Procédure devant la Cour :
I. Par une requête, enregistrée le 24 mai 2018, sous le n° 1801774, la commune de Rosny-sous-Bois, représentée par Me Hansen, avocat, demande à la Cour :
1° l'annulation de ce jugement ;
2° le rejet des prétentions indemnitaires, et à tout le moins, que le préjudice subi par la SCI Câble soit diminué de la somme de 60 791,28 euros correspondant aux revenus locatifs perçus durant les deux années de différé de jouissance prévu dans l'acte de vente ;
3° la mise à la charge de la SCI Câble et de Mme A...du versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement est irrégulier : il est insuffisamment motivé quant à la détermination de la valeur vénale du bien immobilier ;
- le jugement est infondé : elle justifie de l'existence d'un projet d'intérêt général susceptible de justifier la décision de préemption et excluant ainsi l'existence d'un lien de causalité entre le préjudice invoqué et la décision de préemption illégale ; le lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué fait défaut en raison du choix de gestion de la SCI Câble de céder son bien à l'établissement public foncier d'Ile-de-France pour la somme de 1 900 000 euros ; l'évaluation des préjudices allégués est erronée.
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II. Par une requête et un mémoire, enregistrés le 17 septembre 2018 et le 10 janvier 2019, sous le n° 1803268, la commune de Rosny-sous-Bois, représentée par Me Hansen, avocat, demande à la Cour, dans le dernier état de ses écritures :
1° de surseoir à l'exécution du jugement, à titre principal, en application de l'article R. 811-16 du code de justice administrative, et à titre subsidiaire, en application de l'article R. 811-17 du même code ;
2° de rejeter la demande d'exécution du jugement présentée par la SCI Câble et Mme A....
Elle soutient que :
- l'exécution du jugement attaqué risque d'exposer la commune à la perte définitive des sommes qu'elle a été condamnée à payer à la SCI Câble et à MmeA..., du fait de l'insolvabilité de celles-ci ;
- elle risque d'entraîner des conséquences difficilement réparables, les moyens invoqués dans sa requête d'appel présentant un caractère sérieux en l'état de l'instruction.
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III. Par ordonnance du 27 septembre 2018, enregistrée sous le n° 18VE03321, le président de la Cour a ouvert une procédure juridictionnelle en vue de prescrire si nécessaire, les mesures propres à assurer l'entière exécution du jugement du 22 mars 2018 du Tribunal administratif de Montreuil.
Par des mémoires, enregistrés le 18 octobre 2018 et le 10 janvier 2019, la commune de Rosny-sous-Bois, représentée par Me Hansen, avocat, demande à la Cour de surseoir à l'exécution du jugement, à titre principal, en application de l'article R. 811-16 du code de justice administrative et, à titre subsidiaire en application de l'article R. 811-17 du même code, enfin de rejeter la demande d'exécution du jugement présentée par la SCI Câble et MmeA....
Elle fait valoir que :
- l'exécution du jugement attaqué risque d'exposer la commune à la perte définitive des sommes qu'elle a été condamnée à payer à la SCI Câble et à MmeA..., du fait de l'insolvabilité de celles-ci ;
- elle risque d'entraîner des conséquences difficilement réparables, les moyens invoqués dans sa requête d'appel présentant un caractère sérieux en l'état de l'instruction.
Par des mémoires, enregistrés le 7 décembre 2018 et le 11 janvier 2019, la SCI Câble et MmeA..., représentées par Me Meillard, avocat, concluent à ce qu'il soit enjoint, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à la commune de Rosny-sous-Bois d'exécuter le jugement en leur versant les sommes décidées par le Tribunal administratif de Montreuil et à la mise à la charge de la commune de Rosny-sous-Bois du versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- les conditions de l'article R. 811-16 et de l'article R. 811-17 du code de justice administrative ne sont pas remplies ;
- la requête d'appel ne comporte pas de moyens paraissant sérieux en l'état de l'instruction.
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Vu :
- les autres pièces des dossiers ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Guével,
- les conclusions de Mme Rollet-Perraud, rapporteur public,
- et les observations de MeB..., substituant Me Hansen pour la commune de Rosny-sous-Bois, et de Me Meillard pour la SCI Câble et MmeA....
Une note en délibéré présentée pour la commune de Rosny-sous-Bois a été enregistrée le 29 mars 2019 dans l'instance n° 18VE03321.
Considérant ce qui suit :
1. Par les requêtes n° 18VE01774 et n° 18VE03268 susvisées la commune de Rosny-sous-Bois demande à la Cour de surseoir à l'exécution et d'annuler le jugement n 1703306-1801037 du 22 mars 2018 du Tribunal administratif de Montreuil, dont la SCI Câble et Mme A...sollicitent, par la requête n° 18VE03321, l'exécution. Ces trois requêtes ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour qu'il soit statué par un même arrêt.
Sur la requête n° 18VE01774 :
En ce qui concerne la régularité du jugement :
2. La commune de Rosny-sous-Bois soutient que le jugement entrepris est insuffisamment motivé, dans la mesure où le Tribunal administratif de Montreuil s'est mépris sur la valeur vénale du bien immobilier, en retenant le prix de vente effectif de 1 900 000 euros au lieu du prix estimé de ce bien à la date de la décision de préemption soit la somme de 2 300 000 euros. Un tel moyen, qui relève du bien-fondé du jugement, n'en affecte pas la régularité.
En ce qui concerne le bien-fondé du jugement :
S'agissant de l'intérêt général allégué :
3. Il résulte de la combinaison des dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme qu'une décision de préemption est légalement justifiée dès lors que l'action ou l'opération qui la fonde est engagée dans l'intérêt général et répond à l'un des objets définis à l'article L. 300-1, alors même que, eu égard à cet objet, elle ne s'accompagne d'aucune mesure d'urbanisation ni d'aucune réalisation d'équipement.
4. Il résulte de l'instruction que, par un arrêt n° 12VE01431 du 30 décembre 2013, devenu définitif, la Cour de céans a annulé la décision du 15 mars 2011 par laquelle le maire de la commune de Rosny-sous-Bois a exercé le droit de préemption urbain sur un bien immobilier appartenant à la SCI Câble et situé avenue du Général-de-Gaulle et rue Louise-Michel, pour les motifs tirés à la fois de l'insuffisante motivation de cette décision et de l'absence de réalité d'un projet répondant à l'un des objets définis à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Du fait de l'absence de réalité d'un projet susceptible de justifier l'exercice du droit de préemption à la date de la décision de préemption litigieuse, l'opération de préemption ne saurait être regardée comme poursuivie alors dans l'intérêt général. Ainsi, l'illégalité de la décision de préempter engage la responsabilité de la commune de Rosny-sous-Bois à l'égard de la SCI Câble, propriétaire de l'immeuble, et de sa gérante, MmeA..., qui sont, par suite, fondées à demander réparation du préjudice direct et certain qui en est résulté. Par suite, le moyen tiré de ce que l'existence d'un projet d'intérêt général susceptible de justifier la décision de préemption exclut la relation de causalité entre le préjudice invoqué et la décision de préemption illégale doit être écarté.
S'agissant du lien de causalité :
5. Il résulte de l'instruction, en particulier de la lettre du 10 septembre 2014 que la SCI Câble a adressée à l'établissement public foncier d'Ile-de-France qu'elle a entendu privilégier la proposition de cet établissement public par rapport à celle des autres promoteurs et lui a vendu son bien le 29 mai 2015 pour le prix de 1 900 000 euros, sans avoir au préalable proposé de céder son bien à l'acquéreur évincé à la somme de 2 300 000 euros. Toutefois ces circonstances ne sont pas, à elles seules, de nature à faire obstacle à l'indemnisation par la commune de Rosny-sous-Bois des préjudices subis par la SCI Câble et Mme A...présentant un caractère direct et certain avec l'illégalité fautive affectant la décision de préemption du 15 mars 2011 dans la mesure où ce bien immobilier était alors susceptible de faire l'objet d'une préemption par l'établissement public foncier d'Ile-de-France dans la mesure où il est inclus dans le périmètre de maîtrise foncière de la convention d'intervention foncière conclue le 5 septembre 2013 entre cet établissement et la commune de Rosny-sous-Bois ainsi que dans celui de la déclaration d'utilité publique défini par l'arrêté du 25 septembre 2017 du préfet de la Seine-Saint-Denis. Par suite, le moyen tiré de ce que le lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué fait défaut en raison du choix de gestion de la SCI Câble de céder son bien à l'établissement public foncier d'Ile-de-France pour 1 900 000 euros doit être écarté.
S'agissant des préjudices invoqués :
6. A l'issue d'une procédure de préemption qui n'a pas abouti, le propriétaire du bien en cause peut, si la décision de préemption est entachée d'illégalité, obtenir réparation du préjudice que lui a causé de façon directe et certaine cette illégalité. Lorsque le propriétaire a cédé le bien après renonciation de la collectivité, son préjudice résulte en premier lieu, dès lors que les termes de la promesse de vente initiale faisaient apparaître que la réalisation de cette vente était probable, de la différence entre le prix figurant dans cet acte et la valeur vénale du bien à la date de la décision de renonciation. Pour l'évaluation de ce préjudice, le prix de vente effectif peut être regardé comme exprimant cette valeur vénale si un délai raisonnable sépare la vente de la renonciation, eu égard aux diligences effectuées par le vendeur, et sous réserve que ce prix de vente ne s'écarte pas anormalement de cette valeur vénale. Par ailleurs, le propriétaire placé dans la situation indiquée ci-dessus subit un autre préjudice qui résulte, lorsque la vente initiale était suffisamment probable, de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de disposer du prix figurant dans la promesse de vente entre la date de cession prévue par cet acte et la date de vente effective, dès lors que cette dernière a eu lieu dans un délai raisonnable après la renonciation de la collectivité. En revanche, lorsque la vente a eu lieu dans un délai ne correspondant pas aux diligences attendues d'un propriétaire désireux de vendre rapidement son bien, quelles qu'en soient les raisons, le terme à prendre en compte pour l'évaluation de ce préjudice doit être fixé à la date de la décision de renonciation.
7. Il résulte de l'instruction qu'après l'annulation de la décision de préemption du 15 mars 2011, qui vaut renonciation de la commune de Rosny-sous-Bois, par l'arrêt du 30 décembre 2013 de la Cour, notifié le 7 février 2014, devenu définitif, la SCI Câble a rapidement engagé des négociations de vente avec l'établissement public foncier d'Ile-de-France qui a formulé une proposition d'achat le 16 juillet 2014 et une offre d'achat le 30 janvier 2015, la vente étant finalement conclue le 29 mai 2015, soit dans un délai raisonnable après la renonciation de la commune de Rosny-sous-Bois. En outre, le prix de vente de 1 900 000 euros consenti à l'établissement public foncier d'Ile-de-France, qui est certes inférieur de 17,4 % au prix minimum de 2 300 000 euros prévu dans la promesse initiale de vente, mais supérieur à celui de 1 742 483 euros fixé par jugement du 28 mars 2012 du juge de l'expropriation, devenu définitif, n'est pas anormalement bas. Dans ces conditions, c'est à bon droit que le Tribunal administratif de Montreuil a estimé que le prix de vente effectif de 1 900 000 euros pouvait être regardé comme exprimant la valeur vénale du bien, en vue de l'évaluation à hauteur de 400 000 euros du préjudice représentatif du manque à gagner subi par la SCI Câble. Toutefois, et ainsi que le soutient à bon droit la commune de Rosny-sous-Bois, il y a lieu de distraire du manque à gagner retenu la somme de 60 791,28 euros représentative des loyers commerciaux que la SCI Câble a perçus des sociétés Mustor et Duval-Metalu au titre de la période de différé d'entrée en jouissance de 24 mois prévu dans l'acte de vente du 29 mai 2015.
En ce qui concerne les conclusions incidentes :
8. Dans la mesure où il résulte de la promesse de vente amendée conclue entre la SCI Câble et l'établissement public foncier d'Ile-de-France que la date de cession du bien a été arrêté au 28 mars 2012 au plus tard, c'est à bon droit que le Tribunal administratif de Montreuil a calculé le préjudice résultant de l'impossibilité dans laquelle la SCI Câble et sa gérante se sont trouvées de disposer du prix figurant dans la promesse de vente, en retenant la période allant du 28 mars 2012 à la date de vente effective le 29 mai 2015.
9. La SCI Câble et Mme A...font valoir qu'en exécution de la promesse de vente elles avaient commencé de faire libérer les locaux loués et n'ont donc pu louer ces locaux ou les ont loués dans le cadre de conventions précaires, et qu'ainsi la société a subi des pertes de loyers ressortant à 70 000 euros par an pour un total sur la période de 280 000 euros ramené à 140 000 euros après abattement. Toutefois, elles n'établissent pas avoir subi un préjudice correspondant au manque à gagner sur la location des locaux compris dans le bien préempté, à défaut de justifier, d'une part, de l'impossibilité dans laquelle elles auraient été placées de louer effectivement durant la période de différé de jouissance les locaux dont elles avaient obtenu la libération par leurs locataires en exécution de la promesse de vente, et, d'autre part, du montant des pertes de loyers alléguées.
10. La SCI Câble et Mme A...ne justifient pas d'un préjudice moral en se bornant à invoquer l'incertitude pesant sur le devenir du patrimoine constitué par le bien illégalement préempté, ni de troubles dans les conditions d'existence qui ne sont pas suffisamment caractérisés par la seule évocation du temps passé à entreprendre des démarches de recherche d'un nouvel acquéreur ou les procédures juridictionnelles.
11. Les frais de justice, s'ils ont été exposés en conséquence directe d'une faute de l'administration, sont susceptibles d'être pris en compte dans le préjudice résultant de l'illégalité fautive imputable à l'administration. Toutefois, lorsque l'intéressé a fait valoir devant le juge une demande fondée sur l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le préjudice est intégralement réparé par la décision que prend le juge sur ce fondement. Il n'en va autrement que dans le cas où le demandeur ne pouvait légalement bénéficier de ces dispositions. Dans ces conditions, la SCI Câble et Mme A...ne sont pas fondées à demander le remboursement des frais d'instance liés à la procédure indemnitaire. Quant aux frais d'instance liés au recours en excès de pouvoir et aux frais de conseil allégués, leur réalité comme leur montant ne sont pas établis.
12. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Rosny-sous-Bois n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil l'a condamnée à indemniser la SCI Câble et Mme A...des préjudices subis par elles à raison de l'illégalité fautive de la décision de préemption du 15 mars 2011. Par suite, la requête de la commune de Rosny-sous-Bois doit être rejetée. Enfin, pour les motifs exposés aux points 8 à 11, les conclusions incidentes présentées par la SCI Câble et Mme A...doivent également être rejetées.
Sur la requête n° 18VE03268 :
13. Aux termes de l'article R. 811-16 du code de justice administrative : " Lorsqu'il est fait appel par une personne autre que le demandeur en première instance, la juridiction peut, à la demande de l'appelant, ordonner sous réserve des dispositions des articles R. 533-2 et R. 541-6 qu'il soit sursis à l'exécution du jugement déféré si cette exécution risque d'exposer l'appelant à la perte définitive d'une somme qui ne devrait pas rester à sa charge dans le cas où ses conclusions d'appel seraient accueillies. ". Aux termes de l'article R. 811-17 du même code : " Dans les autres cas, le sursis peut être ordonné à la demande du requérant si l'exécution de la décision de première instance attaquée risque d'entraîner des conséquences difficilement réparables et si les moyens énoncés dans la requête paraissent sérieux en l'état de l'instruction. ".
14. Dans la mesure où il est statué au fond sur la requête n° 18VE01774 de la commune de Rosny-sous-Bois tendant à l'annulation du jugement n 1703306-1801037 du 22 mars 2018 du Tribunal administratif de Montreuil, il n'y a pas lieu de statuer sur la requête n° 18VE03268 par laquelle cette commune sollicite de la Cour le sursis à l'exécution de ce jugement.
Sur la requête n° 18VE03321 :
15. Aux termes de l'article L. 911-4 du code de justice administrative : " En cas d'inexécution d'un jugement ou d'un arrêt, la partie intéressée peut demander au tribunal administratif ou à la cour administrative d'appel qui a rendu la décision d'en assurer l'exécution. Toutefois, en cas d'inexécution d'un jugement frappé d'appel, la demande d'exécution est adressée à la juridiction d'appel. Si le jugement ou l'arrêt dont l'exécution est demandée n'a pas défini les mesures d'exécution, la juridiction saisie procède à cette définition. Elle peut fixer un délai d'exécution et prononcer une astreinte. Le tribunal administratif ou la cour administrative d'appel peut renvoyer la demande d'exécution au Conseil d'Etat. ".
16. Par le jugement n 1703306-1801037 du 22 mars 2018 susvisé, le Tribunal administratif de Montreuil a condamné la commune de Rosny-sous-Bois à verser à la SCI Câble et à Mme A...la somme de 422 961,49 euros en réparation des préjudices représentatifs du " manque à gagner sur le prix de vente " et le " coût de l'indisponibilité du capital ", cette somme étant assortie des intérêts au taux légal et de leur capitalisation. Il ne résulte pas de l'instruction qu'à la date de la présente décision, la commune de Rosny-sous-Bois, qui a sollicité le sursis à l'exécution de ce jugement, ait pris les mesures propres à assurer l'exécution de ce jugement. Il y a lieu, en conséquence, en exécution de ce jugement, d'enjoindre à la commune de Rosny-sous-Bois de verser à la SCI Câble et à Mme A...la somme de 422 961,49 euros diminuée des loyers de 60 791,28 euros perçus par la SCI Câble comme il est dit au point 7 du présent arrêt, soit la somme globale de 362 170,21 euros, dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt. Il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte.
17. La SCI Câble et Mme A...ont droit aux intérêts au taux légal, sur la somme que la commune de Rosny-sous-Bois est condamnée à leur verser, à compter du 15 décembre 2016, date de réception de la demande préalable par l'administration.
18. La capitalisation des intérêts peut être demandée à tout moment devant le juge du fond, même si, à cette date, les intérêts sont dus depuis moins d'une année. En ce cas, cette demande ne prend toutefois effet qu'à la date à laquelle, pour la première fois, les intérêts sont dus pour une année entière. La capitalisation des intérêts a été demandée le 13 avril 2017. Il y a lieu de faire droit à cette demande à compter du 15 décembre 2017, date à laquelle était due, pour la première fois, une année d'intérêts, ainsi qu'à chaque échéance annuelle à compter de cette date.
19. Par voie de conséquence du rejet de ses conclusions en annulation du jugement contesté, les conclusions de la commune de Rosny-sous-Bois présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de cette commune la somme dont la SCI Câble et à Mme A...demandent le versement sur le fondement des mêmes dispositions.
DÉCIDE :
Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur la requête n° 18VE03268 présentée par la commune de Rosny-sous-Bois.
Article 2 : La requête n° 18VE01774 présentée par commune de Rosny-sous-Bois est rejetée.
Article 3 : Il est enjoint à la commune de Rosny-sous-Bois de verser, en exécution du jugement n 1703306-1801037 du 22 mars 2018 du Tribunal administratif de Montreuil et du présent arrêt, à la SCI Câble et à Mme A...la somme de trois cent soixante deux mille cent soixante dix euros et vingt et un centimes (362 170,21 euros), dans un délai de trois mois à compter de la notification du présent arrêt.
Article 4 : La somme que versera la commune de Rosny-sous-Bois en application de l'article 3 ci-dessus portera intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2016. Les intérêts sur cette somme seront capitalisés pour produire eux-mêmes intérêts à la date du 15 décembre 2017 et à chaque échéance annuelle ultérieure.
Article 5 : Le surplus des conclusions présentées par la SCI Câble et Mme A...est rejeté.
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N° 18VE01774...