4ème Chambre
ARRÊT N° 127
N° RG 23/01253
N° Portalis DBVL-V-B7H-TRTP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 06 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,
GREFFIER :
Monsieur [L] [I], lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 02 Avril 2024, devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, entendue en son rapport, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Juin 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTE :
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]) représenté par son syndic la SARL IMHOTEP, [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualité audit siège
Représentée par Me Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
INTIMÉE :
S.A.S. NEXITY LAMY
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,
[Adresse 2]
Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES
FAITS ET PROCÉDURE
La société Nexity Lamy a exercé les fonctions de syndic de la résidence de Trevareg à [Localité 4] jusqu'au 28 janvier 2021, date à laquelle l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de désigner la société Imhotep en cette qualité.
Considérant que la société Nexity Lamy a commis un certain nombre de fautes dans sa gestion, par acte d'huissier du 24 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Trevareg l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Quimper.
Par un jugement en date du 24 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Quimper a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, l'a condamné à verser à la société Nexity Lamy la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamné aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 28 février 2023.
L'instruction a été clôturée le 5 mars 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions en date du 15 mai 2023, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, le syndicat des copropriétaires de la résidence de Trevareg, [Adresse 3], représenté par son syndic la société Imhotep, demande à la cour de :
- infirmer le jugement dont appel ;
- condamner la société Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
- 14 143,43 euros pour la perte des droits du syndicat à l'égard de la société ALS ;
- 5 050,93 euros pour les pénalités indûment payées ;
- 10 000 euros pour le préjudice résultant de la médiocrité des prestations de Nexity ;
- 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions en date du 26 juillet 2023, la société Nexity Lamy demande à la cour de :
- confirmer le jugement déféré ;
- rejeter les demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la Société Nexity Lamy la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
MOTIFS
Sur l'absence de déclaration de créance privilégiée par le syndic Nexity Lamy
Le syndic la société Nexity Lamy a, le 11 octobre 2018, déclaré la créance de la copropriété au passif de la liquidation judiciaire de la SCI ALS au titre du montant des charges non réglées à hauteur de 14 088,98 euros.
Le 9 octobre 2020, le mandataire judiciaire de la société ALS a délivré à la société Nexity Lamy un certificat d'irrécouvrabilité de sa créance.
Le syndicat des copropriétaires expose que les biens de la société ALS ont été vendus aux enchères publiques le 17 octobre 2018 pour un montant de 46 000 euros. Il reproche au syndic de lui avoir fait perdre la somme de 14 143,43 euros correspondant au superprivilège qui garantit l'année en cours au moment de la vente ainsi que les deux années précédentes faute d'avoir déclaré le caractère privilégié de la créance.
L'article L 622-25 du code de commerce dans sa rédaction applicable à l'espèce dispose que la déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d'ouverture avec indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances. Elle précise la nature du privilège ou de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie.
Selon l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 juillet 1965 est garantie par le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du code civil l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30.
Selon l'article 2374 1° bis du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce, sont privilégiés sur les immeubles conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l'article 10, au c du II de l'article 24 et à l'article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la même loi, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens.
Il s'évince de la combinaison de ces deux derniers articles que lors de la vente d'un actif immobilier, la copropriété doit faire valoir ses droits pour le paiement des charges de copropriété non encore payées par le vendeur.
La préservation du privilège suppose que, dans les 15 jours de l'avis de mutation qui lui est faite, le syndic fasse opposition par acte extrajudiciaire (article 20 de la loi du 10 juillet 1965) à celui qui a qualité pour répartir les fonds.
C'est donc cette opposition formée dans le cadre de la vente qui permet de revendiquer un super privilège.
Ce privilège, ainsi que l'indique le syndic Nexity Lamy, n'existe donc que pour autant que l'immeuble est vendu et ne peut être invoqué plus tôt. Le syndic ne pouvait en conséquence le mentionner lors de la déclaration de créance antérieure à la vente. S'agissant de l'opposition à la vente, elle n'est pas évoquée par le syndicat qui ne produit aucune pièce sur ce point.
Le syndicat ayant circonscrit la faute du syndic au défaut de déclaration de la créance privilégiée dans la déclaration de créance, il ne peut qu'être débouté de sa demande. Le jugement est confirmé par substitution de motifs sur ce point.
Sur les majorations de la redevance assainissement
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
L'agglomération de [Localité 4] a délivré à l'encontre du syndicat des copropriétaires deux titres exécutoires des 11 juin 2019 et 10 novembre 2020 pour le paiement de majoration de la redevance assainissement de 2 495,29 euros et 2 555,64 euros en raison de la non-conformité de l'assainissement collectif (pièces 2 et 3 SDC).
Le syndicat des copropriétaires expose que suite à une visite du 5 avril 2016, la SAUR a constaté la non-conformité du réseau d'assainissement, les eaux pluviales se déversant irrégulièrement dans le collecteur d'eaux usées, que n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de six mois imparti des majorations des pénalités ont été réclamées par l'agglomération. Il invoque la faute du syndic Nexity d'autant que le conseil syndical l'avait vainement interrogé sur ce point. Il précise qu'il a rapidement régularisé la situation pour un coût de 1 015,90 euros HT.
Le syndic Nexity Lamy réplique, d'une part, que l'appelante est défaillante dans la charge de la preuve et, d'autre part, que le conseil syndical aurait dû mettre les travaux de mise en conformité à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante au cours d'une assemblée générale puisqu'il avait vérifié les factures et s'était étonné de la première pénalité. Il ajoute que si une faute était démontrée, il ne pourrait s'agir que d'une perte de chance d'échapper au paiement des pénalités, laquelle n'est pas demandée.
Sur le premier point, les titres exécutoires produits et leur paiement par le syndic sans réclamation démontrent que ce dernier avait connaissance de la non-conformité de l'assainissement, ne l'a pas contestée et n'a entrepris aucune démarche pour régulariser la situation puisqu'il a payé l'année suivante une nouvelle pénalité. Sa faute est pour ces seuls motifs démontrée contrairement à ce qu'a retenu le tribunal.
Sur le second, s'agissant de l'imputabilité des fautes au syndic professionnel, ce dernier est mal fondé à se retrancher derrière la connaissance par le conseil syndical composé de bénévoles de l'existence de la pénalité, celui-ci ne pouvant convoquer l'assemblée générale qu'en cas de carence persistante du syndic, c'est-à-dire dès lors qu'il est fautif.
En tout état de cause, les manquements du syndic Nexity Lamy sont multiples.
En premier lieu dans le cadre de son obligation de surveillance de l'état de l'immeuble, il entre dans sa mission de vérifier le bon état d'entretien des parties communes. Averti de la non-conformité de l'assainissement, il n'en a tiré aucune conséquence.
En deuxième lieu, le syndic est habilité à faire réaliser des travaux urgents. Or, sous la menace du paiement de majorations de la redevance, il n'a fait réaliser aucuns travaux.
Enfin, le syndic professionnel est tenu d'un devoir de conseil tant du conseil syndical que de la copropriété. Il devait ainsi répondre au conseil syndical qui l'interrogeait sur l'existence de la majoration de 2019, ce qu'il n'a pas fait. Il n'a pas davantage proposé à la copropriété de faire réaliser des travaux.
Le préjudice subi par la copropriété est certain alors que la reprise de l'assainissement suffisait pour éviter une majoration de la redevance.
Dès lors, le syndic Nexity Lamy sera condamné à payer au syndicat de copropriété la somme de 5 050,93 euros TTC. Le jugement est infirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'appelant estime que les honoraires perçus entre 2017 et 2020 à hauteur de 10 620 euros auxquels se sont ajoutés des honoraires variables sont particulièrement importants au regard de la médiocrité des services fournis et réclame une indemnité de 10 000 euros.
La condamnation précédemment fixée répare le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires qui ne démontre pas de préjudice distinct indemnisable.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande.
Sur les autres demandes
Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens sont infirmées.
La société Nexity Lamy sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure et aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence de [6] de sa demande au titre des majorations de la redevance assainissement et en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de [6] la somme de 5 050,93 euros TTC,
Condamne la société Nexity Lamy à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de [6] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société Nexity Lamy aux dépens de première instance et d'appel,
Confirme le jugement pour le surplus.
Le Greffier, Le Président,