Cour d'appel - 07 juillet 2022 - 21/04135

Résumé de la décision

La Cour d'appel de Rouen a confirmé le jugement de première instance en déboutant M. [U] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement. Cependant, elle a réformé la somme due par M. [U] en raison de l’évolution du litige, le condamnant à verser 3 123,64 euros au titre d’arriérés locatifs, et a également condamné M. [U] à payer 1 000 euros pour les frais irrépétibles.

Arguments pertinents

Ceci reflète le principe selon lequel un bailleur a le droit de s'assurer du paiement du loyer, et l'absence de paiement régulier depuis plusieurs mois ne justifie pas l'octroi de délais supplémentaires, notamment dans un contexte de surendettement.

Interprétations et citations légales

- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Article 24-V : "Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de payer sa dette locative."

En application de cet article, la Cour a constaté que M. [U] ne parvenait pas à prouver sa capacité à régulariser sa situation financière, puisque le locataire n'avait effectué qu'un unique versement depuis le début de ses difficultés et n'avait pas fourni de preuve concrète de paiements réguliers.

Cette décision reflète aussi la responsabilité du locataire de maintenir une bonne gestion financière pour pouvoir bénéficier d'un délai de grâce sur ses paiements de loyer. La Cour a ainsi affirmé avec justesse que "le bailleur n'a pas vocation à héberger gratuitement" et que les difficultés de paiement de M. [U] étaient non seulement chroniques, mais avaient démontré une tendance aggrave que "l'arriéré qui s'était constitué antérieurement a fait l'objet d'un effacement", révélant ainsi un cercle vicieux d'endettement locatif.

La Cour a donc respecté les dispositions légales tout en tenant compte des responsabilités respectives des parties dans le cadre de l'exécution du contrat de bail, assurant ainsi l'intégrité des droits des bailleurs contre les manquements de paiement des locataires.

N° RG 21/04135 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I5H5

COUR D'APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 07 JUILLET 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/00469

Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU HAVRE du 27 Septembre 2021

APPELANT :

Monsieur [G] [U]

né le 11 Septembre 1981 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Me Emmanuel CARDON, avocat au barreau du HAVRE substitué par Me Gaëtan TREGUIER, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/013604 du 15/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMEE :

E.P.I.C. ALCEANE - OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE [Localité 3]

SEINE METROPOLE

[Adresse 2]

[Localité 3] / FRANCE

représentée par Me Marie LESIEUR-GUINAULT de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR LEJEUNE, avocat au barreau du HAVRE substituée par Me Bérangère DELAUNAY, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 13 Juin 2022 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M. GUYOT, Greffier

GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Madame DUPONT

DEBATS :

A l'audience publique du 13 Juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2022

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 07 Juillet 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière présent à cette audience.

*

Exposé des faits et de la procedure

Suivant acte sous seing privé du 22 décembre 2015, l'office public de la communauté urbaine [Localité 3] Seine Métropole Alcéane a donné à bail à M. [G] [U] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 310,65 euros outre les charges.

Le 23 juillet 2019, M. [U] a saisi la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime d'une demande de traitement de sa situation de surendettement qui a été déclarée recevable le 20 août 2019 et orientée vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui a notamment conduit à l'effacement de sa dette de loyer.

Par acte d'huissier du 24 août 2020, le bailleur a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1 798,76 euros ainsi qu'une mise en demeure de justifier de l'occupation du logement.

Par acte d'huissier du 18 février 2021 le bailleur a fait assigner M. [U] afin de voir constater la résiliation du bail et obtenir le paiement des arriérés.

Le 13 avril 2021, M. [U] a déposé un nouveau dossier auprès de la commission de surendettement qui a été déclaré recevable le 27 avril 2021 et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, orientation à l'encontre de laquelle le bailleur a formé un recours qui a été déclaré recevable par le juge des contentieux de la protection, lequel a déclaré le débiteur irrecevable à la procédure de surendettement par jugement rendu 8 février 2022.

Par jugement contradictoire du 27 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :

- constaté que la dette locative n'a pas été réglée dans le délai de deux mois;

- constaté la résiliation du bail ;

- rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire ;

- dit n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à M. [U] ;

- ordonné l'expulsion de M. [U] ;

- condamné M. [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

- condamné M. [U] à payer à l'OPH Alcéane la somme de 2 827,30 euros au titre de l'arriéré arrêté au 7 juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

- écarté l'exécution provisoire de droit de la décision ;

- condamné M. [U] à payer à l'OPH Alcéane la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [U] aux dépens.

Par déclaration du 28 octobre 2021, M. [U] a relevé appel de cette décision.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022.

Exposé des prétentions des parties

Par dernières conclusions reçues le 12 mai 2022, M. [U] demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris ;

- lui accorder un délai de grâce lui permettant d'apurer sa dette locative par le règlement d'une somme mensuelle de 85 euros en plus du loyer courant et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

- débouter la société Alcéane de ses demandes ;

- laisser à chacun la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Par dernières conclusions reçues le 24 février 2022, l'office public Alcéane demande à la cour de :

- confirmer le jugement ;

- y ajoutant, condamner M. [U] au paiement de la somme de 3 550,86 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 février 2022 ;

- condamner M. [U] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux dépens.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.

MOTIVATION

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Les dispositions du jugement déféré ayant constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 24 octobre 2020 faute pour le locataire d'avoir réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois de sa délivrance ne sont pas utilement contestées en appel et doivent en conséquence être confirmées.

M. [U] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir qu'il a déposé un nouveau dossier de surendettement qui a été orienté vers un rétablissement personnel, qu'il a repris une activité professionnelle en intérim qui lui procure des revenus lui permettant de s'acquitter du paiement du loyer courant et de l'apurement progressif de l'arriéré et que la résiliation du bail serait disproportionnée en ce qu'elle le placerait dans une situation d'extrême précarité et face à un risque d'exclusion sociale.

Le bailleur s'oppose à cette demande aux motifs que la demande de surendettement de M. [U] a été déclarée irrecevable en raison de la mauvaise foi caractérisée du débiteur, que le loyer courant résiduel n'est pas réglé malgré les ressources déclarées par l'intéressé, que l'office n'a pas vocation à héberger gratuitement les locataires et que l'endettement s'aggrave de façon constante.

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de payer sa dette locative.

En l'espèce, il résulte du décompte versé aux débats arrêté au 16 février 2022 que M. [U] n'a pas repris le paiement régulier du loyer courant résiduel, d'un montant de l'ordre de 100 euros, le dernier versement intervenu datant du 5 octobre 2021 alors que le locataire fait état de missions d'intérim qui lui procureraient un revenu mensuel d'un montant de 1 200 euros.

S'il justifie d'un unique versement de 500 euros effectué le 25 avril 2022, il ne démontre cependant pas avoir mis en place un versement régulier en vue de régler le loyer et d'apurer progressivement l'arriéré.

L'historique du compte démontre que les difficultés de paiement de M. [U] sont anciennes et récurrentes, que l'arriéré qui s'était constitué antérieurement a fait l'objet d'un effacement à hauteur de la somme de

4 514,54 euros le 10 février 2020 à la suite de la procédure de rétablissement personnel et qu'une nouvelle dette s'est immédiatement constituée, qui n'a cessé de s'aggraver depuis cette date malgré quelques règlements ponctuels.

Il en résulte que M. [U] ne justifie ni de sa capacité à régler régulièrement le loyer courant ni de sa capacité à s'acquitter de l'arriéré dans le délai de 36 mois prévu par l'article 24 précité et qu'il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Contrairement à ce que soutient l'appelant sur ce point, la résiliation du bail n'apparaît pas disproportionnée au regard des intérêts respectifs du preneur et du bailleur, lequel a vocation à mettre un logement à la disposition du locataire en contrepartie du paiement d'un loyer dont il est établi en l'espèce qu'il n'est pas réglé.

Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant débouté M. [U] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Le bailleur actualise le montant réclamé au titre des loyers et des charges impayés à la somme de 3 550,86 euros selon décompte arrêté au 16 février 2022 et M. [U] ne rapporte pas la preuve de règlements qui n'auraient pas été pris en compte à cette date.

Au vu du décompte produit et déduction faite des frais de procédure qui entrent dans le calcul des dépens, M. [U] sera condamné au paiement de la somme de 3 123,64 euros due au 16 février 2022, le jugement déféré étant réformé sur ce point.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.

M. [U] devra supporter la charge des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

En prenant l'initiative de l'appel, M. [U] a exposé l'intimée à des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Aussi convient-il de le condamner au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l'exception de celles ayant condamné M. [U] au paiement de la somme de 2 827,30 euros au titre de l'arriéré locatif qui seront réformées au vu de l'évolution du litige ;

Statuant à nouveau de ce chef

Condamne M. [G] [U] à verser à l'office public de l'habitat de la communauté urbaine [Localité 3] Seine Métropole Alcéane la somme de

3 123,64 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 février 2022 ;

Y ajoutant

Condamne M. [G] [U] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;

Condamne M. [G] [U] à verser à l'office public de l'habitat de la communauté urbaine [Localité 3] Seine Métropole Alcéane la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La greffière La Présidente

C. Dupont E. Gouarin