COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 08 Novembre 2022
N° RG 22/00227 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G5FK
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBERTVILLE en date du 25 Janvier 2022
Appelante
S.A.R.L. LUXURY 1850, dont le siège social est situé [Adresse 3]
Représentée par Me Pascale MASOERO, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE
Représentée par Me Denis DEL RIO, avocat plaidant au barreau de NICE
Intimées
S.E.L.A.R.L. ETUDE [F] & [T] en sa qualité de Liquidateur judiciaire de la SCI OWENS dont le siège social est situé [Adresse 1]
S.C.I. OWENS dont le siège social est situé lieu dit [Adresse 3]
Représentées par la SCP CABINET DENARIE BUTTIN PERRIER GAUDIN, avocats au barreau de CHAMBERY
Société EDMOND DE ROTHSCHILD dont le siège social est situé [Adresse 4] (MONACO)
Représentée par Me Anne-Marie LAZZARIMA, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE
Représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat plaidant au barreau de NICE
S.A.R.L. AJUP es qualité d'administrateur provisoire de la SCI OWENS, dont le siège social est situé [Adresse 2]
Sans avocat constitué
Mme la Procureure Generale
[Adresse 5]
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Date de l'ordonnance de clôture : 29 Août 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 septembre 2022
Date de mise à disposition : 08 novembre 2022
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Composition de la cour lors des débats et du délibéré :
- Mme Hélène PIRAT, Présidente,
- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
- Mme Claire STEYER, Vice-présidente placée,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et Procédure :
La société civile immobilière Owens, propriétaire du chalet Mowgli, et la société à responsabilité limitée Luxury 1850, ont conclu un bail commercial portant sur l'exploitation de ce chalet le 15 octobre 2013. Ce bail prévoyait notamment le paiement d'un loyer annuel de 800 000 euros HT.
Un protocole d'accord transactionnel du 4 juillet 2019 signé entre les deux sociétés a entraîné la résiliation de ce bail avec effet immédiat. La validité de ce protocole est actuellement remise en cause, et fait l'objet d'un recours pendant devant le tribunal judiciaire de Paris.
Un nouveau bail a été signé entre les deux sociétés le 1 octobre 2019, dans les mêmes conditions que le bail signé en octobre 2013, et avec effet rétroactif au 5 juillet 2019.
Par ordonnance du 10 décembre 2019, le tribunal de grande instance d'Albertville a désigné la SELARL AJ UP ZA, représentée par Me [Z], en qualité d'administrateur provisoire de la société civile immobilière Owens, la mission de cet administrateur ayant par la suite été prorogée à trois reprises.
Par jugement du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire d'Albertville a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la société civile immobilière Owens, et désigné la SELARL [F] et [T] en qualité de mandataire judiciaire. La société anonyme Edmond de Rothschild a été désignée en qualité de contrôleur à la procédure de redressement judiciaire.
Par ordonnance du 25 août 2021, le juge commissaire a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 1 octobre 2019 entre la société civile immobilière Owens et la société à responsabilité limitée Luxury 1850, sur requête de l'administrateur provisoire de la société civile immobilière Owens.
La société à responsabilité limitée Luxury 1850 a formé un recours auprès du tribunal judiciaire d'Albertville contre cette décision.
Par jugement du 21 novembre 2021, le tribunal judiciaire d'Albertville a converti la procédure de redressement judiciaire de la société civile immobilière Owens en liquidation judiciaire, et désigné la SELARL [F] et [T] en qualité de liquidateur judiciaire.
Par jugement en date du 25 janvier 2022, le tribunal judiciaire a :
' déclaré le recours recevable,
' confirmé l'ordonnance rendue le 25 août 2021 par le juge-commissaire à la procédure collective de la société civile immobilière Owens en ce qu'il a ordonné la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 1 octobre 2019,
' rejeté la demande formée par la société à responsabilité limitée Luxury 1850 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné la société à responsabilité limitée Luxury 1850 aux entiers dépens,
' constaté l'exécution provisoire.
La société à responsabilité limitée Luxury 1850 a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, par déclaration au greffe en date du 10 février 2022.
Prétentions des parties :
Par dernières conclusions en date du 16 août 2022,égulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société à responsabilité limitée Luxury 1850 demande à la cour de :
Vu les articles L. 622-13 et L.627-2 du Code de commerce,
Vu les articles L.145-14 et L.145-28 du Code de commerce,
Vu l'article 514-3 du Code de procédure civile,
' réformer dans son intégralité le jugement en date du 25 janvier 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire d'Albertville et ayant déclaré le recours recevable, confirmé l'ordonnance rendue le 25 août 2021 par le juge commissaire à la procédure collective de la société civile immobilière Owens en ce qu'elle a ordonné la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 1er octobre 2019, rejeté la demande formée par la société à responsabilité limitée Luxury 1850 sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, condamné la société à responsabilité limitée Luxury 1850 aux entiers dépens, constaté l'exécution provisoire,
Et statuant à nouveau,
' constater que la résiliation n'est pas nécessaire à la sauvegarde des intérêts d'Owen et ne présente pas d'utilité à la liquidation judiciaire puisque cela aggrave le passif de la SCI Owens,
' dire que la résiliation porte une atteinte excessive et injustifiée aux intérêts du cocontractant, la société à responsabilité limitée Luxury 1850,
' en conséquence de quoi, dire qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail,
' condamner la société civile immobilière Owens représentée par la SELARL Étude [F] et [T] ès qualité de liquidateur Judiciaire, à verser à la société à responsabilité limitée Luxury 1850 la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par dernières conclusions en date du 27 avril 2022,égulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SELARL Etude [F] & [T], agissant ès qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière Owens demande à la cour de :
Vu l'article L. 641-11-1 IV du Code de commerce,
Rejetant toutes fins et conclusions contraires,
' débouter la société à responsabilité limitée Luxury 1850 de toutes ses prétentions et demandes,
Et confirmant le jugement déféré,
' juger que la résiliation du bail commercial signé le 1 octobre 2019 entre la société civile immobilière Owens et la société à responsabilité limitée Luxury 1850 est nécessaire pour les opérations de liquidation,
' juger que la société à responsabilité limitée Luxury 1850 ne rapporte pas la preuve d'une atteinte excessive à ses intérêts,
' juger que les conditions légales posées par l'article L. 641-11-1 IV du Code de commerce sont remplies,
' prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre la société civile immobilière Owens et la société à responsabilité limitée Luxury 1850 le 1 octobre 2019,
En tout état de cause,
' débouter la société à responsabilité limitée Luxury 1850 de sa demande de condamnation de la SELARL Etude [F] & [T] ès qualités à lui payer 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
' dire que les dépens seront employés en frais de liquidation judiciaire.
Par dernières conclusions en date du 31 mai 2022,égulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société anonyme Edmond de Rothschild demande à la cour de :
' débouter la société à responsabilité limitée Luxury 1850 de l'intégralité de ses demandes,
' confirmer le jugement entrepris,
' condamner l'appelante à la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par des conclusions en date du 22 juillet 2022, Madame le procureur général de la cour d'appel de Chambéry demande de la cour de :
' déclarer l'appel recevable,
' confirmer le jugement du 25 janvier 2022.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.
MOTIFS ET DÉCISION
1 ' Sur la résiliation du bail :
Aux termes de l'article L622-13 IV du code de commerce, à la demande de l'administrateur, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.
L'article L 641-11-1 IV du même code dispose qu'à la demande du liquidateur, lorsque la prestation du débiteur ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent, la résiliation est prononcée par le juge commissaire si elle est nécessaire aux opérations de liquidation et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.
En l'espèce, la société à responsabilité limitée Luxury 1850 soutient que la résiliation n'est pas nécessaire à la sauvegarde des intérêts de la société civile immobilière Owens et ne présente pas d'utilité à la liquidation judiciaire puisque cela aggrave son passif.
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte expressément que le tribunal a toutefois relevé que la société à responsabilité limitée Luxury 1850 ne s'acquitte pas du montant total des loyers dus à la société civile immobilière Owens, et ce de manière systématique depuis plusieurs années. Si elle indique que le montant du loyer serait surévalué, il sera relevé à ce titre qu'elle ne pouvait, de manière unilatérale, décider de contrevenir à son obligation contractuelle de paiement du loyer en ne réglant qu'une partie du montant prévu par les baux successivement contractés. Il sera ajouté que la production de la liste des écritures du compte courant de la société à responsabilité limitée Luxury 1850 permet de constater qu'entre le 25 septembre 2019 et le 1 février 2022, 376 810 euros ont été versés à la société civile immobilière Owens au titre des loyers, ce qui constitue une somme dérisoire au regard du montant du loyer fixé dans le contrat.
Par ailleurs, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte expressément que le tribunal a également relevé qu'il résulte des constatations faites par le mandataire liquidateur de la société civile immobilière Owens que le chalet présente des défaillances, tant dans ses fonctions techniques que dans sa sécurisation, la porte d'entrée étant notamment voilée, si bien que la société à responsabilité limitée Luxury 1850 a manqué à son obligation d'entretien et de sécurisation du bien. A ce sujet, il sera ajouté que si la société à responsabilité limitée Luxury 1850 indique avoir pris à sa charge tous les travaux d'entretien, elle n'apporte aucun élément de preuve à l'appui de ses dires.
Enfin, il sera ajouté que la société civile immobilière Owens fait désormais l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire, qui doit permettre d'apurer son passif grâce aux actifs, que le chalet Mowgli constitue le seul actif de la société, si bien que la vente de ce chalet apparaît inéluctable dans le cadre de la procédure, et que la résiliation du bail est un préalable indispensable à la vente du bien. Dans ces conditions, il doit être considéré que la résiliation du bail est nécessaire aux opérations de liquidation.
La société à responsabilité limitée Luxury 1850 expose en outre que la résiliation du bail porte une atteinte excessive et injustifiée à ses intérêts, dans la mesure où l'exploitation du chalet constitue son activité exclusive.
A ce titre, s'il n'est pas contestable que l'exploitation du chalet constitue bien l'activité exclusive de la société à responsabilité limitée Luxury 1850, il doit être relevé qu'elle n'apporte pas la preuve de ce qu'elle aurait exploité de manière effective le chalet, ce alors que les constatations effectuées sur le bien permettent de douter de son caractère exploitable, au regard de l'importance des avaries ( absence de sécurisation de la porte d'entrée notamment).
Il sera ajouté que la société à responsabilité limitée Luxury 1850, qui fait désormais l'objet d'une liquidation judiciaire suite au jugement du tribunal judiciaire d'Albertville du 25 janvier 2022, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Chambéry de ce jour, a au contraire intérêt à ce que le chalet soit vendu, afin de pouvoir apurer une partie ou la totalité de son passif, si bien qu'il ne saurait être considéré que la résiliation, préalable indispensable à la vente, porterait une atteinte excessive et injustifiée à ses intérêts.
Dans ces conditions, le jugement sera confirmé dans toutes ses dispositions.
2 - Sur les dépens et sur la demande d'indemnité procédurale :
L es dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme Edmond de Rothschild l'ensemble de ses frais irrépétibles ; l'équité commande de faire droit à sa demande à hauteur de la somme de 1000 euros.
En conséquence, la société à responsabilité limitée Luxury 1850 sera condamnée à payer à la société anonyme Edmond de Rothschild la somme de 1000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de liquidation judiciaire,
Déboute la société à responsabilité limitée Luxury 1850 de sa demande d'indemnité procédurale,
Condamne la société à responsabilité limitée Luxury 1850 à payer à la société anonyme Edmond de Rothschild la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Arrêt réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le
à
- Me Pascale MASOERO
- SCP CABINET DENARIE BUTTIN PERRIER GAUDIN
- Me Anne-marie LAZZARIMA
- PARQUET GENERAL
Copie exécutoire délivrée le
à
- Me Anne-marie LAZZARIMA
- SCP CABINET DENARIE BUTTIN PERRIER GAUDIN