COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 08 novembre 2022
N° RG 21/01781 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FU7K
DA- Arrêt n° 511
[U] [L] / [H] [A], [F] [A], [B] [A] épouse [N]
Jugement Au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux d'AURILLAC, décision attaquée en date du 08 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 20/00021
Arrêt rendu le MARDI HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M. [U] [L]
[Adresse 13]
[Localité 1]
assisté de Me Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
APPELANT
ET :
Mme [H] [A] prise en sa qualité de propriétaire indivis, venant aux droits de M. [I] [A], bailleur
[Localité 12]
[Localité 16]
et
Mme [F] [A] prise en sa qualité de propriétaire indivis, venant aux droits de M. [I] [A], bailleur
[Localité 12]
[Localité 16]
et
Mme [B] [A] épouse [N] prise en sa qualité de propriétaire indivis, venant aux droits de M. [I] [A], bailleur
[Adresse 14]
[Localité 16]
toutes 3 assistées de Me Jean Antoine MOINS de la SCP MOINS, avocat au barreau d'AURILLAC
INTIMEES
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 septembre 2022, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 08 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure
Par acte sous seing privé du 1er janvier 1989 enregistré le 20 janvier 1989, M. [I] [A] a donné à bail rural à M. [U] [L], pour une durée de neuf années à compter du même jour, sur la commune de [Localité 16] (Cantal), les propriétés de [Localité 12] et de [Localité 11] d'une superficie approximative de 8 hectares sans les bâtiments d'exploitation.
M. [A] est décédé laissant pour lui succéder Mme [F] [A], Mme [H] [A] et Mme [B] [A] épouse [N].
Le 23 juin 2020 ces héritières ont fait délivrer un congé pour âge à M. [U] [L], lui demandant de quitter les lieux le 31 décembre 2021.
Contestant ce congé, M. [U] [L] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Aurillac pour conciliation et à défaut pour jugement, précisant qu'il souhaite céder son bail à sa fille [P] [L] née le 16 juillet 1978 et exerçant le métier d'agricultrice.
Les consorts [A] maintenaient leur demande de départ du fermier ayant atteint l'âge de la retraite. Elles précisaient que les parcelles étaient mal entretenues.
À l'issue des débats, par jugement du 8 juillet 2021 le tribunal paritaire d'Aurillac a rendu la décision suivante :
« Le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant après en avoir délibéré par jugement mis à disposition au greffe, rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort.
Vu le congé délivré le 23 juin 2020,
Le déclare valable,
Vu les articles L. 411-35 et L. 411-64 du Code Rural et de la Pêche Maritime,
Déboute M. [L] de sa demande tendant à voir céder le bail conclu par ses soins avec M. [I] [A] le 1er janvier 1989,
Par voie de conséquence.
Constate que M. [U] [L] est sans droit ni titre à se maintenir sur la parcelle A [Cadastre 9] lieudit [Localité 12] à [Localité 16] et les parcelles A [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] lieudit [Localité 11] à [Localité 17],
Dit que M. [U] [L] devra libérer les parcelles en cause dans un délai de huit jours à compter du 31 décembre 2021 à défaut de quoi une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courra,
Fixe l'indemnité d'occupation en cas de maintien sur les biens postérieurement au 31 décembre 2021, à une somme équivalente au montant du loyer dû au titre de l'année 2021 et condamne en tant que de besoin M. [U] [L] au paiement de cette indemnité,
Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour y procéder Mme [D] [Y] demeurant [Adresse 15], expert judiciaire inscrite auprès de la cour d'appel de Montpellier avec mission de :
- prendre connaissance des éléments du dossier et se faire remettre tous documents utiles,
- convoquer et entendre les parties et leurs conseils,
- visiter la propriété louée en vertu du bail signé le 1er janvier 1989 dont les parcelles sont visées au présent dispositif,
- comparer l'état de cette propriété à l'entrée et à la sortie du preneur,
- dire si le preneur a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué ; dans l'affirmative, chiffrer l'indemnité qui lui est due en vertu de l'article L.411-69 du code rural et de la pêche maritime, .
- dire s'il apparaît une dégradation du bien loué ; dans l'affirmative, chiffrer l'indemnité due au bailleur en vertu de l'article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime,
- d'une manière générale, donner tous éléments paraissant utiles à la solution du litige,
- communiquer son rapport aux parties, recueillir leurs observations ou dires en leur laissant un mois pour l'examen de ce rapport, et y répondre,
Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 et suivants du Code de Procédure Civile et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport après dires des parties, au greffe du tribunal de céans, au plus tard 6 mois après la réception de l'avis de consignation de la provision par le greffe,
Dit que l'expert désigné est autorisé à s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans un secteur de compétence différent du sien, sous réserve d'en informer le président du tribunal paritaire des baux ruraux du contrôle des expertises et les parties et à charge de joindre son avis au rapport d'expertise,
Dit qu'en cas de difficultés, il en sera référé au président du tribunal paritaire des baux ruraux.
Dit que M. [U] [L] versera à la régie du tribunal la somme de 2000 euros à valoir sur les frais et honoraires de l'expert avant le 15 septembre 2021, sous peine de caducité,
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Laisse à chacune des parties la charge du coût des constats d'huissier engagés par chacune d'elles.
Condamne M. [L] aux entiers dépens de la présente instance. »
Le 5 août 2021, M. [U] [L] a fait appel de cette décision, précisant :
« L'appel tend à obtenir la nullité ou, à tout le moins la réformation de la décision susvisée en ce qu'elle a :
Vu le congé délivré le 23 juin 2020,
Le déclare valable.
Vu les articles L. 411-35 et L. 411-64 du Code Rural et de la Pêche Maritime,
Déboute M. [L] de sa demande tendant à voir céder le bail conclu par ses soins avec M. [I] [A] le 1er janvier 1989,
Par voie de conséquence.
Constate que M. [U] [L] est sans droit ni titre à se maintenir sur la parcelle A [Cadastre 9] lieudit [Localité 12] à [Localité 16] et les parcelles A [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] lieudit [Localité 11] à [Localité 17],
Dit que M. [U] [L] devra libérer les parcelles en cause dans un délai de huit jours à compter du 31 décembre 2021 à défaut de quoi une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courra.
Fixe l'indemnité d'occupation en cas de maintien sur les biens postérieurement au 31 décembre 2021, à une somme équivalente au montant du loyer dû au titre de l'année 2021 et condamne tant que de besoin M. [U] [L] au paiement de cette indemnité,
Ordonne une expertise judiciaire [']
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Laisse à chacune des parties la charge du coût des constats d'huissier engagés par chacune d'elles. Condamne M. [L] aux entiers dépens de la présente instance. »
Dans ses conclusions ensuite du 2 février 2022 M. [U] [L] demande à la cour de :
« Dire l'appel interjeté recevable et bien fondé
Ce faisant
Réformer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [L] de sa demande tendant à voir céder le bail conclu par ses soins avec M [I] [A] le 1er janvier 1989 à sa fille [P] [L] et constaté que Monsieur [L] est sans droit ni titre à se maintenir sur la parcelle A [Cadastre 9] lieudit [Localité 12] à [Localité 16] et les parcelles A [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] lieudit [Localité 11] à [Localité 17] qu'il devra libérer sous astreinte outre toutes conséquences dont l'expertise de fin de bail ordonnée
En conséquence
Rejeter la demande de résiliation du bail présentée par Mesdames [F], [H] et [B] [A]
Autoriser Monsieur [U] [L] à céder à sa fille [P] [L] née le 16 juillet 1978 à [Localité 10], agricultrice, demeurant [Adresse 13], le bail à ferme ayant commencé à courir le 1er janvier 1989 et ce avec effet au 31 décembre 2021.
Condamner solidairement Mesdames [F], [H] et [B] [A] à lui porter et payer la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Les condamner, sous la même solidarité, aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel. »
En défense, dans des écritures du 6 juillet 2022, les consorts [A] demandent à la cour de :
« Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
DÉCLARER Monsieur [U] [L] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes et l'en DÉBOUTER.
En conséquence, CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Aurillac en date du 8 juillet 2021, en ce qu'il a :
déclaré valable le congé délivré le 23 juin 2020
- débouté Monsieur [U] [L] de sa demande tendant à voir céder le bail conclu par ses soins avec Monsieur [I] [A], le 1er janvier 1989, au profit de sa fille. Madame [P] [A].
- constaté que Monsieur [U] [L] sans droit ni titre à se maintenir sur les lieux loués, situés sur la commune de [Localité 16] cadastrés section A numéro [Cadastre 9] lieu-dit [Localité 12] commune de [Localité 17] lieu-dit [Localité 11], cadastrée section A numéros [Cadastre 2],[Cadastre 3], [Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7] et [Cadastre 8], postérieurement au 31 décembre 2021.
DIRE ET JUGER, en conséquence, que Monsieur [U] [L] sera tenu de libérer lesdites parcelles dans un délai de huit jours à compter du 31 décembre 2021 et à défaut sous peine d'une astreinte d'un montant de 100 € par jour de retard.
FIXER l'indemnité d'occupation en cas de maintien sur les biens postérieurement au 31 décembre 2021, à une somme équivalente au montant du loyer du au titre de l'année 2021 et condamner en tant que de besoin Monsieur [U] [L] au paiement de cette indemnité.
ORDONNER une mesure d'expertise et désigner pour y procéder à Madame [D] [Y], expert demeurant à [Adresse 15] afin d'établir les comptes de sortie.
Y ajouter et CONDAMNER Monsieur [U] [L] à payer aux concluantes la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre la condamnation de Monsieur [U] [L] à rembourser aux concluantes le coût des procès-verbaux de constat établis par Maître [Z], huissier de justice les 22 février 2018 (466,09 €), 19 juillet 2018 (466,09 euros) et 10 août 2021 (309,20 euros)
CONDAMNER Monsieur [U] [L] aux entiers dépens.
Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile, Maître CAZES-Antoine MOINS pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision. »
***
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées et aux explications orales des parties, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.
La cause a été entendue par la cour à son audience du lundi 19 septembre 2022.
II. Motifs
le bail conclu le 1er janvier 1989 entre M. [I] [A], bailleur, et M. [U] [L], preneur, est produit au dossier. Il porte sur les propriétés de « [Localité 12] » et « [Localité 11] » situées dans le département du Cantal, représentant « une superficie approximative de 8 hectares » selon l'acte.
Le congé pour âge délivré par les consorts [A] à M. [U] [L] le 23 juin 2020 n'est pas contesté par celui-ci qui écrit expressément dans ses conclusions page 4 :
Le Tribunal paritaire des baux ruraux d'Aurillac a constaté la validité du congé pour âge de Monsieur [U] [L]. Ce point ne fait pas débat.
C'est donc uniquement la cession du bail par M. [L] à sa fille [P] [L] qui forme l'objet du litige.
La possibilité pour le preneur évincé en raison de son âge de transmettre le bail est énoncée à l'article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime en ces termes :
Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l'article L. 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail.
L'alinéa premier de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime précise:
Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
Il est par ailleurs constant que l'autorisation demandée au juge est susceptible d'être refusée si le cédant a commis des manquements aux obligations nées de son bail, car par exception au principe d'incessibilité du bail rural, la faculté de céder le bail dans le cercle familial est une faveur réservée au preneur qui s'est scrupuleusement et constamment acquitté de ses obligations (3e Civ., 16 mai 2000, nº 98-20.050 ; 3e Civ., 24 novembre 2009, nº 08-21.472 ; 3e Civ., 5 novembre 2014, nº 13-24.503, Bull. III nº 145 ; 3e Civ., 3 décembre 2015, nº 14-23.207). Conçus de façon plus ample, les manquements imputés au preneur de nature à justifier un refus d'autoriser la cession ne sont pas de ceux qui fonderaient un refus de renouvellement ou la résiliation du bail (3e Civ., 3 février 2010, nº 09-11.528, Bull. III nº 29 ; 3e Civ., 14 février 2012, nº 10-28.804).
Ainsi par exemple il a été admis que pouvaient justifier un refus d'autorisation de cession : des retards réitérés dans le paiement du fermage (3e Civ., 16 novembre 1994, nº 91-22.178, Bull. nº 191) ; un manquement du bailleur à son obligation d'entretien (3e Civ., 20 décembre 1977, nº 76-14.397, Bull. nº 457) ; le fait pour le preneur d'avoir procédé à une sous location prohibée (3e Civ., 23 novembre 2004, nº 03-15.974) ; le fait de ne pas avoir informé le bailleur du départ en retraite d'un des copreneurs (3e Civ., 23 février 1999, nº 97-15.723 ) ; le fait de ne plus participer personnellement à l'exploitation des terres louées (3e Civ., 3 février 2010, nº 09-11.528) ; le fait de ne pas informer le bailleur de la modification des cultures (3e Civ., 5 novembre 2014, nº 13-24.503, Bull. nº 145).
En résumé, l'autorisation de céder le bail à un de ses descendants en application des articles L. 411-64 et L. 411-35, est réservée au preneur de bonne foi qui a rempli constamment et scrupuleusement toutes les obligations légales et conventionnelles découlant de son bail (3e Civ., 6 février 2020, nº 18-24.425).
Tel est donc le litige qui est soumis à la cour : M. [U] [L] s'estime en droit de céder le bail à sa fille [P], tandis que les consorts [A] lui refusent cette possibilité au motif qu'il ne s'est pas convenablement acquitté de ses obligations de fermier.
Dans les faits, le débat porte sur quatre éléments distincts : l'entretien des parcelles louées, le paiement des fermages de l'année 2021, la mise à disposition des terres louées au profit d'un GAEC sans en informer le bailleur, et les capacités professionnelles de Mme [P] [L], étant précisé que la bonne foi du fermier s'apprécie in concreto et au cas par cas en fonction des éléments soumis à l'appréciation du juge.
Or dans le cas présent il est suffisamment démontré par les consorts [A] que l'entretien des terres louées à M. [U] [L] laisse singulièrement à désirer.
En effet, le 22 février 2018, l'huissier Me [W] [Z], mandatée par Mme [F] [A], constate que les abords des parcelles de [Localité 11] ne sont pas entretenus, ils sont envahis de ronces, les arbres ne sont pas élagués, un point d'eau n'est pas entretenu, des bâtiments démolis sont « noyés dans les ronces ».
Le 19 juillet 2018 le même huissier observe que sur les terres louées [Localité 11] et [Localité 12] l'herbe haute et sèche n'a pas été fauchée, d'épais ronciers se trouvent en bordure, les clôtures sont anciennes et dégradées, voire inexistantes par endroits. L'huissier note encore que les parcelles agricoles voisines ont été fauchées et que l'herbe verte y repousse, ce qui est normal étant donné l'époque du constat. Seules par conséquent les parcelles affermées à M. [U] [L] sont demeurées à cet endroit sans entretien ni fauchage.
Se rendant encore au lieu-dit [Localité 12] le 17 septembre 2020 l'huissier Me [Z] constate une nouvelle fois que les parcelles louées à M. [L] ne sont pas fauchées (herbe sèche et haute) et que les abords de ces parcelles ne sont pas entretenus, de nombreux ronciers y prospèrent.
Enfin, le 10 août 2021 Me [Z] constate au lieu-dit [Localité 12] des balles de foin qui sont abandonnées dans les champs, au milieu du regain qui atteint plus de 15 cm. Ces ballots de foin « visiblement là depuis plusieurs semaines, sont noircis et commencent à s'affaisser. » L'huissier observe encore une grange dont l'accès est quasiment interdit par la prolifération des ronces, arbustes et buissons.
De son côté M. [U] [L] produit un constat qu'il a fait établir par huissier le 10 octobre 2018, montrant des prairies fauchées et entretenues. Les photographies jointes témoignent néanmoins de ce que les clôtures sont complètement recouvertes de ronces, ce que constate d'ailleurs l'huissier qui précise toutefois qu'il est préconisé, dans le cadre d'une politique européenne, de maintenir les haies afin de préserver les écosystèmes.
Pour autant, cet argument apparaît quelque peu spécieux, dans la mesure où les « haies » dont il est ici question apparaissent plutôt résulter de la prolifération anarchique d'une végétation envahissante résultant d'un défaut d'entretien des clôtures, plutôt que d'une volonté délibérée de soigner l'écosystème local. Par ailleurs, d'autres clôtures décrites sur ce constat apparaissent sur les photographies jointes vétustes et en mauvais état nonobstant l'avis de l'huissier qui dit qu'elles sont « entretenues ».
Un autre procès-verbal du 14 juin 2021, versé au dossier par M. [L], montre des parcelles en prairie fauchées et entretenues, mais le tribunal fait observer ici à juste titre dans ses motifs « que M. [L] a mis en ordre la propriété louée en raison du contentieux en cours devant la présente juridiction. » Et quoi qu'il en soit, rien ne permet d'expliquer le mauvais entretien manifeste des terres louées constaté à la diligence des consorts [A] en 2018, 2020 et 2021.
Le défaut d'entretien des terres louées, de manière constante durant plusieurs années, est donc ainsi suffisamment démontré et justifierait à lui seul, au vu du droit applicable et d'une jurisprudence ancienne et invariable en la matière, le rejet de la demande de cession du bail.
Il est constant par ailleurs que la cession du bail à un descendant implique que celui-ci présente les garanties voulues pour assurer la bonne exploitation du fonds. Or tel n'est manifestement pas le cas en l'espèce concernant Mme [P] [L], ainsi que parfaitement démontré par le tribunal paritaire dont la cour adopte ici les pertinents motifs.
Par ailleurs, sans être démentis, les consorts [A] affirment que M. [L] n'est pas à jour de ses fermages pour l'année 2021, et produisent à ce propos une demande officielle de règlement adressée par leur conseil le 8 février 2022 pour la somme de 1524,50 EUR.
Enfin, l'article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime impose au preneur qui souhaite mettre le terres affermées à disposition d'une personne morale, d'en aviser le bailleur selon une procédure précise. En l'espèce suivant convention du 1er janvier 2020 versée au dossier, M. [U] [L] a mis à disposition du « GAEC du Poux » les 90 ha dont il dispose « en qualité de propriétaire et de preneur » sans toutefois justifier d'en avoir informé les consorts [A] en application des textes ci-dessus.
En conséquence de ce qui précède, le jugement ne peut qu'être intégralement confirmé, sauf en ce que le tribunal paritaire Laisse à chacune des parties la charge du coût des constats d'huissier engagés par chacune d'elles.
3000 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile devant la cour, comprenant le coût des constats dressés par huissier à la demande des consorts [A].
M. [U] [L] supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement, sauf en ce que le tribunal paritaire Laisse à chacune des parties la charge du coût des constats d'huissier engagés par chacune d'elles.
Condamne M. [U] [L] à payer aux consorts [A] ensemble la somme unique de 3000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile, comprenant le coût des constats dressés par huissier à la demande des consorts [A].
Condamne M. [U] [L] aux dépens d'appel.
Le greffier Le président