COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 08 Novembre 2022
N° RG 20/00055 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GMOW
Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON LES BAINS en date du 12 Décembre 2019
Appelante
S.A.R.L. CALEND'AUTO, dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représentée par la SCP CABINET DENARIE BUTTIN PERRIER GAUDIN, avocats au barreau de CHAMBERY
Intimée
S.C.I. DES ESSERTS, dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats postulants au barreau d'ANNECY
Représentée par Me Michel PICCAMIGLIO, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE
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Date de l'ordonnance de clôture : 13 Juin 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 06 septembre 2022
Date de mise à disposition : 08 novembre 2022
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Composition de la cour lors des débats et du délibéré :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
- Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure :
Suivant acte sous seing privé en date du 10 juillet 2009, la société civile immobilière des Esserts a donné à bail commercial à Mme [U] [P] épouse [O] un «'terrain nu viabilisé et clôturé d'une surface d'environ 2'400'm² à usage commercial'», situé lieudit [Localité 4] [Localité 5].
Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années allant du 1er septembre 2009 au 31 août 2018, moyennant un loyer mensuel de 1'800'euros HT.
Par acte en date du 26 juin 2017, sur le fondement d'un constat d'huissier du 16 juin 2017, la société civile immobilière des Esserts a délivré à la société à responsabilité limitée Calend'auto un commandement d'avoir à respecter les clauses du bail, ce commandement enjoignant à la société à responsabilité limitée Calend'auto d'avoir dans le délai d'un mois à :
- exploiter les biens donnés à bail exclusivement pour son activité de négoce de véhicules neufs et d'occasion,
- évacuer du terrain et des tentes qui y ont été installées, tous les pneumatiques, pièces détachées, bidons d'huiles s'y trouvant entreposés,
- remettre le terrain en état en découvrant les grilles du bac de rétention d'eau.
Par acte du 26 juillet 2017, la société à responsabilité limitée Calend'auto a assigné la société civile immobilière des Esserts devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-bains aux fins de voir débouter la société civile immobilière des Esserts de sa demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail au 26 juillet 2017 en application de la clause résolutoire et en vertu du commandement visant la clause résolutoire notifiée le 26 juin 2017.
Par jugement rendu le 12 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Thonon-les-bains a':
- dit que la société à responsabilité limitée Calend'auto ne respecte pas les termes du contrat de bail commercial en exerçant des activités qui sont interdites par le bail de sorte que le commandement d'avoir à respecter les clauses du bail en date du 26 juin 2017 visant la clause résolutoire est valable,
- dit que les manquements contractuels ayant perduré plus d'un mois après le commandement, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail commercial le 26 juillet 2017 en application de la clause résolutoire notifiée le 26 juin 2017,
- déclaré la société à responsabilité limitée Calend'auto occupante sans droit ni titre du terrain objet du bail,
- condamné la société à responsabilité limitée Calend'auto à libérer le terrain qu'elle occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement,
- rejeté la demande de la société civile immobilière des Esserts relative à l'expulsion avec le concours de la force publique,
- fixé l'indemnité d'occupation due par la société à responsabilité limitée Calend'auto à la SCI des Esserts, à compter du 1er août 2017, à un montant identique aux loyers et charges prévus au bail et révisable annuellement selon les dispositions de celui-ci, et jusqu'à son départ effectif des lieux,
- condamné la société à responsabilité limitée Calend'auto au paiement de ladite somme à la SCI des Esserts,
- rejeté la demande d'exécution provisoire du jugement,
- condamné la société à responsabilité limitée Calend'auto à payer à la SCI des Esserts la somme de 1'500'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société à responsabilité limitée Calend'auto aux dépens.
La SARL Calend'auto a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 13 janvier 2020.
Prétentions des parties :
Par dernières conclusions en date du 11 juin 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société à responsabilité limitée Calend'Auto demande à la cour de :
Vu l'article 1104 du code civil,
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
Vu les pièces,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thonon-les-bains le 12 décembre 2019 (RG 19/00563) en ce qu'il a :
dit que la société Calend'auto ne respecte pas les termes du contrat du bail commercial en exerçant des activités qui sont interdites par le bail de sorte que le commandement d'avoir à respecter les clauses du bail en date du 26 juin 2017 visant la clause résolutoire est valable,
dit que les manquements contractuels ayant perduré plus d'un mois après le commandement, il y a lieu de constater la résolution de plein droit du bail commercial le 26 juillet 2017 en application de la clause résolutoire notifiée le 26 juin 2017,
déclaré la société Calend'auto occupante sans droit ni titre du terrain objet du bail,
condamné la société Calend'auto à libérer le terrain qu'elle occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement,
fixé l'indemnité d'occupation due par la société Calend'auto à la SCI des Esserts, à compter du 1er août 2017, à un montant identique aux loyers et charges prévus au bail et révisable annuellement selon les dispositions de celui-ci, et ce jusqu'à son départ effectif des lieux,
condamné la société Calend'auto au paiement de ladite somme à la SCI des Esserts,
condamné la société Calend'auto à payer à la SCI des Esserts la somme de 1'500'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la société Calend'auto aux dépens,
En conséquence,
- dire et juger que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 26 juin 2017 est nul et de nul effet, aucune violation des clauses du bail, et notamment de sa destination, n'étant constatée,
- débouter la SCI des Esserts :
de sa demande de bénéfice de la clause résolutoire, et de ses suites,
de sa demande subsidiaire d'interdiction d'activité, et de ses suites,
* de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et des dépens,
- débouter la SCI des Esserts du surplus de ses conclusions, demandes, fins et prétentions, dont celle relative à la caducité de l'appel,
- condamner la SCI des Esserts à payer et porter à la somme de 6'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI des Esserts aux entiers dépens.
La SCI des Esserts a formé un appel incident s'agissant du rejet de sa demande relative à l'expulsion avec le concours de la force publique.
Par dernières conclusions en date du 1 juin 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société civile immobilière des Esserts demande à la cour de :
Vu l'article L145-41 du code de commerce,
Vu le bail du 10 juillet 2009,
A titre principal,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thonon-les-bains le 12 décembre 2019 en ce qu'il a rejeté la demande de la société civile immobilière des Esserts relative à l'expulsion avec le concours de la force publique,
Et statuant à nouveau,
- juger que la société civile immobilière des Esserts pourra faire procéder à l'expulsion de la société à responsabilité limitée Calend'auto ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- confirmer le jugement attaqué pour le surplus,
A titre subsidiaire,
- ordonner à la société Calend'auto de ne plus procéder à des activités autres que celle de négoce de véhicules neufs et d'occasion, notamment de ne plus procéder au nettoyage intérieur et extérieur des véhicules, y compris par un simple arrosage, de ne plus procéder à des activités de mécanique et d'entretien de véhicules telles que la vidange, la réalisation des niveaux, le remplacement de disques de freins et de ne plus procéder à l'activité de changement de pneumatiques, ces activités devant être entièrement externalisées, sous astreinte de 10'000'euros pour chaque infraction constatée à compter de la décision à intervenir,
En tout état de cause,
- condamner la société à responsabilité limitée Calend'auto à payer à la société civile immobilière des Esserts une indemnité de 8'000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel,
- condamner la société à responsabilité limitée Calend'auto en tous les dépens de première instance et d'appel, incluant notamment le coût du commandement du 26 juin 2017.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
Une ordonnance en date du 13 juin 2022 a clôturé l'instruction de la procédure.
MOTIFS ET DECISION
1 ' Sur la résiliation du bail
La société Calend'Auto soutient que toute activité de vente de véhicule suppose une préparation esthétique du véhicule, et que c'est dans ce cadre que l'arrosage des véhicules a lieu, sans utilisation de savon. Elle ajoute que le montant dérisoire des factures annuelles d'eau démontre l'absence de toute activité de nettoyage, de même que le fait que les deux constats d'huissier n'établissent pas la présence de produits de nettoyage. Elle soutient également que toute activité de vente de véhicule suppose une préparation mécanique du véhicule, dans la mesure où le vendeur engage sa responsabilité et doit assumer des obligations légales concernant chaque véhicule vendu. Elle ajoute que la présence d'un pont rehausseur s'explique par la nécessité de procéder à cette préparation technique, notamment par le changement de pneus usagers ou la pose de pneus conformes à la saison. Elle ajoute qu'elle prouve recourir à des prestataires extérieurs pour le nettoyage et la partie mécanique, pour les hypothèses où la nécessité de procéder à un nettoyage ou une réparation s'impose. Elle conteste en outre toute activité décorrélée de la vente de véhicules. Elle ajoute que les formulations administratives auprès d'[Localité 3] Agglo et de la compagnie d'assurance ne suffisent pas à caractériser l'exercice d'activités interdites par le contrat de bail. Elle indique enfin que le bail n'interdit pas le stockage de pneus, pour lequel elle est assurée, et que des bacs de rétention d'eau et de matières grasses sont bien présents sur le site.
De son côté, la société des Esserts soutient que le bail exclut toute activité, même temporaire, autre que celle de négoce de véhicules neufs et d'occasion, et exclut expressément l'activité de nettoyage intérieur et extérieur, si bien que la société Calend'Auto aurait dû externaliser la totalité de ses activités autres que le négoce, en ce compris les remises à niveau et changement de pneus. Elle ajoute que les photographies prises par différents intervenants témoignent d'une activité de nettoyage, qu'[Localité 3] Agglo a relevé une consommation importante d'eau, s'interrogeant sur l'existence d'une activité autre que domestique, et que, en l'absence de grille de récupération des eaux usées, de dalle de récupération, de décanteur, et de séparation de matières grasses, les produits déversés ne peuvent que polluer les sols. Elle ajoute que la société Calend'Auto reconnaît désormais qu'elle passe «'un coup d'eau'» sur les véhicules, et soutient qu'elle dispose de bacs de rétention s'agissant des matières grasses, ce qui constitue un aveu judiciaire, dans la mesure où cela signifie qu'elle exerce bien les activités proscrites. Elle expose qu'elle justifie en outre de la persistance du trouble malgré la délivrance du commandement. Elle soutient encore que la société Calend'Auto exerce en outre une activité de mécanique, ainsi que cela ressort des constats d'huissier réalisés, et que les nombreux fûts présents sur le site, la quantité impressionnante de pneus photographiés le démontrent également. Elle conclut enfin que le stockage de pneus en quantité augmente le risque d'incendies.
Sur ce,
Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce, dans sa version en vigueur à la date de signature du contrat, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le contrat de bail du 10 juillet 2009, signé entre la société des Esserts, et Mme [U] [P], stipule dans son II. Affectation des lieux loués, que «'le locataire ne pourra utiliser les lieux loués qu'à usage de négoce de véhicule neufs et d'occasion. Les lieux loués ne pourront être affectés même temporairement à un autre usage et il ne pourra y être exercé aucune autre activité que celle indiquée ci-dessus.
Interdiction
Il est expressément convenu que le Preneur ne pourra exercer l'activité de nettoyage intérieur et extérieur de tous véhicules, le négoce de pièces détachées, ainsi que la location de véhicules automobiles.'»
Ce contrat stipule en outre, dans son XIX. Clause résolutoire, que «'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d'inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.'»
Il est acquis aux débats que la société Calend'Auto est en réalité le véritable preneur de ce bail.
En l'espèce, il ressort du constat d'huissier du 16 juin 2017 que l'une des tentes installée sur le terrain contenait un véhicule, et présentait de l'eau au sol, qu'une autre tente contenait un véhicule sur un rehausseur, deux pneus du véhicule étant absents, et qu'un grand nombre de pneus, ainsi que sept grand fûts, étaient présents sur le site.
Sur la base de ce constat, la société des Esserts a adressé à la société Calend'Auto un commandement d'avoir à respecter les clauses du contrat de bail, sous peine de mise en 'uvre de la clause résolutoire prévue au contrat.
Si la société Calend'Auto conteste exercer une activité interdite par le bail, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte expressément que le tribunal a toutefois relevé que la société Calend'Auto a reconnu arroser les véhicules qu'elle vend, ce qui constitue une activité de nettoyage, sans qu'il soit besoin d'utiliser des produits savonneux, et qu'elle a en outre déclaré à [Localité 3] Agglo au cours de l'année 2017/2018 une activité de vente de véhicules d'occasion, de nettoyage intérieur des véhicules ( aspirateur, rénovateur de plastique), d'appoint d'huile, de lave-glace et de montage de pneus, qui constituent bien des activités interdites par le contrat de bail.
Il sera ajouté qu'il ressort explicitement du contrat de bail que l'activité exclusive à laquelle la société Calend'Auto est autorisée à se livrer est la vente et le négoce de véhicules neufs et d'occasion. Le bail est à ce sujet particulièrement clair, en ce qu'il exclut expressément toute autre activité, même à titre temporaire, et qu'il énumère en outre les activités interdites, en mentionnant expressément l'activité de nettoyage intérieur et extérieur, ainsi que le négoce de pièces détachées.
Ainsi, il ressort clairement du contrat de bail que la société Calend'Auto devait avoir recours à des prestataires extérieurs s'agissant du nettoyage des véhicules et de la préparation mécanique de ces derniers, quand bien même ces activités seraient uniquement préparatoires à la vente de véhicules.
A ce titre, il sera relevé que le montant des factures d'eau, ainsi que les attestations et factures produites par la société Calend'Auto, ne sont pas probantes, en ce qu'elle démontrent uniquement que la société Calend'Auto a externalisé une partie des activités de nettoyage et de mécanique.
C'est donc à bon droit que la société des Esserts a délivré un commandement d'avoir à respecter les clauses du contrat de bail, ce d'autant qu'il n'est pas contesté par les parties que ce commandement respecte les formes et mentions exigées par la loi et le contrat.
C'est ensuite par des motifs pertinents que la cour adopte expressément que le tribunal a constaté que, nonobstant le commandement, la société Calend'Auto a continué à se livrer à des activités interdites, ainsi qu'en témoignent d'une part ses propres déclarations auprès d'Annemasse Agglo, mais également la déclaration faite à son assureur le 23 janvier 2018 d'une «'activité secondaire de nettoyage, déparaffinage et préparation de véhicules'». A ce sujet, et si la société Calend'Auto se retranche derrière des «'formulations administratives'» malheureuses, il sera relevé que la société Calend'Auto n'avait aucun intérêt à déclarer une activité qu'elle n'exerçait pas réellement, étant entendu que cette déclaration avait une incidence sur le montant de ses cotisations.
Il sera ajouté par ailleurs que le constat d'huissier du 16 janvier 2018 démontre que la configuration des lieux n'a aucunement changé, tant s'agissant de la tente servant au nettoyage que de la tente servant à la « préparation mécanique'» des véhicules.
Les moyens liés à la pollution des sols et au risque d'incendies sont en revanche inopérants, puisque sans rapport avec les causes de résiliation du bail.
Dans ces conditions, au regard du fait que la société Calend'Auto n'a aucunement modifié ses activités après le délai d'un mois rappelé par le commandement, et qu'elle a continué à se livrer à des activités autres que le négoce de véhicules, activités explicitement interdites par le contrat de bail, c'est à bon droit que la société des Esserts s'est prévalue de la résiliation de plein droit du bail commercial, et la décision sera donc confirmée sur ce point.
En l'absence de contestation des parties, à titre subsidiaire, quant au délai laissé par le jugement pour quitter les lieux, et quant à l'indemnité d'occupation, le jugement sera également confirmé sur ces points.
Enfin, s'agissant du recours à la force publique, il sera relevé que ce recours n'apparaît pas nécessaire, ce d'autant qu'une clause contractuelle prévoit une astreinte de 100 euros par jour de retard pour quitter les lieux, clause qui apparaît suffisamment incitative. La décision sera donc confirmée sur ce point.
2 - Sur les dépens et sur la demande d'indemnité procédurale
La décision de première instance sera confirmée sur les dépens, sauf à préciser que ces derniers incluent le coût du commandement du 26 juin 2017.
La société Calend'Auto qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société des Esserts l'ensemble de ses frais irrépétibles ; l'équité commande de faire droit à sa demande à hauteur de la somme de 2000 euros.
En conséquence, la société Calend'Auto sera condamné à payer à la société des Esserts la somme de 2000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, avec cette précision que les dépens de première instance incluent le coût du commandement du 26 juin 2017,
Dit que les dépens de première instance incluent le coût du commandement du 26 juin 2017,
Y ajoutant,
Condamne la société à responsabilité limitée Calend'Auto aux dépens de l'instance d'appel,
Condamne la société à responsabilité limitée Calend'Auto à payer à la société civile immobilière des Esserts la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le
à
- SCP CABINET DENARIE BUTTIN PERRIER GAUDIN
- SAS MERMET & ASSOCIES
Copie exécutoire délivrée le
à
- SAS MERMET & ASSOCIES