1° d'annuler le jugement précité du Tribunal administratif de Versailles ;
2° de prononcer la réduction des cotisations à la taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre de 2005 à 2008, et la décharge des cotisations supplémentaires à la taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre de 2005 à 2008 ;
3° de condamner l'État aux dépens et au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
4° de mettre à la charge de l'État une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La SNC SB ALLIANCE soutient que :
- l'administration ne pouvait lui adresser des rôles supplémentaires sur le fondement de l'article L. 174 du livre des procédures fiscales, dans la mesure où ce texte ne vise que des omissions ou des erreurs, alors qu'en l'espèce, l'administration s'est fondée sur le jugement du 13 juin 2006 du Tribunal administratif de Versailles, jugement qui a été annulé par le Conseil d'État, par arrêt du 9 juillet 2008 ;
- l'autorité de la chose jugée fait obstacle à ce que l'administration prenne en compte une valeur locative différente de celle fixée par le jugement du Tribunal administratif de Versailles du 23 décembre 2008 ;
- en ce qui concerne les locaux types, le local-type numéro 61 du procès-verbal de la commune de Noisy-le-Grand n'est pas pertinent, la commune de Noisy-le-Grand n'étant pas comparable à celle de Viroflay ; l'immeuble racine, qui est le local type numéro 45 du
procès-verbal de la commune de Bagnolet, a fait l'objet de plusieurs divisions fiscales ;
- dans l'hypothèse où le local-type numéro 61 du procès-verbal de la commune de
Noisy-le-Grand serait jugé pertinent, la pondération retenue par le service n'est pas justifiée et aboutit à une surpondération ;
- le local-type numéro 53 du procès-verbal de la commune de la Celle-Saint-Cloud est pertinent, les surfaces et l'affectation étant identiques ; le jugement attaqué est entaché, à cet égard, d'une insuffisance de motivation ;
- à défaut, il devra être procédé à une évaluation par la voie de l'évaluation directe.
........................................................................................................
Vu :
- les autres pièces du dossier ;
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Errera,
- et les conclusions de M. Delage, rapporteur public.
1. Considérant que la société en nom collectif (SNC) SB ALLIANCE occupe un immeuble à usage de bureaux édifié en 1996, d'une surface de 14 680 mètres carrés, sis au 42 rue Rieussec, sur le territoire de la commune de Viroflay (Yvelines) ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Considérant que la société requérante fait valoir que le jugement attaqué est entaché d'une insuffisance de motivation car n'explicitant pas les raisons pour lesquelles le tribunal n'a pas considéré comme pertinent le local-type numéro 53 du procès-verbal de la commune de la Celle-Saint-Cloud ; qu'il ressort toutefois du point 14 du jugement attaqué que les premiers juges ont indiqué qu'ils écartaient ce local au motif que sa surface réelle était hors de proportion avec celle de l'immeuble à évaluer ; qu'une telle motivation était suffisante ; qu'il suit de là que le moyen susvisé doit être écarté ;
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
3. Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° À défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; que l'article 1504 du même code dispose : " Les locaux types à retenir pour l'évaluation par comparaison des biens visés à l'article 1498 sont choisis par le représentant de l'administration et par la commission communale des impôts directs. Après harmonisation avec les autres communes du département, la liste en est arrêtée par le service des impôts (...) " ; que pour l'application de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;
En ce qui concerne le moyen tiré de l'absence de base légale des rôles supplémentaires :
4. Considérant qu'il résulte de l'instruction que, dans le cadre d'un contentieux opposant l'administration à la société Natexis Bail, propriétaire de cet immeuble au sujet de la taxe foncière sur les propriétés bâties portant sur les années 2003 à 2004, le Tribunal administratif de Versailles a, par un jugement n° 0501821 en date du 13 juin 2006, rejeté les termes de comparaison proposés par la société requérante, a calculé la valeur locative de l'immeuble en cause par voie d'appréciation directe et rejeté la requête ; que, par une décision en date du 9 juillet 2008, le Conseil d'État a annulé ce jugement, au motif que le tribunal s'était abstenu de rechercher si un autre local pouvait utilement être retenu comme élément de comparaison, conformément aux dispositions du 2° de l'article 1498 et de l'article 1504 du code général des impôts, et a renvoyé l'affaire devant le tribunal ; que, par un jugement du 23 décembre 2008, devenu définitif, le Tribunal administratif de Versailles a retenu la méthode dite par voie de comparaison, en prenant pour terme de cette comparaison l'immeuble type portant le n° 79 du procès-verbal complémentaire de la commune du Chesnay et a ainsi fixé la valeur locative unitaire de l'immeuble à 21,34 euros le mètre carré ; que la société SB ALLIANCE a, quant à elle, été assujettie, le 23 décembre 2008, à des cotisations supplémentaires à la taxe professionnelle, au titre des années 2005 à 2008, sur la base d'une méthodologie reposant sur l'appréciation directe ;
5. Considérant qu'aux termes de l'article L. 174 du livre des procédures fiscales : " Les omissions ou les erreurs concernant la taxe professionnelle peuvent être réparées par l'administration jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due " ;
6. Considérant que la société requérante soutient que les rôles supplémentaires qui lui ont été adressés sur le fondement de l'article L. 174 précité du livre des procédures fiscales l'ont été irrégulièrement ; qu'elle fait valoir en effet que l'administration s'est fondée, pour établir ces rôles, non pas sur la constatation d'omissions ou d'erreurs mais sur le jugement n° 0501821 du 13 juin 2006 du Tribunal administratif de Versailles rendu dans un litige concernant la société Natexis Bail, propriétaire du bâtiment, alors que ce jugement a été annulé par le Conseil d'État en sa décision du 9 juillet 2008 ;
7. Mais considérant que, dans le point 5 du jugement attaqué, les premiers juges avaient écarté le terme de comparaison proposé par l'administration fiscale au motif que la valeur locative de ce local-type avait elle-même été évaluée en la comparant à celle d'un local-type qui ne pouvait être valablement retenu comme terme de comparaison ; qu'une fois ce constat établi, il leur appartenait, pour fixer la valeur locative de l'immeuble litigieux, de rechercher un terme de comparaison pertinent et, à défaut d'un tel terme, de déterminer la valeur locative par voie d'appréciation directe, au vu des éléments disponibles ou sollicités par supplément d'instruction ; que le tribunal administratif, usant de la méthode par comparaison, a donc recherché si d'autres locaux-types étaient susceptibles de déterminer la valeur locative de l'immeuble en cause ; que, par suite, la circonstance que l'administration ait établi les rôles supplémentaires en tenant compte du jugement irrégulier du 13 juin 2006, lequel reposait sur la méthode de l'appréciation directe, est sans incidence sur les droits à décharge de la société requérante dès lors que le tribunal administratif n'a pas, dans le jugement attaqué, recouru à cette méthode mais, au contraire, a procédé par voie de comparaison, ainsi qu'il lui incombait de le faire ;
En ce qui concerne le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée qui s'attacherait au jugement du Tribunal administratif de Versailles du 23 décembre 2008 :
8. Considérant que l'autorité de la chose jugée par une décision rendue dans un litige de plein contentieux est subordonnée à la triple identité de parties, d'objet et de cause ; que les jugements du 23 décembre 2008 du Tribunal administratif de Versailles, portant sur la taxe foncière sur les propriétés bâties des années 2003 à 2005 et fixant la valeur locative des locaux à un tarif de 21,34 euros par mètre carré, ont été rendus dans des litiges concernant une autre société, relatifs à d'autres impositions et ayant donc un objet différent du présent litige ; que, dès lors, et alors même que ce dernier a pour origine la contestation par la société SB ALLIANCE de la valeur locative du même bien immobilier, le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée découlant des jugements susvisés du Tribunal administratif de Versailles doit être écarté ;
En ce qui concerne le local-type n° 61 de la commune de Noisy-le-Grand :
9. Considérant qu'il résulte des dispositions précitées du code général des impôts que, dans l'hypothèse où la valeur locative d'un local est déterminée par comparaison, les termes de comparaison retenus doivent être constitués par des immeubles précisément identifiés, situés par priorité sur le territoire de la commune, et dont la valeur locative a été déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b. du 2° de l'article 1498 ; que la circonstance que l'administration a évalué la valeur locative des nouveaux locaux types par référence à un autre terme de comparaison ne constitue une irrégularité que si l'inadéquation du terme de comparaison ultime est établie ;
10. Considérant qu'en l'espèce, l'administration avait évalué l'immeuble litigieux en application du b) du 2° de l'article 1498 susvisé, par comparaison avec d'autres locaux-types et en prenant pour termes de comparaison le local-type n° 134 de la commune de
Montreuil-sous-Bois et le local-type n° 45 du procès-verbal 6670 C de la commune de Bagnolet du 6 septembre 1972, situé 19 rue Victor Hugo à Bagnolet ; que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a jugé que le local-type n° 61 de la commune de Noisy-le-Grand constituait un terme de comparaison pertinent ; que la société requérante conteste la pertinence de ce choix aux motifs que la commune de Viroflay et celle de Noisy-le-Grand ne sont pas comparables, que l'immeuble racine de la chaîne d'évaluation a fait l'objet de divisions fiscales et qu'enfin le local a changé d'affectation ;
11. Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier et, notamment, des documents de l'INSEE produits par l'administration, que, contrairement à ce que soutient la société requérante, les situations sur le plan économique des communes de Viroflay et de
Noisy-le-Grand sont suffisamment comparables au regard de l'activité des entreprises qui y sont installées ; qu'eu égard à ces similitudes, et nonobstant les différences existant en termes de taille et de population, ces deux communes doivent être regardées, pour la comparaison des valeurs locatives de locaux à usage de bureaux, comme présentant une situation analogue du point de vue économique, ainsi que l'a à bon droit jugé le tribunal administratif au point 17 du jugement attaqué ; que, par suite, les dispositions précitées de l'article 1498 n'ont pas été méconnues ;
12. Considérant, en second lieu, que si la société requérante soutient que le local-type
n° 61 de la commune de Noisy-le-Grand a été irrégulièrement évalué par référence au local-type n° 45 du procès-verbal de la commune de Bagnolet, il ressort du procès-verbal produit par l'administration fiscale en première instance que cette évaluation a été établie à partir des deux locaux-types mentionnés au point 10 dont la valeur locative est identique et qui constituent le terme de comparaison ultime ; qu'il suit de là que le local-type n° 61 de la commune de Noisy-le-Grand pouvait légalement être évalué par référence au local-type n° 134 du procès-verbal de la commune de Montreuil-sous-Bois ;
13. Considérant qu'il suit de là que c'est à bon droit que le Tribunal administratif de Versailles a retenu, comme terme de comparaison, le local-type n° 61 du procès-verbal de
Noisy-le-Grand et s'est borné, pour tenir compte des différences relatives à la situation de l'immeuble dans la commune et dans son environnement immédiat et à la nature de sa construction et de son aménagement, à retenir, par application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, un ajustement de + 10 % par rapport à la valeur locative de ce local-type ;
En ce qui concerne la pondération retenue par l'administration :
14. Considérant qu'aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types " ; qu'aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens (...) occupés par leur propriétaire (...) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance " ; que l'appréciation de la consistance d'un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l'objet d'une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte des différences de commercialité de ceux-ci en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local ;
15. Considérant que la société requérante fait valoir que la surface pondérée de l'immeuble en cause a été improprement déterminée ; qu'en premier lieu, elle demande que, pour le calcul de la surface pondérée des surfaces du bâtiment à usage de parking, soit adopté un coefficient de 0,1 et non de 0,2 comme c'est le cas pour le local-type n° 45 du procès-verbal de la commune de Bagnolet, qui mentionnait des garages et non des parkings ; que si la société requérante produit, à l'appui de sa demande, le procès-verbal d'un immeuble évalué à partir du local-type n° 211 de la commune de Versailles, mentionnant des coefficients différents selon qu'il s'agit de parkings ou de garages, elle n'établit pas, par cette seule production, que le coefficient dont elle revendique ainsi l'application refléterait avec une meilleure précision la valeur de cette partie de son propre immeuble ; qu'il ne résulte en tout état de cause pas de l'instruction que des circonstances particulières justifieraient que le coefficient de 0,2 retenu pour les parkings serait exagéré et devrait être ramené à 0,1 ;
16. Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de l'instruction que le procès-verbal du local-type n° 45 du procès-verbal de la commune de Bagnolet mentionne un coefficient de 1 pour les bureaux, de 0,3 pour l'entrée, le réfectoire et les sanitaires, et de 0,2 pour les garages, les locaux d'archives et les dégagements ; que la société requérante fait valoir que c'est à tort qu'un coefficient de 1, correspondant à une utilité maximale, a été uniformément appliqué à celles des surfaces de son immeuble pour lesquelles ce procès-verbal ne mentionne pas de coefficient spécifique ; que l'administration ne conteste pas avoir procédé de la manière que la société requérante critique ; qu'estimant en effet que les locaux de l'immeuble litigieux dévolus à des usages annexes, à savoir l'infirmerie, le stockage de fournitures, de matériel de ménage, de restauration, les salles de repos et les locaux sociaux, n'avaient pas d'équivalent dans le
local-type n° 45, elle a affecté tous ces locaux d'un coefficient de 1 ; que toutefois un tel coefficient ne rend pas compte de l'utilité et de l'affectation réelles des surfaces ainsi pondérées, lesquelles ne sauraient être tenues pour identiques à celles des surfaces de bureaux et ce, alors même que le local à évaluer est à usage principal de bureaux ; qu'il y a donc lieu de fixer le coefficient de pondération des locaux dévolus à des usages annexes à 0,3, ainsi que la société requérante le propose, et ce de manière cohérente au regard des pondérations retenues pour le local-type n° 45 du procès-verbal de la commune de Bagnolet ;
17. Considérant, en troisième lieu, qu'il ne résulte en revanche pas de l'instruction que des circonstances particulières justifieraient qu'un coefficient de zéro soit affecté aux circulations, ainsi que la société requérante le demande en se bornant à se prévaloir d'une pratique en ce sens de l'administration, dès lors que l'application d'un tel coefficient ne respecte pas le principe de proportionnalité des valeurs locatives ; qu'il y a donc lieu de fixer le coefficient de pondération des circulations à 0,3 ;
18. Considérant qu'au regard des coefficients de pondération indiqués dans les points 16 et 17, qui aboutissent une valeur locative de 200 905 euros, et des coefficients forfaitaires de revalorisation actualisés en 2005, 2006, 2007 et 2008, la valeur locative actualisée de l'immeuble de la société requérante doit être fixée à 521 147 euros pour l'année 2005, 530 589 euros pour l'année 2006, 540 233 euros pour l'année 2007 et 548 872 euros pour l'année 2008 ; que ces valeurs locatives étant inférieures à celles retenues par l'administration, la SNC SB ALLIANCE est fondée à demander une réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005, 2006, 2007 et 2008, à raison de celles qui résultent de cette diminution de la valeur locative ; qu'il y a donc lieu de réformer le jugement attaqué sur ce point ;
Sur les conclusions à fin de condamnation de l'État à verser à la SNC SB Alliance une somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts :
19. Considérant qu'il résulte de ce qui a été dit précédemment que c'est à bon droit que l'administration n'a pas retenu, pour les années en litige, le local-type n° 79 du procès-verbal du Chesnay ; que la SNC SB ALLIANCE n'est donc pas fondée à rechercher la responsabilité de l'administration pour n'avoir pas modifié, en adoptant ce local-type, la valeur locative utilisée pour calculer les impositions en litige ;
Sur les conclusions relatives aux dépens :
20. Considérant qu'en l'absence de dépens, les conclusions de la SNC SB ALLIANCE tendant à ce que ces derniers soient mis à la charge de l'État sont sans objet ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
21. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions de la SNC SB ALLIANCE présentées sur ce fondement et de mettre à la charge de l'État une somme de 2 000 euros ;
DÉCIDE :
Article 1er : La valeur locative de l'immeuble appartenant à la SNC SB ALLIANCE, situé au
42 rue Rieussec à Viroflay (Yvelines), est fixée à 521 147 euros pour l'année 2005, 530 589 euros pour l'année 2006, 540 233 euros pour l'année 2007 et 548 872 euros pour l'année 2008.
Article 2 : Les cotisations de taxe professionnelle auxquelles la SNC SB ALLIANCE a été assujettie au titre des années 2005, 2006, 2007 et 2008 sont réduites à due concurrence des montants de valeur locative fixés à l'article 1er ci-dessus. La SNC SB ALLIANCE est déchargée de l'obligation de payer le surplus de cotisations appelé au titre de ces mêmes années.
Article 3 : L'État versera à la SNC SB ALLIANCE une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le jugement n° 1002979 en date du 29 avril 2014 du Tribunal administratif de Versailles est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
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N° 14VE01923 3