Cour d'appel - 08 novembre 2022 - 22/00603

Résumé de la décision :

Arguments pertinents :

2. Nature de l’indemnité : La cour a souligné que l'indemnité d'occupation a une nature mixte, combinant les fonctions indemnitaire et compensatoire, et elle doit couvrir la valeur locative des lieux :
> "En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux."

Interprétations et citations légales :

2. Code de procédure civile - Article 700 : En ce qui concerne l'indemnité pour les frais de justice, la cour a condamné les intimés à verser 800 euros à l'appelante, soulignant l'importance des frais de procédure dans le cadre de l'article 700 :
> "la cour, [...] condamne M. [M] et Mme [T] à verser à la société Immobilière 3 F, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile."

3. Idee générale sur l'indemnité d'occupation : Il a été précisé que l'indemnité d'occupation ne doit pas être inférieure à la somme que le bailleur aurait reçue si le bail s'était poursuivi. Cela est en conformité avec une approche qui vise à éviter des situations où un occupant non-payant pourrait bénéficier d'une position plus favorable que celle d'un locataire en règle :
> "Par suite, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, [...] ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail."

Cette décision met ainsi en lumière l'importance de respecter les conditions locatives tout en veillant à la juste réparation des préjudices subis par le bailleur.

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 08 NOVEMBRE 2022

N° RG 22/00603 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U7GI

AFFAIRE :

S.A. IMMOBILIERE 3F

C/

Mme [L] [T]

...

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de GONESSE

N° RG : 11-21-627

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 8/11/22

à :

Me Jeanine HALIMI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

S.A. IMMOBILIERE 3F

N° SIRET : 552 141 533

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

APPELANTE

Madame [L] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [G] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Assignés à étude

INTIMES DEFAILLANTS

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 décembre 2018, la société immobilière 3F a consenti à M. [G] [M] et Mme [L] [T] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 1] (95).

Se prévalant d'une cessation de paiement des loyers, la société immobilière 3F a, par acte d'huissier de justice du 9 juillet 2020, assigné M. [M] et Mme [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir constater ou prononcer la résiliation du bail et obtenir :

- leur expulsion des lieux loués, avec si nécessaire, le concours de la force publique et le séquestre des meubles à leurs frais,

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4 569,81 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 7 juillet 2020,

- la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués, d'un montant égal au loyer augmenté des charges ou au moins égal au montant du loyer,

- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité de 360 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par jugement contradictoire du 13 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [M] et Mme [T] sur le logement situé [Adresse 1], à compter du 6 juillet 2020, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire,

- ordonné, faute de départ volontaire, de M. [M] et Mme [T] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique,

- fixé la créance de la société immobilière 3F au titre de l'arriéré de loyers et charges échus au 6 juillet 2020 à la somme de 4 569,81 euros et, en tant que de besoin, condamné M. [M] et Mme [T] au paiement de cette somme,

- dit que M. [M] et Mme [T] sont redevables in solidum d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 471 euros et des charges à compter du 7 juillet 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

- rejeté le surplus des demandes,

- dit que copie de la décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Val d'Oise,

- condamné in solidum M. [M] et Mme [T] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 23 janvier 2020.

Par déclaration reçue au greffe le 28 janvier 2022, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 6 février 2022, elle demande à la cour  :

- d'infirmer partiellement le jugement rendu le 13 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en Ce quail a dit que M. [M] et Mme [T] sont redevables in solidum d'une indemnité mensuelle d'occupation de 471 euros et des charges à compter du 7 juillet 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 7 juillet 2020 et jusqu'à la reprise effective des lieux, au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail et condamner solidairement M. [M] et Mme [T] au versement de celle-ci,

- condamner solidairement M. [M] et Mme [T] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. [M] et Mme [T] aux entiers dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, don't distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocat aux offres de droit.

M. [M] et Mme [T] n'ont pas constitué avocat. La déclaration d'appel et le conclusions de l'appelante leur ont été signifiées le 8 février 2022 par actes d'huissier de justice remis à l'étude.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 septembre 2022.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.

Sur l'appel de la société Immobilière 3F.

Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. [M] et Mme [T], à un montant fixe forfaitaire de de 471 euros à compter du 7 juillet 2021, outre les charges, et jusqu'à la libération effective des lieux loués, faisant essentiellement valoir que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail.

Sur ce,

L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Par suite, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi.

Sur les mesures accessoires.

M. [M] et Mme [T] doivent être condamnés au paiement des dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [M] et Mme [T] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré rendu le 13 décembre 2021 par le juge du tribunal de proximité de Gonesse, en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à la somme de 471 euros, outre les charges, à compter du 7 juillet 2021,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,

Condamne M. [M] et Mme [T] à son paiement à compter du 7 juillet 2021 jusqu'à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

Condamne M. [M] et Mme [T] à verser à la société Immobilière 3 F, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] et Mme [T] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés par la SELARL Jeanine Halimi conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,