Procédure devant la Cour :
I°) Par une requête enregistrée sous le numéro 19MA03609 le 31 juillet 2019, la commune de Cogolin, représentée par Me A..., demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Toulon n° 1801558, 1801559, 1801560, 1801561 du 14 juin 2019 ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune soutient que :
- le tribunal a commis une erreur de droit s'agissant de l'échelle retenue pour apprécier le critère lié à la densité ;
- le tribunal a commis une erreur de droit s'agissant de la méthode retenue pour apprécier la densité ;
- le tribunal a commis une erreur de droit s'agissant du critère lié à la densité ;
- le tribunal a commis une erreur de droit s'agissant du critère lié à l'implantation des constructions ;
- le tribunal a commis une erreur de droit s'agissant du critère lié à la topographie des lieux et à la nature des travaux concernés ;
- les autres moyens de première instance n'étaient pas fondés.
II°) Par une requête enregistrée sous le numéro 19MA03610 le 31 juillet 2019, la commune de Cogolin, représentée par Me A..., demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Toulon n° 1801202, 1801307, 1801308, 1801309 du 14 juin 2019 ;
2°) de mettre à la charge de de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune soutient que :
- le tribunal a commis une erreur de droit s'agissant de l'échelle retenue pour apprécier le critère lié à la densité ;
- le tribunal a commis une erreur de droit s'agissant de la méthode retenue pour apprécier la densité ;
- le tribunal a commis une erreur de droit s'agissant du critère lié à la densité ;
- le tribunal a commis une erreur de droit s'agissant du critère lié à l'implantation des constructions ;
- le tribunal a commis une erreur de droit s'agissant du critère lié à la topographie des lieux et à la nature des travaux concernés ;
- les autres moyens de première instance n'étaient pas fondés.
L'association " Union départementale pour la sauvegarde de la vie, de la nature et de l'environnement - France nature environnement 83 " (UDVN/FNE 83) et l'association " Sauvons le Yotel " représentées par Me E..., ont produit un mémoire en défense le 25 octobre 2019 par lequel elles concluent au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l'annulation des quatre arrêtés du maire de Cogolin du 15 décembre 2017 et de la décision du maire de Cogolin portant rejet de leur recours gracieux du 12 février 2018, et à ce que soit mise à la charge de la commune de Cogolin les sommes de 2 500 euros à leur verser à chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles font valoir que :
- les moyens sont infondés ;
- le projet méconnait l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme ;
- le projet méconnait l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme ;
- le projet est entaché d'erreur manifeste d'appréciation au regard des risques naturels.
Le mémoire présenté pour la commune de Cogolin le 8 novembre 2019 n'a pas été communiqué en application de l'article R. 611-1 du code de justice administrative.
III°) Par une requête enregistrée sous le numéro 19MA03881 le 12 août 2019, la SNC Cogolin Plage, représentée par Me F..., demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Toulon n° 1801202, 1801307, 1801308, 1801309 du 14 juin 2019 ;
2°) de rejeter les requêtes des associations UDVN et " Sauvons le Yotel " dirigées contre les permis de construire délivrés le 15 décembre 2017 ;
3°) de mettre à la charge des associations UDVN et " Sauvons le Yotel " la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le projet ne méconnaît pas les dispositions de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme ;
- le moyen invoqué en première instance tiré de l'exception d'illégalité du plan local d'urbanisme n'est pas fondé ;
- le moyen invoqué en première instance tiré de la méconnaissance de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme n'est pas fondé ;
- le moyen invoqué en première instance tiré de l'erreur manifeste d'appréciation n'est pas fondé.
L'association " Union départementale pour la sauvegarde de la vie, de la nature et de l'environnement - France nature environnement 83 " (UDVN/FNE 83) et l'association " Sauvons le Yotel " représentées par Me E..., ont produit un mémoire en défense le 25 octobre 2019 par lequel elles concluent au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l'annulation des quatre arrêtés du maire de Cogolin du 15 décembre 2017 et de la décision du maire de Cogolin portant rejet de leur recours gracieux du 12 février 2018, et à ce que soit mise à la charge de la commune de Cogolin les sommes de 2 500 euros à leur verser à chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles font valoir que :
- les moyens sont infondés ;
- le projet méconnait l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme ;
- le projet méconnait l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme ;
- le projet est entaché d'erreur manifeste d'appréciation au regard des risques naturels.
Le mémoire présenté pour la SNC Cogolin Plage le 8 novembre 2019 n'a pas été communiqué en application de l'article R. 611-1 du code de justice administrative.
IV°) Par une requête enregistrée 19MA03882 le 12 août 2019, la SNC Cogolin Plage, représentée par Me F..., demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Toulon n° 1801558, 1801559, 1801560, 1801561 du 14 juin 2019 ;
2°) de rejeter les requêtes des associations UDVN et " Sauvons le Yotel " dirigées contre les permis de construire délivrés le 15 décembre 2017.
Elle soutient que :
- le projet ne méconnaît pas les dispositions de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme ;
- le moyen invoqué en première instance tiré de la méconnaissance des articles L. 142-1 7° et R. 142-1 3° du code de l'urbanisme est infondé ;
- le moyen invoqué en première instance tiré de la méconnaissance de l'article L. 122-1 du code de l'environnement est infondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme B...,
- les conclusions de Mme Gougot, rapporteur public,
- et les observations de Me C... substituant Me A..., représentant la commune de Cogolin, celles de Me F... représentant la SNC Cogolin Plage, celles de Me E... représentant l'association " Union départementale pour la sauvegarde de la vie, de la nature et de l'environnement - France nature environnement 83 " et l'association " Sauvons le Yotel ", et celles de M. D..., mandaté, représentant le préfet du Var.
Considérant ce qui suit :
1. Le 15 décembre 2017, le maire de la commune de Cogolin a accordé à la SNC Cogolin Plage quatre permis de construire sur des terrains cadastrés BD n° 1 et 108p. Le premier permis de construire n° 083 042 17C0034 autorise la construction d'un bâtiment de cent neuf logements pour une surface de plancher créée de 6 353 m² et d'une piscine, ainsi que la démolition d'un bâtiment existant de 952 m², sur un terrain d'une superficie de 10 260,47 m². Le deuxième permis de construire n° 083 042 17C0035 autorise la construction de quatre bâtiments pour une surface de plancher créée de 11 060 m² de cent quatre-vingt-dix-sept logements et de deux piscines, ainsi que la démolition des constructions existantes à usage touristique, pour une surface de 5 829 m², sur un terrain d'une superficie de 19 657,08 m². Le troisième permis de construire n° 083 042 17C0036 autorise la construction d'un bâtiment de cent soixante-huit logements, dont quarante logements sociaux, pour une surface de plancher créée de 11 382,63 m², ainsi que la démolition des constructions existantes à usage touristique pour une surface de 1 459,52 m², sur un terrain d'une superficie de 13 137,19 m². Le dernier permis de construire n° 083 042 17C0037 autorise la construction d'un bâtiment de quatre-vingt-quatorze logements pour une surface de plancher créée de 5 519,57 m², ainsi que la démolition des constructions existantes à usage touristique pour une surface de 2 113,88 m², sur un terrain d'une superficie de 7 611,66 m². Par deux jugements du 14 juin 2019, le tribunal administratif de Toulon a annulé les quatre permis de construire précités. La commune de Cogolin et la SNC Cogolin Plage relèvent appel de ces jugements.
Sur la jonction :
2. Les requêtes n° 19MA03609 et 19MA03610 présentées pour la commune de Cogolin et les requêtes 19MA03881 et 19MA03882 présentées pour la SNC Cogolin Plage sont dirigées contre les mêmes permis de construire et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un même arrêt.
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
3. Aux termes de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme dans sa version alors en vigueur : " L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage (...) est justifiée et motivée dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l'urbanisation est conforme aux dispositions d'un schéma de cohérence territoriale ou d'un schéma d'aménagement régional ou compatible avec celles d'un schéma de mise en valeur de la mer. (...) ". Aux termes de l'article L. 131-1 du même code : " Les schémas de cohérence territoriale (SCOT) sont compatibles avec : 1° Les dispositions particulières au littoral et aux zones de montagne prévues aux chapitres I et II du titre II (...) ". Aux termes de l'article L. 131-4 de ce code : " Les plans locaux d'urbanisme et les documents en tenant lieu ainsi que les cartes communales sont compatibles avec : 1° Les schémas de cohérence territoriale (SCOT) prévus à l'article L. 141-1 (...) ".
4. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient à l'autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d'autorisation d'occupation ou d'utilisation du sol, de s'assurer, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, de la conformité du projet avec les dispositions du code de l'urbanisme particulières au littoral. Dans le cas où le territoire de la commune est couvert par un SCOT, cette conformité doit s'apprécier au regard des éventuelles prescriptions édictées par ce document d'urbanisme, sous réserve que les dispositions qu'il comporte sur les modalités d'application des dispositions de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme soient, d'une part, suffisamment précises et, d'autre part, compatibles avec ces mêmes dispositions.
5. Il ressort des pièces du dossier, comme l'a jugé à bon droit le tribunal administratif, que la commune de Cogolin dispose d'une façade littorale située au fond du golfe de Saint-Tropez, enserrée entre les communes de Grimaud et de Gassin, où se concentrent les activités et les structures d'hébergement touristique et un arrière-pays constitué d'une plaine à vocation essentiellement agricole, prolongée par des collines adossées aux contreforts boisés du massif des Maures. La commune de Cogolin possède en particulier en bord de mer un terrain de 13,5 hectares environ qui appartient à son domaine privé, dit secteur du Yotel ou de l'hippodrome, faisant plus largement partie du quartier de Cogolin Plage-La Foux. Le document d'orientations générales du SCOT (DOG) des cantons de Grimaud et de Saint Tropez, dans son orientation n° 1 intitulée " Préserver et mettre en valeur l'environnement ", a qualifié le littoral du Golfe de Sainte-Maxime à Saint-Tropez, comme le lieu de projets de développement durable en raison de l'imbrication entre la présence d'activités économiques et la nécessité de protection des milieux. Parmi ces projets de développement littoral, le SCOT a identifié la restructuration du quartier de Cogolin Plage-La Foux, sous la forme d'une extension limitée de l'urbanisation, afin de permettre l'accueil d'activités économiques et touristiques, et la création d'une fonction d'échange entre modes de déplacements individuels et collectifs, terrestres et maritimes. Il y est précisé que " ce secteur littoral et rétro littoral de la commune de Cogolin est actuellement enclavé, est presque totalement privatisé, avec notamment un centre de vacances et un port privé concédé, que sa densité est relativement faible, inférieure à celle des quartiers environnants, et que l'objectif poursuivi est de relier ce secteur avec les quartiers voisins en créant des voiries et liaisons piétonnières, permettant en particulier un accès à la mer ". Cette restructuration s'inscrit également dans le cadre de l'orientation 1.4.3 du DOG relative à " une maîtrise renforcée de l'urbanisation dans le secteur de la Foux ". Il est rappelé dans cette orientation que le secteur de la Foux est un lieu stratégique en ce qu'il est situé à la croisée de plusieurs voies de communication et qu'il a un caractère intercommunal. Il est également précisé que ce secteur est délimité par le littoral, le complexe de Port Grimaud, l'axe de desserte routière, le pôle d'équipements de Gassin et le site de la DCN, et qu'il a fait l'objet d'orientations d'aménagements comportant l'amélioration des communications et l'ouverture vers le littoral, une restructuration urbaine avec extension limitée de l'urbanisation, le développement de la fonction d'échanges entre modes de déplacements, un statu quo dans les implantations commerciales. Le périmètre du secteur de Cogolin Plage-La-Foux est également délimité sur les différentes cartes du SCOT, notamment celles intitulées " Préserver et mettre en valeur l'environnement " et " Réguler la pression démographique ". Par suite, le SCOT des cantons de Grimaud et de Saint-Tropez a apporté les précisions suffisantes sur les modalités d'application de la loi littoral quant à l'extension limitée de l'urbanisation dans le quartier de la Foux-Cogolin-Plage.
6. En outre, eu égard, d'une part, au seul rapport de compatibilité prévu par les articles L. 131-1 et L. 131-4 du code de l'urbanisme entre les documents d'urbanisme qu'ils mentionnent et entre ces documents et les règles spécifiques à l'aménagement et à la protection du littoral et, d'autre part, au rapport de conformité qui prévaut entre les décisions individuelles relatives à l'occupation ou à l'utilisation du sol et ces mêmes règles, la circonstance qu'une telle décision respecte les prescriptions du plan local d'urbanisme ne suffit pas à assurer sa légalité au regard des dispositions directement applicables de l'article L. 121-13 de ce code. Pour l'application des dispositions de l'article L. 121-13 précité, il appartient à l'autorité administrative, sous le contrôle du juge, d'examiner si l'opération projetée dans un espace proche du rivage constitue ou non une extension de l'urbanisation, par élargissement du périmètre urbanisé ou par une densification sensible des constructions. Le caractère limité d'une extension de l'urbanisation s'apprécie, le cas échéant, eu égard notamment à l'implantation, à l'importance, à la densité, à la destination des constructions envisagées et à la topographie des lieux. Une opération immobilière doit s'apprécier globalement sur l'ensemble des projets dont l'administration avait connaissance à la date à laquelle elle a statué sur les autorisations d'urbanisme sollicitées.
7. La commune de Cogolin et la SNC Cogolin Plage font valoir en appel que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal administratif, le projet en litige constituerait une extension limitée de l'urbanisation cohérente avec le SCOT.
8. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le secteur du Yotel est situé à proximité immédiate de la mer, et est faiblement urbanisé, abritant un village de vacances pour une surface de plancher d'environ 10 354 m², concentrée essentiellement à l'Est de l'unité foncière, la partie Ouest étant en grande partie naturelle, supportant un boisement de pins, vestige d'une ancienne pinède littorale. Les quatre permis de construire en litige ayant été délivrés le même jour, il convient, pour examiner la légalité de l'opération d'urbanisation au regard de L. 121-13 du code de l'urbanisme de prendre en compte l'ensemble des projets de construction autorisés par ces permis de construire.
9. D'autre part, si, comme le soutient la société, le SCOT identifie le secteur du Yotel comme " espace de développement " compte tenu de son caractère stratégique, il rappelle également, comme il a été dit précédemment, que l'urbanisation doit se faire sous forme d'extension limitée, celle-ci s'appréciant à l'échelle du quartier et non à l'échelle du fond du golfe, le secteur étant d'ailleurs également situé en secteur de " maîtrise renforcée de l'urbanisation ".
10. Enfin, les terrains d'assiette du projet, issus de détachements de l'unité foncière BD1 et BD108, qui doivent être pris en compte pour l'appréciation du caractère limité ou non de l'extension de l'urbanisation, présentent une superficie de 50 666 m². La surface de plancher du projet, qui remplace un village vacance d'une surface de plancher de 10 354 m², atteint 34 315 m², soit un taux d'évolution de la surface de plancher sur les terrains de + 69,82 %, représentant un coefficient d'occupation des sols de 0,68 environ. Le projet consiste en la réalisation de sept bâtiments collectifs d'une hauteur de 10 à 12 mètres, représentant cinq cent soixante-huit logements, auxquels sont adjoints trois piscines, ainsi que des surfaces de stationnement et voiries. Il est situé sur le site du Yotel qui présente actuellement une masse boisée et une couverture végétale importante, notamment à l'ouest, permettant un espace de respiration sur le littoral. Le site présente également une qualité paysagère avec des perspectives terres-mer ainsi qu'une vue significative sur le couvert végétal depuis la mer, en raison de la masse boisée qui contraste avec l'environnement urbain minéral des marines de Cogolin, dont elle constitue le fond de scène. Ainsi, comme le rappelait l'autorité environnementale dans son avis du 8 octobre 2017, " il existe une relation de co-visibilité entre la mer et le site (...) depuis la mer le site se perçoit comme une coupure d'urbanisation : l'observateur a le sentiment que la végétation descend du massif des Maures jusqu'à la mer (...) ". Or le projet, situé à l'Est du Yotel, présente une forte densité sur le site et un caractère compact, peu aéré ou végétalisé malgré la plantation d'arbres supplémentaires par la société pétitionnaire, et réduit de fait la qualité paysagère du site tel que décrit. Le projet, très dense, contraste également avec l'environnement du quartier qui est faiblement à modérément urbanisé, avec la présence d'immeubles collectifs de R+3 à R+4 au nord-ouest sur le site artificialisé du Port des Marines de Cogolin, au nord et à l'est, sur le site des Marines, des hangars et petits immeubles regroupant logements et surfaces commerciales jusqu'à Cogolin Plage, au sud, des maisons individuelles et petits collectifs du quartier de la Foux dans un environnement aéré s'ouvrant sur une zone commerciale, avec un paysage qui s'étend ensuite au sud et à l'ouest sur des plaines agricoles. Il résulte de tout ce qui précède que l'opération immobilière en litige est constitutive d'une extension de l'urbanisation par densification qui excède, par son importance, sa densité, son implantation, par les caractéristiques géographiques et topographiques du site et par la nature et la destination des travaux concernés, le caractère limité exigé par les dispositions de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme.
11. Dans ces conditions, les appelantes ne sont pas fondées à se plaindre de ce que le tribunal administratif de Toulon a annulé les quatre permis de construire délivrés le 15 décembre 2017 par la commune de Cogolin à la SNC Cogolin Plage et à demander l'annulation des jugements en litige.
Sur les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
12. Les associations " Union départementale pour la sauvegarde de la vie, de la nature et de l'environnement - France nature environnement 83 " et " Sauvons le Yotel " et l'Etat n'étant pas parties perdantes à la présente instance, il y a lieu de rejeter les demandes de la commune de Cogolin et de la SNC Cogolin Plage présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Cogolin la somme de 1 500 euros à verser à l'association " Union départementale pour la sauvegarde de la vie, de la nature et de l'environnement -France nature environnement 83 " et la somme de 1 500 euros à verser à l'association " Sauvons le Yotel " au titre des mêmes dispositions.
D É C I D E :
Article 1er : Les requêtes de la commune de Cogolin et de la SNC Cogolin Plage sont rejetées.
Article 2 : La commune de Cogolin versera la somme de 1 500 euros à l'association " Union départementale pour la sauvegarde de la vie, de la nature et de l'environnement - France nature environnement 83 " et la somme de 1 500 euros à l'association " Sauvons le Yotel " sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Cogolin, à la SNC Cogolin Plage, à l'association " Union départementale pour la sauvegarde de la vie, de la nature et de l'environnement -France nature environnement 83 ", à l'association " Sauvons le Yotel " et à la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales.
Copie en sera adressée au préfet du Var.
Délibéré après l'audience du 12 décembre 2019 où siégeaient :
- M. Poujade président,
- M. Portail, président-assesseur,
- Mme B..., premier conseiller.
Lu en audience publique, le 26 décembre 2019.
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N° 19MA03609, 19MA03610, 19MA03881, 19MA03882
hw