COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
4ème chambre expropriations
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 08 NOVEMBRE 2022
N° RG 20/02112 - N° Portalis DBV3-V-B7E-T3DH
AFFAIRE :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF
C/
[B] [M] et autres
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Février 2020 par le juge de l'expropriation de PONTOISE
RG n° : 19/00039
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphanie ARENA
Me Véronique BUQUET-ROUSSEL
M. [K] [U] (Commissaire du Gouvernement)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF, pris en la personne de son Directeur énéral, Monsieur [F] [O]'
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608
APPELANT
Monsieur [B] [M]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0876
Madame [C] [Z] [E] épouse [M]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0876
Monsieur [H] [M]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0876
Madame [A] [V]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 et Me Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0876
INTIMÉS
Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur [K] [U], direction départementale des finances publiques.
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, chargée du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d'appel de Versailles
Madame Pascale CARIOU, Conseiller à la cour d'appel de Versailles, désigné par ordonnance de de Monsieur le Premier Président de la cour d'appel de Versailles
Madame Séverine ROMI, Conseiller, à la cour d'appel de Versailles, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d'appel de Versailles
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI
**
Les époux [M] et M. [H] [M] ainsi que Mme [V] (les consorts [M]) sont propriétaires de deux parcelles cadastrées section [Cadastre 9] et [Cadastre 10] situées [Adresse 5]), formant une unité foncière sur laquelle est édifié un garage et un pavillon à usage d'activité.
Suite à une déclaration d'intention d'aliéner reçue en mairie le 10 janvier 2019 au prix de 840.000 euros, l'EPFIF, délégataire du droit de préemption a, suivant décision du 24 avril 2019, exercé son droit de préemption sur les parcelles susvisées au prix de 200.000 euros.
Aucun accord n'étant intervenu entre les parties, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation le 14 juin 2019 aux fins de fixation judiciaire du prix.
Le transport sur les lieux est intervenu le 9 octobre 2019 et a permis de constater que les biens dont il s'agit sont constitués de deux parcelles formant une unité foncière.
Par ordonnance du 10 octobre 2019, M. [P] a été désigné en tant que géomètre expert aux fins de procéder à un mesurage de l'ensemble immobilier.
Le rapport d'expertise a été rendu le 30 octobre 2019.
Par jugement du 21 février 2020, le tribunal de grande instance de Pontoise a :
- Fixé à 555.795 euros le prix de l'ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 9] et [Cadastre 10] situé [Adresse 5], appartenant à M. [B] [M], M. [T] épouse [M], M. [H] [M] et Mme [V] ;
- Condamné l'établissement public foncier d'Ile-de-France à verser à M. [B] [M], M. [T] épouse [M], M. [H] [M] et Mme [V] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Dit que les dépens seront supportés par l'EPFIF.
L'établissement public foncier d'Ile-de-France, a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 5 mai 2020 à l'encontre des consorts [M] et de Mme [V].
Ils demandent à la cour, par conclusions reçues au greffe de la cour le 28 juillet 2020, notifiées aux intimés (AR signé du 25 août 2020) et au commissaire du gouvernenement (AR signé du 25 août 2020), au visa de l'article R.213-11 du code de l'urbanisme, des articles L.321-1 et suivants et R.311-9 et suivants du code de l'expropriation, de :
- Infirmer le jugement ;
- Fixer le prix d'aliénation de l'ensemble immobilier à usage commercial (ancien garage ayant exploité une ICPE) situé [Adresse 5]), édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 9] (279 m2) et [Cadastre 10] (201 m2), propriété des consorts [M], comme suit :
situation d'occupation : libre ;
zone d'urbanisme : UA.c ;
Surface utile principale totale, sans entrée (accueil) :
valeur unitaire retenue pour cette surface : 900/m2 SU principale libre ;
surface utile principale de l'entrée (accueil) : 18,3 m2 ;
* valeur unitaire retenue pour cette surface : 1.500 euros /m2 SU ;
Soit : (280,15 m2 x 900 euros) + (1.500 euros x 18,3m2) = 279.585 euros ;
- Rejeter les demandes des consorts [M] ;
- Condamner les consorts [M] à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner les consorts [M] aux dépens de l'appel.
Les consorts [M] et Mme [V], par conclusions reçues au greffe de la cour le 23 novembre 2020, notifiées à l'appelant (AR signé du 25.11.20) et au commissaire du gouvernement (AR signé du 25.11.20), demandent à la cour, au visa de la Constitution, du code de l'urbanisme, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et du jugement entrepris, de :
- Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;
En conséquence,
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- Ecarter toutes conclusions d'appel contraires des autres parties à la procédure, notamment de l'EPFIF ;
- Subsidiairement, fixer le prix d'acquisition de l'ensemble cadastré section [Cadastre 9] et [Cadastre 10] situé [Adresse 5] appartenant M. [B] [M], M. [T] épouse [M], M. [H] [M] et Mme [V] à la somme de 555.795 euros (sic);
- Condamner l'EPFIF à leur verser une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel (article 700 du code de procédure civile) ;
- Condamner l'EPFIF aux entiers dépens.
L'établissement public foncier d'Ile-de-France, par conclusions reçues au greffe de la cour le 15 juin 2021, notifiées aux intimés(AR signé du 16.06.21) et au commissaire du gouvernement (AR signé du 16.06.21) formule une nouvelle demande aux fins de voir déclarer irrecevables le mémoire d'appel en défense pour violation des règles de postulation des avocats et les pièces y annexées notifiées le 23 novembre 2020 par les consorts [M]. Il produit les pièces supplémentaires n°5 et n°6 en lien avec ces demandes nouvelles.
Les consorts [M] et Mme [V], par conclusions reçues au greffe de la cour le 29 juillet 2021, notifiées à l'appelant (AR signé du 25.08.21) et au commissaire du gouvernement (AR signé du 25.08.21), répliquent à cette demande .
A titre principal, ils demandents que soit déclaré recevables leurs conclusions.
A titre subsidaire, dans la mesure où leurs premières conclusions signifiées le 23 novembre 2020 seraient déclarées irrecevables par la cour, ils demandent, au visa des articles 908 et 911 du code de procédure civile, de voir déclarer caduque la déclaration d'appel de l'EPFIF pour défaut de signification de ses premières conclusions aux intimés non constitués et de voir déclarer l'appel irrecevable .
Ils produisent la pièce supplémentaire n°14 en lien avec ces demandes nouvelles.
Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu.
Par notes en délibéré autorisées des 11 et 14 octobre l'EPFIF et les consorts [M] ont produit leurs observations respectives sur l'éventuelle irrecevabilité au visa de l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :
- de la demande de l'EPFIF tendant à l'irrecevabilité des premières conclusions des consorts [M], comme étant nouvelle et donc tardive
- et des conclusions en réplique à cet égard des consorts [M] en ce qu'elles contiennent une demande subsidiaire nouvelle tirée de la caducité de la déclaration d'appel et d'irrecevabilité de l'appel.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, auquel renvoie l'article R311-29 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater' qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci.
I - Sur la recevabilité des conclusions de l'EPFIF signifiées le 15 juin 2021
Vu l'article 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,
L'EPFIF soutient dans ces conclusions complémentaires que les premières conclusions adverses déposées dans le délai requis par le texte en visa sont néanmoins irrecevables pour défaut de postulation régulière, comme ayant été déposées par un avocat parisien qui ne peut légalement assurer la postulation devant la cour d'appel de Versailles et sans régularisation possible compte tenu de l'expiration de ce délai.
Au vu des articles 122 et 123 du code de procédure civile auquel renvoie l'article R 211-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, il est fondé à soulever cette exception de procédure en tout état de cause s'agissant d'une fin de non recevoir et il ne peut manifestement pas lui être fait grief d'une intention dilatoire dès lors qu'il l'a soulevée dans le mois de l'avis de la Cour de cassation (Civ 2, 6 mai 2021 n° 15007) qu'il la fonde et qui considère que si la postulation n'est pas obligatoire pour les parties devant la juridiction du juge de l'expropriation, en revanche elle l'est pour elles devant les cours d'appel.
Ainsi, il importe peu que l'EPFIF ait eu connaissance de la constitution d'avocat prétendument irrégulière des consorts [M] avant même le dépôt de ses premières conclusions d'appel.
Les conclusions de l'EPFIF signifiées le 15 juin 2021 tendant à l'irrecevabilité des premières conclusions des consorts [M] notifiées le 23 novembre 2020 pour défaut de postulation régulière ne sont donc pas irrecevables comme déposées hors du délai de trois mois à compter de sa déclaration d'appel.
Ces conclusions complémentaires de l'EPFIF doivent donc être déclarées recevables.
II - Sur le bien fondé de la contestation des premières conclusions d'intimés
Vu les articles 117, 122 et 123 du code de procédure civile,
L'EPFIF soutient au visa des articles 5 et 5-1 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, de l'avis précité et d'un arrêt de la cour de cassation (Civ 3, 28 janvier 2016, n° 14-29195) que la postulation est obligatoire en appel en matière d'expropriation.
Il en déduit, comme énoncé ci-dessus point I, l'irrecevabilité des premières conclusions des consorts [M] comme ayant été déposées par un avocat parisien qui ne peut légalement assurer la postulation devant la cour d'appel de Versailles, sans régularisation possible compte tenu de l'expiration de ce délai.
Toutefois, à supposer même cette postulation obligatoire à la date de la déclaration d'appel, les consorts [M] soutiennent à bon droit au vu de la jurisprudence constante qu'il cite, qu'un acte tel les conclusions querellées déposées par un avocat prétendument dépourvu de capacité à postuler devant la cour d'appel de Versailles - est régularisable jusqu'à ce que le juge statue par la constitution d'un avocat ayant une telle capacité, peu important qu'il soit entaché de nullité tenant à une irrégularité de fond.
Et il justifie d'une telle constitution en cours de procédure, qui n'est pas contestée.
Par suite, la contestation par l'EPFIF des premières conclusions des consorts [M] notifiées le 23 novembre 2020 n'est pas fondées, ce qui dispense d'examiner la recevabilité de leurs demandes subsidiaires tendant à la caducité de la déclaration d'appel et à l'irrecevabilité de l'appel.
III - Sur la fixation du prix du bien préempté
L'EPFIF, reprenant son argumentaire de première instance, conteste l'absence de pondération des surfaces retenues par le géometre expert, les surfaces utiles annexes aux bâtiment principal et à la surface industrielle n'ayant pas la même valeur que celles dont elles sont, précisément, l'annexe. Il prétend en outre que bien préempté relève de la législation des ICPE et n'a fait l'objet d'aucune remise en état conforme à l'article L.512-2-1 du code de l'environnemment, ce qui constitue un facteur de moins value. Il fait enfin valoir les mêmes termes de comparaison que devant le premier juge accompagné d'un argumentaire similaire qui met en outre l'accent sur l'existence d'un ensemble immobilier non scindé et non scindable qui prive de justification l'évaluation 'pièces par pièces' du tribunal. Quant aux prétentions adverses, il fait valoir qu'elles excédent le montant de la DIA, que leurs références 3 et 4 (sic) ne comportent pas de surface utile annexe et que le pavillon d'habitation de celles-ci est effectivement utilisé comme tel, ce qui n'est pas le cas du bien préempté, enfin que le terme de comparaison situé [Adresse 7] (ratio à 2 415 €/m²), dont la situation, la configuration et l'état d'entretien diffèrent notablement de ceux du bien en cause, ne peut être retenu sans décôte importante.
En définitive il distingue la surface utile de l'acceuil (18,3 m²) du reste (280,15 m²) et son offre s'établit comme suit : 280,15 m² X 900 € + 18,3 m² X 1.500 € = 279 585 €.
Les consorts [M] qui concluent à la confirmation du jugement entrepris contestent les termes de comparaison de l'EPFIF qui ne comportent pas de pavillon d'habitation, de même que sa distinction surface utile/surface annexe et l'allégation d'ICPE. Ils produisent un terme de comparaison avec pavillon d'habitation, que le premier juge a retenu sur proposition du commissaire du gouvernement.
La cour retient ce qui suit.
A titre liminaire et au visa de l'article L213-4 a) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique , il convient de fixer la date de référence au 25 juillet 2016, date de la transmission au préfet du PLU approuvé le 5 septembre 2016. A cette date, le bien préempté était situé en zone Uac correspondant au centre ville, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.
Au surplus, le premier juge rejette exactement le facteur de moins value lié à la législation des ICPE, faute pour l'EPFIF d'établir en réponse en réponse à l'objection adverse, que celle en examen était soumise à la déclaration visée à l'article qu'il invoque ci-dessus, ce que les intimés contestent au vu de la superficie, inférieure à 2.000 mètres carrés, sur laquelle était exercée leur activité de garage.
Il retient aussi exactement tant la situation géographique très attractive du garage que les surfaces habitables et à usage de garage résultant du rapport de l'expert géomètre daté du 30 octobre 2019, ainsi que leurs annexes respectives qu'il affecte comme lui d'un coefficient de 50% pour aboutir à la surface utile totale de 346,4 m². L'EPFIF conteste donc vainement l'absence de pondération des surfaces annexes.
Quant au ratio à retenir, les parties s'accordent sur la vétusté de l'ensemble du pavillon, à l'exception de la partie accueil, en bon état, ce qui correspond selon les intimés eux-mêmes à la destination d'activité et non d'habitation de ce pavillon. Au vu du procès verbal de transport, le garage est en bon état à l'exception des peintures, craquelées.
L'EPFIF fait justement valoir que le ratio doit être unique s'agissant d'un ensemble immobilier dont au surplus la partie habitation n'est plus utilisée comme telle, étant observé que les intimés n'expliquent en quoi ce pavillon fait de cet ensemble un bien atypique et qu'il n'est pas justifié d'une évaluation distincte - motif pris de son meilleur état que l'ensemble - de la partie accueil,au surplus très réduite.
Par suite, le ratio à retenir s'établit à la somme arrondie de 1.425 euros [(5110 + 20 %) + 2415 : 6 ], qui tient compte :
des termes de comparaison de l'EPFIF, sauf à affecter le total de ces cinq ratios ( V jugement entrepris p.4), d'une pondération à la hausse de 20% pour tenir compte du fait qu'ils concernent des locaux d'activité sans pavillon et bénéficie d'une moindre visibilité commerciale (pièces intimés 11 et 12),
du terme de comparaison proposé en appel par les intimés, que le premier juge a, à tort, considéré comme le seul pertinent, étant observé que l'EPFIF ne justifie pas de l'état d'entretien lors de la vente, en 2014, du pavillon qu'il concerne et qui fonde sa demande de pondération à la baisse.
Le prix du bien préempté s'établit donc à la somme arrondie de 493.620 euros (346,4 m² X 1.425 €).
IV - Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code.
Le sens de l'arrêt justifie la condamnation de l'EPFIF aux dépens et l'équité commande de le condamner à payer aux intimés une indemnité de procédure de 3.000 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Déclare recevables mais non fondées les conclusions de l'EPFIF signifiées le 15 juin 2021 tendant à l'irrecevabilité des premières conclusions des intimés notifiées le 23 novembre 2020 ;
Infirme le jugement entrepris sauf des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Fixe à 493.620 euros (346,4 m² X 1.425 €) le prix de l'ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 9] et [Cadastre 10] situé [Adresse 5], appartenant à M. [B] [M], M. [T] épouse [M], M. [H] [M] et Mme [V] ;
Condamne l'EPFIF aux dépens d'appel distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile;
Condamne l'EPFIF à payer à M. [B] [M], M. [T] épouse [M], M. [H] [M] et Mme [V] une indemnité de procédure totale de 3.000 euros et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,