5ème Chambre
ARRÊT N°-338
N° RG 22/00678 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SN72
Mme [L] [Y] [G] [F]
S.E.L.A.S. CLEOVLLA
C/
S.C.I. DAOU MILIN
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 14 Septembre 2022
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTES :
Madame [L] [Y] [G] [F] (en liquidation judiciaire)
née le 07 Février 1962 à [Localité 5] (92)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Matthieu PERRAUD de la SELARL LA FIDUCIAIRE GENERALE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES
S.E.L.A.S. CLEOVAL représentée par Maître Virginie SCELLES
INTERVENANTE VOLONTAIRE par conclusions du 23 juin 2022 ès qualités de mandataire judiciaire en charge de la liquidation judiciaire de Madame [L] [F] désignée à cette fonction par le Tribunal de Commerce de Vannes le 20 avril 2022,
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Matthieu PERRAUD de la SELARL LA FIDUCIAIRE GENERALE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES
INTIMÉE :
S.C.I. DAOU MILIN
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Vanessa KERVIO de la SELARL SELARL LEHUEDE (A.A) GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VANNES
Suivant acte sous seing privé du 9 janvier 2015, la SCI Daou Milin a donné à bail professionnel à Mme [L] [F] un local situé au rez-de-chaussée de 1'immeuble [Adresse 4] au sein de la zone commerciale dite '[Adresse 6], pour une durée de trois années renouvelables par tacite reconduction de trois ans.
Suivant exploit d'huissier du 8 juillet 2020, la SCI Daou Milin a fait délivrer à Mme [L] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 1 950,37 euros en principal.
Par exploit en date du même jour, la SCI Daou Milin a donné congé à Mme [L] [F] des locaux loués pour le 8 janvier 2021, sur le fondement de l'article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
Mme [L] [F] a quitté le local au 31 décembre 2020 et a restitué les clefs le 25 janvier 2021, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi.
Le bailleur a réclamé paiement de la somme totale de 669,24 euros au titre des loyers du 1er décembre 2020 au 8 janvier 2021 et de l'indemnité d'occupation du 9 au 25 janvier 2021.
Par acte d'huissier du 11 mai 2021, Mme [L] [F] a fait assigner la SCI Daou Milin devant le tribunal judiciaire de Vannes.
Par ordonnance en date du 14 janvier 2022, le juge de la mise en état a :
- déclaré irrecevable pour être prescrite l'action introduite par Mme [L] [F] à l'encontre de la SCI Daou Milin,
- condamné Mme [L] [F] à payer à la SCI Daou Milin la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [L] [F] aux dépens de l'instance.
Le 2 février 2022, Mme [L] [F] a interjeté appel de cette décision. Aux termes des dernières écritures notifiées le 23 juin 2022, la SELAS Cleoval en qualité de mandataire liquidateur de la liquidation judiciaire de Mme [F], demande à la cour de :
- la déclarer recevable en son intervention volontaire, ès-qualités de mandataire judiciaire en charge de la liquidation judiciaire de Mme [L] [F], fonction à laquelle elle a été désignée par jugement du tribunal de commerce de Vannes du 20 avril 2022,
- réformer l'ordonnance sur incident rendue le 14 janvier 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Vannes en ce qu'elle a :
déclaré prescrite l'action introduite par Mme [L] [F],
condamné Mme [L] [F] au versement d'une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens de l'incident,
En conséquence, statuant à nouveau :
- la déclarer recevable en son action non prescrite,
- débouter la société Daou Milin de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées sur incident,
- condamner la SCI Daou Milin à lui verser une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Daou Milin aux entiers dépens de l'incident.
Par dernières conclusions notifiées le 30 mars 2022, la SCI Daou Milin demande à la cour de :
- débouter Mme [L] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et
conclusions.
- confirmer l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Vannes, le 14 janvier 2022, en toutes ses dispositions.
- condamner Mme [L] [F] à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner Mme [L] [F] aux entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 juin 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La SELAS Cleoval, ès-qualités, considère que l'activité de Mme [F] relevait du statut des baux commerciaux et que Mme [F] a perdu le fonds de commerce créé.
Elle explique que l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n'est pas soumise à prescription.
Elle soutient que la clause du bail fixant à 3 ans renouvelable par tacite reconduction la durée du bail et la clause mentionnant l'application de l'article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 sont réputées non écrites.
Elle considère que le statut des baux commerciaux ne résulte pas de la volonté des parties mais de la loi.
Elle indique que la signature d'un bail professionnel, incompatible avec l'activité exercée, n'avait pas d'intérêt pour les parties sauf pour le bailleur à contourner le statut des baux commerciaux.
Elle affirme que le bailleur avait une parfaite connaissance du régime juridique devant être appliqué.
En réponse, la SCI Daou Milin rappelle que le bail litigieux est qualifié de bail professionnel et vise l'article 57-A de la loi du 23 décembre 1986.
Elle entend invoquer les dispositions de l'article L 145-60 du code de commerce pour exciper de la prescription de l'action de Mme [F].
Elle argue de ce que la requalification du bail en bail commercial est un préalable à toutes demandes fondées sur le statut des baux commerciaux.
La SCI Daou Milin conteste toute fraude de sa part dans le cadre de la conclusion du bail.
Sur l'intervention volontaire de la SELAS Cleoval ès-qualités.
Au visa de l'article L 641-9 du code de commerce, le juge qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.
Désignée par le tribunal de commerce le 20 avril 2022, la SELAS Cleoval est le liquidateur de Mme [F].
Il convient de prendre acte de son intervention volontaire.
Sur la prescription.
Au visa de l'article L 145-50 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.
La SELAS Cleoval, ès-qualités, estime que les clauses du contrat sur la durée du bail et sur l'application de l'article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 sont réputées non écrites.
Or cette inopposabilité ne peut être tranchée que dans l'hypothèse où le contrat litigieux est un bail commercial.
Il faut donc, avant de statuer sur la question d'inopposabilité des clauses contractuelles précitées, procéder à la requalification du bail.
Il est de jurisprudence constante que l'action en requalification du bail est prescrite deux années après la conclusion du bail, peu important l'éventuel renouvellement du contrat.
Le bail a été conclu le 9 janvier 2015 ; l'assignation a été délivrée par Mme [F] le 11 juin 2021, soit plus de deux années après le bail.
Le preneur entend invoquer la fraude du bailleur, fraude qui a pour effet de suspendre le cours de la prescription.
La charge de la preuve de cette fraude pèse sur le preneur.
L'affirmation selon laquelle la signature d'un bail professionnel est radicalement incompatible avec l'activité exercée n'est corroborée par aucune pièce justificative.
L'appelante ne démontre pas que la gestion locative a été assurée par la société Abalane Gestion, gérée par la gérante de la SCI Daou Milin. Quand bien même cette société Abalane Gestion interviendrait dans la gestion locative, sa présence n'est pas en soi constitutive d'une fraude.
Si le bailleur a une parfaite connaissance du régime juridique à appliquer, il en est de même de Mme [F] qui possède une expérience certaine dans le domaine du commerce puisqu'elle a auparavant exercé une activité de coiffure de 1988 à 1998 et une activité de fabrication de textiles de 2008 à 2009. Mme [F] était à même de faire la différence entre un bail professionnel et un bail commercial en 2015.
Le bail conclu comporte des clauses d'usage en matière de bail professionnel.
Aucune pièce du dossier ne permet de caractériser la volonté pour le bailleur de priver Mme [F] de droits relevant du statut des baux commerciaux.
En conséquence, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a jugé prescrite et donc irrecevable l'action introduite par Mme [F].
- Sur les autres demandes.
Succombant en appel, la SELAS Cleoval, en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme [F], est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à la SCI Daou Milin la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions de la décision entreprise sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :
Prend acte de l'intervention volontaire de la SELAS Cleoval en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme [F] ;
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la SELAS Cleoval en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme [F] à payer à la SCI Daou Milin la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamne la SELAS Cleoval, en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme [F], aux dépens.
La greffière La présidente