Procédure devant la cour :
I°) Par une requête et un mémoire, enregistrés les 8 janvier et 18 septembre 2020 sous le n° 20BX00131, La SCI Haizean, Mme C... A... et MM. Michel et Fabrice A..., représentés par Me D..., demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Pau du 7 novembre 2019 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 11 décembre 2018 par lequel le maire de Bidart a prononcé la fermeture administrative de l'immeuble situé 103 avenue Atherbea dont la société est propriétaire, en l'assortissant d'une interdiction temporaire d'occuper les lieux avec obligation de reloger les occupants des appartements, applicable jusqu'à réalisation des travaux de mise en conformité, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai d'un mois.
3°) à titre subsidiaire, de ramener le montant de l'astreinte à un euro symbolique ;
4°) de supprimer les passages injurieux des écritures de la commune ;
5°) mettre à la charge de la commune, au profit de chacun des appelants, de la somme de 2 000 euros, soit un total de 6 000 euros, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le jugement est irrégulier car entaché de nombreuses dénaturations ;
- l'immeuble ne constitue pas un établissement recevant du public de type 0 de catégorie 4 au sens de l'arrêté du 25 octobre 2011 dès lors que, si l'effectif théorique est bien supérieur à quinze personnes, en revanche, l'immeuble ne peut être regardé comme un ensemble de logements faisant l'objet d'une exploitation homogène du fait de ses modalités d'occupation et des différents régimes juridiques des contrats de location ;
- pour qu'un immeuble soit requalifié en établissement recevant du public de type O, il ne suffit pas qu'un ou deux logements soient occasionnellement loués en saisonnier, il est nécessaire que ce mode de location concerne un nombre substantiel de logements et ne présente pas un caractère purement occasionnel ;
- le critère lié au minimum d'équipements et de services communs, précisé en annexe de l'arrêté du 25 octobre 2011, n'est pas davantage rempli ;
- en tout état de cause, elle respectait la réglementation applicable aux établissements recevant du public, relative notamment à la tenue d'un registre de sécurité et la vérification régulière des installations et équipements ;
- en l'absence de danger pour la sécurité des habitants, l'arrêté n'a pas de raison d'être ;
- à titre subsidiaire il convient à tout le moins de minorer l'astreinte.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 juin 2020, la commune de Bidart, représentée par la SCP Anceret-Faisant-Dupouy, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des appelants la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 24 août 2020, la clôture d'instruction a été fixée au 30 septembre 2020.
Les appelants ont présenté un mémoire en communication de pièces, enregistré le
9 octobre 2020.
II°) Par une requête, enregistrée le 21 février 2020 sous le n° 20BX00653, La
SCI Haizean, Mme C... A... et MM. Michel et Fabrice A..., représentés par
Me D..., demandent à la cour d'ordonner le sursis à exécution du jugement du tribunal administratif de Pau du 7 novembre 2019, en se prévalant des mêmes moyens que dans la requête enregistrée sous le n° 20BX00131.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 avril 2020, la commune de Bidart conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 200 euros soit mise à la charge des appelants.
Vu les autres pièces de ces deux dossiers.
Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de la construction et de l'habitation ;
- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
-l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme G...,
- et les conclusions de Mme Aurélie Chauvin, rapporteur public.
La SCI Haizean, Mme C... A... et MM. Michel et Fabrice A... ont présenté une note en délibéré, enregistrée le 28 octobre 2020.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Haizean, dont Mme C... A... et MM. Michel et Fabrice A... sont les associés, a acquis en 2009 un immeuble à usage d'hôtel situé 103 avenue Atherbea à Bidart (Pyrénées-Atlantiques) qu'elle a transformé en immeuble d'habitation avant de donner en location les logements ainsi réhabilités. À l'issue de trois visites des 15 mars, 15 juin et
11 juillet 2018, la commission de sécurité de l'arrondissement de Bayonne a considéré que l'immeuble devait être regardé comme un établissement accueillant du public et a émis un avis défavorable au fonctionnement de l'établissement assorti de la réalisation de prescriptions.
2. Par courrier du 8 août 2018, notifié le 10 août suivant, le maire de Bidart a mis en demeure la SCI Haizean de s'engager sur un échéancier de travaux permettant, dans un délai d'un mois, une mise en conformité des locaux par la levée des prescriptions indiquées dans le procès-verbal de la commission de sécurité du 11 juillet 2018, sous peine de fermeture administrative de l'établissement en application de l'article R. 123-52 du code de la construction et de l'habitation. Ce premier courrier est revenu à la commune avec la mention " non réclamé ", et par un nouveau courrier du 7 septembre 2018, le maire a adressé à la
SCI Haizean une seconde mise en demeure rédigée dans des termes identiques.
3. Par un arrêté du 11 décembre 2018, le maire de Bidart a prononcé la fermeture administrative de l'immeuble en l'assortissant d'une interdiction temporaire d'occuper les lieux avec obligation de reloger les occupants des appartements, applicable jusqu'à réalisation des travaux de mise en conformité, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai d'un mois. La SCI Haizean, Mme C... A... et MM. Michel et Fabrice A... relèvent appel du jugement du 7 novembre 2019 par lequel le tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cet arrêté.
4. Les requêtes n° 20BX00131 et n° 20BX00653 sont dirigées contre le même jugement et présentent à juger des questions communes. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un même arrêt.
Sur la régularité du jugement :
5. Les dénaturations dont seraient selon les requérants entaché le jugement attaqué relèvent du bien-fondé du jugement et sont sans conséquence sur sa régularité.
Sur la qualification d'établissement recevant du public :
6. Aux termes de l'article L. 123-3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable à la date de l'arrêté litigieux : " I. Dans le cas où un établissement recevant du public est à usage total ou partiel d'hébergement et que le maire a prescrit, par arrêté, à l'exploitant et au propriétaire les mesures nécessaires pour faire cesser la situation d'insécurité constatée par la commission de sécurité et, le cas échéant, pour réaliser des aménagements et travaux dans un délai fixé, le maire peut (...) prononcer une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser les lieux applicable jusqu'à la réalisation des mesures prescrites. Si une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser les lieux est décidée ou si l'état des locaux impose une fermeture définitive de l'établissement, l'hébergement ou le relogement des occupants est assuré dans les conditions fixées aux articles L. 521-1 et suivants du présent code. (...) ".
7. Aux termes de l'article R. 123-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable à la date de l'arrêté litigieux : " Pour l'application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non ".
8. L'article GN 1 du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public, approuvé par l'arrêté du 25 juin 1980, dans sa version applicable issue de l'arrêté du 25 octobre 2011, prévoit que les hôtels et autres établissements d'hébergements relèvent du type O. L'article O1 de ce règlement, relatif aux établissements assujettis, dispose que : " § 1. Les dispositions du présent chapitre sont applicables : / a) Aux hôtels dans lesquels l'effectif du public est supérieur ou égal à
100 personnes ; / b) Aux autres établissements d'hébergement - définis comme un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposant d'un minimum d'équipements et de services communs, et offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois - faisant l'objet d'une exploitation collective homogène, dans lesquels l'effectif du public est supérieur à 15 personnes. (...) ".
9. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier des procès-verbaux de visite de la commission de sécurité des 15 mars, 15 juin et 11 juillet 2018, que l'immeuble en cause comprend, en rez-de-jardin, cinq studios, au premier étage, cinq studios et un appartement de type 3 occupé par M. A..., et, au deuxième étage, huit studios, soit dix-neuf logements. Hormis l'appartement occupé par M. A..., les 18 studios sont offerts à la location meublée et il ne ressort pas des pièces du dossier, notamment des contrats de location produits par les requérants, que certains seraient loués vides pour trois ans renouvelables, comme doivent l'être les locaux donnés en location vide en application de l'article 10 de la loi n° 89-462 du
6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Les studios sont loués, selon les occasions et les périodes, tantôt à l'année, tantôt au mois à des étudiants, ainsi que pour de plus courtes périodes (week-end, semaine), comme en attestent les copies d'écran du site " Booking.com " produites par la commune. De plus, il ne ressort pas des pièces du dossier et notamment des contrats de location produits, lesquels comportent des anomalies et des coquilles s'agissant des dates et durées de location notamment, que la location à l'année serait majoritaire ni même significative. Les studios, qui appartiennent et sont tous gérés par la
SCI Haizean, font l'objet d'une exploitation collective homogène et il est constant que l'effectif des locataires est supérieur à quinze personnes.
10. Si la SCI Haizean soutient, s'agissant des équipements et services communs, que la connexion Wifi et la réception ne sont offertes qu'aux seuls résidents saisonniers, qui sont minoritaires, elle n'apporte toutefois aucun élément au soutien de ces allégations. Peu importe à cet égard qu'aucun local ne soit dédié à l'accueil et la réception. Il résulte d'ailleurs du courrier adressé par la société au maire le 7 octobre 2018 que son gérant " assure une astreinte 24h/24h en cas de problèmes puisqu'il reste joignable sur son portable ". Si l'annexe I du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public ne mentionne pas la connexion Wifi parmi les services qu'elle énumère, cette annexe précise toutefois que les équipements et services communs sont donnés " à titre d'exemple ".
11. Il résulte de ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, dans l'arrêté contesté, le maire de Bidart a regardé l'immeuble que la
SCI Haizean exploite comme un établissement recevant du public au sens de l'article L. 123-3 du code de la construction et de l'habitation.
Sur l'application des règles relatives aux établissements recevant du public
12. En premier lieu, l'immeuble en cause devant être regardé comme un établissement recevant du public, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que le régime de ces établissements ne serait pas applicable.
13. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 123-51 du code de la construction et de l'habitation : " Dans les établissements soumis aux prescriptions du présent chapitre, il doit être tenu un registre de sécurité sur lequel sont reportés les renseignements indispensables à la bonne marche du service de sécurité et, en particulier : / - l'état du personnel chargé du service d'incendie ; / - les diverses consignes, générales et particulières, établies en cas d'incendie y compris les consignes d'évacuation prenant en compte les différents types de handicap ; / - les dates des divers contrôles et vérifications ainsi que les observations auxquelles ceux-ci ont donné lieu ; / - les dates des travaux d'aménagement et de transformation, leur nature, les noms du ou des entrepreneurs et, s'il y a lieu, de l'architecte ou du technicien chargés de surveiller les travaux ".
14. Il résulte de l'instruction que, lors de ses visites des 15 mars et 15 juin 2018, la commission de sécurité a constaté, parmi de nombreuses infractions à la législation applicable aux établissements recevant du public, l'absence de tenue d'un registre de sécurité. Dans sa dernière visite du 11 juillet 2018, elle a consigné la même observation dans son procès-verbal de visite, précisant que cette prescription n'était pas réalisée. Si les appelants font valoir que la SCI Haizean tenait un registre de sécurité respectant les prescriptions de l'article R. 123-51 du code de la construction et de l'habitation, ils se bornent à se référer à un document produit en première instance qui comprend les dates des divers contrôles, la nature de l'intervention (remplacement de quatre extincteurs, remplacement de douze piles pour DAAF...), le nom de l'entreprise et en annexe les factures, mais qui ne répond pas aux autres prescriptions de l'article R. 123-51.
15. En troisième lieu, les appelants reprennent en appel, sans l'assortir d'arguments nouveaux ou de critique utile du jugement, le moyen tiré de ce que la SCI Haizean aurait fait procéder périodiquement aux vérifications nécessaires par les organismes ou personnes agréés, comme l'y obligent les dispositions de l'article R. 123-43 du code de la construction et de l'habitation. Il convient d'écarter ce moyen par adoption des motifs pertinents retenus par les premiers juges.
16. En quatrième et dernier lieu, il ressort des pièces du dossier que la commission de sécurité, lors de sa dernière visite en date du 11 juillet 2018, a relevé que, si certaines prescriptions antérieures avaient été réalisées au moins partiellement, en l'occurrence l'installation de détecteurs de fumée autonomes et la pose d'extincteurs, de graves entorses à la sécurité anti-incendie des lieux subsistaient, et notamment l'absence d'exutoire à fumée conforme dans la cage d'escalier, de surveillance nocturne de l'établissement, de registre de sécurité, de personnel formé à la conduite à tenir en cas d'incendie, de consignes de sécurité pour les personnes en situation de handicap et de portes et ferme-portes normalisés. Elle relève également l'absence d'un système de sécurité incendie avec détection automatique d'incendie généralisée à tous les locaux, d'affichage des consignes de sécurité dans chaque unité d'hébergement, de contrôle de la résistance des planchers au feu par un organisme agréé, de document relatif au contrôle et à la maintenance des installations techniques, ainsi que l'existence d'anomalies affectant le système électrique, telles que l'impossibilité d'éteindre la lumière dans l'un des logements et des installations techniques apparentes et non achevées dans plusieurs parties du bâtiment, la zone travaux n'étant pas isolée. La commission conclut, s'agissant de l'analyse des risques d'incendie et de panique, que " Le risque d'éclosion d'un incendie est réel (...). L'insalubrité et le potentiel combustible (de certains logements), sont des éléments favorables à la propagation d'un sinistre. Il faut également considérer les zones en travaux comme des sources d'incendie, et constater l'absence d'isolement entre ces zones et les locaux occupés ". La commission insiste également sur les difficultés d'évacuation des personnes et la rapidité de la propagation d'un éventuel incendie. Dès lors, et alors qu'aucune pièce ne vient contredire les affirmations de la commission de sécurité, les appelants ne sont pas fondés à soutenir qu'en l'absence de tout danger réel pour la sécurité des occupants de l'immeuble, le maire de Bidart ne pouvait prendre l'arrêté contesté.
Sur les conclusions relatives au montant de l'astreinte :
17. Aux termes du III de l'article L. 123-3 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable à la date de l'arrêté litigieux : " Si, à l'expiration du délai fixé, les mesures et travaux prescrits par l'arrêté prévu au I n'ont pas été réalisés, l'exploitant et le propriétaire défaillants sont redevables d'une astreinte d'un montant maximal de 1 000 par jour de retard. L'astreinte est prononcée par arrêté du maire. Son montant est modulé en tenant compte de l'ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution. L'astreinte court à compter de la date de la notification de l'arrêté la prononçant et jusqu'à complète exécution des mesures et des travaux prescrits. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu ". Aux termes de l'article R. 123-56 du même code : " Les conditions d'application de l'astreinte mentionnée au III de l'article
L. 123-3 sont fixées par les dispositions de la section 4 du chapitre unique du titre Ier du
livre V de la partie réglementaire du présent code. Le montant journalier unitaire de l'astreinte fixé en application des articles R. 511-14 et R. 511-15 est multiplié par le nombre de chambres ou logements que comporte l'établissement recevant du public. " Enfin, l'article R. 511-15 du même code dispose : " Lorsqu'une interdiction d'habiter ou d'utiliser les lieux a été prononcée dans l'arrêté prescrivant les mesures et travaux, le montant fixé (...) peut être porté à 50 par logement et par jour de retard. "
18. En premier lieu, en se bornant à faire valoir que la SCI Haizean n'aurait pas fait preuve de " réticences marquées " pour adapter l'établissement aux normes applicables aux établissements recevant du public, les requérants n'établissent pas que l'astreinte serait entachée d'une erreur manifeste d'appréciation en tant qu'elle excède le montant d'un euro par jour.
19. En second lieu, en application des dispositions rappelées au point 17, eu égard au nombre de 18 logements donnés en location par la SCI Haizean, l'astreinte ne pouvait excéder 900 euros par jour de retard. Les requérants sont par suite fondés à soutenir que l'astreinte doit être annulée en tant qu'elle excède ce montant.
Sur les conclusions tendant à la suppression de passages injurieux, outrageants ou diffamatoires :
20. En vertu des dispositions de l'article 41 de la loi du 29 juillet 1881 reproduites à l'article L. 741-2 du code de justice administrative, les tribunaux administratifs peuvent, dans les causes dont ils sont saisis, prononcer, même d'office, la suppression des écrits injurieux, outrageants ou diffamatoires.
21. Le passage du mémoire en défense de la commune de Bidart dont la suppression est demandée par les requérants n'excède pas le droit à la libre discussion et ne présente pas un caractère injurieux. Les conclusions tendant à sa suppression doivent par suite être rejetées.
Sur la demande de sursis à exécution :
22. Le présent arrêt statuant sur les conclusions à fin d'annulation de cet arrêté, il n'y a pas lieu de statuer sur les conclusions tendant à ce qu'il soit sursis à l'exécution du jugement du tribunal administratif de Pau.
Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
23. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions de la commune de Bidart et des appelants tendant au bénéfice des dispositions de l'article
L. 761-1 du code de justice administrative et de rejeter les conclusions présentées par ces derniers sur le fondement de ces dispositions.
DÉCIDE :
Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur la requête n° 20BX00653 présentée par la SCI Haizean, Mme C... A... et MM. Michel et Fabrice A....
Article 2 : L'astreinte prononcée par l'arrêté du 11 décembre 2018 est annulée en tant qu'elle excède 900 euros par jour de retard.
Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Pau du 7 novembre 2019 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : Le surplus des conclusions présentées par la SCI Haizean, Mme C... A... et MM. Michel et Fabrice A... est rejeté.
Article 5 : Les conclusions de la commune de Bidart au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Haizean, Mme C... A..., MM. Michel et Fabrice A... et à la commune de Bidart.
Délibéré après l'audience du 15 octobre 2020 à laquelle siégeaient :
Mme B... E..., présidente,
Mme F..., présidente-assesseure,
Mme Florence Madelaigue, premier-conseiller.
Lu en audience publique, le 19 novembre 2020.
La rapporteure,
G... La présidente
Brigitte E...
La greffière,
Angélique Bonkoungou
La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
N° 20BX00131, 20BX00653 2