COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 08 NOVEMBRE 2022
N° RG 22/00604 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U7GM
AFFAIRE :
S.A. IMMOBILIERE 3F
C/
M. [G]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de GONESSE
N° RG : 1121000627
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 08/11/22
à :
Me Jeanine HALIMI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. IMMOBILIERE 3F
N° SIRET : 552 141 533
Ayant son siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397
APPELANTE
Monsieur [G]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Assigné à étude
INTIME DEFAILLANT
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 4 avril 2014 et avenant du 11 mai 2021, la société immobilière 3F a consenti à M. [G] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2] (95).
Se prévalant d'une cessation de paiement des loyers, la société immobilière 3F a, par acte d'huissier de justice du 9 avril 2021, assigné M. [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir constater ou prononcer la résiliation du bail et obtenir :
- son expulsion des lieux loués avec si nécessaire le concours de la force publique et le séquestre des meubles à ses frais,
- sa condamnation au paiement de la somme de 3 273,72 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 30 mars 2021,
- la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués, d'un montant égal au loyer augmenté des charges, subsidiairement d'un montant au moins égal au loyer,
- sa condamnation au paiement d'une indemnité de 360 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Par jugement contradictoire du 13 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :
- constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [G] sur le logement situé [Adresse 2], à compter du 8 mars 2021, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire,
- fixé la créance de la société immobilière 3F au titre de l'arriéré de loyers et charges échus au 7 octobre 2021 à la somme de 2 316,40 euros et, en tant que de besoin, condamné M. [G] au paiement de cette somme,
- suspendu les effets de la clause résolutoire et autorisé M. [G] à se libérer de la dette par versements mensuels de 579,10 euros et un dernier versement soldant la dette, en sus du loyer courant, payables au plus tard le 10 de chaque mois et, pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du jugement,
- dit que faute pour M. [G] de respecter les délais ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique,
- dit que M. [G] sera redevable, en cas de résiliation, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 463 et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné M. [G] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 8 janvier 2021.
Par déclaration reçue au greffe le 28 janvier 2022, la société immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 6 février 2022, elle demande à la cour d'infirmer partiellement le jugement rendu le 13 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en ce qu'il a dit que M. [G] sera redevable, en cas de résiliation, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 463 euros et des charges jusqu'à la libération effective des lieux loués,
- fixer, faute pour M. [G] de respecter les délais ainsi accordés, l'indemnité mensuelle d'occupation de la résiliation du bail à la reprise effective des lieux au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû, en cas de poursuite du bail et condamner M. [G] au versement de celle-ci,
- condamner M. [G] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [G] aux entiers dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, don't distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocat aux offres de droit.
M. [G] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées le 8 février 2022 par acte d'huissier de justice remis à l'étude.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 septembre 2022.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION.
Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.
Sur l'appel de la société Immobilière 3F.
Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d'avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. [G], à un montant fixe forfaitaire de 463 euros à compter du jour de la résiliation du bail, outre les charges, et jusqu'à la libération effective des lieux loués, faisant essentiellement valoir que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail.
Sur ce,
L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu'elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.
En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.
Par suite, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.
En effet, en l'absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d'occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d'expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.
Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi.
Sur les mesures accessoires.
M. [G] doit être condamné au paiement des dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant M. [G] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré rendu le 13 décembre 2021 par le juge du tribunal de proximité de Gonesse, en toutes ses dispositions, à l'exception de celle ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à la somme de 463 euros, outre les charges, à compter de la résiliation éventuelle du bail,
Statuant à nouveau du chef infirmé,
En cas de résiliation du bail, fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,
Condamne M. [G] à son paiement jusqu'à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
Condamne M. [G] à verser à la société Immobilière 3 F, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [G] aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés par la SELARL Jeanine Halimi conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,