Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 04 NOVEMBRE 2022
(n° 2022/ , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02187 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDBOO
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Janvier 2021 -Tribunal judiciaire de SENS RG n° 19/00651
APPELANTS
Monsieur [C] [F], né à [Localité 13] le 7 juin 1959,
[Adresse 3]
[Localité 10]
Madame [O] [I], née à [Localité 15] le 12 février 1964,
[Adresse 2]
[Localité 14]
Tous deux représentés et assistés de Me Delphine D'ALBERT DES ESSARTS de la SELAS WILHELM & ASSOCIÉS , avocat au barreau de PARIS, toque : K0024 substituée par Me Adrien REYMOND de la SELAS WILHELM & ASSOCIÉS , avocat au barreau de PARIS, toque : K0024
INTIMÉS
Madame [Y] [K] née le 24 septembre 1957 à [Localité 12],
[Adresse 8]
[Localité 14]
Représentée par Me Denis EVRARD de CABINET EVRARD - BRENNUS AVOCATS, avocat au barreau de SENS
Monsieur [N] [M] né le 17 décembre 1995 à [Localité 11]
[Adresse 9]
[Localité 14]
Représenté par Me Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, avocat au barreau d'AUXERRE
S.A.R.L. MARTINOT IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 412 923 427,agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège
[Adresse 7]
[Localité 14]
Représentée par Me Alexandre MEYRIEUX de la SELEURL ODEON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0629
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 septembre 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et Madame Monique CHAULET, Conseillère, Chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de :
Monsieur Claude CRETON , Président de chambre
Madame Monique CHAULET, Conseillère
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
Par avant-contrat suivant acte sous seing privé du 5 février 2019 conclu par l'intermédiaire de la SARL Martinot immobilier, Mme [Y] [K] a vendu à M. [N] [M], sous diverses conditions suspensives, une maison d'habitation sise [Adresse 1] (89), cadastrée section AI n° [Cadastre 5], la vente devant être réitérée par acte authentique au plus tard dans la première quinzaine du mois de mai 2019. Cet avant-contrat prévoyait, notamment, qu'une servitude de cour commune devrait être constituée d'une profondeur de 8 mètres sur la parcelle voisine cadastrée section AI n° [Cadastre 6] afin de préserver la clarté dans le bâtiment de l'acheteur. Par acte sous seing privé du 19 juin 2019, Mme [K], M. [M], ainsi que M. [C] [F] et Mme [O] [I], ces derniers propriétaires du fonds voisin, cadastré AI [Cadastre 6], ont convenu d'une nouvelle définition de la cour commune. Par lettre du 9 juillet 2019 adressée au notaire chargé de la réitération de la vente, M. [M] a refusé la réitération au motif que la constitution de servitude ne pouvait aboutir en raison de l'opposition des voisins, M. [F] et Mme [I]. Par acte extrajudiciaire du 31 août 2019, Mme [K] a assigné en vente forcée M. [M], M. [F], Mme [I] et l'agent immobilier, rédacteur de l'avant-contrat.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 6 janvier 2021, le Tribunal judiciaire de Sens a :
- déclaré irrecevable la demande de M. [M] tendant à priver l'agent immobilier de son droit à rémunération,
- annulé l'acte sous seing privé du 16 juin 2019 conclu entre Mme [K], M. [M], M. [F] et Mme [I],
- condamné M. [M] à régulariser l'acte authentique de vente devant M. [D] [B], notaire,
- dit que cet acte devrait relater les servitudes conventionnelles créées dans l'acte reçu le 20 février 2010 par M. [W], notaire, et mentionner que les ouvrages autorisés à l'époque par ces servitudes avaient été réalisés par les auteurs de la venderesse et étaient toujours présents au jour de la signature,
- condamné M. [M] à payer à Mme [K] la somme de 9 600 € en exécution de la clause pénale du contrat du 2 février 2019,
- condamné M. [F] et Mme [I] à garantir M. [M] de cette condamnation,
- dit que le jugement était commun à Mme [K], M. [M], M. [F] et Mme [I] et la société Martinot immobilier,
- débouté Mme [K] du surplus de ses demandes relatives à l'astreinte,
- condamné M. [M] à payer à Mme [K] la somme de 2 000 € au titre des frais non compris dans les dépens,
- condamné M. [F] et Mme [I] à payer la somme de 2 000 € à M. [M] au titre des frais non compris dans les dépens,
- condamné M. [M], d'une part, M. [F] et Mme [I], d'autre part, chacun pour moitié aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire.
Le 1er février 2021, M. [F] et Mme [I] ont interjeté appel de ce jugement.
Par acte authentique du 22 avril 2021, la vente du fonds litigieux a été conclue entre Mme [Y] [K] et M. [N] [M].
Par dernières conclusions, M. [F] et Mme [I], demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
. a annulé l'acte sous seing privé du 16 juin 2019 conclu entre Mme [K], M. [M], et eux-même,
. a dit que l'acte authentique de vente devrait relater les servitudes conventionnelles créées dans l'acte reçu le 20 février 2010 par M. [W], notaire, et mentionner que les ouvrages autorisés à l'époque par ces servitudes avaient été réalisés par les auteurs de la venderesse et étaient toujours présents au jour de la signature,
. les a condamnés à garantir M. [M] de la condamnation à payer la somme de 9 600 € à Mme [K] au titre de la clause pénale,
. a dit que le jugement était commun entre eux-mêmes et Mme [K], M. [M], ainsi que la société Martinot immobilier,
. les a condamnés à payer la somme de 2 000 € à M. [M] au titre des frais non compris dans les dépens,
. les a condamnés par moitié avec M. [M] aux dépens,
- statuant à nouveau :
- à titre principal : juger qu'ils n'ont commis aucune faute, que leur responsabilité ne saurait être engagée et qu'ils ne pouvaient être condamnés à garantir M. [M] de la condamnation prononcée contre lui au profit de Mme [K] en exécution de la clause pénale,
- débouter Mme [K] de toutes ses demandes,
- en tout état de cause :
- condamner Mme [K] à leur verser la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner M. [M] à leur verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Mme [K] et M. [M] aux dépens en sus.
Par dernières conclusions, Mme [K]. prie la Cour de :
- constater que la vente du bien litigieux est intervenue par acte notarié le 22 avril 2021,
- rejeter l'appel principal de M. [F] et Mme [I],
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a ordonné la vente de l'immeuble aujourd'hui régularisée avec M. [M],
- condamner M. [F] et Mme [I], in solidum avec M; [M] à lui payer une indemnité de 2 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, dépens en sus.
Par dernières conclusions, M. [M] demande à la Cour de :
- donner acte de la vente du bien litigieux selon acte notarié du 22 avril 2021,
- rejeter l'appel de M. [F] et Mme [I],
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a ordonné la vente de l'immeuble aujourd'hui régularisée par Mme [K] avec lui-même,
- recevoir son appel incident :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer à Mme [K] la somme de 9 600 € en exécution de la clause pénale du contrat du 2 février 2019,
- réduire sinon débouter Mme [K] de cette demande par application de l'article 1231-5 du Code civil,
- en tout état de cause, dire que M. [F] et Mme [I] devront le garantir de toute condamnation prononcée au bénéfice de Mme [K],
- condamner M. [F] et Mme [I] à lui payer la somme de 2 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel en sus des dépens.
- condamner à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions, la société Martinot immobilier prie la Cour de :
- prononcer sa mise hors de cause,
- rejeter toutes les demandes dirigées contre elle,
- condamner M. [F] et Mme [I] avec toute autre partie qui succombera à lui verser la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- la décharger de tous dépens.
MOTIFS DE LA COUR
L'avant-contrat de vente du fonds cadastré AI [Cadastre 5] par Mme [K] à M. [M], suivant acte sous seing privé du 5 février 2019, mentionne dans la clause relative à la désignation du bien 'Une servitude cour commune devra être constituée au droit de la fenêtre du rez de chaussée sur une profondeur de 8 mètres sur la parcelle cadastrée AI n° [Cadastre 6] afin de préserver la clarté dans le bâtiment de l'acheteur'.
La convention entre les consorts [F]-[I], Mme [K] et M. [M], suivant acte sous seing privé du 16 juin 2019, prévoit, s'agissant de la servitude de cour commune : 'A 3 m de la fenêtre du fond (SIC) dominant sur le pignon Est une clôture avec portail fermé pourra être installée avec une opacité SUR UNE HAUTEUR MAXIMUM de 1.80 mètres pour préserver l'accès et le visuel du terrain de la parcelle cadastrée A[Cadastre 6] du fond (SIC)servant, ce qui correspond à l'opacité de la fenêtre coté Est du fond (SIC) et permettre ainsi au fond (SIC) de garder la clarté sur la partie vitrée sur la profondeur de 3 mètres'.
Cette définition conventionnelle de la servitude de cour commune est différente de celle mentionnée dans l'avant-contrat de vente du 5 février 2019 en ce que, notamment, elle réduit de 8 mètres à 4 mètres la profondeur de la cour commune prévue par les titres respectifs de Mme [K] et des consorts [F]-[I]. C'est d'ailleurs ce que le notaire a objecté lorsqu'il a indiqué à M. [F] par courriel du 19 juin 2019 : 'Je vous précise que la profondeur de huit mètres a été maintenue du côté 'est' avec possibilité pour le fonds servant de fermer par une clôture et un portail opaques sur une hauteur d'1,80 m, à trois mètres dudit mur' (pièce 18 du bordereau des pièces des consorts [F]-[I]).
Mais, M. [F] s'est opposé à cette rédaction en répondant au notaire par courriel du même jour : 'Veuillez m'appeler au sujet des huit mètres de servitude c'est pas du tout ce que nous avons convenu entre nous donc il (SIC) n'ont plus lieu d'apparaître'.
Cependant, il résulte des titres de propriété versés aux débats que tant Mme [K] (acte authentique du 14 octobre 1994, p. 3) que les consorts [F]-[I] (acte authentique du 21 décembre 2015, p. 9), qui tenaient leurs fonds respectifs (AI [Cadastre 5] et AI [Cadastre 6]) d'un auteur originaire commun, les consorts [R], avaient l'obligation, mentionnée expressément dans leur titre, de constituer une cour commune entre les deux fonds nés de la division par [R] de la parcelle d'origine cadastrée AI [Cadastre 4], aux conditions rappelées par Mme [K] dans l'avant-contrat du 5 février 2019, soit, particulièrement, une emprise d'une profondeur de 8 mètres sur la parcelle AI [Cadastre 6] pour préserver la clarté dans le bâtiment du fonds AI [Cadastre 5].
Il ressort :
- du plan d'arpentage dressé le 13 décembre 1989 par [X] [Z], géomètre expert à [Localité 14], publié au service de la publicité foncière de [Localité 14] le 13 décembre 1990, volume 1990P numéro 1310,
- de l'acte authentique du 20 février 1990 publié au service de la publicité foncière de [Localité 14] le 9 avril 1990, volume 1990P numéro 1310, aux termes duquel les consorts [R] ont vendu le fonds AI [Cadastre 5] aux consorts [J] qui l'ont ensuite revendu le 14 octobre 1994 à Mme [K],
- de l'extrait cadastral versé aux débats par les consorts [F]-[I] (pièce 4) sur lequel figure l'emprise de la cour commune sur la parcelle AI [Cadastre 6],
- des photographies versées aux débats par Mme [K] (pièce 20),
que la cour commune avait été constituée antérieurement à l'avant-contrat de vente du 5 février 2019 liant Mme [K] et M. [M].
Si l'existence de cette cour commune était connue de Mme [K] et des consorts [F]-[I] lorsqu'ils ont signé la convention du 16 juin 2019, c'est dans l'ignorance de son existence que M. [M] a signé cet accord qui avait pour effet de modifier la définition de la cour commune prévue dans l'avant-contrat de vente du 5 février 2019 au détriment du fonds qu'il devait acquérir, l'accord réduisant à 4 mètres la profondeur de la cour commune qui grevait le fonds des consorts [F]-[I] sur une profondeur de 8 mètres.
C'est donc à bon droit que le Tribunal a dit que le consentement de M. [M] avait été vicié par une erreur sur les qualités substantielles de la chose et qu'il a annulé l'acte du 16 juin 2019, de sorte que cette disposition du jugement sera confirmée.
C'est encore à bon droit que le Tribunal a ordonné la vente forcée de la parcelle AI [Cadastre 5]
et dit que l'acte authentique devrait mentionner les servitudes conventionnelles créées dans l'acte de vente du 20 février 2010 et préciser que les ouvrages autorisés à l'époque par ces servitudes avaient été réalisés par les auteurs de Mme [K] et étaient toujours présents au jour de la signature.
Ces deux dispositions du jugement entrepris seront encore confirmées, étant observé que Mme [K] et M. [M] ont exécuté les dispositions du jugement entrepris, pourtant non assorti de l'exécution provisoire, en signant le 22 avril 2021 l'acte authentique de vente du fonds cadastré AI [Cadastre 5], et qu'aucune des parties au litige en cause d'appel ne réclame l'annulation de ce contrat.
En signant l'accord du 16 juin 2019, Mme [K] a remis en cause la définition de la cour commune qu'elle avait fait inclure dans l'avant-contrat du 5 février 2019. Or, c'est cette modification faite au détriment de ses droits qui a déterminé M. [M] à refuser d'acquérir dans ces conditions. Il s'en déduit que Mme [K] est à l'origine de l'échec de la vente de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande d'application à son profit de la clause pénale contractuelle.
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [M] à payer à Mme [K] la somme de 9 600 € en exécution de la clause pénale, la garantie devenant sans objet.
Les consorts [F]-[I] étant partie à la procédure, le jugement a exactement dit qu'il était commun à toutes les parties, de sorte que la demande des appelants d'infirmation de cette disposition du jugement ne peut prospérer.
Il n'y a pas lieu de mettre hors de cause la SARL Martinot immobilier.
Les consorts [F]-[I] succombant en leur appel supporteront les dépens d'appel. Par suite leurs demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile ne peuvent prospérer.
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes respectives de M. [M] et de la société Martinot immobilier, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit à la demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile de Mme [K].
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- condamné M. [N] [M] à payer à Mme [Y] [K] la somme de 9 600 € en exécution de la clause pénale du contrat du 2 février 2019,
- condamné M. [C] [F] et Mme [O] [I] à garantir M. [N] [M] de cette condamnation ;
Statuant à nouveau de ces seuls chefs :
Déboute Mme [Y] [K] de sa demande en paiement par M. [N] [M] de la somme de 9 600 € en exécution de la clause pénale ;
Dit sans objet la demande de garantie ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Déboute M. [C] [F] et Mme [O] [I] de leurs demandes ;
Déboute Mme [Y] [K] de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne in solidum M. [C] [F] et Mme [O] [I] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [C] [F] et Mme [O] [I], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer à :
- M. [N] [M], la somme de 2 500 €,
- la SARL Martinot immobilier, celle de 3 000 €.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT