Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 04 NOVEMBRE 2022
(n° 2022/ , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01188 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC6LF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2020 -Tribunal judiciaire d'EVRY RG n° 18/02280
APPELANTE
S.C.I. PAULAIN immatriculée au RCS de Grenoble sous le numéro 797 611 407, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée et assistée de Me Didier CAM, avocat au barreau de PARIS, toque : G0347
INTIMÉS
Monsieur [M] [K] né le 05 mai 1976 à [Localité 9] (91),
[Adresse 6]
[Localité 7]
Madame [E] [L] épouse [K] née le 13 juillet 1980 à [Localité 8] (92),
[Adresse 6]
[Localité 7]
Tous deux représentés et assistés de Me Jean-christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, toque : G0672
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Août 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude CRETON, président de chambre
Mme Monique CHAULET, conseillère
Mme Muriel PAGE., conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 28 octobre 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
*
Une promesse de vente a été signée par acte sous seing privé du 12 février 2016, conclu par l'intermédiaire de la SARL [W] Immo, portant sur la vente d'un bien appartenant à la SCI Paulain situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] cadastré AC [Cadastre 4] et AC [Cadastre 3] pour une contenance de 1970m2 composé de trois bâtiments A, B et C, le bien objet de la promesse étant un local de 70 m² situé dans le bâtiment B de cet ensemble immobilier et deux parkings, les acquéreurs étant M. [M] [K] et Mme [E] [L] épouse [K].
La promesse a été consentie moyennant le prix de 81 000 euros et sous réserve de la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire d'un montant de 91 000 euros, d'une durée de 15 ans, à taux d'intérêt maximum de 2,4% dans un délai de 60 jours à compter de la signature de la promesse.
La promesse comportait, outre les conditions suspensives usuelles (urbanisme, état hypothécaire, droit de préemption), deux autres conditions suspensives ainsi rédigées :
« la vente est consentie sous réserve d'acceptation par la mairie de la création d'une copropriété et de la bonne réalisation de celle-ci par un géomètre et un notaire » ;
« le vendeur se réserve le droit de se dédire de la présente si les travaux de mise en conformité de l'ensemble immobilier en matière d'assainissement et de bonne séparation des eaux pluviales et des eaux usées n'excèdent pas la somme de 26 000 euros »
Elle comportait également deux conditions particulières rédigées dans les termes suivants :
« le vendeur s'engage à lever la condition relative aux travaux d'assainissement dans les 30 jours à compter de la signature du compromis de vente » ;
« le vendeur s'engage à déposer dans les 30 jours à compter des présentes demandes d'autorisation auprès de la mairie pour la réalisation [de la copropriété] ».
Aucun délai de réalisation de l'acte authentique n'a été fixé par la promesse, M. [B] [Y], notaire à Epinay- sur- Orge, étant désigné pour recevoir l'acte authentique.
Par correspondance électronique en date du 16 novembre 2016, adressée à M. [Y] et à la SARL [W] Immo, la SCI Paulain a informé le notaire qu'elle renonçait à la vente au motif que la distribution des lots n'est pas conforme à ce qu'elle a demandé et que l'assainissement va coûter beaucoup trop cher en raison des exigences de la mairie en matière de raccordement de la totalité de l'ensemble immobilier au tout à l'égoût.
Par correspondance en date des 27 janvier, 7 mars et 21 septembre 2017, le conseil des époux [K] a sollicité de la SCI Paulain la réitération de la vente par acte authentique.
Par correspondance officielle en date du 20 octobre 2017, le conseil de la SCI Paulain a indiqué au conseil des acquéreurs que la promesse de vente avait fait l'objet de modifications substantielles, postérieurement à sa signature, consistant en l'ajout d'une faculté de substitution au profit des époux [K] et en la modification de la désignation du bien immobilier, la promesse portant désormais sur l'acquisition de deux parkings alors que le projet initial n'en visait qu'un seul, entrainant ainsi sa nullité. Il a ajouté que la condition suspensive relative aux travaux d'assainissement n'étant pas remplie, eu égard au coût des travaux, la SCI Paulain était dès lors bien fondée à se dédire, conformément aux termes de la promesse.
Par acte d'huissier en date du 30 mars 2018, les époux [K] ont assigné la SCI Paulain devant le Tribunal de grande instance d'Evry aux fins de la voir condamner, à titre principal, à réitérer la promesse du 12 février 2016 en l'étude de M. [B] [Y], notaire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et, à titre subsidiaire, à payer la somme de 8 100 euros au titre de la clause pénale outre celle de 5 000 euros pour résistance abusive ainsi que celle de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire d'Evry a :
déclaré valable la promesse de vente en date du 12 février 2016 ;
ordonné à la SCI Paulain de procéder à la régularisation définitive de la vente devant notaire dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ;
dit qu'à l'issue de ce délai la SCI Paulain sera redevable d'une astreinte de 100 euros par jour de retard ;
débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
condamné la SCI Paulain aux dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par M. Jean-Christophe Hyest, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
condamné la SCI Paulain à payer la somme de 2 000 euros à M. et Mme [K] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
ordonné l'exécution provisoire.
Pour rejeter le moyen tiré de la nullité de la vente, le tribunal, rappelant que si en principe le mandant n'est pas obligé envers les tiers pour ce que le mandataire a fait au-delà du pouvoir qui lui a été donné, il en est autrement lorsqu'il résulte des circonstances que le tiers a pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de ce mandat et il a jugé qu'en l'espèce il ressort des documents produits au débat que les deux mentions manuscrites figurant sur la promesse signée par les époux [K] relatives à la substitution et à la vente de deux parkings ont été ajoutées à la main par M. [F], agissant en qualité de mandataire de la SCI Paulain et que, M. [F] agissant dans le cadre du mandat régi par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, M. et Mme [K] ont pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat dans les limites de ce mandat.
La SCI PAULAIN a interjeté appel de ce jugement.
Par ses dernières écritures, elle demande à la cour de :
Vu l'article 16 du code de procédure civile, révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 30 juin 2022 ;
Sur le fond :
la dire recevable et bien fondé en ses demandes,
infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Evry en date du 14 décembre 2020 en ce qu'il a :
. déclaré valable la promesse de vente en date du 12 février 2016,
. lui a ordonné de procéder à la régularisation définitive de la vente devant notaire dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,
. dit qu'à l'issue de ce délai elle sera redevable d'une astreinte de 100 euros par jour de retard,
. débouté les parties du surplus de leurs demandes,
. l'a condamnée aux dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par M. Jean-Christophe Hyest, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
. l'a condamnée à payer la somme de 2 000 euros à M. et Mme [K] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
. a ordonné l'exécution provisoire.
prononcer la nullité du 'compromis de vente' daté du 12 février 2016 dont se prévalent M. et Mme [K],
rejeter toutes les demandes de M. et Mme [K],
condamner in solidum M. et Mme [K] à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner in solidum M. et Mme [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Par leurs dernières écritures, M. et Mme [K] demandent à la cour de :
les déclarer recevables et bien fondés en leurs présentes conclusions,
révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 30 juin 2022,
à titre principal, confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris rendu par le tribunal judiciaire d'Evry du 14 décembre 2020, la promesse étant réguliére et la vente étant parfaite,
à titre subsidiaire, si la cour décidait d'infirmer le jugement entrepris et n'estimait pas la vente parfaite, condamner la SCI Paulain à leur régler la somme de 8 100 euros en principal, au taux d'intérêt légal, à compter du 27 janvier 2017,
à titre subsidiaire, si la cour décidait d'infirmer le jugement entrepris et estimait le compromis de vente nul, condamner la SCI Paulain à leur régler la somme de 15 000 euros en principal, au taux d'intérêt légal, à compter du 27 janvier 2017,
en tout état de cause, condamner la SCI Paulain à leur régler la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de M. Jean-Christophe Hyest, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 31 août 2022, l'ordonnance de clôture a été révoquée et la clôture prononcée à cette date.
SUR CE
Au soutien de son appel, la SCI Paulain fait valoir que la signature est intervenue le 12 février 2016 hors la présence de tout représentant de la SCI, que l'acte a été modifié sans son consentement préalable alors que l'agent immobilier n'avait pas de mandat de vente de sa part et qu'elle n'a appris ces modifications que plusieurs mois plus tard ; que le tribunal ne pouvait considérer qu'il existait un mandat en bonne et due forme confiée par la SCI Paulain à l'agent immobilier puisque tel n'est pas le cas alors que les exigences formelles de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 font obstacle à l'application du mandat apparent et qu'un agent immobilier ne peut participer à une négociation ou à une transaction qu'à condition de détenir un mandat préalable écrit.
Elle fait valoir en outre qu'alors qu'il n'était pas contesté que l'agent immobilier a modifié l'objet même du contrat sans en référer à la venderesse, le tribunal ne pouvait pas considérer sur le fondement de la théorie du mandat apparent que les vendeurs avaient légitimement cru que l'agent pouvait engager la SCI Paulain alors qu'il est établi que M. [K] est dirigeant de quatre sociétés civiles immobilières.
M. et Mme [K] soutiennent qu'il apparaît clairement que M. [F] avait un mandat dans cette affaire, que depuis 2015 ils cherchent à acheter le bien avec les deux places de parking, que les négociations ont été faites sur ces bases sans qu'ils aient signé un mandat de recherche, qu'ils n'ont jamais douté de la qualité de mandataire de la SCI Paulain de M. [F] et qu'il est évident vu la gestion faite par M. [F] et son lien avec la dirigeante de la SCI qu'un mandat existait entre eux pour la vente du local avec les deux places de parking ; ils font valoir en outre que le formalisme du mandat de gestion immobilière tel que prescrit pas les articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dans leur rédaction issue de la loi n°94-624 du 24 juillet 1994 et 64 alinéa 2 du décret du 20 juillet 1972 qui sont d'ordre public, a pour objet, dans les rapports entre les parties, la sauvegarde des intérêts privés du mandant, ce dont il s'ensuit que son non-respect entraîne une nullité relative qui peut être couverte par une ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat et qu'en l'espèce il ne peut être contesté que la SCI Paulain a donné son accord sur le compromis de vente qui a été régularisé par les parties, la SCI Paulain ayant d'ailleurs signé le compromis postérieurement aux époux [K], et la SCI ayant réglé 4 000 euros à M. [F] qui a indiqué les lui restituer, de sorte qu'aucune nullité ne peut-être encourue.
En l'espèce la SCI Paulain soutient avoir signé, par correspondance, un compromis portant la vente du local commercial de 70 m² situé dans le bâtiment B de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] et un parking, compromis qui ne comportait pas en outre de clause de substitution, conformément au compromis qui lui a été adressé par M. [F], agent immobilier et dont elle produit une copie au débat.
Il est constant que la promesse de vente produite au débat en date du 12 février 2012 signée par M. et Mme [K] hors la présence de la SCI Paulain, ce qui n'est pas contesté, comporte une surcharge s'agissant de la mention de deux parkings, sans pour autant que cette surcharge ait été mentionnée en marge de l'acte comme ayant fait l'objet d'une rectification et contresignée par les parties signataires de l'acte.
M. et Mme [K] reconnaissent que la promesse de vente a fait l'objet d'une double rectification par M. [F] en leur présence le 12 février 2016 soit le jour de la signature, en ce qu'ils entendaient acquérir deux parkings et alors que la promesse qui leur était présentée ne comportait la mention que d'un parking et du fait de l'ajout d'une clause de substitution.
La SCI Paulain précise n'avoir eu connaissance de cette modification qu'en novembre 2016 lorsque le notaire l'a interrogée sur la détermination des lots et produit le mail qu'elle a adressé au notaire le 16 novembre 2016 dans lequel elle indique que la distribution des lots n'est pas conforme à ce qu'elle a demandé.
Les parties produisent au débat le mail de M. [F], de l'agence Monseaux- Immobilier, adressé à Mme [R] de la SCI Paulain le 18 octobre 2016 par lequel il indique :
« comme il n'y a eu ni mandat de vente désignant ce que nous vendions, ni titre de propriété avec désignation claire des lots vendus, nous avons présenté à M. [K] le local avec deux places de parking comme il était auparavant loué à AMET. D'ailleurs les offres d'achat qui t'ont été transmises le 11.01.2015 et que je t'ai jointes mentionnent deux places de parking. J'ai dû inscrire une place de parking dans le compromis et M. [K] a dû me faire rectifier sur la base de son offre d'achat. Quoi qu'il en soit j'admets que nous t'avons envoyé un compromis différent et que c'est le compromis qui fait foi. (') ».
Par ailleurs la SCI Paulin produit au débat l'attestation de M. [F] (pièce 14) qui confirme qu'il a modifié le compromis en présence de M. [K].
Il résulte suffisamment de ce qui précède que la promesse adressée à la SCI Paulain pour signature ne portait mention que d'une place de parking, et que ce document a été modifié par M. [F] en présence de M. et Mme [K] qui l'ont ensuite signé, le 12 février 2016, aucun élément ne permettant de corroborer le fait que la promesse aurait été signée en second par la SCI Paulain, ce qui n'avait d'ailleurs pas été affirmé en première instance.
Aux termes des articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dans leur rédaction issue de la loi n°94-624 du 24 juillet 1994 qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales se livrant ou prêtant leur concours, d'une manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la vente d'immeuble, doivent être rédigées par écrit ; par ailleurs il est admis que le professionnel qui est intervenu comme agent immobilier dans le cadre de la vente doit détenir un mandat écrit précisant son objet qui, lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, fait expressément mention de celle-ci, le mandat apparent ne pouvant tenir en échec ces règles impératives.
La promesse de vente produite au débat ne comporte aucune mention d'un mandat pour vendre confié à M. [F] et aucune pièce ne démontre l'existence de ce mandat pour vendre le bien immobilier et les deux parkings qui aurait été confié par la SCI Paulain à M. [F].
Il est constant que le seul fait d'avoir apposé, en première page du contrat de vente, le tampon de la société Monseaux Immobilier, Sarl [W] Immo, sous le paragraphe mandataire, ne suffit pas à établir que cette société était mandataire de la SCI Paulain pour la vente alors qu'aucun mandat ni numéro de mandat n'est stipulé dans la promesse notamment en page 13 dans l'encadré faisant figurer les « conditions de rémunération figurant au mandat », ce paragraphe stipulant d'ailleurs une commission de 4 000 euros à la charge de l'acquéreur sans indication de mandat.
En conséquence, le tribunal a retenu sans l'établir que M. [W] [F] agissait en qualité de mandataire de la SCI Paulain, ce que celle-ci conteste.
Par ailleurs, le tribunal a retenu, sans le motiver, que M. et Mme [K] ont pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de ce mandat.
Le seul fait que M. [F] ait été un intermédiaire dans le cadre des échanges intervenus avant la cnclusion de la promesse entre la SCI Paulain et M. et Mme [K] ne suffit pas à établir qu'ils ont légitimement pu croire que la SARL [W] Immo, en la personne de M. [F], avait un mandat pour vendre le bien et intervenir pour le compte de la SCI dans le cadre de la transaction, ce qui ne résultait pas des mentions de la promesse, et alors que M. [K], en sa qualité de gérant de plusieurs SCI, ne pouvait ignorer que la loi exige la détention d'un mandat écrit.
En l'espèce, M. et Mme [K] ont demandé à M. [F] de modifier le compromis qui était soumis à leur signature afin que soit ajouté un parking dans la description du bien vendu et une clause de substitution, conformément au mandat de recherche du bien qu'ils ont signé le 12 février 2012, alors qu'aucun élément ne permet d'établir qu'ils ont pu croire en l'existence d'un mandat apparent confié par la SCI Paulin à M. [F].
La signature de la promesse de la SCI Paulain postérieurement à celle de M. et Mme [K] est contredite par les éléments produits au débat; par ailleurs il ne peut être déduit de l'attestation de M. [F] qu'il a perçu une commisssion qui lui aurait été versée par la SCI, en conséquence aucun élément ne permet de démontrer la ratification par la SCI Paulain de la promesse de vente.
Il convient donc, infirmant le jugement en toutes ses dispositions, de déclarer nulle la promesse de vente du 12 février 2016.
La demande indemnitaire formée par M. et Mme [K] à l'encontre de la SCI Paulain sur le fondement de la clause pénale contenue dans la promesse sera rejetée compte-tenu de la nullité prononcée.
Enfin, dès lors que l'existence d'un mandat apparent ne peut pas être retenue en l'espèce, la faute de la SCI Paulain n'est pas démontrée et M. et Mme [K] doivent être déboutés de leur demande formée sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
L'équité commande de rejeter les demandes formées par les parties sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evry en date du 14 décembre 2020 en toutes ses dispositions,
Déclare nulle la promesse de vente en date du 12 février 2016,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. et Mme [K] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER,
LE PRÉSIDENT,