ARRET
N°
[N]
[G]
C/
[F]
[M]
[U]
MS/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU HUIT NOVEMBRE
DEUX MILLE VINGT DEUX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 19/07561 - N° Portalis DBV4-V-B7D-HQ3H
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SOISSONS DU DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF
PARTIES EN CAUSE :
Madame [H] [N]
née le 08 Avril 1973 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Elise ECOMBAT de l'AARPI EPILOGUE, avocat au barreau de LAON
Monsieur [O] [G]
né le 13 Février 1964 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représenté par Me DAVID substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS
APPELANTS
ET
Monsieur [W] [F]
né le 27 Décembre 1956 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Localité 11]
Madame [V] [M] épouse [F]
née le 31 Août 1958 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 12]
[Localité 11]
Représentés par Me Laurent LANDRY, avocat au barreau de SOISSONS
Madame [E] [U]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par Me GRANDET substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d'AMIENS
INTIMES
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue à l'audience publique du 06 septembre 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.
Sur le rapport de Mme Myriam SEGOND et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 novembre 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 08 novembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.
*
DECISION :
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte notarié du 29 octobre 2018, M. [F] et son épouse Mme [M] (les vendeurs) ont conclu avec Mme [N] et M. [G] (les consorts [N]-[G], les acquéreurs) un compromis de vente portant sur une maison à usage d'habitation situé à [Adresse 12], au prix de 378 000 euros. La signature de l'acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 26 janvier 2019.
La maison a été construite entre 2012 et 2014 par les vendeurs, qui n'ont pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage.
Des difficultés sont survenues du fait de ce défaut d'assurance et, par courriel du 22 janvier 2019, les consorts [N]-[G] ont sollicité une réduction du prix de vente, qui a été refusée. M. et Mme [F] ont organisé une expertise amiable le 20 mars 2019 qui a conclu à l'absence de désordres dans la maison.
Après sommation du 25 avril 2019, les consorts [N]-[G] ont refusé de régulariser la vente.
Par actes des 16 et 22 mai 2019, les consorts [N]-[G] ont assigné à jour fixe les vendeurs et le notaire instrumentaire, M. [U], aux fins de constat de la perfection de la vente et application de la clause pénale à leur profit. M. et Mme [F] ont sollicité, à titre reconventionnel, le prononcé de la résolution de la vente aux torts exclusifs des acquéreurs, leur condamnation au paiement de la pénalité contractuelle et subsidiairement, la garantie du notaire.
Par jugement du 19 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Soissons a :
- débouté les consorts [N]-[G] de leur demande visant la perfection de la vente,
- prononcé la résolution de la vente aux torts exclusifs des consorts [N]-[G],
- condamné solidairement les consorts [N]-[G] à payer à M. et Mme [F] la somme de 18 900 euros au titre de la clause pénale après réduction de moitié,
- déclaré sans objet la demande de garantie contre le notaire,
- condamné in solidum les consorts [N]-[G] aux dépens et à payer à M. et Mme [F] la somme de 3 000 euros et au notaire la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 24 octobre 2019, appel a été interjeté par les consorts [N]-[G] qui se sont séparés courant 2020.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 1er mars 2022.
Par arrêt avant-dire droit du 3 mai 2022, la cour a :
- invité les parties à s'expliquer sur l'application de la clause du compromis prévoyant sa nullité de plein droit en cas de refus de l'acquéreur de réaliser la vente,
- autorisé le notaire à restituer à Mme [N] la somme de 232 717,41 euros et à M. [G] celle de 125 000 euros, la somme de 50 000 euros restant séquestrée entre les mains du notaire,
- rouvert les débats à l'audience du 6 septembre 2022.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions du 1er février 2022, complétées par celles du 17 juin 2022 en réponse à l'arrêt avant-dire droit, M. [G] demande à la cour :
- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- dire n'y avoir lieu à prononcer la nullité de la promesse,
- constater la perfection de la vente et la prononcer, ordonner sa publication et l'expulsion de M. et Mme [F],
- condamner M. et Mme [F] à payer la somme de 37 800 euros au titre de la clause pénale,
- les condamner à restituer aux consorts [N]-[G] la somme de 67 517,41 euros correspondant à la différence entre les fonds versés auprès du notaire (404 717,41 euros) et le prix de vente amputé du montant de la clause pénale (340 200 euros),
- les condamner in solidum à payer aux consorts [N]-[G] une indemnité d'occupation de 2 640 euros à partir du 18 janvier 2020 jusqu'à libération des lieux ainsi que les sommes de 20 000 euros au titre du préjudice moral et celle de 52 161,86 euros au titre du préjudice financier,
- débouter M. et Mme [F] de leurs demandes,
- condamner M. et Mme [F] aux dépens de première instance et d'appel et à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il expose que les conditions suspensives ayant été réalisées, la vente est parfaite en application des articles 1583 et 1589 du code civil, cette perfection ne pouvant être neutralisée par la clause de nullité de plein droit. L'échec de la vente étant imputable aux vendeurs qui n'ont pas souscrit les assurances obligatoires prévues par l'article L. 243-2 du code des assurances, il sollicite l'application de la clause pénale au profit des acquéreurs.
Dans ses dernières conclusions du 17 juin 2022, Mme [N] demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente,
- l'infirmer en ce qu'il a prononcé cette résolution aux torts des consorts [N]-[G] et en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 18 900 euros au titre de la clause pénale,
- ordonner la restitution des sommes qu'elle a versées entre les mains du notaire, soit la somme totale de 257 717,41 euros,
- condamner M. et Mme [F] à lui payer la somme de 37 800 euros en application de la clause pénale, à titre subsidiaire la modérer,
- en tout état de cause, condamner M. et Mme [F] au paiement d'une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que la résolution doit être prononcée aux torts des vendeurs qui ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information relativement à la souscription des assurances. Elle sollicite donc l'application de la clause pénale à son profit. Selon elle, la clause de nullité de plein droit du compromis entraîne celle de la clause pénale qui y est insérée.
Dans leurs dernières conclusions du 19 juillet 2022, M. et Mme [F] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente aux torts exclusifs des consorts [N]-[G],
- l'infirmer en ce qu'elle a limité la condamnation de M. [G] et Mme [N] à leur payer la somme de 18 900 euros au titre de la clause pénale,
- condamner solidairement les consorts [N]-[G] à leur payer la somme de 37 800 euros, outre les intérêts au taux légal,
- à titre subsidiaire, réduire la clause pénale à néant et condamner le notaire à les garantir de toutes condamnations en principal, intérêts et frais,
- en toutes hypothèses, condamner solidairement les consorts [N]-[G] aux dépens de première instance et d'appel avec paiement direct au profit de Me Landry et à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils répliquent que faute pour les acquéreurs d'avoir régularisé la vente, la promesse est nulle et non avenue. Selon eux, cette annulation n'affecte pas la clause pénale qui a pour objet de sanctionner la partie qui ne régularise pas l'acte authentique. A titre susbsidiaire, ils indiquent que les manquements qui leur sont reprochés ne sont pas justifiés, précisant que l'assurance dommages-ouvrage n'est pas un accessoire indispensable de l'immeuble vendu, que son défaut de souscription avait été porté à la connaissance des acquéreurs et qu'elle est, en tout étant de cause, sans conséquence puisque le rapport d'expertise amiable conclut à l'absence de désordres. Ils sollicitent l'application pleine et entière de la clause pénale, faisant valoir une perte de chance de réussir leur projet immobilier et des frais de déménagement en lien avec l'échec de la vente.
Dans ses dernières conclusions du 17 février 2022, le notaire demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- débouter M. et Mme [F] de leur appel en garantie,
- en tout état de cause, juger irrecevables les demandes indemnitaires formulées pour la première fois en cause d'appel par M. [G] et à défaut, l'en débouter,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIVATION
1. Sur le sort de la vente
Vu les articles 1103 et 1104 ensemble les articles 1188 à 1191 du code civil,
Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public.
Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.
Toutes les clauses d'un contrat s'interprétent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.
Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.
Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.
Le compromis stipule, pages 3 et 4 :
« REALISATION
La réalisation de la vente pourra être demandée dès que les conditions seront réalisées et que les pièces et documents nécessaires seront en la possession du notaire rédacteur de l'acte de vente et au plus tard le jour fixé ci-après.
Il est expressément convenu que :
I - Si toutes les conditions suspensives ci-dessus sont réalisées et que l'ACQUEREUR, pour une raison quelconque, ne pouvait ou ne voulait pas signer l'acte ou en payer le prix et les frais, le présent accord serait nul et non avenu de plein droit, et les parties seront déliées de tous engagements, à l'expiration d'un délai de dix jours faisant suite à la demande expresse de réalisation du VENDEUR faite par acte d'huissier.
[...]
CLAUSE PENALE
Au cas où l'une des parties, après avoir été mise en demeure comme indiqué ci-dessus, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi à ses obligations, elle devra verser à l'autre partie une somme forfaitaire représentant dix pour cent (10 %) du prix de vente, à titre de clause pénale, conformément aux articles 1152 et 1226 [devenu 1231-5] du code civil.
Il est expréssement convenu que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de la partie qui n'aurait pas rempli toutes les conditions d'exécution des présentes ou encore pour sanctionner une fausse déclaration.
La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. »
Ainsi, le compromis prévoit, en cas de non-réitération de la vente par les acquéreurs, la nullité de plein droit de l'accord qui prend effet à l'expiration d'un délai de dix jours après sommation d'huissier faite par les vendeurs.
Quelques lignes après, le compromis prévoit une pénalité contractuelle en cas de non-réitération de la vente par l'une des parties préalablement mise en demeure.
Il existe une contradiction entre ces deux clauses.
En effet, selon l'article 1178 alinéa 2 du code civil, le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé, ce qui emporte la nullité de la clause pénale qui y était insérée. Ainsi, en cas de non-réitération de la vente par les acquéreurs, la clause de nullité de plein droit leur permet d'échapper à l'application de la clause pénale. Aux termes du compromis, la clause pénale a pourtant une portée générale dans sa formulation puisqu'elle s'applique en cas de non-réitération de la vente par l'une des parties, indistinctement.
Les deux clauses se contredisent en ce que la première neutralise l'effet de la seconde en cas de non-réitération de la vente par les acquéreurs.
En cas de contradiction entre deux clauses du contrat, le juge est tenu de les interpréter pour leur donner le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.
Il résulte de la combinaison des deux clauses que les parties ont entendu mettre fin au contrat en cas de non-réitération de la vente par les acquéreurs, tout en les sanctionnant par une pénalité contractuelle.
Deux sanctions permettent de mettre fin au contrat tout en laissant subsister la clause pénale : la résolution et la caducité.
Selon l'article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Or, par acte du 25 avril 2019, M. et Mme [F] ont signifié aux acquéreurs une sommation valant mise en demeure de régulariser la vente, reproduisant la clause de nullité de plein droit.
La mise en application de la clause postule pour sa qualification de clause résolutoire qui sera donc choisie.
Il convient donc de considérer que le contrat est résolu aux torts des acquéreurs à l'expiration du délai de dix jours suivant la sommation du 25 avril 2019, soit le 6 mai 2019. Le jugement est confirmé, sauf à préciser que la résolution est constatée et a pris effet au 6 mai 2019.
2. Sur les conséquences
Vu les articles 1229, 1230 et 1231-5 du code civil,
La résolution met fin au contrat.
La résolution n'affecte ni les clauses relatives au règlement des différends, ni celles destinées à produire effet même en cas de résolution, telles les clauses de confidentialité et de non-concurrence.
Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer la pénalité convenue si elle est manifestement excessive, la disproportion manifeste s'appréciant en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et le préjudice effectivement subi par le créancier.
La clause pénale précitée stipule une pénalité de 10 % du prix de vente, soit 37 800 euros.
Le bien a été immobilisé du 29 octobre 2018 au 6 mai 2019.
M. et Mme [F] justifient la conclusion d'un compromis de vente le 19 janvier 2019, sous condition suspensive de la réitération authentique de la vente du bien à [Localité 11]. En vue de leur emménagement, ils ont débarrassé leurs meubles avant de les stocker dans un garde meuble, ce qui est prouvé par les factures de la société LocaKase du 5 avril 2019 et 28 mai 2019 d'un montant de 279,84 euros. Ils justifient, par des attestations, avoir été hébergés chez leurs enfants en raison des difficultés liées à la vente.
M. et Mme [F] ont ainsi subi une perte de chance de réussir leur projet immobilier, qu'il convient d'évaluer, au vu des pièces produites, à la somme de 5 000 euros.
Le montant de la pénalité contractuelle est donc manifestement disproportionné au regard du préjudice effectivement subi par les créanciers. Le jugement sera, par conséquent, confirmé en ce qu'il a modéré la clause pénale mais infirmé sur le montant fixé, qu'il convient de réduire à 5 000 euros.
Enfin, les restitutions seront ordonnées, déduction faite de cette somme qui sera assumée pour moitié par M. [G] et Mme [N].
3. Sur les frais du procès
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.
Les consorts [N]-[G] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel avec paiement direct au profit de Me Landry.
L'équité commande enfin de rejeter les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement sauf à préciser que la résolution du compromis est constatée à la date du 6 mai 2019 mais l'infirme en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [N]-[G] à payer à M. et Mme [F] la somme de 18 900 euros au titre de la clause pénale,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :
Modère la clause pénale à la somme de 5 000 euros et condamne solidairement [H] [N] et [O] [G] à payer cette somme à [W] [F] et son épouse [V] [M],
Ordonne à [E] [U] de restituer à [H] [N] et [O] [G] les sommes restant séquestrées entre ses mains, après déduction pour chacun de la somme de 2 500 euros à verser à [W] [F] et son épouse [V] [M],
Rejette le surplus des demandes des parties,
Condamne in solidum [H] [N] et [O] [G] aux dépens d'appel avec paiement direct au profit de Me Landry,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.
LE GREFFIER LE PRESIDENT