RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/00317 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IWGP
LM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES
28 novembre 2022 RG :21/01351
[V]
C/
[U]
[E]
Grosse délivrée
le
à SCP S2GAVOCATS
Me Baillet Garbouge
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 06 JUIN 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 28 Novembre 2022, N°21/01351
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Madame Sandrine IZOU, Conseillère
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
Madame [L] [V]
née le 14 Mars 1961 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Représentée par Me Géraldine ATTHENONT de la SCP S2GAVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉS :
Madame [X] [U],
née le 08 Décembre 1981 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Marion BAILLET GARBOUGE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 23-2750 du 09/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
Monsieur [I] [E]
né le 25 Mars 1987 à [Localité 4]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représenté par Me Marion BAILLET GARBOUGE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 23/2751 du 09/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 Décembre 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 06 Juin 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er février 2018, Mme [L] [V] a donné à bail à Mme [X] [U] et M. [I] [E] une maison d'habitation située [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 920 € charges comprises.
Un dépôt de garantie de 920 € a été versé.
Un état des lieux d'entrée contradictoire a été dressé le 21 janvier 2018.
En avril 2018, un incendie ayant pris naissance à l'intérieur du conduit de cheminée détruisait pour partie le logement.
Le 29 mai 2018, le cabinet d'expertise Polyexpert, mandaté par la compagnie Allianz, assureur des locataires, rendait son rapport concluant à des malfaçons dans la réalisation du conduit d'évacuation de l'insert.
Le 13 février 2019, les locataires donnaient congé pour le 13 mars 2019.
Un état des lieux de sortie était contradictoirement établi le 19 mars 2019.
Par acte du 14 décembre 2021, Mme [L] [V] a fait assigner Mme [X] [U] et M. [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d'Ales aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 1.178 € au titre de la dette locative, celle de 11.221,95 € au titre des dégradations, celle de 484 € au titre de la facture de relogement et celle de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.
Par jugement contradictoire du 28 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d'Ales a :
-fixé la créance locative de Mme [L] [V] sur Mme [X] [U] et M. [I] [E] à la somme de 861,87 € au titre de la dette locative,
-constaté que Mme [L] [V] est détentrice de la somme de 920 € au titre du dépôt de garantie.
-prononcé la compensation légale de ces deux sommes.
-condamné Mme [L] [V] à payer à Mme [X] [U] et M. [I] [E] la somme de 54,13 € au titre du remboursement du solde du dépôt de garantie, ainsi que les sommes de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et celle de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
-rejeté toute autre demande
-condamné Mme [L] [V] aux dépens.
Par déclaration du 26 janvier 2023, Mme [L] [V] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 avril 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [L] [V] demande à la cour de :
Vu la loi du 6 juillet 1989, notamment l'article 7,
Vu l'article 1728 du code civil,
Vu les articles 564 et s. du code de procédure civile,
-infirmer le jugement dont appel rendu le 28 novembre 2022 en ce qu'il:
fixé la créance de Mme [V] sur les locataires à la somme de 861.87 € au titre de la dette locative,
condamné Mme [V] à payer aux locataires la somme de 54.13 € au titre du remboursement du solde du dépôt de garantie,
condamné Mme [V] à leur payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
condamné Mme [V] à leur payer la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Statuant à nouveau,
-juger que les locataires ont manqué à leur obligation de paiement à terme du loyer et des charges, et qu'ils ont dégradé le bien donné à bail,
-condamner solidairement les intimés au paiement de l'arriéré des loyers et charges soit la somme de 1.159, 87 €,
-condamner solidairement les intimés au paiement des travaux de remise en état du logement soit la somme de 28.654, 57 € ainsi qu'au paiement des frais de relogement après sinistre soit 484 € avec intérêts au taux légal à compter du départ des locataires et jusqu'au paiement effectif,
-rejeter les entières demandes des intimés comme étant infondées et injustifiées,
-les solidairement à payer la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 décembre 2022, auxquelles il est expressément référé, Mme [X] [U] et M. [I] [E] demandent à la cour de :
Vu les articles 1103, 1104, 1353, 1240 du code civil,
Vu les articles 6 et 22 de la loi du 6 juillet 1989,
-confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Alès en date du 28 novembre 2022 en ce qu'il :
constaté que Mme [L] [V] est détentrice de la somme de 920 euros au titre du dépôt de garantie,
prononcé la compensation légale de ces deux sommes,
condamné Mme [L] [V] à payer à Mme [X] [U] et M. [I] [E] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
-condamné Mme [V] aux entiers dépens.
-infirmer le jugement déféré en ce qu'il a
fixé la créance locative de Mme [V] sur Mme [X] [U] et M. [I] [E] à la somme de 861,87€ au titre de la dette locative,
condamné Mme [V] à payer à Mme [X] [U] et M. [I] [E] la somme de 54,1 3 euros au titre du remboursement du solde du dépôt de garantie et celle de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
rejeté toute autre demande,
Statuant à nouveau,
-condamner Mme [V] au remboursement de la somme de 507 € correspondant au trop perçu (920 €- 41 €)outre la somme de 1 500 € de dommages et intérêts au titre de la procédure abusivement diligentée par Mme [V],
- constater que Mme [V] ne rapporte pas la preuve de l'imputation des dommages au couple [U]/[E],
-débouter Mme [V] de sa demande de remboursement de la somme de 11 221,95 € pour les travaux de réfection,
-débouter Mme [V] de sa demande de remboursement de la somme de 484 € avec intérêts au taux légal correspondant aux frais de logement,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal condamnait le couple [U]/[E] au paiement d'une quelconque somme, leur octroyer des délais de paiement de 24 mois.
-débouter Mme [V] de sa demande d'exécution provisoire.
-débouter Mme [V] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
-condamner Mme [V] au paiement de la somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile de 1ère instance,
-la condamner aux entier dépens de 1 ère instance,
En tout état de cause.
-débouter Mme [V] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.
-condamner Mme [V] au entiers dépens d'appel,
-condamner Mme [V] par application de l'article 700 du code de procédure civile à payer à la Mme [X] [U] et M. [I] [E] et la somme de 2 500 € au titre de la procédure d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement des loyers impayés,
En application des dispositions du contrat de bail, de l'article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, Mme [X] [U] et M. [I] [E] ont l'obligation de payer les loyers et les charges.
Mme [V] sollicite au titre des loyers et charges impayés la somme de 1 159,87 € correspondant :
-à la somme de 298 € d'arriéré sur le mois de janvier 2019,
-à la somme de 298 € d'arriéré sur le mois de février 2019,
-à la somme de 582 € d'arriéré sur le mois de mars 2019.
Les intimés ne contestent pas le non règlement de la somme de 298 € au titre du loyer de février 2029 mais répliquent avoir réglé le loyer de janvier 2019 par virement bancaire et se reconnaissent redevable que de la somme de 124 € au titre du mois de mars 2019, la bailleresse ayant perçu directement la somme de 622 € d'allocation logement de la CAF.
Le locataire est tenu de justifier le paiement des loyers pour être libéré de toute obligation.
Il ressort du relevé bancaire Nickel de Mme [U] qu'un virement a été effectué et débité le 7 janvier 2019 en faveur de Mme [V] d'un montant de 298 €, soit précisément le montant du loyer résiduel.
Mme [V] qui conteste avoir reçu ce règlement ne produit pas pour autant son relevé bancaire de la période considérée pour le démontrer.
Concernant le mois de mars 2019, il est constant que les intimés sont redevables de la somme au prorata jusqu'au 19 mars, date à laquelle ils ont quitté les lieux selon état des lieux de sortie de ce jour soit la somme de 563,87 €.
En effet, il ne ressort pas du courrier de la CAF du Gard en date du 17 avril 2019 que l'allocation logement aurait été versée pour le mois de mars 2019 et encore moins que la somme de 622 € ait été versée directement à Mme [V].
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a fixé la dette au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 861,87 € (563,87 + 298) pour les mois de février et mars 2019.
Sur les réparations locatives,
L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.
L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure
L'article 1755 du code civil dispose qu'aucunes réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeur.
L'article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l'entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de jouissance.
Il convient de noter que l'appelante ne conteste pas la décision déférée en ce qu'elle a retenu l'état des lieux de sortie du 19 mars 2019 produit par les intimés écartant celui versé aux débats par l'appelante, le premier juge ayant, par des motifs que la cour adopte, justement indiqué que ce dernier quoique très similaire à celui produit en original par Mme [U] et M.[E] comporte des mentions ajoutées, à savoir deux cases cochées au niveau terrasse et jardin avec comme mention : « Salle à manger en enclot non détruit. », puis, plus loin, « Siphon de lavabo ne fonctionne pas », « Cheminée problème pour réguler la chaleur » et enfin, « et même toutes (les peintures). Portail à changer car il ne ferme plus », ces mentions ajoutées n'ayant aucun caractère contradictoire.
Mme [V] sollicite au titre des réparations locatives la somme de 28.654, 57 € en produisant les factures suivantes :
-17.956, 59 € (facture Genius Loci du 27 juin 2018) au titre de travaux de travaux de reprise de toiture, d'électricité, de platerie, des embellissements(peintures) et de l'isolation,
-7.580 € (facture Jeannic du 17 janvier 2021) au titre de travaux de peinture,
- 2.742, 43 € (facture Valera du 16 juillet 2018) au titre de travaux sur l'insert,
- 200 € au titre des frais de remise en état du portail outre une attestation de vente d'un portail pour le montant de 150 €
- 4 € (facture Bricoman du 21 mars 2019) au titre d'une prise électrique
-21,55 € (facture Weldom du 26 mars 2019) au titre de fournitures pour la terrasse.
Pour les motifs exposés ci-avant, les demandes au titre de la terrasse, du portail et de l'insert seront rejetées, l'état des lieux de sortie ne mentionnant aucune dégradation de ces chefs.
Par ailleurs, les travaux relatifs à l'insert, et les frais liés à leur relogement ne peuvent être mis à la charge du locataire alors même que le rapport contradictoire de Polyexpert (Mme [V] étant présente assistée de l'expert de son assureur, M. [D]) en date 29 mai 2018 conclut que l'incendie a pris naissance du fait d'un vice de construction.
Certes, ce rapport est un rapport amiable mais il confirme les préconisations et les constations qui avaient été faites en 2010 par l'entreprise Desbisschop et l'appelante ne produit aucun élément technique pour contredire utilement les conclusions du technicien.
Ainsi, comme l'a justement indiqué le premier juge, outre ses propres constatations, l'expert s'est appuyé sur des pièces objectives qui lui ont été fournies par les parties, à savoir la facture de réalisation de la cheminée à foyer fermé établie par les établissements Boulze dont il ressort un tubage insuffisant en hauteur et d'autre part une facture de ramonage établi par la société Desbisschop en 2010 pour le compte des anciens locataires, les époux [K], qui mentionnait alors le remplacement du tubage percé à plusieurs endroits.
En revanche, la facture Bricoman du 21 mars 2019 d'un montant de 4 € au titre d'une prise électrique sera retenu, l'état des lieux de sortie signé par les intimés mentionnant une prise abîmée au niveau de l'entrée, non indiqué sur l'état des lieux d'entrée.
La facture de l'entreprise Genius Loci du 27 juin 2018 ne peut être prise en compte s'agissant, selon son propre intitulé, de travaux de réhabilitation suite à un incendie.
Concernant les peintures, il ressort tant du rapport d'expertise amiable que de la facture de l'entreprise Genius Loci que des travaux de peinture ont été nécessaires pour reprendre le sinistre dans le salon, la salle de bain, le couloir et une chambre, ces travaux s'élevant pour l'expert à la somme de 3 253,48 € à neuf et 2440,11 € vétusté déduite de 25 %, et pour l'entreprise Genius Loci à la somme de 2957,72 HT soit également 3253,48 €.
En conséquence les travaux de peinture résultant de l'incendie représentent la somme de 3253,48 €. TTC.
Cette somme ne peut en aucun cas être imputée aux locataires.
Il ne peut donc être pris en compte dans la facture de l'entreprise Jeannic les sommes correspondantes à la reprise des peintures endommagées par l'incendie, à savoir une chambre, le couloir et la salle à manger.
Reste ainsi à examiner, les postes de cette facture pour les 3 autres chambres, la cuisine et le plafond.
Concernant la cuisine, l'état des lieux de sortie ne porte aucune mention s'agissant des peintures des murs ou du plafond.
En revanche, l'état des lieux de sortie mentionne des peintures à reprendre dans les trois chambres (hors la chambre comprise dans les travaux suite à l'incendie).
D'ailleurs, les intimés ont signé cet état des lieux de sortie dont l'observation générale, mention dont ils ne contestent pas la véracité, est « peintures à refaire dans certaines pièces ».
Le poste du devis Jeannic relatif au « plafond » étant sans aucune localisation ne peut être pris en compte.
En conséquence, les réparations imputables aux intimés seront évaluées à la somme de 800 € par chambre (3 200/4), soit 2 400 € outre un coefficient de vétusté de 25 %, soit 1 800 €.
Infirmant le jugement déféré, les intimés seront condamnés solidairement au titre des réparations locatives à payer à l'appelante la somme de 1 804€.
Sur la demande au titre des frais de relogement,
Les frais de relogement ont été engendrés par l'incendie, ils restent en conséquence à la charge de Mme [V].
Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
Sur les comptes entre les parties,
En définitive, les intimés restent redevables de la somme de 861,87 € au titre de l'arriéré de loyers pour les mois de février et mars 2019 et de la somme de 1 804 € au titre des réparations locatives, soit la somme de 2 665,87 €, de laquelle il convient de déduire la somme de 920 € au titre du dépôt de garantie non restitué, soit la somme due de 1745,87 €.
Sur les demandes de dommages et intérêts des intimés,
Les intimés sollicitent à la fois la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a condamné Mme [L] [V] à leur payer la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral outre la somme de 1 500 € de dommages et intérêts au titre de la procédure abusivement diligentée par Mme [V].
Eu égard à la présente décision, l'action de Mme [V] n'est pas abusive.
Les intimés seront en conséquence déboutés de leur demande de ce chef.
En revanche, il est constant que Mme [V] persiste à produire en appel un état des lieux qui manifestement ne reflète pas la réalité caractérisant sa déloyauté, ayant engendré un préjudice moral certain aux intimés au regard des conséquences pécuniaires importantes qu'une telle production aurait entraîné dans le cadre du présent litige.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé dans le principe de la condamnation mais infirmé quant à son quantum qui sera justement évalué à la somme de 1 500 €.
Après compensation, les intimés restent donc redevables de la somme de 245,87 €.
Eu égard à la modicité de cette somme, il n'y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement d'autant qu'ils ne versent aucun élément sur leur situation financière.
Sur les demandes accessoires,
Il y lieu d'infirmer le jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance.
L'appelante et les intimés succombant partiellement, ils supporteront chacun les dépens de première instance et d'appel par eux engagés.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter aux parties leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel. Elles seront déboutées de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Infirme partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau sur les chefs infirmés et reformulant sur le tout pour une meilleure compréhension du litige et y ajoutant,
Condamne solidairement Mme [X] [U] et M. [I] [E] à payer à Mme [L] [V] la somme de 1745,87 € au titre de l'arriéré de loyers et au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,
Condamne Mme [L] [V] à payer à Mme [X] [U] et M. [I] [E] la somme de 1 500 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,
Déboute Mme [X] [U] et M. [I] [E] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Déboute Mme [L] [V] de sa demande au titre des frais de relogement,
Ordonne la compensation entre la somme due par Mme [X] [U] et M. [I] [E] et celle due par Mme [L] [V],
Dit qu'après compensation, Mme [X] [U] et M. [I] [E] restent solidairement redevables envers Mme [L] [V] de la somme de 245,87 €,
Déboute Mme [X] [U] et M. [I] [E] de leur demande de délais de paiement,
Laisse supporter à chacune des parties les dépens de première instance et d'appel par elles engagés,
Déboute Mme [X] [U] et M. [I] [E] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Déboute Mme [L] [V] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,