Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 16 juin 2017, la SCI Charles de Gaulle, représentée par Me C..., demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1408093 du 14 avril 2017 du tribunal administratif de Melun ;
2°) de condamner la commune de Sucy-en-Brie à lui verser une indemnité de 209 654 euros en réparation des préjudices subis, avec intérêts au taux légal sur la somme de 100 000 euros à compter de la réception par la commune de la demande préalable et sur la somme de 109 654 euros à compter du mémoire complémentaire ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Sucy-en-Brie le versement d'une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- c'est illégalement que le plan d'occupation des sols de Sucy-en-Brie a réglementé la distribution intérieure des constructions et proscrit, par son article UE2, tant les habitations collectives que la présence de plusieurs commerces dans le même immeuble ; la commune a fourni des informations erronées à ses locataires en leur indiquant les 30 mars 2006 et 10 juin 2010 qu'ils occupaient illégalement les lieux ;
- ces informations erronées sont la cause directe de la fin des baux la liant à ses locataires ;
- elle justifie d'un préjudice causé, d'une part, par l'obligation dans laquelle elle s'est trouvée de dédommager son ancienne locataire en vertu d'une décision des juridictions judiciaires et, d'autre part, du manque à gagner résultant de la non-perception des loyers afférents aux locaux dont s'agit et de l'impossibilité de louer de nouveau ces derniers.
Par un mémoire en défense enregistré le 29 août 2017, la commune de Sucy-en-Brie, représentée par Me A..., conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis la somme de 3 000 euros à la charge de la requérante en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- c'est à juste titre que le tribunal administratif de Melun a jugé que le jugement de relaxe du tribunal correctionnel de Créteil du 2 juillet 2010 ne liait pas le juge administratif ;
- un plan local d'urbanisme peut interdire les habitations collectives ;
- la commune n'a commis aucune faute et la SCI s'est sciemment exposée au préjudice subi.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code civil ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Diémert,
- les conclusions de Mme Nguyên Duy, rapporteur public,
- les observations de Me Chamas, avocat de la commune de Sucy-en-Brie.
Une note en délibéré a été présentée le 3 décembre 2018 pour la commune de Sucy-en-Brie.
1. Considérant que, par courrier du 30 décembre 2012, reçu le 2 janvier 2013, la SCI Charles de Gaulle a demandé à la commune de Sucy-en-Brie de lui verser une indemnité de 100 000 euros en réparation du préjudice que lui a, selon elle, causé la délivrance en 2006 et 2010 à ses locataires commerciaux, les sociétés " Lylou Coiffure " et " aux saveurs du Portugal ", d'informations erronées sur la régularité de la division en plusieurs locaux commerciaux à laquelle elle avait procédé dans le bâtiment lui appartenant 2 rue Jean Moulin dans cette commune ; que la commune de Sucy-en-Brie n'a pas répondu à cette demande ; que, la SCI Charles de Gaulle ayant demandé au tribunal administratif de Melun la condamnation de la commune de Sucy-en-Brie à réparer les préjudices allégués, ce tribunal a rejeté cette demande par le jugement du 14 avril 2017 dont la SCI fait appel ;
Sur la responsabilité de la commune de Sucy-en-Brie :
2. Considérant qu'il résulte de l'instruction que, par arrêté du 27 décembre 2006, la commune de Sucy-en-Brie a refusé de délivrer le permis de construire sollicité par la SCI Charles de Gaulle pour divers travaux sur le bâtiment du 2 rue Jean Moulin, au motif, notamment, que le projet de la société ne respectait pas l'article UE2 du plan local d'urbanisme, qui proscrit les " habitations collectives " ; qu'il est constant que les services instructeurs de la commune se sont constamment opposés, depuis 2005, à la division en trois commerces du local commercial existant en rez-de-chaussée de cet immeuble, au motif que les habitations collectives étaient proscrites dans cette zone du plan d'occupation des sols et que les commerces étaient soumis aux mêmes règles que les habitations ; que la requérante soutient que la commune a commis une illégalité fautive en lui opposant une telle interdiction et en la faisant connaitre à ses locataires ;
3. Considérant qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure au 15 décembre 2000, applicable au plan d'occupation des sols de la commune de Sucy-en-Brie alors en vigueur : " Les plans d'occupation des sols fixent (...) les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire. Les plans d'occupation des sols doivent, à cette fin, en prenant en compte la préservation de la qualité des paysages et la maîtrise de leur évolution : / 1° Délimiter des zones urbaines ou à urbaniser prenant notamment en compte les besoins en matière d'habitat, d'emploi, de services et de transport des populations actuelles et futures (...) Les plans d'occupation des sols déterminent l'affectation des sols selon l'usage principal qui doit en être fait ou la nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées ; / 2° définir, en fonction des situations locales, les règles concernant le droit d'implanter des constructions, leur destination et leur nature. Ils peuvent en outre : 3° déterminer des règles concernant l'aspect extérieur des constructions, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords (...) 11° Délimiter les zones dans lesquelles pourront s'implanter les magasins de commerce de détail dont l'octroi du permis de construire ou la réalisation est soumis à autorisation préalable de la commission départementale d'urbanisme commercial (...) " ; qu'aux termes de l'article R. 123-21 du même code, dans sa rédaction applicable au litige : " Le règlement fixe les règles applicables aux terrains compris dans les diverses zones du territoire couvert par le plan. / 1° À cette fin, il doit : / a) Déterminer l'affectation dominante des sols par zones selon les catégories prévues à l'article R. 123-18 en précisant l'usage principal qui peut en être fait, et s'il y a lieu, la nature des activités qui peuvent y être interdites ou soumises à des conditions particulières, telles que l'ouverture ou l'extension d'établissements industriels, l'exploitation de carrières, les opérations d'affouillement ou d'exhaussement des sols, les défrichements, coupes et abattages d'arbres ainsi que les divers modes d'occupation du sol qui font l'objet d'une réglementation ; / b) Édicter, en fonction des situations locales, les prescriptions relatives à l'implantation des constructions par rapport aux voies, aux limites séparatives et autres constructions. / 2° Le règlement peut, en outre : / a) Édicter les prescriptions relatives à l'accès, à la desserte, à l'équipement en réseaux divers et, le cas échéant, aux dimensions et à la surface des terrains ; / b) Édicter les prescriptions relatives à l'emprise au sol des constructions, à leur hauteur et, le cas échéant, à leur aspect extérieur ; / c) Édicter les prescriptions relatives aux obligations imposées en matière de réalisation d'aires de stationnement, d'espaces verts et d'aires de jeux et de loisirs (...) " ; que, par ailleurs, aux termes de l'article 544 du code civil : " La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements " ; qu'il ressort de l'ensemble de ces dispositions que si, eu égard à l'objet d'un plan d'occupation des sols, il est loisible à ses auteurs, pour des motifs d'urbanisme et sous le contrôle du juge, de déterminer la destination des différentes zones et, le cas échéant, d'interdire ou limiter l'exercice de certaines activités, notamment commerciales, dans une zone sans porter une atteinte illégale au droit de propriété ou à la liberté du commerce et de l'industrie, ces mêmes dispositions ne les autorisent pas à édicter des règles pouvant conduire à différencier, à l'intérieur de la destination " habitation ", les constructions à usage d'habitat individuel et collectif et à interdire par assimilation l'implantation de deux commerces ou plus sur un même terrain ;
4. Considérant qu'aux termes de l'article UE 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Sucy-en-Brie, dans sa rédaction applicable à la date de dépôt de la demande de permis de construire de la SCI Charles De Gaulle : " (...) II. Sont admises les occupations et utilisations du sol ci-après : / - les constructions destinées à l'habitation individuelle ; - les constructions destinées au commerce de détail de moins de 500 m² de surface hors oeuvre nette (...) " ; qu'aux termes de l'article UE 2 de ce même règlement : " Types d'occupation ou d'utilisation des sols interdites (...). / II. Sont interdits : les habitations collectives (...) " et qu'aux termes des définitions contenues dans l'annexe I à ce plan : " Habitations collectives (articles 1-2-5) : Par opposition aux habitations individuelles, les habitations collectives sont les constructions comprenant deux logements ou plus. Sont assimilés à une habitation collective les immeubles à usage de bureaux ou d'hôtels et de commerces, ainsi que les locaux collectifs et d'intérêt général. / Habitations individuelles (articles 1-2-5) : Construction comprenant un seul logement et éventuellement un local commercial, artisanal ou à usage de bureau " ; que ces dispositions ont pour effet d'interdire que puissent être installés, au sein d'un même immeuble, plusieurs logements ou plusieurs locaux commerciaux, alors même que seraient par ailleurs respectées les règles relatives à l'usage principal du sol, à la nature des activités qui peuvent y être interdites, ainsi que celles relatives à l'implantation ou à l'aspect extérieur des constructions ; que les auteurs du règlement du plan d'occupation des sols ne tenaient d'aucune des dispositions législatives et réglementaires précitées la compétence pour limiter ainsi le droit des propriétaires de procéder comme ils l'entendent, au sein des immeubles leur appartenant, à la division intérieure des locaux selon l'usage qu'il leur revient de déterminer librement ; qu'il s'ensuit que les dispositions précitées du règlement du plan d'occupation des sols étant illégales, c'est fautivement que la commune de Sucy-en-Brie a cherché à en imposer le respect à la SCI Charles de Gaulle, tant en lui refusant le permis de construire qu'elle sollicitait qu'en portant cette information à la connaissance de ses locataires, ce qui a notamment conduit à l'engagement de procédures devant les juridictions judiciaires ayant abouti à l'annulation d'un bail ; que cette faute est de nature à engager la responsabilité de la commune et à la conduire à indemniser les préjudices directs et certains qu'elle a causés à la requérante, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que cette dernière n'a pas saisi le juge administratif, par voie d'action, d'une demande d'annulation de la décision de refus de permis de construire qui lui a été opposée pour ce motif illégal ;
Sur le préjudice :
5. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la société " aux saveurs du Portugal ", locataire de la SCI Charles de Gaulle selon un bail commercial prenant effet le 17 juillet 2006, a assigné celle-ci devant les juridictions judiciaires en faisant valoir que la ville de Sucy-en-Brie lui avait fait connaitre dès novembre 2006, et confirmé notamment par un courrier du 6 juillet 2007, qu'il lui était interdit d'exploiter commercialement les lieux, du fait des dispositions du plan d'occupation des sols interdisant la création d'un deuxième commerce au 2 rue Jean Moulin ; que par jugement du 15 décembre 2008, le tribunal de grande instance de Créteil a annulé le bail aux torts de la SCI et, par jugement 24 octobre 2011, a condamné celle-ci à verser la somme de 75 824,76 euros à la société " aux saveurs du Portugal ", en remboursement de travaux effectués en vain, de loyers exposés en pure perte, d'une perte de bénéfices et de différentes charges liées à l'obligation de quitter les lieux ; que l'obligation pour la SCI de payer cette somme est en lien direct avec l'interdiction illégale qui lui a été faite de diviser les locaux et les mesures prises par la ville pour en informer son locataire et l'inciter à quitter les lieux, sans qu'il résulte de l'instruction que la SCI ait par son comportement aggravé ce préjudice ; que de cette somme doit toutefois être soustrait un montant de 3 000 euros, correspondant au remboursement du dépôt de garantie que la SCI aurait dû en principe restituer à sa locataire ;
6. Considérant, en revanche, que la SCI Charles de Gaulle ne justifie ni des raisons pour lesquelles elle n'aurait pas perçu le montant des loyers qui lui étaient dus par l'EURL Lylou Coiffure en exécution du bail conclu le 15 juillet 2008, ni de l'impossibilité dans laquelle elle se serait trouvé de louer de nouveau les locaux en cause ;
7. Considérant qu'il y a donc lieu de limiter à la somme de 72 824,76 euros l'indemnisation du préjudice financier subi par la requérante ; que cette somme doit porter intérêt au taux légal à compter du 2 janvier 2013, date de réception par la commune de la demande préalable liant le contentieux ;
8. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI Charles de Gaulle est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Melun a rejeté ses demandes ; qu'il y a lieu d'annuler ce jugement et de condamner la commune de Sucy-en-Brie à lui verser les sommes mentionnées au point précédent ;
9. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Sucy-en-Brie, partie perdante dans la présente instance, le versement à la SCI Charles de Gaulle de la somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; que les mêmes dispositions font obstacle à ce que la commune de Sucy-en-Brie en puisse invoquer le bénéfice ;
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement n° 1408093 du 14 avril 2017 du tribunal administratif de Melun est annulé.
Article 2 : La commune de Sucy-en-Brie est condamnée à verser à la SCI Charles de Gaulle la somme de 72 824,76 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 2 janvier 2013.
Article 3 : La commune de Sucy-en-Brie versera à la SCI Charles de Gaulle une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions de la commune de Sucy-en-Brie fondées sur l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Charles de Gaulle et à la commune de Sucy-en-Brie.
Délibéré après l'audience du 29 novembre 2018, à laquelle siégeaient :
- Mme Pellissier, président de chambre,
- M. Diémert, président-assesseur,
- M. Platillero, premier conseiller,
Lu en audience publique, le 13 décembre 2018.
Le rapporteur,
S. DIÉMERTLa présidente,
S. PELLISSIER Le greffier,
M. B...La République mande et ordonne au Préfet du Val-de-Marne, en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 17PA02049