RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 23/00322 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IWG3
LM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AVIGNON
13 décembre 2022 RG :22/00255
[B]
[D]
C/
[Y]
[M]
Grosse délivrée
le
à Me Mourad
Me Licini
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 06 JUIN 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'avignon en date du 13 Décembre 2022, N°22/00255
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Madame Sandrine IZOU, Conseillère
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024, prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Madame [K] [B] Veuve [L] placée sous sauvegarde de justice par jugement du 20 juillet 2020 du Juge des Contentieux et de la Protection statuant en qualité de juge des tutelles confiée à Monsieur [U] [D] et sous habilitation familiale générale par jugement rendu le 19 janvier 2023
née le 28 Avril 1930 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Lina MOURAD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Monsieur [U] [D] ès qualités de mandataire spécial de Madame [K] [B] veuve [L] par jugement rendu le 20 juillet 2022 par le juge des contentieux et de la protection d'Avignon statuant en qualité de juge des tutelles
né le 31 Octobre 1988 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Lina MOURAD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
INTIMÉS :
Monsieur [J] [Y]
né le 20 Septembre 1990 à [Localité 7] (ITALIE)
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 5]
Représenté par Me Philippe LICINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Monsieur [Z] [M]
né le 05 Août 1978 à [Localité 6] (ITALIE)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Philippe LICINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 Décembre 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 06 Juin 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
A compter du 1er juin 2020, M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] ont occupé le local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5]. Ledit bien à usage d'habitation est la propriété de Mme [K] [L].
Le 26 janvier 2021, un procès-verbal de constat a été dressé sur requête de M. [Z] [M] faisant apparaitre divers désordres dans le logement.
Exposant être les locataires de Mme [L] depuis le 1 er juin 2020 et vivre dans un logement indécent, ils ont fait assigner Mme [L] devant le juge des référés du tribunal judicaire d'Avignon aux fins notamment de désignation d'un expert pour dresser un état des lieux du logement, se prononcer sur la décence et la salubrité des lieux, chiffrer les préjudices et travaux nécessaires.
Par ordonnance du 21 juin 2022, le juge des référés a notamment ordonné une expertise du logement confiée à Mme [H] [C], aux frais de M. [Z] [M] et Mme [J] [Y].
Par acte du 29 avril 2022, Mme [L] a fait assigner M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] devant le tribunal judicaire d'Avignon aux fins notamment de voir ordonner leur expulsion étant occupants sans droit ni titre et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 850 € au titre d'indemnité d'occupation du 1er septembre 2021 jusqu'à la libération effective des lieux.
Le 20 Juillet 2022, Mme [L] a été placée sous sauvegarde de justice et M. [U] [D] a été désigné en qualité de mandataire spécial.
Par jugement du 13 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon a:
-débouté les consorts [M]-[Y] quant à leur demande de sursis à statuer ;
-constaté l'existence d'un bail d'habitation du 1er Juin 2020 sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] contre le paiement mensuel du loyer d'un montant de 850 € ;
-débouté Mme [L] de sa demande quant à l'expulsion des consorts [M]-[Y] du bien donné à bail sis [Adresse 2] à [Localité 5] ;
-débouté Mme [L] de sa demande de condamnation des preneurs au paiement d'une indemnité d'occupation ;
-condamné Mme [L] au paiement de la somme de 3.000 € aux consorts [M]-[Y];
-condamné Mme [L] au paiement de la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles ;
-condamné Mme [L] aux entiers dépens de la présente instance ;
-écarté l'exécution provisoire.
Par jugement du 19 janvier 2023 du juge des tutelles d'Avignon, Mme [L] a bénéficié d'une habilitation familiale générale avec représentation.
Par déclaration du 26 janvier 2023, Mme [K] [B] veuve [L] placée sous sauvegarde de justice et M. [U] [D], ès qualités de mandataire spécial de Mme [L] ont relevé appel de ce jugement
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 24 juillet 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [K] [B] veuve [L] placée sous sauvegarde de justice et M. [U] [D], ès qualités de mandataire spécial de Mme [L] demandent à la cour de :
-statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel formé,
-réformer le jugement rendu le 13 décembre 2022 par M. le juge des contentieux et de la protection d'Avignon en ce qu'il a :
constaté l'existence d'un bail d'habitation du 1er Juin 2020 sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] contre le paiement mensuel du loyer d'un montant de 850 € ;
débouté Mme [L] de sa demande quant à l'expulsion des consorts [M]-[Y] ;
débouté Mme [L] de sa demande de condamnation des preneurs au paiement d'une indemnité d'occupation ;
condamné Mme [L] au paiement de la somme de 3.000 € aux consorts [M]-[Y]; de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;
-condamné Mme [L] au paiement de la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles ;
-condamné Mme [L] aux entiers dépens ;
En conséquence,
-ordonner la nullité des baux,
-ordonner qu'il n'existe aucun bail entre Mme [L] et les consorts [M]-[Y] ;
-ordonner que les consorts [M]-[Y] sont sans droit ni titre,
-ordonner l'expulsion de M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] et de tous occupants de leur chef, du bien sis [Adresse 2] [Localité 5], sans délai et avec au besoin le concours de la force publique,
-supprimer le délai de 2 mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution pour procéder à l'expulsion,
-ordonner aux frais de M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meuble qu'ils désigneront ou dans tout autre lieu au choix de Mme [L], et ce en garantie des sommes dues
-condamner M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] à verser solidairement la somme de 850 € par mois, à compter du 1er septembre 2021 et ce jusqu'à la libération effective des lieux, à titre d'indemnité d'occupation,
-débouter M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,
-débouter M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] à verser à Mme [L] la somme de 2.400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions, remises et notifiées le 17 avril 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [J] [Y] et M. [Z] [M] demandent à la cour de :
Vu la loi du la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ;
Vu les articles 1719 et suivants du code civil ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les articles 1240 et suivants du code civil ;
-confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection d'Avignon le 13 décembre 2022, en ce qu'il a :
constaté l'existence d'un bail d'habitation du 1er Juin 2020 sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] contre le paiement mensuel du loyer d'un montant de 850 € ;
débouté Mme [L] de sa demande quant à l'expulsion des consorts [M]-[Y] du bien donné à bail sis [Adresse 2] à [Localité 5] ;
*débouté Mme [L] de sa demande de condamnation des preneurs au paiement d'une indemnité d'occupation ;
-infirmer le jugement critiqué en ce que Mme [L] a été condamnée au paiement de la somme de 3.000 € au titre du préjudice de jouissance subi par les consorts [M]-[Y] ;
Statuant à nouveau :
-condamner Mme [K] [B] veuve [L] placée sous sauvegarde de justice par jugement du 20 juillet 2020 du juge des contentieux et de la protection statuant en qualité de juge des tutelles confiée à M. [U] [D] et sous habilitation familiale générale par jugement rendu le 19 janvier 2023 à verser à M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] la somme de 15.000 € en réparation des troubles de jouissance subis ;
A titre subsidiaire :
Si par l'extraordinaire, le tribunal venait à considérer que les baux querellés étaient frappés d'une quelconque irrégularité, celles-ci ne pourraient emporter nulle sanction pour les concluants, dès lors qu'il convient de constater que l'occupation onéreuse du logement par les consorts [M]-[Y] et leurs enfants depuis le 1er juin 2020 caractérise un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;
Et en conséquence :
-dire et juger que les consorts [M]-[Y] sont liés avec Mme [K] [L] d'un bail d'habitation portant sur le logement sis [Adresse 2] [Localité 5] (France) depuis le 1er juin 2020 et cela pour une durée de trois ans ;
-dire et juger que l'occupation onéreuse se fait contre le versement d'un loyer mensuel de 850 € ;
Et par voie de conséquence, Mme [L] sera nécessairement déboutée de ses demandes ;
Et en tout état de cause,
-condamner Mme [K] [L] à verser à M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatation » ou de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.
Il y lieu de relever que le jugement déféré ne fait l'objet d'aucun appel en ce qu'il a débouté les consorts [M]-[Y] de leur demande de sursis à statuer.
Sur le bail,
Les intimés sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a reconnu l'existence d'un bail verbal d'habitation au 1er juin 2020 et ne revendiquent donc plus les baux écrits des 1er juin et 20 juillet 2020.
Mme [L] dénie sa signature sur la lettre de relance du 20 septembre 2021, sur les quittances de loyers et sur les baux produits par les intimés n'en revendiquant dès lors pas l'existence.
Selon l'article 287 alinéa 1 du code de procédure civile « Si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres. »
Selon l'article 1714 du code civil « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».
Lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen.
Les exigences de l'article 3 de la loi du 22 juin 1982 n'excluent pas la possibilité de conclure un bail sans écrit et d'en fournir la preuve.
En l'espèce, il est constant et non contesté que les intimés occupent le local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] appartenant à Mme [L] depuis le 1 er juin 2020.
Il résulte par ailleurs de l'attestation de M. [R], gendre de Mme [L], que contrairement aux dires de cette dernière, qu'ils ont pris possession des lieux sans aucune man'uvre ou voie de fait.
Par ailleurs, les relevés du compte bancaire des intimés révèlent qu'une somme mensuelle de 850 € était virée au profit de Mme [L] sans que la propriétaire n'en conteste l'encaissement traduisant ainsi son consentement.
Mme [L] se contente d'indiquer qu'elle ne consulte pas ses relevés de compte et n'a pu se rendre compte de ses virements.
Pour autant, ce moyen est inopérant et relève de son choix étant noté qu'aux dates des virements effectués jusqu'en octobre 2021, l'appelante n'était pas sous sauvegarde de justice qui n'interviendra que le 20 Juillet 2022.
Enfin, le premier juge a relevé, sans contestation en appel sur ce point, que Mme [L] a versé aux débats des échanges SMS entre M. [M] et [U], petit-fils de Mme [L], lequel confirme la réception de certains loyers.
En conséquence, l'existence d'un bail verbal d'habitation entre les intimés et Mme [L] sur la maison sis [Adresse 2] à [Localité 5] dont cette dernière est propriétaire moyennant un loyer de 850 € est établie.
Dès lors que la cour peut statuer sans tenir compte des pièces contestées et en indiquant qu'aucune des parties ne revendique l'existence des baux écrits litigieux.
En conséquence de quoi il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'existence d'un bail d'habitation du 1 er juin 2020 sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] contre le paiement mensuel du loyer d'un montant de 850 € et par suite débouté Mme [L] de ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation, la demande de nullité des baux écrits de Mme [L] devenant ainsi sans objet.
Sur la demande de M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] au titre du préjudice de jouissance,
En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent.
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».
En l'espèce, les locataires sollicitent la somme de 15 000 € en réparation de leur trouble de jouissance exposant que les différents rapports et constat d'huissier produits aux débats outre l'arrêté de péril du 20 décembre 2022 et l'arrêté d'insalubrité du 16 juin 2022, démontrent que Mme [L] a gravement manqué à son obligation puisque la santé des occupants a été mise en danger, ces derniers ayant été exposés à un risque d'intoxication au plomb, des infiltrations, un manque de chauffage, une installation électrique dégradée.
Il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été dressé contradictoirement.
En l'absence d'état des lieux, les preneurs sont présumés les avoir reçus en bon état, sauf la preuve contraire en application de l'article 1731 du code civil.
Il ressort effectivement du procès-verbal de constat d'huissier du 26 Janvier 2021, du rapport de visite de la ville de [Localité 5] du 14 décembre 2021, et du rapport de visite en date du 29 Avril 2022 dressé par la délégation départementale de Vaucluse de l'Agence Régionale de Santé lequel a conclu que le bien litigieux « présentait un risque pour la santé et la sécurité des occupants. » que le logement est atteint de divers désordres.
Cependant, il résulte de l'attestation de M. [N] [X] qui entretient la maison depuis plusieurs années qu'il a constaté que les personnes occupants les lieux avaient entamé des travaux conséquents dans la maison par des ajouts de cloisons, un retrait des revêtements du sol, la démolition du mur séparant la cuisine de la salle à manger, la destruction de l'intégralité de la cuisine en modifiant le plan de la maison, en réaffectant la destination des pièces, outre une mauvaise utilisation de la chaudière, et une mauvaise aération.
L'attestation de M. [A] produite par les intimés ne contredit pas la réalisation de travaux (destruction du mur réfection du carrelage de la cuisine etc) même si le témoin indique que ce serait à la demande de M. [R].
En conséquence, la cour ne dispose pas des éléments permettant d'apprécier l'imputabilité des désordres constatés alors même que la juge des référés par ordonnance du 21 juin 2022 a ordonné une expertise du logement à cette fin qu'aucune des parties ne produit aux débats.
Par ailleurs, les premières constatations des désordres datent du 26 Janvier 2021, soit plus de six mois après l'entrée dans les lieux.
Il convient enfin de noter que l'arrêté de péril du 20 décembre 2021 a été levé le 3 mai 2022 suite à un rapport de contrôle du 19 avril 2022 qui a constaté la réalisation des travaux, étant rappelé que le plomb se situait dans les revêtements.
Dès lors la preuve de l'existence et de l'imputabilité du trouble de jouissance au bailleur qui ce ce fait avait manqué à ses obligations de délivrance n'est pas rapportée.
Infirmant le jugement déféré de ce chef, les intimés seront donc déboutés de leur demande au titre du préjudice de jouissance.
Sur les demandes accessoires,
Le jugement déféré sera confirmé concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [L] supportera les dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter aux intimés leurs frais irrépétibles d'appel. Ils seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [L] au paiement de la somme de 3.000 € aux consorts [M]-[Y] au titre du préjudice de jouissance,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Dit la demande de nullité des baux écrits devenue sans objet,
Déboute M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] de leur demande au titre du préjudice de jouissance,
Condamne Mme [K] [B] veuve [L] placée sous sauvegarde de justice par jugement du 20 juillet 2020 confiée à M. [U] [D] et sous habilitation familiale générale par jugement rendu le 19 janvier 2023 aux dépens d'appel,
Déboute M. [Z] [M] et Mme [J] [Y] de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel.
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,