CAA de NANTES, 1ère chambre, 04/10/2018, 17NT01022, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Sur l'intention spéculative : La cour a également conclu que l'intention spéculative de M. C... était avérée, en se fondant sur le délai de revente des biens immobiliers et l'absence de démarches pour améliorer l'attrait locatif : « M. C... doit être regardé comme ayant eu dès la première acquisition immobilière réalisée [...] une intention spéculative. »

3. Sur l'interprétation de l'instruction administrative : En ce qui concerne l'instruction BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, la cour a noté que « M. C... ne peut utilement invoquer [...] l'instruction [...] qui est postérieure à l'expiration du délai de déclaration des impositions en litige. »

Interprétations et citations légales

2. Livre des procédures fiscales - Article L. 80 A : Cet article permet l’invocation d’instructions administratives, mais la cour a précisé que seule une instruction applicable au moment des déclarations peut être revendiquée : « M. C... ne peut utilement invoquer [...] l'instruction [...] qui est postérieure à l'expiration du délai de déclaration des impositions en litige. »

En somme, la cour a clairement établi que M. C... ne pouvait pas se soustraire à l'imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux, en raison de la nature et de la fréquence de ses activités immobilières, couplées à son intention spéculative. Les arguments fondés sur ses difficultés personnelles et l'instruction postérieure n'ont pas été retenus.

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 28 mars 2017, M. C..., représenté par MeB..., demande à la cour :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) de prononcer cette décharge;

3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- l'administration a estimé à tort que les opérations de vente d'immeubles qu'il avait réalisées en 2009 et 2010 relevaient d'une activité de marchand de biens au sens des dispositions du I de l'article 35 du code général des impôts dès lors que ni le caractère habituel de ces opérations ni l'intention spéculative ne sont établis ;

- il a dû faire face à l'impossibilité de trouver de nouveaux locataires, à l'existence de deux prêts pour financer des acquisitions, à des difficultés financières après les acquisitions et à des litiges entre coindivisaires d'un bien ;

- l'administration a méconnu l'instruction BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 du 10 septembre 2012.

Par un mémoire en défense, enregistré le 18 septembre 2017, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par M. C... ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Geffray,

- les conclusions de M. Jouno, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. A l'issue du contrôle sur pièces du dossier fiscal de M.C..., l'administration a estimé que les opérations de vente d'immeubles qu'il avait réalisées en 2009 et 2010 relevaient d'une activité de marchand de biens au sens des dispositions du I de l'article 35 du code général des impôts et qu'en conséquence les revenus issus de ces opérations devaient être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. M. C...relève appel du jugement du 31 janvier 2017 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande tendant à la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de ces deux années.

Sur l'application de la loi fiscale :

2. Aux termes du I de l'article 35 du code général des impôts : " Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l'application de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles (....) ".

3. D'une part, la condition d'habitude à laquelle est subordonnée l'application des dispositions du 1° du I de l'article 35 du code général des impôts, s'apprécie en principe en fonction du nombre d'opérations réalisées et de leur fréquence. M. C...a procédé à trois acquisitions de biens immobiliers situés à Bourges au cours de la période litigieuse et, après la division en lots d'un des biens acquis, à sept ventes dont quatre en 2009 et trois en 2010. Ainsi, il se livrait en 2009 et 2010 de manière habituelle à des opérations immobilières.

4. D'autre part, les biens immobiliers ont été cédés dans un délai de trois mois à dix-huit mois après leur acquisition. Certains biens, qui ont été acquis alors qu'ils étaient occupés par des locataires, ont été revendus après les départs de ceux-ci, sans qu'il y ait eu soit des recherches de nouveaux locataires, alors que le but des acquisitions était l'investissement locatif, soit des travaux de rénovation permettant une meilleure offre de location. Dans ces conditions, M. C... doit être regardé comme ayant eu dès la première acquisition immobilière réalisée le 11 décembre 2007 une intention spéculative, sans qu'y fassent les circonstances invoquées tirées de l'existence de deux prêts pour financer des acquisitions, de difficultés financières que M. C...a pu rencontrer après les acquisitions et de litiges entre coindivisaires d'un bien.

5. Il s'ensuit que l'administration était fondée à faire application des dispositions de l'article 35 du code général des impôts et à imposer, à ce titre, les revenus de M. C...dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux au titre des années 2009 et 2010.

Sur l'interprétation administrative de la loi fiscale :

6. M. C...ne peut utilement invoquer, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, l'instruction BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 du 10 septembre 2012, qui est postérieure à l'expiration du délai de déclaration des impositions en litige.

7. Il résulte de tout ce qui précède que M. C...n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.

DECIDE :

Article 1er : La requête de M. C...est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... C...et au ministre de l'action et des comptes publics.

Délibéré après l'audience du 13 septembre 2018, à laquelle siégeaient :

- M. Bataille, président de chambre,

- M. Geffray, président assesseur,

- Mme Malingue, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 4 octobre 2018

Le rapporteur,

J.-E. GeffrayLe président,

F. Bataille

Le greffier,

A. Rivoal

La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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N° 17NT01022