CAA de NANCY, 2ème chambre - formation à 3, 28/09/2017, 16NC00057, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

1. Considération de la nature du nouveau bail : La cour a retenu que le bail commercial signé le 8 février 2009 constitue un nouveau contrat, qui diffère des modalités des locations antérieures, notamment en ce qui concerne le montant du loyer. Elle a précisé que ce contrat couvre l'ensemble de l'immeuble, y compris les aménagements réalisés par le locataire, affirmant que « le contrat de bail commercial [...] doit être regardé comme un nouveau bail ».

2. Attribution des constructions au propriétaire : Selon le jugement, Mme B... a été assujettie à des cotisations supplémentaires parce qu'à l'expiration du bail verbal, la SCI Rissuer a eu disposition des constructions réalisées par le locataire. L'administration a donc intégré cette valeur dans les revenus imposables de Mme B..., proportionnellement à ses droits dans la SCI.

3. Temporalité de l'imposition : La décision de l'administration fiscale d'imposer les compléments de loyer a été jugée fondée, car le nouveau bail est rétroactif au 1er janvier 2009, permettant ainsi à la SCI d’avoir la disposition des locaux, affirmant que « c'est donc à bon droit que l'administration a réintégré les compléments de loyers au titre des revenus de l'année 2009 ».

Interprétations et citations légales

- Code général des impôts - Article 29 : Ce texte stipule que le revenu brut des immeubles est constitué par les recettes brutes perçues augmentées des dépenses normalement à la charge des propriétaires. La cour y fait référence pour justifier l'imposition des compléments de loyer en précisant que « l'attribution gratuite à un propriétaire de constructions ou d'aménagements effectués par le preneur constitue un complément de loyer ».

- Jurisprudence du Conseil d'État : La cour évoque la position de la jurisprudence fournissant des critères selon lesquels « le locataire qui réalise des constructions ou aménagements sur le sol d'autrui doit les immobiliser et peut les amortir jusqu'à l'expiration du bail ». Cela signifie que, dans les cas comme celui de Mme B..., une bonne interprétation des relations locatives et des contrats est cruciale pour établir la disposition des constructions.

Ainsi, la décision repose sur des principes clairs de la fiscalité immobilière, soulignant l'importance de la nature du contrat de bail pour comprendre les implications fiscales liées à la valorisation des contributions du locataire.

Par une requête, enregistrée le 13 janvier 2016, MmeB..., représentée par MeA..., demandent à la cour :

1°) d'annuler le jugement susvisé du tribunal administratif de Châlons-en-Champagne du 8 décembre 2015 ;

2°) de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2009 ;

3°) de mettre à la charge de l'État le versement d'une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- à aucun moment le bailleur, entre la fin du bail verbal et la date de conclusion d'un bail écrit, n'a eu la disposition de son immeuble ; aucune stipulation relative au sort des immobilisations construites par le locataire n'a été contractualisée entre les parties tant lors du bail verbal qu'au moment de la signature du bail écrit ;

- l'administration n'a pas tiré les conséquences de la jurisprudence du Conseil d'État aux termes de laquelle le locataire qui réalise des constructions ou aménagements sur le sol d'autrui doit les immobiliser et peut les amortir jusqu'à l'expiration du bail, sauf si le locataire continue d'en disposer au-delà, auquel cas les immobilisations ne peuvent être regardées comme transférées au bailleur ;

- le montant du loyer facturé par la SCI à compter de janvier 2009 est d'ailleurs inférieur à celui facturé antérieurement sous l'empire du bail verbal ;

- subsidiairement, le rehaussement aurait dû être notifié au titre de l'année 2008 et non 2009, dès lors que le bail a expiré le 31 décembre 2008.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 mai 2016, le ministre des finances et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par Mme B...ne sont pas fondés.

Vu :

- les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Didiot,

- et les conclusions de Mme Peton-Philippot, rapporteur public,

1. Considérant que Madame B...est actionnaire, à hauteur de 25 % du capital, de la société civile immobilière (SCI) Rissuer, laquelle donne en location depuis 2003 à la SARL Siba un ensemble de bâtiments industriels avec terrain attenant, en vertu tout d'abord d'un bail verbal puis d'un bail commercial conclu le 8 février 2009 avec effet rétroactif au 1er janvier 2009 ; qu'après contrôle, l'administration a considéré que la SCI Rissuer avait bénéficié au titre de l'année 2009 d'un supplément de loyer constitué par la remise gratuite de constructions édifiées par la SARL Siba à la date de cessation du bail verbal ; que les rehaussements correspondants ont été notifiés par une proposition de rectification du 20 juillet 2012 à MmeB..., selon la procédure contradictoire, à hauteur de sa quote-part au sein de la SCI Rissuer ; que Mme B...relève appel du jugement du 8 décembre 2015 par lequel le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquels elle a été assujettie au titre de l'année 2009 ;

Sur les conclusions à fin de décharge :

2. Considérant qu'aux termes de l'article 29 du code général des impôts : " Sous réserve des dispositions des articles 33 ter et 33 quater, le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires. Les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles sont comprises dans le revenu brut. Il n'est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant (...) " ; que l'attribution gratuite à un propriétaire de constructions ou d'aménagements effectués par le preneur constitue un complément de loyer ; que le montant de cet avantage est, pour le propriétaire, un revenu foncier imposable au titre de l'année où il en a eu la disposition ;

3. Considérant, d'une part, que, si la requérante soutient que la signature d'un bail écrit à effet du 1er janvier 2009 est intervenue pour mettre fin au bail verbal et n'a eu pour effet que de régulariser une situation existante, et que l'occupation de l'immeuble en cause par le même locataire est continue depuis 2004, il résulte de l'instruction que le contrat de bail commercial du 8 février 2009 doit être regardé comme un nouveau bail, qui diffère des locations antérieures notamment en ce qui concerne le montant du loyer ; qu'il porte en outre, conformément à son article 4-1, sur la totalité de l'immeuble, sans aucune réserve, y compris par conséquent les aménagements résultant des travaux effectués précédemment par la société locataire ; qu'à l'expiration du bail verbal à la date du 31 décembre 2008, la société bailleresse a ainsi eu la disposition des constructions et aménagements réalisés par le preneur, peu importe la circonstance qu'elle ait conclu avec ce dernier un nouveau bail, et sans que puissent avoir d'incidence les circonstances que le nouveau bail n'aurait pas fait état d'un transfert exprès des constructions et des améliorations dans le patrimoine du bailleur, ni que la société locataire aurait continué d'amortir les immobilisations maintenues à son bilan, ni enfin que les loyers perçus au terme du nouveau bail seraient inférieurs à ceux appliqués sous l'empire du bail verbal ; que la valeur de l'avantage dont la SCI Rissuer a bénéficié doit, dès lors, être comprise dans les revenus imposables de Mme B...dans la catégorie des revenus fonciers, au prorata de ses droits dans ladite société ;

4. Considérant, d'autre part, que le nouveau bail ayant été conclu le 8 février 2009 avec effet rétroactif au 1er janvier 2009, le bail verbal a pris fin le 31 décembre 2008 à minuit et la SCI Rissuer n'a pu recouvrer la disposition des locaux loués que le 1er janvier 2009, date de prise d'effet du nouveau bail ; que c'est donc à bon droit que l'administration a réintégré les compléments de loyers au titre des revenus de l'année 2009 ;

5. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que Mme B...n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté sa demande de décharge ;

Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

6. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'État, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

D É C I D E :

Article 1er : La requête de Mme B...est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à Mme C...B...et au ministre de l'action et des comptes publics.

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N° 16NC00057