ARRET
N°
S.A.S. SAFING PROMOTION
S.C.I. LE TILLET
C/
[K]
PB/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU HUIT NOVEMBRE
DEUX MILLE VINGT DEUX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/03165 - N° Portalis DBV4-V-B7E-HYU7
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU CINQ MAI DEUX MILLE VINGT
PARTIES EN CAUSE :
S.A.S. SAFING PROMOTION agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
S.C.I. LE TILLET prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me DAVID substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocat au barreau de MARSEILLE
APPELANTES
ET
Madame [O] [K]
née le 26 Mars 1964 à [Localité 6] (THAILANDE)
domiciliée chez Me [N] [B], Notaire, dont l'étude est sise :
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Claire GRICOURT, avocat au barreau d'AMIENS
Ayant pour avocat plaidant Me Akira HASHIMOTO, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :
L'affaire est venue à l'audience publique du 06 septembre 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.
Sur le rapport de M. Pascal BRILLET et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 08 novembre 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
PRONONCÉ :
Le 08 novembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.
*
DECISION :
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte notarié dressé le 11 décembre 2017 par maître [Y], la SAS Safing Promotion et la SCI Le Tillet ont promis de vendre à Mme [O] [K] un ensemble immobilier situé [Adresse 1]) pour le prix de 2 570 000 €.
La promesse était consentie pour une durée expirant le 31 mai 2018 et stipulait diverses conditions suspensives, dont l'obtention par Mme [K] d'un permis de construire avant le 31 mars 2018.
Elle prévoyait le versement par Mme [O] [K] d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 257 000 € à effectuer en deux temps entre les mains du notaire, soit 128 500 €, outre 500 € à titre de provision sur frais, au plus tard dans le délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse et la même somme au plus tard dans le délai de 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse.
Des difficultés ont été invoquées dans la préparation du dossier de demande de permis de construire.
La première partie de l'indemnité d'immobilisation, soit 128 500 €, a finalement été versée à maître [Y], notaire du vendeur.
Par avenant du 18 juin 2018, les parties ont convenu d'une prorogation du délai de la promesse de vente au 2 novembre 2018.
Un litige est né entre les parties à la suite du rejet de la demande de permis de construire déposée par Mme [K].
Par courrier du 25 août 2018, celle-ci a indiqué à maître [Y] qu'elle entendait se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire et a sollicité le remboursement de l'indemnité d'immobilisation.
Par courrier en réponse du 19 septembre suivant, la SAS Safing Promotion et la SCI Le Tillet ont refusé et ont au contraire demandé à Mme [K] d'en payer le solde, soit 128 500 €.
En l'absence de règlement amiable du litige, la SCI Le Tillet et la société Safing Promotion ont, par acte d'huissier de justice 8 avril 2019, fait assigner Mme [K] devant le tribunal judiciaire de Senlis pour obtenir principalement sa condamnation au règlement de la somme totale de 257 000 € comprenant la partie d'indemnité d'immobilisation de 128 500 € déjà versée entre les mains de maître [Y].
Par jugement en date du 5 mai 2020, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le tribunal a :
- débouté la SCI Le Tillet et la société Safing Promotion de leur demande de condamnation à l'encontre de Mme [K],
- constaté la caducité de la promesse de vente conclue le 11 décembre 2017 entre la SCI Le Tillet et la société Safing Promotion d'une part et Mme [K] d'autre part portant sur un ensemble immobilier situé au [Adresse 1]) pour un montant de 2 570 000 €,
- ordonné la restitution à Mme [K] de l'indemnité d'immobilisation préalablement versée par elle entre les mains de maître [Y], notaire, d'un montant de 128 500 €,
- condamné la SCI Le Tillet et la société Safing Promotion à payer à Mme [K] la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus de la demande de Mme [K] au titre des frais irrépétibles,
- débouté la SCI Le Tillet et la société Safing Promotion de leur demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée à l'encontre de Mme [K],
- condamné la SCI Le Tillet et la société Safing Promotion aux entiers dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration du 30 juin 2020, la société Safing Promotion et la SCI Le Tillet ont interjeté appel du jugement.
Par ordonnance en date du 15 octobre 2020, le Premier Président a débouté la société Safing Promotion et la SCI Le Tillet de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement dont appel et de leur demande de consignation.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2022.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Vu les dernières conclusions récapitulatives de la société Safing Promotion et la SCI Le Tillet notifiées par voie électronique le 30 août 2021 aux termes desquelles elles demandent à la cour de réformer toutes les dispositions du jugement et de :
- condamner Mme [K] au versement de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation de 257 000 € entre leurs mains,
- débouter Mme [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- condamner Mme [K] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ces demandes, elles font en substance valoir que Mme [K] n'a pas respecté le délai pour déposer sa demande de permis de construire sans pour autant justifier son retard. Elle n'a pas non plus respecté l'obligation de visa du dossier de demande de permis de construire par le promettant, imposée par la promesse de vente. Il lui appartenait de justifier du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire en adéquation avec les règles locales d'urbanisme, ce qui n'a pas été le cas en l'état de la cause de rejet de la demande. Enfin, elle n'a pas été diligente en vue de l'obtention du permis de construire après le premier refus de la mairie. A cette date, elle disposait encore de trois mois pour obtenir le permis de construire lui permettant de réaliser le projet prévu. Elle a manqué à son obligation de loyauté et de diligence pour l'obtention du permis de construire érigé en condition suspensive de la promesse et, par son comportement, elle en a empêché l'accomplissement. En ne respectant pas ses obligations, elle- même pris le risque de ne pas pouvoir corriger son dossier en cas de refus opposé à sa demande. Conformément aux dispositions de l'article 1304- 3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Lorsque le débiteur fait montre de mauvaise volonté dans l'accomplissement de la condition suspensive, le créancier a le choix de la sanction entre maintenir le contrat par le jeu de l'article 1304- 2 du Code civil ou solliciter sa résolution en faisant constater la défaillance de la condition.
Elles ajoutent que l'avenant du 18 juin prorogeant le délai de réalisation de la vente jusqu'au 2 novembre 2018 a explicitement précisé que la prorogation a lieu sans changement des autres conditions figurant dans l'acte. A aucun moment, la SCI Le Tilliet n'a renoncé à se prévaloir de la défaillance et du retard de Mme [K] dans l'hypothèse où la vente ne pourrait pas intervenir. On ne peut présumer la renonciation par une partie à un droit figurant au contrat initial alors même que l'acte authentique modifiant ce contrat n'en fait pas état.
Elles affirment être fondées en application des articles 1231 et 1304- 3 du Code civil à réclamer à titre de dommages intérêts le versement de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 257 000 € prévue au contrat.
Vu les dernières conclusions récapitulatives de Mme [K] notifiées par voie électronique le 1er mars 2021 aux termes desquelles elle demande à la cour de:
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- débouté la SCI Le Tillet et la société Safing Promotion de leur demande de condamnation à l'encontre de Mme [K],
- constaté la caducité de la promesse de vente conclue le 11 décembre 2017 entre la SCI Le Tillet et la société Safing Promotion d'une part et Mme [K] d'autre part portant sur un ensemble immobilier situé au [Adresse 1]) pour un montant de 2 570 000 €,
- ordonné la restitution à Mme [K] de l'indemnité d'immobilisation préalablement versée par elle entre les mains de maître [Y] notaire d'un montant de 128 500 €,
- condamné la SCI Le Tillet et la société Safing Promotion à payer à Mme [K] la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SCI Le Tillet et la société Safing Promotion de leur demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée à l'encontre de Mme [K],
- condamné la SCI Le Tillet et la société Safing Promotion aux entiers dépens.
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
En tout état de cause:
- condamner les sociétés SCI Le Tillet et Safing Promotion à lui payer la somme de 2 500 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les sociétés SCI Le Tillet et Safing Promotion aux entiers dépens.
Pour l'essentiel, elle soutient que la condition suspensive concernant l'obtention d'un permis de construire n'est pas advenue. Elle n'a en aucun cas empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du permis de construire. Elle a fait appel à un professionnel, un cabinet d'architecte. Elle a pris toutes les précautions pour le dépôt de ce permis de construire qu'elle n'a cependant pas pu obtenir. La demande a été effectuée en toute bonne foi et le dossier déposé par un professionnel dans les règles de l'art. Les questions de sécurité ont été pensées et vérifiées avec les responsables départementaux de la sécurité incendie en amont, avec plusieurs rencontres physiques et de multiples échanges. Quand bien même la demande n'a pas été conforme, elle a été faite en toute bonne foi et ne justifie pas de considérer qu'elle a empêché l'accomplissement de la condition suspensive au sens de l'article 1304- 3 du Code Civil. Le refus est basé sur la conformité aux règles incendies et non aux règles d'urbanisme qui sont deux choses bien distinctes. Le visa de la demande de permis de construire par les venderesses a été demandé et obtenu.
Elle soutient également que tous ses prétendus fautes et manquements aux obligations n'en sont pas, les parties ayant contractuellement convenu de proroger la promesse de vente initiale. Elle ajoute que par cet avenant, le délai de réalisation de la condition suspensive a nécessairement été prolongé jusqu'au 2 septembre 2018, ce qui, lorsque le rejet de sa demande de permis de construire lui a été notifié, ne lui permettait pas de former une demande modifiée.
Elle prétend que les actes sont devenus caducs de plein droit, ce qui entraîne l'obligation de restituer le dépôt de garantie.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s'agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent.
MOTIFS
Selon l'article 1304- 3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Par ailleurs, selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
1. I l ressort de la promesse de vente notariée convenue entre les parties le 11 décembre 2017 les éléments utiles suivants :
1.1.La promesse a initialement fixé une durée expirant le 31 mai 2018.
1.2.L'acte stipule diverses conditions suspensives auxquelles seul le bénéficiaire [Mme [K]] pouvait renoncer, et notamment l'obtention par ce dernier et à ses frais exclusifs d'un permis de construire avant le 31 mars 2018, permettant la réalisation sur le bien d'une opération détaillée dans l'acte.
L'acte précise que le bénéficiaire devait, pour se prévaloir de la condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire en adéquation avec les règles locales d'urbanisme et ce au plus tard le 31 décembre 2017 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente.
Les parties ont expressément convenu pour l'application de cette condition que l'ensemble des documents relevant des demandes d'urbanisme devraient être visés concomitamment par le promettant et le bénéficiaire avant leur dépôt auprès de l'autorité compétente.
1.3 - les parties ont convenu de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 257 000 €.
Aux termes de l'acte :
- le bénéficiaire [Mme [K]] doit déposer au plus tard dans un délai de 10 jours à compter de la promesse à la comptabilité du notaire une somme de 129 000 €, soit la moitié de l'indemnité d'immobilisation et la somme de 500 € au titre de la provision pour frais. La somme sera versée au promettant [sociétés Safing Promotion et Le Tillet] et leur restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions prévues, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
- le surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 128 500 €, doit être versé par le bénéficiaire au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où les bénéficiaires, toutes les conditions suspensives ayant été réalisé, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait.
2. Les obligations de Mme [K] concernant le bénéfice de la condition tenant à l'obtention d'un permis de construire ont été diversement mises en 'uvre :
2.1. La demande de permis de construire n'a pas été déposée par Mme [K] dans le délai fixé.
La copie de la demande produite au débat est en date du 26 mars 2018. Un courriel de l'architecte de Mme [K] du même jour fait état du dépôt de la demande de permis de construire le mercredi 28 mars suivant.
Par ailleurs, la décision statuant sur la demande de permis de construire n'est pas intervenue avant 31 mars 2018, étant observé qu'il n'a en toute hypothèse pas été accordé. L'arrêté refusant permis de construire est en date du 2 août 2018.
L'arrêté est fondé sur l'avis défavorable de la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur.
Il ressort de cet avis en date du 7 juin 2018 que cinq difficultés ont été pointées, trois concernant l'aménagement des locaux eux-mêmes et deux concernant la notice de sécurité.
2.2. S'agissant des pièces devant être concomitamment visées par les sociétés venderesses, il ressort d'un courriel du 25 janvier 2018 que le cabinet d'architecture de Mme [K] (atelier Kaba) a transmis à M. [S] (actionnaire ou associé majoritaire des sociétés venderesses) le projet d'aménagement dont le permis allait être déposé, lui a précisé que le dossier de permis de construire était en cours de finition et lui a demandé s'il souhaitait avoir un exemplaire du dossier complet qui serait déposé.
Par courriel en réponse du 30 janvier 2018, l'assistante de M. [S] a sollicité l'envoi de façon urgente du « PC complet (même sous forme de projet) » pour pouvoir interroger la communauté de communes pour avoir leur avis avant le dépôt officiel.
Par retour de courriel du même jour, l'atelier Kaba a adressé le « projet d'aménagement du château » comportant diverses pièces jointes (« formulaire accessibilité ERP Cerfa; formulaire PC Cerfa ; notice accessibilité ERP; notice de sécurité PC40-3; notice paysagère PC4; notice thermique PC 16-1).
Le courriel précise que l'atelier Kaba a rencontré la communauté de communes, les services de la DDT, le service d'accessibilité et récemment les pompiers pour mettre au point le dossier définitif et que « les formulaires n'ont pas encore été finalisés et notamment la sécurité incendie ; nous devons y apporter des modifications ainsi que certaines précisions au plan ».
Il n'est pas justifié par les sociétés appelantes de l'envoi à une époque contemporaine d'un courrier ou d'un courriel à Mme [K] ou ses représentants (avocat, cabinet d'architecte) faisant part du caractère incomplet du dossier transmis par rapport à la demande du 30 janvier 2018 et/ou réclamant l'envoi de pièces complémentaires.
Par courrier à en-tête de la société « Safing promotion » adressé le 7 mars 2018 à l'avocat représentant Mme [K] (Hashimoto & Partners), M. [S] a fait part de « l'envoi par mail de M. [I], architecte, du dossier de demande de permis de construire ».
Une nouvelle fois, il n'est pas fait état de réserves concernant les documents transmis, en lien spécialement avec la sécurité incendie à l'origine du retard dans la finalisation du dossier de demande de permis de construire.
Enfin, par courriel du 26 mars 2018, l'atelier Kaba a informé l'assistante de M. [S] du dépôt de la demande de permis de construire le mercredi 28 mars suivant.
De même que précédemment, il n'est pas justifié par les sociétés appelantes de l'envoi à une époque contemporaine d'un courrier ou d'un courriel à Mme [K] ou ses représentants (avocat, cabinet d'architecte) réclamant l'envoi avant ce dépôt de telle ou telle autre pièce de ce dossier, concernant notamment les documents d'urbanisme et plus précisément la sécurité incendie.
Enfin, le fait que la demande de permis de construire était non-conforme ne suffit pas à conclure que le dossier déposé n'était pas formellement complet.
La cour déduit de l'ensemble de ces éléments que les sociétés venderesses ont été destinataires avant son dépôt du dossier de demande de permis de construire comprenant les éléments d'urbanisme visés dans la promesse.
Le jugement est confirmé sur ce point précis.
3. La question est de déterminer si Mme [K] peut revendiquer utilement le bénéfice de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention du permis de construire au regard des conditions qu'elle devait contractuellement respecter pour s'en prévaloir.
Aux termes des écritures des parties, elle se pose d'une part au regard des conséquences à tirer de la signature de l'avenant du 18 juin 2018 (3.1), d'autre part du fait de savoir si Mme [K] peut s'exonérer du non-respect des conditions pour s'en prévaloir (3.2), enfin au regard du comportement de cette dernière en suite de la notification de la décision rejetant sa demande de permis de construire (3.3).
3.1. Par acte notarié en date du 18 juin 2018, les parties ont convenu d'un avenant à la promesse de vente à fin de proroger le délai de réalisation à la date du 2 novembre 2018 en lieu et place du 31 mai 2018 initialement fixé.
Les sociétés Safing Promotion et Le Tillet exposent avoir accepté par l'avenant de proroger le délai de réalisation de la vente pour permettre à celle-ci de se réaliser. Elles prétendent n'avoir à aucun moment renoncé à se prévaloir de la défaillance et du retard de Mme [K] dans l'hypothèse où la vente ne pourrait pas intervenir. Elles rappellent à cette fin que l'avenant précise que la prorogation a lieu sans changement des autres conditions figurant dans l'acte.
Mme [K] soutient que ses prétendus fautes et manquements n'en sont pas, les parties ayant contractuellement convenu de proroger la promesse de vente initiale. Elle fait valoir que les parties savaient au jour de l'avenant que la demande de permis de construire n'avait pas été déposée le 31 décembre 2017. Elle allègue qu'il n'y avait aucun sens pour les parties à signer un avenant de prorogation une promesse de vente sous condition suspensive si à la date de prorogation de la promesse de vente, l'acquéreur ne pouvait déjà pas se prévaloir par anticipation d'une éventuelle réalisation de la condition suspensive parce qu'il n'aurait pas respecté les délais pour cela.
Certes, il est constant qu'à la date de l'avenant, la demande de permis de construire avait été déposée et était en cours d'instruction, ce dont les sociétés venderesses avaient connaissance en l'état des éléments précités.
Ces dernières avaient également nécessairement conscience à la date de l'avenant que les dates de dépôt de la demande de permis de construire et d'obtention de ce permis de construire stipulées n'avaient pas été respectées par Mme [K].
Même si la cour ne retient pas ce manquement précis, la situation est la même s'agissant de la difficulté tenant au visa des pièces d'urbanisme préalablement au dépôt de la demande de permis de construire était également présente à cette date. Elles en avaient par hypothèse également connaissance.
Enfin, la date contractuellement prévue pour obtenir le permis de construire (31 mars 2018) était dépassée.
Néanmoins, c'est d'une manière non-fondée que le premier juge a retenu qu'il ne pouvait être reproché aujourd'hui à Mme [K] de ne pas avoir respecté les conditions de la promesse alors que le délai de réalisation de celle-ci a été prorogé sans qu'aucun grief ne lui soit signifié de ce chef ou encore que la prorogation du délai de réalisation de la promesse n'avait de sens qu'en cas de prorogation simultanée du délai imparti pour obtenir le permis de construire.
En premier lieu, est totalement équivoque le fait que les sociétés Safing Promotion et Le Tillet ont signé l'avenant sans faire de grief à Mme [K]. En effet à sa date, la notification de ces griefs était sans intérêt puisque Mme [K], qui était seule à pouvoir le faire, n'invoquait pas la non-réalisation de la condition suspensive (comme elle aurait pourtant pu le faire puisque aucun permis de construire n'avait été obtenu avant le 31 mars 2018).
En second lieu, surtout, l'intention des parties à la lecture de cet avenant très court n'a d'évidence été que de repousser la date de signature de la vente définitive sans rien changer aux autres éléments de la promesse.
L'avenant précise d'ailleurs expressément que la prorogation a lieu sans changement des autres conditions figurant dans l'acte [du 11 décembre 2017].
La signature de cet avenant ne suffit pas à établir que les sociétés Safing Promotion et Le Tillet ont nécessairement renoncé à se prévaloir des manquements de Mme [K] s'agissant du délai pour déposer sa demande de permis de construire.
Il n'est produit aucun acte aux termes desquelles elles auraient expressément renoncé à s'en prévaloir. Si la renonciation n'a pas à être nécessairement expresse, elle doit en toute hypothèse être non équivoque, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
En réalité, la seule certitude qui se déduit sans équivoque de la signature de l'avenant est la volonté des sociétés Safing Promotion et Le Tillet de voir la vente se réaliser définitivement.
À l'inverse, rien ne démontre leur volonté d'abandonner la possibilité de se prévaloir des manquements de Mme [K] dans l'hypothèse où, en raison de la non-obtention du permis de construire notamment, cette dernière devait finalement décider de ne pas régulariser cette vente.
Les sociétés Safing Promotion et Le Tillet n'avaient d'ailleurs aucun intérêt à une telle renonciation dont Mme [K] n'établit pas l'existence certaine.
Le jugement est réformé sur ce point.
3.2 Mme [K] prétend ne pas avoir empêché l'accomplissement de la condition suspensive. Elle soutient avoir pris toutes les précautions pour le dépôt du permis de construire qu'elle n'a pu obtenir et met vainement en avance sa bonne foi sur ce point.
Cependant, elle était contractuellement tenue de déposer sa demande de permis de construire dans un délai spécifiquement indiqué (31 décembre 2017).
Cette obligation était cohérente avec la condition suspensive elle-même d'obtention d'un permis de construire avant le 31 mars 2018. Compte tenu de la durée prévisible d'instruction de la demande, l'obtention d'un permis de construire avant cette date supposait son dépôt avant une certaine date.
Elle n'a pas respecté ce délai et aucune décision statuant sur sa demande de permis de construire n'est intervenue avant le 31 mars 2018.
Mme [K] met en avant le fait qu'elle a fait appel à un professionnel, en l'occurrence un cabinet d'architecte (société atelier Kaba) et fait état d'un ensemble de diligences de ce cabinet sur la question de la sécurité incendie entre septembre 2017 et le dépôt de la demande de permis de construire. Dans ses rapports avec les sociétés Safing Promotion et Le Tillet, ces éléments sont insuffisants pour l'exonérer.
Il s'agissait manifestement d'un investissement de nature professionnelle. Mme [K] est décrite dans l'acte de promesse comme gérante de sociétés demeurant à Bangkok. Une société étrangère, la société pharmaceutique Rhotto Selyaky, était l'un des financiers du projet (voir courriel de M. [R] à M. [S] du 16 août 2018 ' pièce appelantes n° 8).
Selon la promesse de vente, le permis de construire devait permettre de réaliser des travaux de rénovation intérieure du domaine ainsi que de façade de l'ensemble du bâti, réaménagement du parking intérieur, travaux d'aménagements extérieurs, changement d'affectation de l'ensemble du domaine existant (soit environ 1250 m² de surface de plancher) en commercial, ou en mixte commercial et habitation, afin de permettre l'exercice d'une activité commerciale tout en conservant une partie pour les bureaux et l'habitation.
Mme [K] s'était entourée de divers professionnels qualifiés (avocat, notaire et cabinet d'architecture notamment).
À considérer pour l'hypothèse que cette problématique ait été seule à l'origine du retard dans le dépôt de la demande de permis de construire, le respect des règles de prévention et de lutte contre l'incendie dans le cadre des travaux précités était une composante normale et prévisible du projet pour les professionnels qui l'entouraient, lesquels connaissaient nécessairement les règles applicables en la matière.
Il résulte de courriels versés au débat que le cabinet d'architecte de Mme [K] était en discussion en novembre 2017 avec les services du SDIS de l'Oise pour « discuter du projet », avec des difficultés pour obtenir un rendez-vous à bref délai.
En l'état de possibles difficultés, Mme [K] a néanmoins accepté de s'engager à déposer sa demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre suivant.
La demande de permis de construire, au demeurant non satisfaisante sur ce point, ne sera finalement déposée que près de trois mois plus tard, soit avec un retard conséquent.
Le problème lié à l'encloisonnement de l'escalier principal (un des motifs retenus par la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur) est déjà pointé dans un courriel du 13 décembre 2017. Le retard apporté dans le dépôt de la demande de permis de construire n'a d'évidence pas servi à le lever.
Le manque d'anticipation des difficultés par Mme [K] et/ou le manque de diligence et/ou de compétence des professionnels qu'elle avait mandatés pour préparer son projet, et dont elle doit répondre, sont à l'origine du non-respect des délais contractuellement prévus. Dans ses rapports avec les sociétés venderesses, Mme [K] échoue donc à convaincre la cour que la condition suspensive a défailli sans manquement de sa part.
3.3. Les parties discutent du fait de savoir si Mme [K] disposait de la possibilité, après la décision de refus de lui accorder le permis de construire, de modifier sa demande pour obtenir le permis de construire avant la date contractuellement prévue pour réaliser la vente.
Mme [K] soutient que les délais d'obtention du permis de construire ont nécessairement été prolongés en conséquence par l'avenant. Elle affirme que le délai de la réalisation de la promesse ayant été prolongé de cinq mois et deux jours, le délai de réalisation de la condition suspensive a été nécessairement prolongé dans les mêmes proportions, soit du 31 mars au 2 septembre 2018. Dès lors les délais dans lesquels était enfermée la promesse ne lui permettaient pas de former une demande modifiée.
Les sociétés appelantes prétendent que Mme [K] a manqué à son obligation de diligence. La date de validité de la promesse expirait le 2 novembre 2018, ce qui lui laissait encore un délai de 3 mois en suite du rejet de sa première demande pour procéder à une légère modification de son projet. Or, elle a, de manière fautive, décidé d'arrêter l'opération.
Le contrat et son avenant n'imposaient pas à Mme [K] de déposer une nouvelle demande de permis de construire en cas de rejet de la première demande et la condition d'obtention d'un tel permis a été stipulée dans son seul intérêt.
Ce point reste cependant sans conséquences puisque, d'une part, il a été retenu que l'avenant n'a en rien modifié les stipulations initiales de la promesse de vente quant aux conditions et délais de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et que, d'autre part, les manquements contractuels reprochés à Mme [K] étaient tous constitués avant même l'avenant.
Mme [K], manifestement en suite de l'abandon du projet par ses financiers réels (pièce appelantes n° 8), a notifié au notaire des venderesses par lettre du 25 août 2018 son intention de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire.
Il lui appartient d'établir qu'elle se trouve dans les conditions contractuelles pour s'en prévaloir, ce qu'elle ne fait donc pas.
4. Il résulte de tout ce qui précède que Mme [K] ne peut contractuellement invoquer le bénéfice de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention du permis de construire pour refuser de réaliser la vente définitive.
La condition doit être réputée accomplie. La vente est devenue parfaite, aucune autre cause de non-réalisation d'une des autres conditions suspensives n'étant invoquée.
Mme [K] n'a pas souhaité régulariser la vente, opposant donc à tort la caducité de la promesse en raison de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention du permis de construire (courrier du 25 août 2018).
Par voie de conséquence, les sociétés Safing Promotion et Le Tillet sont fondées en leur demande de condamnation de Mme [K] à leur verser l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 257 000 € prévue en page 10 de la promesse de vente du 11 décembre 2017.
Cette somme comprend celle de 128 500 € déjà versée par Mme [K] et séquestrée par le notaire.
A l'inverse, Mme [K] doit être déboutée de toutes ses demandes.
Le jugement est totalement infirmé en ce sens.
5. frais irrépétibles et dépens.
Le jugement est également infirmé sur ces points.
Mme [K] est condamnée aux dépens de première instance.
Condamnée aux dépens de l'instance d'appel, elle est enfin condamnée à payer aux sociétés Safing Promotion et Le Tillet la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par sa mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,
Infirme le jugement,
Statuant à nouveau,
Condamne Mme [O] [K] à payer à la SAS Safing Promotion et à la SCI Le Tillet, unies d'intérêts :
- la somme de 257 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse de vente, ladite somme comprenant celle de 128 500 € déjà versée par Mme [O] [K] et séquestrée par maître [Y], notaire,
- la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance d'appel,
Déboute Mme [O] [K] de toutes ses demandes,
Condamne Mme [O] [K] aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT