de 2013 et souligne que les sommes dues ne sont pas contestables, les comptes des exercices successifs et le budget prévisionnel ayant été approuvés lors des différentes assemblées générales.
La SCI MACAO, régulièrement citée par remise de l'acte à son gérant, ne comparait pas.
L'affaire est mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément aux dispositions de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges impayées
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment qu' à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. "
Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires peut réclamer tant les provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Le syndicat des copropriétaires communique :
- un extrait de matrice cadastrale attestant de la propriété de la SCI MACAO
- le règlement de copropriété ;
- la clé de répartition des charges ;
- le contrat de syndic du 24 mars 2022 ;
- un état des dépenses du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2023 ;
- les budgets prévisionnels de 2013 à 2024 ;
- l'état des dépenses annuels de la copropriété de 2013 à 2024 ;
- un décompte de charges copropriété de la SCI MACAO arrêté au 11 janvier 2024 s'élevant à la somme de 21 070,13 euros ;
- le commandement de payer du 30 juin 2014 et le commandement de payer du 10 décembre 2021 mentionnant un solde principal de 16 260,43 euros ;
- une mise en demeure du 9 février 2024 mentionnant un solde principal de 21 070,13 euros ;
- les appels de fonds du 1er janvier 2013 à décembre 2023;
- les décomptes de charges annuels de la SCI MACAO ;
- les procès-verbaux des Assemblées générales du 6 juin 2012 au 27 juillet 2023 approuvant les comptes des différents exercices, outre les détails des dépenses.
Un commandement de payer sous 30 jours le solde des charges de copropriété a été signifié en date du 10 décembre 2021 pour un montant principal de 16 260,43 euros puis une mise en demeure a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception pour un montant principal de 21 070,13 euros à la SCI MACAO.
Ce commandement de payer vise expressément l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Le dernier décompte produit par le demandeur mentionne un impayé de charges de copropriété, premier appel de fond de 2024 inclus, s'élevant à la somme de 21 070,83 euros. Il convient de retrancher de ce montant la somme totale de 596,65 euros facturée au titre des frais de procédure, soit un solde 20 473,48 euros.
En conséquence, il convient de condamner la SCI MACAO à payer au syndicat
des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 20473,48 euros au titre de l'arriéré de charges impayées arrêtées au 14 janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Le syndicat des copropriétaires sollicite également la somme de 1 3746,34 euros au titre du budget prévisionnel de 2024 conformément à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il y a lieu de constater que lors de l'assemblée générale du 27 juillet 2023 le budget prévisionnel 2024 a été voté pour un montant de 23 620,00 euros.
Compte tenu de l'absence de règlement du commandement de payer du 10 décembre 2021 et de la part de copropriété détenu par la débitrice, il y a lieu de prononcer la déchéance du terme des appels de provision pour charges non échus du budget prévisionnel 2024 et de condamner la SCI MACAO à la somme de 1 346,34 euros correspondant à la provision pour charges et à la cotisation pour fonds de travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestre de l'exercice en cours à échoir.
Sur la résistance abusive
Le syndicat de copropriétaires ne rapportant pas la preuve de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne peut être déduite uniquement du défaut de paiement, ni d'un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement indemnisé par les intérêts moratoires, tel qu'un appel de fonds exceptionnel voté du fait de la carence de la SCI MACAO, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Il est conforme à l'équité que, partie succombante, la SCI MACAO soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance tels que définis par l'article 695 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Maître PILLONEL, Avocat.
En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. Il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement, réputé contradictoire rendu en premier ressort ;
CONDAMNE la SCI MACAO à payer syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] les sommes suivantes :
- 20 473,48 euros au titre de l'arriéré de charges impayées arrêtées au 14 janvier 2024, premier appel de fond de 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- 1 346,34 euros au titre des provisions non échues pour l'année 2024 ;
- 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses plus amples demandes ;
CONDAMNE la SCI MACAO aux dépens, avec distraction au profit de Maître PILLONEL.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Céline TREILLEAlicia VITELLO
Grosse + Copie :
Me Fabrice PILLONEL
Copie :
Dossier
Le 30 Mai 2024