Procédure devant la Cour :
I. Par une requête, enregistrée le 19 novembre 2015, sous le n° 15VE03504, et trois mémoires, enregistrés respectivement les 24 juin, 3 novembre et 26 décembre 2016, la SNC BLEU ROISSY, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour :
1° d'annuler ce jugement ;
2° de prononcer la réduction des cotisations et taxes en litige pour les sommes de 114 000 euros au titre des années 2011 et 2012 en ce qui concerne l'hôtel " Kyriad " et de 51 750 euros au titre de l'année 2012 en ce qui concerne l'hôtel " Campanile " ;
3° de mettre à la charge de l'État la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la commune de Roissy-en-France peut être économiquement comparée à la ville de Paris, comme en a jugé le Conseil d'État, à propos de communes limitrophes de la capitale ;
- l'administration ne saurait valablement soutenir qu'il n'existe, dans la France entière, aucun local de référence susceptible d'être retenu pour la mise en oeuvre de la méthode par comparaison ; l'évaluation par voie d'appréciation directe des immeubles ne saurait dès lors être mise en oeuvre sans que cette démonstration soit, au préalable, apportée ;
- le local-type n° 111 du 63ème quartier de " La Porte-Dauphine " dans le
16ème arrondissement figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris peut valablement être retenu comme terme de comparaison ; toutefois, eu égard à la différence de classement hôtelier entre ce local de référence et les locaux à évaluer, elle sollicite l'application d'un abattement de 20 % conformément aux dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, à savoir un tarif de 7,05 euros/m2 ;
- le ministre rejetant en défense ce local-type, elle entend proposer deux nouveaux locaux-type :
a) le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, hôtel " quatre étoiles ", d'une superficie de 1 863 m2, dont le tarif unitaire s'établit à 74 francs/m2 (11,28 euros/m2) ; ce local-type est parfaitement comparable à un hôtel de chaîne, de conception moderne, situé dans l'agglomération parisienne tout comme les locaux à évaluer ; compte tenu de la différence de classement hôtelier, un abattement de 35 % devra toutefois être appliqué pour ramener le tarif unitaire à 7,33 euros/m2 ; dans son mémoire en défense du 27 octobre 2016, le ministre n'indique aucun élément permettant de contester la comparaison du local litigieux avec le local-type n° 6 de la commune d'Enghien-les-Bains ;
b) le local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles correspond à un immeuble dont la surface pondérée est de 343 m2 et le tarif unitaire de 58 francs/m2
(8,84 euros/m2), regardé comme régulier par l'administration ; il y aura également lieu de faire application d'un abattement de 20 % en raison du principe de désutilité marginale des mètres carrés d'exploitation, afin de fixer ce tarif unitaire à 7,07 euros/m2 ; la circonstance que le
local-type n° 48 de la commune de Chelles n'aurait pas fait l'objet d'un classement au 1er janvier 1970 - ce qui n'est pas démontré - est sans incidence sur sa régularité dès lors qu'il était répertorié au 1er janvier de l'année d'imposition ; un tel local-type a par ailleurs été invoqué par l'administration dans d'autres affaires et validé, à plusieurs reprises, par les tribunaux administratifs ;
- elle entend, également, proposer d'autres nouveaux locaux-type :
- le local-type n° 114 du procès-verbal complémentaire n° 5 de la commune de
Corbeil-Essonnes, évalué au tarif unitaire de 90 francs/m2 (13,72 euros/m2) ; celui-ci existe toujours et héberge un établissement hôtelier appartenant à une chaîne d'hôtels ; d'une superficie pondérée de 981 m2 et géographiquement mieux situé que le local à évaluer, il y a lieu d'appliquer un abattement de 45 % sur le tarif unitaire et, ainsi, d'évaluer le local litigieux au prix unitaire de 7,55 euros/m2 ;
- le local-type n° 116 du procès-verbal de la commune d'Aubervilliers qui correspond à " l'Hôtel du Marché " en activité 22 rue Ferragus, évalué à 70 francs/m2 (10,67 euros/m2) pour une superficie pondérée de 372 m2 ; il y a également lieu d'appliquer un abattement correctif, pour écart de surface, de 30 % sur le tarif unitaire et de le fixer, en conséquence, à
7,47 euros/m2 ;
- le local-type n° 23 du procès-verbal de la commune de Gentilly, hôtel d'une surface pondérée de 210 m2, peut également être retenu en pratiquant un abattement correctif sur le tarif unitaire (52 francs/m2 ou 7,93 euros/m2) de 30 %, le ramenant ainsi à 5,56 euros/m2 pour l'évaluation à effectuer ;
- le local-type n° 31 du procès-verbal de la commune d'Alfortville, d'une surface pondérée de 300 m2, évalué au tarif unitaire de 60 francs/m2 (9,15 euros/m2) ; un abattement de 30 % devra, pour le même motif, être pratiqué afin de fixer le tarif unitaire à retenir pour l'évaluation à 6,40 euros/m2 ;
- enfin, le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne, d'une surface pondérée de 419 m2, évalué au tarif unitaire de 52 francs/m2 (7,93 euros/m2) pourra être retenu compte tenu d'un abattement de 20 % ramenant le tarif d'évaluation à
6,34 euros/m2 ;
- dans son mémoire en réponse du 25 novembre 2016, le ministre rejette les nouveaux locaux-type proposés, principalement en raison d'irrégularités des procès-verbaux au motif que ces derniers ne mentionneraient pas la méthode ou le terme de comparaison utilisés pour son l'évaluation du local-type ou encore en raison de l'existence de contradictions avec la fiche de calcul ; toutefois, ces locaux-type ont d'autant plus vocation à être retenus que les imperfections formelles dont s'agit résultent du seul fait de l'administration, laquelle ne saurait se prévaloir de ses propres manquements alors que les principaux éléments utiles sont mentionnés dans les procès-verbaux (date de construction, superficie, tarif unitaire au mètre carré de surface pondérée, etc...) ;
- la méthode par voie d'appréciation directe ne pouvait légalement être mise en oeuvre, ce d'autant que les transactions intervenues en 1981 et en 1985 ne pouvaient être retenues faute d'être situées à des dates suffisamment proches du 1er janvier 1970.
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II. Par une requête, enregistrée le 19 novembre 2015, sous le n° 15VE03505 et trois mémoires, enregistrés respectivement les 24 juin, 3 novembre et 26 décembre 2016, la SNC BLEU ROISSY, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour :
1° d'annuler ce jugement ;
2° de prononcer la réduction des cotisations et taxes en litige pour les sommes de 114 000 euros au titre des années 2011 et 2012 en ce qui concerne l'hôtel " Kyriad " et de 51 750 euros au titre de l'année 2012 en ce qui concerne l'hôtel " Campanile ", et, en réplique, pour une somme globale de, seulement, 146 099 euros ;
3° de mettre à la charge de l'État la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la commune de Roissy-en-France peut être économiquement comparée à la ville de Paris, comme en a jugé le Conseil d'État, à propos de communes limitrophes de la capitale ;
- l'administration ne saurait valablement soutenir qu'il n'existe, dans la France entière, aucun local de référence susceptible d'être retenu pour la mise en oeuvre de la méthode par comparaison ; l'évaluation par voie d'appréciation directe des immeubles ne saurait dès lors être mise en oeuvre sans que cette démonstration soit, au préalable, apportée ;
- le local-type n° 111 du 63ème quartier de " La Porte-Dauphine " dans le
16ème arrondissement figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris peut valablement être retenu comme terme de comparaison ; toutefois, eu égard à la différence de classement hôtelier entre ce local de référence et les locaux à évaluer, elle sollicite l'application d'un abattement de 20 % conformément aux dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, à savoir un tarif de 7,05 euros/m2 ;
- le ministre rejetant en défense ce local-type, elle entend proposer deux nouveaux locaux-type :
a) le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, hôtel " quatre étoiles ", d'une superficie de 1 863 m2, dont le tarif unitaire s'établit à 74 francs/m2 (11,28 euros/m2) ; ce local-type est parfaitement comparable à un hôtel de chaîne, de conception moderne, situé dans l'agglomération parisienne tout comme les locaux à évaluer ; compte tenu de la différence de classement hôtelier, un abattement de 35 % devra toutefois être appliqué pour ramener le tarif unitaire à 7,33 euros/m2 ; dans son mémoire en défense du 27 octobre 2016, le ministre n'indique aucun élément permettant de contester la comparaison du local litigieux avec le local-type n° 6 de la commune d'Enghien-les-Bains ;
b) le local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles correspondant à un immeuble dont la surface pondérée est de 343 m2 et le tarif unitaire de 58 francs/m2
(8,84 euros/m2), regardé comme régulier par l'administration ; il y aura également lieu de faire application d'un abattement de 20 % en raison du principe de désutilité marginale des mètres carrés d'exploitation, afin de fixer ce tarif unitaire à 7,07 euros/m2 ; la circonstance que le
local-type n° 48 de la commune de Chelles n'aurait pas fait l'objet d'un classement au
1er janvier 1970 - ce qui n'est pas démontré - est sans incidence sur sa régularité dès lors qu'il était répertorié au 1er janvier de l'année d'imposition ; un tel local-type a par ailleurs été invoqué par l'administration dans d'autres affaires et validé, à plusieurs reprises, par les tribunaux administratifs ;
- elle entend, également, proposer d'autres nouveaux locaux-type :
- le local-type n° 114 du procès-verbal complémentaire n° 5 de la commune de
Corbeil-Essonnes, évalué au tarif unitaire de 90 francs/m2 (13,72 euros/m2) ; celui-ci existe toujours et héberge un établissement hôtelier appartenant à une chaîne d'hôtels ; d'une superficie pondérée de 981 m2 et géographiquement mieux situé que le local à évaluer, il y a lieu d'appliquer un abattement de 45 % sur le tarif unitaire et, ainsi, d'évaluer le local litigieux au prix unitaire de 7,55 euros/m2 ;
- le local-type n° 116 du procès-verbal de la commune d'Aubervilliers qui correspond à " l'Hôtel du Marché " en activité 22 rue Ferragus, évalué à 70 francs/m2 (10,67 euros/m2) pour une superficie pondérée de 372 m2 ; il y a également lieu d'appliquer un abattement correctif, pour écart de surface, de 30 % sur le tarif unitaire et de le fixer, en conséquence, à
7,47 euros/m2 ;
- le local-type n° 23 du procès-verbal de la commune de Gentilly, hôtel d'une surface pondérée de 210 m2, peut également être retenu en pratiquant un abattement correctif sur le tarif unitaire (52 francs/m2 ou 7,93 euros/m2) de 30 %, le ramenant ainsi à 5,56 euros/m2 pour l'évaluation à effectuer ;
- le local-type n° 31 du procès-verbal de la commune d'Alfortville, d'une surface pondérée de 300 m2, évalué au tarif unitaire de 60 francs/m2 (9,15 euros/m2) ; un abattement de 30 % devra, pour le même motif, être pratiqué afin de fixer le tarif unitaire à retenir pour l'évaluation à 6,40 euros/m2 ;
- enfin, le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne, d'une surface pondérée de 419 m2, évalué au tarif unitaire de 52 francs/m2 (7,93 euros/m2) pourra être retenu compte tenu d'un abattement de 20 % ramenant le tarif d'évaluation à
6,34 euros/m2 ;
- dans son mémoire en réponse du 25 novembre 2016, le ministre rejette les nouveaux locaux-type proposés, principalement en raison d'irrégularités des procès-verbaux au motif que ces derniers ne mentionneraient pas la méthode ou le terme de comparaison utilisés pour son l'évaluation du local-type ou encore en raison de l'existence de contradictions avec la fiche de calcul ; toutefois, ces locaux-type ont d'autant plus vocation à être retenus que les imperfections formelles dont s'agit résultent du seul fait de l'administration, laquelle ne saurait se prévaloir de ses propres manquements alors que les principaux éléments utiles sont mentionnés dans les procès-verbaux (date de construction, superficie, tarif unitaire au mètre carré de surface pondérée, etc...) ;
- la méthode par voie d'appréciation directe ne pouvait légalement être mise en oeuvre, ce d'autant que les transactions intervenues en 1981 et en 1985 ne pouvaient être retenues faute d'être situées à des dates suffisamment proches du 1er janvier 1970.
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III. Par une requête, enregistrée le 19 novembre 2015, sous le n° 15VE03506 et trois mémoires, enregistrés respectivement les 24 juin, 3 novembre et 26 décembre 2016, la SNC BLEU ROISSY, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour :
1° d'annuler ce jugement ;
2° de prononcer la réduction des cotisations et taxes en litige pour les sommes de 114 000 euros au titre des années 2011 et 2012 en ce qui concerne l'hôtel " Kyriad " et de 51 750 euros au titre de l'année 2012 en ce qui concerne l'hôtel " Campanile ", et, en réplique, pour une somme globale de, seulement, 146 099 euros ;
3° de mettre à la charge de l'État la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la commune de Roissy-en-France peut être économiquement comparée à la ville de Paris, comme en a jugé le Conseil d'État, à propos de communes limitrophes de la capitale ;
- l'administration ne saurait valablement soutenir qu'il n'existe, dans la France entière, aucun local de référence susceptible d'être retenu pour la mise en oeuvre de la méthode par comparaison ; l'évaluation par voie d'appréciation directe des immeubles ne saurait dès lors être mise en oeuvre sans que cette démonstration soit, au préalable, apportée ;
- le local-type n° 111 du 63ème quartier de " La Porte-Dauphine " dans le
16ème arrondissement figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris peut valablement être retenu comme terme de comparaison ; toutefois, eu égard à la différence de classement hôtelier entre ce local de référence et les locaux à évaluer, elle sollicite l'application d'un abattement de 20 % conformément aux dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, à savoir un tarif de 7,05 euros/m2 ;
- le ministre rejetant en défense ce local-type, elle entend proposer deux nouveaux locaux-type :
a) le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, hôtel " quatre étoiles ", d'une superficie de 1 863 m2, dont le tarif unitaire s'établit à 74 francs/m2 (11,28 euros/m2) ; ce local-type est parfaitement comparable à un hôtel de chaîne, de conception moderne, situé dans l'agglomération parisienne tout comme les locaux à évaluer ; compte tenu de la différence de classement hôtelier, un abattement de 35 % devra toutefois être appliqué pour ramener le tarif unitaire à 7,33 euros/m2 ; dans son mémoire en défense du 27 octobre 2016, le ministre n'indique aucun élément permettant de contester la comparaison du local litigieux avec le local-type n° 6 de la commune d'Enghien-les-Bains ;
b) le local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles correspondant à un immeuble dont la surface pondérée est de 343 m2 et le tarif unitaire de 58 francs/m2
(8,84 euros/m2), regardé comme régulier par l'administration ; il y aura également lieu de faire application d'un abattement de 20 % en raison du principe de désutilité marginale des mètres carrés d'exploitation, afin de fixer ce tarif unitaire à 7,07 euros/m2 ; la circonstance que le
local-type n° 48 de la commune de Chelles n'aurait pas fait l'objet d'un classement au
1er janvier 1970 - ce qui n'est pas démontré - est sans incidence sur sa régularité dès lors qu'il était répertorié au 1er janvier de l'année d'imposition ; un tel local-type a par ailleurs été invoqué par l'administration dans d'autres affaires et validé, à plusieurs reprises, par les tribunaux administratifs ;
- elle entend, également, proposer d'autres nouveaux locaux-type :
- le local-type n° 114 du procès-verbal complémentaire n° 5 de la commune de Corbeilles-Essonne, évalué au tarif unitaire de 90 francs/m2 (13,72 euros/m2) ; celui-ci existe toujours et héberge un établissement hôtelier appartenant à une chaîne d'hôtels ; d'une superficie pondérée de 981 m2 et géographiquement mieux situé que le local à évaluer, il y a lieu d'appliquer un abattement de 45 % sur le tarif unitaire et, ainsi, d'évaluer le local litigieux au prix unitaire de 7,55 euros/m2 ;
- le local-type n° 116 du procès-verbal de la commune d'Aubervilliers qui correspond à " l'Hôtel du Marché " en activité 22 rue Ferragus, évalué à 70 francs/m2 (10,67 euros/m2) pour une superficie pondérée de 372 m2 ; il y a également lieu d'appliquer un abattement correctif, pour écart de surface, de 30 % sur le tarif unitaire et de le fixer, en conséquence, à
7,47 euros/m2 ;
- le local-type n° 23 du procès-verbal de la commune de Gentilly, hôtel d'une surface pondérée de 210 m2, peut également être retenu en pratiquant un abattement correctif sur le tarif unitaire (52 francs/m2 ou 7,93 euros/m2) de 30 %, le ramenant ainsi à 5,56 euros/m2 pour l'évaluation à effectuer ;
- le local-type n° 31 du procès-verbal de la commune d'Alfortville, d'une surface pondérée de 300 m2, évalué au tarif unitaire de 60 francs/m2 (9,15 euros/m2) ; un abattement de 30 % devra, pour le même motif, être pratiqué afin de fixer le tarif unitaire à retenir pour l'évaluation à 6,40 euros/m2 ;
- enfin, le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne, d'une surface pondérée de 419 m2, évalué au tarif unitaire de 52 francs/m2 (7,93 euros/m2) pourra être retenu compte tenu d'un abattement de 20 % ramenant le tarif d'évaluation à
6,34 euros/m2 ;
- dans son mémoire en réponse du 25 novembre 2016, le ministre rejette les nouveaux locaux-type proposés, principalement en raison d'irrégularités des procès-verbaux au motif que ces derniers ne mentionneraient pas la méthode ou le terme de comparaison utilisés pour son l'évaluation du local-type ou encore en raison de l'existence de contradictions avec la fiche de calcul ; toutefois, ces locaux-type ont d'autant plus vocation à être retenus que les imperfections formelles dont s'agit résultent du seul fait de l'administration, laquelle ne saurait se prévaloir de ses propres manquements alors que les principaux éléments utiles sont mentionnés dans les procès-verbaux (date de construction, superficie, tarif unitaire au mètre carré de surface pondérée, etc...) ;
- la méthode par voie d'appréciation directe ne pouvait légalement être mise en oeuvre, ce d'autant que les transactions intervenues en 1981 et en 1985 ne pouvaient être retenues faute d'être situées à des dates suffisamment proches du 1er janvier 1970.
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Vu les autres pièces du dossier, notamment celles transmises le 24 novembre 2016, à la demande de la Cour, pour la SNC BLEU ROISSY.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Locatelli,
- et les conclusions de M. Coudert, rapporteur public.
1. Considérant que les requêtes nos 15VE03504, 15VE03505 et 15VE03506 présentent à juger des questions semblables et ont fait l'objet d'une instruction commune ; que, dès lors, il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ;
2. Considérant que la SNC BLEU ROISSY relève appel du jugement du
22 septembre 2015 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations foncières des entreprises et des taxes pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie à raison des établissements hôteliers qu'elle exploite dans la commune de Roissy-en-France, sous les enseignes " Kyriad " et " Campanile ", respectivement classés " deux " et " trois étoiles ", au titre des années 2011 et 2012 pour le premier établissement et, au titre de la seule année 2012, pour le second ;
3. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 1447-0 du code général des impôts : " Il est institué une contribution économique territoriale composée d'une cotisation foncière des entreprises et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises " ; qu'aux termes de l'article 1467 de ce code : " La cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière situés en France (...) dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de ceux qui ont été détruits ou cédés au cours de la même période (...) / La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe (...) " ; qu'aux termes de l'article 1600 du même code : " I.-Il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières, selon des modalités fixées par décret en Conseil d'Etat, aux chambres de commerce et d'industrie territoriales et à l'assemblée des chambres françaises de commerce et d'industrie au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions : une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises et une taxe additionnelle à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (...) / II.-1.-La taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises mentionnée au I est due par les redevables de cette cotisation proportionnellement à leur base d'imposition (...) " ;
4. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 1494 du code général des impôts : " La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (...) est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508, pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte " ; qu'aux termes de l'article 1498 dudit code : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts a fixé la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues par le b du 2° de l'article 1498 sus-rappelé ; que, par ailleurs, lorsqu'aucune valeur locative ne peut être déterminée par application des règles prévues au 1°, puis au 2°, de l'article 1498 du code général des impôts, par référence au loyer du bien, ou à défaut par comparaison, l'administration est fondée, en vertu du 3° de cet article, à déterminer cette valeur par voie d'appréciation directe à partir de la valeur vénale du bien à la date de référence du 1er janvier 1970 ;
Sur la méthode d'évaluation par comparaison prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts :
5. Considérant que, pour déterminer la valeur locative des établissements hôteliers exploités à Roissy-en-France sous les enseignes " Kyriad " et " Campanile ", l'administration s'est initialement référée aux locaux-type n° 16 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Conflans-Sainte-Honorine et n° 1 du procès-verbal ME de la commune de Roissy-en-France puis, ayant admis que ces termes de référence n'avaient pas été régulièrement évalués, a recouru à la méthode d'évaluation directe prévue par les dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ; que, cependant, la SNC BLEU ROISSY soutient que les valeurs locatives des hôtels-restaurant qu'elle exploite à Roissy-en-France peuvent être évaluées selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'après avoir proposé à titre de comparaison dans ses trois requêtes, toutes rédigées dans les mêmes termes, le local-type n° 111 du 63ème quartier de " La Porte-Dauphine " dans le 16ème arrondissement figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris, la société requérante a, dans ses dernières écritures, également proposé sept nouveaux termes de comparaison situés en banlieue parisienne, à savoir les locaux-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains, n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles, n° 114 du procès-verbal de la commune de Corbeil-Essonnes, n° 116 du procès-verbal de la commune d'Aubervilliers, n° 23 de celui de la commune de Gentilly, n° 31 de celui de la commune d'Alfortville et n° 32 de celui de la commune de Champigny-sur-Marne ; qu'ainsi, pour la SNC BLEU ROISSY, la méthode par comparaison pouvait valablement être retenue afin de fixer la valeur locative des immeubles en litige ;
6. Considérant, toutefois, et en premier lieu, qu'il résulte de l'instruction que le
local-type n° 111 du 63ème quartier de " La Porte-Dauphine " dans le 16ème arrondissement figurant sur le procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Paris correspond à un hôtel classé " quatre étoiles " exploité 102, avenue Victor Hugo sous l'enseigne " Hôtel Alexander " ; que ce local de référence, qui a été construit en 1880, est un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques, au regard de sa construction, sa nature et son aménagement, ne sont pas similaires à celles des établissements à évaluer faisant partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne, quand bien même il aurait fait l'objet d'aménagements importants depuis le 1er janvier 1970 ; qu'il résulte également de l'instruction que le loyer appliqué à cette date de référence n'avait pas été corrigé de la plus-value résultant d'importants travaux d'équipement effectués par le preneur du bail ; qu'enfin, et surtout, les communes de Roissy-en-France et de Paris - en particulier le 16ème arrondissement - ne présentent pas, du point de vue économique, une situation analogue au sens des dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts dès lors, notamment, qu'elles n'attirent pas une clientèle équivalente, ne se caractérisent pas par des zones de chalandise ni une densité de transport et de population, comparables ; que ce terme de comparaison ne peut, par suite, être valablement retenu pour procéder à l'évaluation par comparaison des immeubles en cause ;
7. Considérant, en deuxième lieu, que le procès-verbal des évaluations foncières de la commune d'Enghien-les-Bains, qui ne précise pas les modalités d'évaluation du local-type n° 6, correspond à un hôtel construit en 1950, classé " quatre étoiles luxe " exploité 85, rue de Général de Gaulle, à proximité du lac et du casino de la ville, lequel ne saurait dès lors être comparé à des hôtels de chaîne exploités à Roissy-en-France, commune qui ne présente ni la même attractivité touristique ni, en conséquence, une clientèle et une zone de chalandise équivalentes à celles d'Enghien-les-Bains ; que, dans la mesure où les villes d'Enghien-les-Bains et de
Roissy-en-France ne présentent pas, d'un point de vue économique, une situation analogue au sens et pour l'application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, le terme de comparaison proposé ne peut être retenu pour procéder à l'évaluation des établissement concernés ;
8. Considérant, en troisième lieu, que le ministre soutient, sans être contredit, que le local-type n° 48 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Chelles a été irrégulièrement évalué au vu d'un loyer révisé au 1er mai 1970, donc en méconnaissance des dispositions du b) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles ne permettent de se référer qu'aux loyers en cours au 1er janvier 1970 ; qu'en outre, il correspond à un hôtel de préfecture ancien, construit en 1950, comportant seulement dix-sept chambres qui ne peut, par suite, être comparé aux établissements à évaluer en leur qualité d'hôtels de chaîne de conception moderne ; qu'il ne peut donc être valablement retenu pour la mise en oeuvre de la méthode comparative ;
9. Considérant, en quatrième lieu, que le local-type n° 116 du procès-verbal de la commune d'Aubervilliers et celui n° 23 du procès-verbal de la commune de Gentilly, dont les surfaces pondérées s'établissent à 372 m² et 210 m², outre qu'ils présentent des écarts de surface trop importants avec celles des hôtels " Kyriad et " Campanile " de, respectivement, 5 531 m² et 6 153 m², correspondent à des hôtels de conception ancienne, construits en 1930 et 1913, qui ne peuvent être comparés aux établissements à évaluer, qui sont des hôtels de chaîne de conception moderne ; que, dès lors, ces locaux ne peuvent être retenus ;
10. Considérant, en cinquième lieu, que si la société requérante propose de retenir le local-type n° 114 du procès-verbal de la commune de Corbeil-Essonnes, ce procès-verbal, qui indique que l'immeuble a été construit en 1987 - de sorte que, par hypothèse, il n'était pas loué au 1er janvier 1970 - ne précise pas ses modalités d'évaluation ; qu'ainsi, il ne peut être retenu comme terme de comparaison pertinent ;
11. Considérant, en sixième lieu, qu'il résulte des mentions du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune d'Alfortville que le local-type n° 31, construit en 1991 et d'une surface pondérée de 300 m2, outre qu'il présente un écart de surface trop important avec celles des hôtels " Kyriad et " Campanile ", a été évalué par référence au
local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne ; qu'il n'est pas contesté que, conformément à la déclaration souscrite en 1970, ce dernier immeuble était loué au 1er janvier de cette année par son usufruitière pour un loyer symbolique à son fils nu-propriétaire, et qu'il ressort des données de la fiche de calcul de cet immeuble qu'il a été évalué par voie d'appréciation directe à partir d'un loyer très largement supérieur au loyer réel ; que, dans ces conditions, le local-type n° 31, qui n'a pas été régulièrement évalué, ne peut être retenu ;
12. Considérant, enfin, que le local-type n° 32 du procès-verbal de la commune de Champigny-sur-Marne, dont la surface pondérée s'établit à 419 m², outre qu'il présente un écart de surface trop important avec celles des établissements à évaluer, correspond à un hôtel de préfecture construit en 1910, d'une capacité d'à peine seize chambres, qui ne peut valablement être comparé aux établissements à évaluer, en leur qualité d'hôtels de chaîne de conception moderne ; que, par suite, il ne peut être retenu comme terme de référence ;
13. Considérant que, dans la mesure où la SNC BLEU ROISSY ne propose pas d'autres locaux-type et où l'administration produit les résultats d'une recherche portant sur pas moins de cent-treize termes de comparaison et cent-cinquante-sept décisions de justice, dont il ressort qu'aucun local-type - régulièrement évalué ou présentant les mêmes caractéristiques que les immeubles à évaluer, situés à Roissy-en-France ou dans une commune économiquement comparable - ne peut être valablement retenu pour procéder à l'évaluation par comparaison des hôtels-restaurant concernés, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'administration fiscale ne pouvait recourir à la méthode d'évaluation subsidiaire par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts afin de fixer la valeur locative des établissement hôteliers exploités sur le territoire de cette commune sous les enseignes " Kyriad " et " Campanile " ;
Sur la méthode par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts :
14. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ;
15. Considérant qu'en vertu de ces articles, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du
1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;
16. Considérant que l'administration a déterminé la valeur locative des immeubles concernés, par voie d'appréciation directe ; qu'en ce qui concerne l'hôtel-restaurant exploité sous l'enseigne " Kyriad ", la valeur locative de l'hôtel a été établie à partir des valeurs vénales, corrigées à la baisse, des hôtels " BetB " et " Holiday Inn " situés dans la même commune, telles qu'elles ressortaient des actes de ventes intervenus les 29 mars et 1er avril 1999 tandis que celle du restaurant l'a été en fonction des valeurs vénales, également ajustées à la baisse, des restaurants " Courtepaille ", " Hippopotamus " et " Pizza Pub " situés dans les communes de Saint-Ouen-l'Aumône, Port-Cergy et Pierrelaye, telles qu'elles résultaient des actes de cession des 6 janvier 1981, 19 janvier 1999 et 10 mai 1996 ; qu'il résulte de l'instruction que les valeurs locatives en résultant, qui se montaient à 114 017 euros pour l'hôtel et à 8024 euros pour le restaurant, étaient supérieures à celles retenues pour l'établissement des impositions en litige ; que, s'agissant de l'hôtel-restaurant exploité sous l'enseigne " Campanile ", la valeur locative a été entièrement établie à partir de celle, retraitée à la baisse, du seul hôtel par rapport aux mêmes actes de cession relatifs aux hôtels " BetB " et " Holiday Inn ", ce qui était favorable au contribuable ; que, toutefois, dans le dernier état de ses écritures, l'administration, faisant droit à la critique de la société requérante tirée de ce que l'année 1999 correspondrait à une date insuffisamment proche de l'année de référence, a recherché des transactions plus proches du
1er janvier 1970 et a, par suite, recalculé les valeurs locatives en fonction de transactions comprises entre 1984 et 1997, soit les actes de vente du 17 janvier 1984 relatif à l'hôtel Balladins situé à Bobigny, du 21 janvier 1987 afférent à l'hôtel Ibis de Cergy, du 17 mars 1989 relatif à l'hôtel Campanile d'Osny, du 30 mars 1989 relatif à l'hôtel Campanile de Pontoise et, enfin, du 3 décembre 1997 relatif à l'hôtel Mercure de Saint-Witz ; que ce nouveau calcul a abouti à une valeur locative de référence, d'un montant de 115 062 euros, qui demeure supérieure à celle retenue pour le calcul des cotisations en litige ;
17. Considérant que si la SNC BLEU ROISSY, persistant dans sa critique, fait grief à l'administration d'avoir, de nouveau, retenu des transactions trop éloignées du 1er janvier 1970, elle ne soutient pas, ni a fortiori ne démontre qu'il existait des transactions plus proches de cette date de référence qui portent sur des immeubles d'une nature comparable situés dans la commune de Roissy-en-France ou dans une localité présentant du point de vue économique, une situation analogue ; que, dans ces conditions, la première comme la seconde série de transactions présentées par l'administration ne peuvent, dans les circonstances de l'espèce, qu'être regardées comme ayant été valablement retenues pour l'application de la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe ;
18. Considérant qu'il résulte de ce tout qui précède que la SNC BLEU ROISSY n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées ;
DÉCIDE :
Article 1er : Les requêtes de la SNC BLEU ROISSY sont rejetées.
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