COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
2ème Chambre
Arrêt du Jeudi 06 Juin 2024
N° RG 23/01087 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HJI6
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'ANNECY en date du 07 Juin 2023, RG 23/00151
Appelante
Mme [V] [U]
née le 15 Septembre 1998 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Pierre BREGMAN, avocat au barreau d'ANNECY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 73065-2023-002215 du 13/11/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)
Intimée
S.A. SEMCODA, dont le siège social est sis [Adresse 1] - prise en la personne de son représentant légal
Représentée par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d'ANNECY
-=-=-=-=-=-=-=-=-
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors de l'audience publique des débats, tenue le 19 mars 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie LAVAL, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré,
Et lors du délibéré, par :
- Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente
- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,
- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat de bail sous seing privé du 10 septembre 2020, la SA Semcoda a donné en location à Mme [V] [U] un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], contre un loyer mensuel de 445,48 euros outre 141,87 euros à titre de provision pour charges.
Par acte du 26 août 2022, la SA Semcoda a délivré à Mme [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison d'impayés.
Faute de paiement spontané, la SA Semcoda a, par acte 9 février 2023, fait assigner Mme [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'être autorisée à procéder à son expulsion, puis de voir condamner sa locataire à lui régler les loyers ainsi que les charges impayés.
Par ordonnance réputée contradictoire du 7 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2020 entre la SA Semcoda et Mme [U], portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 26 octobre 2022,
- constaté la résiliation du bail d'habitation conclu entre les parties,
- en conséquence, ordonné à Mme [U] de libérer les lieux, de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance,
- dit que faute par Mme [U] de s'exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,
- dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné Mme [U] à payer à la SA Semcoda, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 26 octobre 2022 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
- fixé par provision le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 818,52 euros, provision sur charges incluse,
- condamné Mme [U] à verser à la SA Semcoda, à titre provisionnel, la somme de 18 998,99 euros au titre des loyers, surloyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 avril 2023, n'incluant pas l'échéance du mois d'avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance,
- condamné Mme [U] à payer à la SA Semcoda la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [U] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture, sous réserve que ces frais n'aient pas déjà été inclus dans l'arriéré de loyer,
- constaté que l'ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frai et dépens compris.
Par acte du 17 juillet 2023, Mme [U] a interjeté appel de la décision.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [U] demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance déférée,
A titre principal,
- débouter la SA Semcoda de l'ensemble de ses demande, faute par celle-ci d'établir la réalité de sa créance, ainsi que les conditions d'application de la clause résolutoire,
A titre subsidiaire,
- dire et juger qu'elle bénéficiera de plus larges délais de paiement afin de régulariser sa situation,
En toute hypothèse,
- condamner la SA Semcoda à lui régler la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SA Semcoda aux entiers dépens.
En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 11 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SA Semcoda demande à la cour de :
- débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes abusives et infondées,
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée,
En tout état de cause, y ajoutant,
- condamner Mme [U] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
- condamner Mme [U] en tous les dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de ses écritures, Mme [U] prétend qu'elle se trouvait, au jour du commandement, à jour du paiement du loyer dont elle était contractuellement redevable, hors supplément de loyer de solidarité lequel lui a été appliqué consécutivement à l'inobservation, par carence de réponse, de ses obligations déclaratives. Aussi, selon l'appelante, 'tout le litige se résume [alors] à la question de l'exigibilité du surloyer' qu'elle assimile à une pénalité pouvant être modérée par le juge.
Il résulte néanmoins des pièces et décomptes soumis à la cour que, concernant Mme [U], l'existence d'un arriéré de loyer s'avère constant depuis novembre 2020 et ce alors-même que le supplément de loyer contesté n'a été appliqué qu'à compter de janvier 2022.
Au surplus, conformément à l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, le supplément de loyer de solidarité s'entend d'une obligation légale s'imposant au bailleur social et s'avère insusceptible de revêtir les caractéristiques d'une clause pénale.
La SA Semcoda justifie à ce titre avoir adressé à sa locataire :
Pour l'année 2021 :
l'enquête de ressources le 12 octobre 2021,
un courrier de relance et de mise en demeure le 10 décembre 2021,
la notification d'application du supplément de loyer de solidarité pour non-réponse ou réponse incomplète du locataire le 11 janvier 2022,
Pour l'année 2022 :
l'enquête de ressources le 25 octobre 2022,
un courrier de relance et de mise en demeure le 7 décembre 2022,
la notification d'application du supplément de loyer de solidarité pour non-réponse ou réponse incomplète du locataire le 13 janvier 2023.
Le 26 août 2022, la SA Semcoda a fait délivrer à Mme [U] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail, pour une somme de 10 551,27 euros, selon décompte joint à l'acte, en ce compris le supplément de loyer de solidarité effectivement dû par la locataire en raison de sa carence dans la transmission des éléments sollicités par le bailleur social.
Dans le délais de deux mois imparti par le commandement, Mme [U] n'objective aucun règlement ayant permis d'éteindre la dette locative de sorte que le premier juge a, à bon droit, constaté que les conditions d'acquisition de celle-ci étaient réunies au 26 octobre 2022 quoique Mme [U] ait pu effectuer divers règlements postérieurement, étant rappelé que le dernier décompte produit par le bailleur fixe la dette locative, arrêtée au mois de septembre 2023, à la somme de 8 541,26 euros (hors coût du commandement, frais de signification et frais irrépétibles résultants de la décision de première instance).
La SA Semcoda justifie par ailleurs d'une dénonciation à la Ccapex par lettre recommandée avec demande d'avis de réception distribuée le 23 août 2022.
Aussi donc, l'ordonnance déférée sera intégralement confirmée, et notamment en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de Mme [U], condamné cette dernière au paiement de la dette locative (non-contestée à hauteur d'appel) puis fixé le montant de l'indemnité d'occupation.
Concernant la demande de délais de paiement, Mme [U] justifie d'un enfant à charge et d'un salaire d'environ 1 600 euros par mois. Sa situation justifie dès lors le bénéfice de délais de paiement sur 36 mois.
Mme [U], qui succombe en principal, est condamnée aux dépens et à régler la somme de750 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,
Confirme la décision déférée,
Y ajoutant,
Autorise Mme [V] [U] à s'acquitter de sa dette locative en 35 échéances de 150 euros chacune, la 36ème mensualité représentant le solde de la dette,
Dit que chaque échéance devra être réglée entre les mains de la SA Semcoda avant le 5 de chaque mois, et pour la première fois le mois suivant la signification du présent arrêt,
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à bonne date, le présent échéancier sera caduc sans qu'il soit besoin, pour le créancier, de procéder à une quelconque formalité,
Condamne Mme [V] [U] aux dépens d'appel,
Condamne Mme [V] [U] à payer à la SA Semcoda la somme de 750 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Ainsi prononcé publiquement le 06 juin 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière pour le prononcé.
La Greffière La Présidente