ARRET
N°
Société CDC HABITAT SOCIAL
C/
[O]
VBJ/SGS
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/02952 - N° Portalis DBV4-V-B7F-ID5Z
Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT ET UN
PARTIES EN CAUSE :
Société CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Elodie DEVRAIGNE de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS
APPELANTE
ET
Madame [B] [O]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Assignée à personne le 30/07/2021
INTIMEE
DEBATS :
A l'audience publique du 07 avril 2022, l'affaire est venue devant M. Pascal BRILLET, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 juin 2022.
La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, M. Pascal BRILLET, Président de chambre et Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 09 juin 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
*
DECISION :
Par convention en date des 25 et 28 juin 2019 la société CDC Habitat Social a donné en location à Mme [O] un logement situé à [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 374,63 euros.
Le 30 juin 2020, la société CDC Habitat Social a fait signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un paiement de la somme de 1420,29 euros au titre de loyers et charges impayés au 16 juin 2020.
Par acte du huissier du 17 décembre 2020, la société CDC Habitat Social a fait assigner Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Senlis aux fins notamment de voir constater le jeu de la clause résolutoire contractuelle et condamner la locataire au paiement de la somme de 2398,58 euros au titre des loyers à payer arrêter au 30 novembre 2020.
Par jugement du 23 avril 2021, le tribunal judiciaire d'Senlis a relevé que la société CDC Habitat Social ne justifiait pas avoir signalé la situation d'impayés de Mme [O] à la CAF deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 décembre 2020 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
Il a constaté l'irrecevabilité des demandes de constat en résiliation de bail et en expulsion, débouté la société CDC Habitat Social de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens.
La société CDC Habitat Social a interjeté appel de cette décision le 8 juin 2021.
Elle a remis ses conclusions d'appelante au greffe le 9 août 2021.
Mme [O] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée le 30 juillet 2021 suivant acte remis à personne et les conclusions de l'appelante du 9 août 2021 lui ont été signifiées suivant acte du 23 août 2021 remis à sa personne.
L'affaire a été fixée à l'audience des débats du 7 avril 2022.
SUR CE, LA COUR:
À l'appui de sa demande d'infirmation, la société CDC Habitat Social fait valoir que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, elle justifie avoir avisé la CAF de la situation d'impayés de Mme [O] par courrier du 16 juin 2020 que la CAF l'a nécessairement reçu puisqu'elle le vise dans sa réponse du 23 juin 2020, ce dont elle avait justifié en première instance en versant aux débats les deux courriers.
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 applicable en l'espèce en raison de la date de conclusion du contrat de bail, qu'à compter du 1er janvier 2015:
- les bailleurs personne morale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisie est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs d'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides
-à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation et notifiée à la diligence de huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'ils saisissent l'organisme compétent désigné par le plan d'action pour le logement et l'hébergement de personnes défavorisées.
En l'espèce il résulte du courrier adressé le 23 juin 2020 par la CAF à la société CDC qu'elle a été saisie par la société CDC Habitat Social de la situation de Mme [O] par signalement reçu le 23 juin 2020.
L'assignation ayant été délivrée le 17 décembre 2020 soit plus de deux mois après la saisine de la commission, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées par le bailleur et de déclarer l'action engagée par la société CDC Habitat Social à l'encontre de Mme [O] recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire:
Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer rester infructueux.
Le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 juin 2020 pour la somme de 1420,29 euros. La dette n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois de ce commandement de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er septembre 2020.
Il convient d'en tirer les conséquences et de relever que depuis cette date Mme [O] est occupante sans droit ni titre des lieux.
Il y a donc lieu:
- de lui ordonner qu'elle libère le logement dans les conditions précisées au dispositif, faute de quoi, il y aura lieu de expulser avec l'assistance de la force publique,
- de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation dont le montant doit être fixé à celui du loyer applicable à la date de la résiliation, à compter de la résiliation le 1er septembre 2020.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif:
La société CDC Habitat Social justifie d'un décompte établissant la dette locative de Mme [O] arrêtée au 9 août 2021 à la somme de 468,79 euros.
Il convient de condamner Mme [O] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 468,79 euros arrêtée à la date du 9 août 2021.
Sur les demandes accessoires :
L'équité justifie qu'il soit alloué la somme de 300 euros à la société CDC Habitat Social sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [O] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens d'appel incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. Les dépens de première instance demeureront à la charge de la société CDC Habitat Social.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement par arrêt réputé contracdictoire et en dernier ressort :
Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis le 23 avril 2021 sauf en ce qu'il a condamné la société CDC Habitat Social aux dépens de première instance.
Statuant à nouveau y ajoutant:
Déclare recevables les demandes de la société CDC Habitat Social,
Constate que le bail concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] s'est trouvé résilié de plein droit le 1er septembre 2020 pour défaut de paiement des loyers par application de la clause résolutoire contractuelle,
Ordonne en conséquence à Mme [O] de libérer les lieux loués de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef,
Dit qu'à défaut pour elle de se faire, la société CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours de la force publique
Condamne Mme [O] à payer à la société CDC Habitat Social à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer au jour de la résiliation, à compter du 1er septembre 2021 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux
Condamne Mme [O] à payer à la société CDC Habitat Social, à titre provisionnel au titre des impayés de loyers et d'indemnités d'occupation la somme de 468,79 euros arrêtée au 9 août 2021,
Condamne Mme [O] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [O] aux dépens d'appel incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 juin 2020.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE