République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 10/11/2022
N° de MINUTE : 22/938
N° RG 19/01935 - N° Portalis DBVT-V-B7D-SIIH
Jugement (N° 16-003389) rendu le 07 mars 2019 par le tribunal d'instance de Lille
APPELANTE
SA Vilogia prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représentée par Me Delphine Gras-Vermesse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
INTIMÉS
Monsieur [O] [J]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 6]
Madame [U] [B]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentés par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistés par Me Emmanuel Riglaire, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant, substitué par Me Nicolas Debavelaere, avocat au barreau de Lille
DÉBATS à l'audience publique du 06 septembre 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutie, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 juin 2022
Par acte sous seing privé du 16 août 2001, la société anonyme Vilogia venant aux droits de SLE Habitat a donné à bail à M. [O] [J] et Mme [U] [B] un local à usage d'habitation situé à [Adresse 11], résidence Le Roitelet , moyennant un loyer mensuel de 250,68 euros hors charges.
Arguant de loyers impayés, le bailleur leur a délivré le 19 juillet 2016 un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier de justice délivré le 12 octobre 2016, la SA Vilogia a fait assigner M. [J] et Mme [B] devant le tribunal d'instance de Lille.
Par jugement à caractère contradictoire rendu le 7 mars 2019, le tribunal d'instance de Lille, saisi ainsi par la SA Vilogia à l'encontre de M. [O] [J] et Mme [U] [B], de demandes de constatation ou de prononcé de la résiliation du bail signé entre les parties par acte sous seing privé le 16 août 2001 et portant sur un logement situé à [Adresse 11], résidence Le Roitelet, d'expulsion des lieux des locataires, de condamnation solidaire des locataires au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, de la somme de 1 145, 56 euros, portée au 31 mars 2018 à 1 957, 37 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement, outre la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, a :
- débouté la société Vilogia de sa demande de constatation de la résiliation du bail,
- dit n'y avoir lieu en l'état au prononcé de la résiliation du bail,
- condamné solidairement M. [O] [J] et Mme [U] [B] à payer à la société Vilogia la somme de 988,52 euros au titre des loyers et charges impayés,
- dit que la demande reconventionnelle est recevable,
- condamné la société Vilogia à payer à M. [O] [J] et Mme [U] [B] le somme de 2 546,15 euros au titre des provisions sur charges indûment appelées au titre des années 2014 et 2015,
- ordonné la compensation entre ces deux condamnations,
- donné acte à la société Vilogia de ce qu'elle s'engage à produire les éléments justificatifs de l'années 2016, et des années 2017 et 2018 (dès que la régularisation sera faite pour ces deux dernières années),
- sursis à statuer sur les demandes de M. [O] [J] et Mme [U] [B] concernant ces années dans l'attente de la production de ces justificatifs par la société Vilogia,
- ordonné le retrait de l'affaire du rôle,
- dit qu'elle sera remise au rôle à l'initiative de la partie la plus diligente,
- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire,
- laissé le coût du commandement de payer à la charge la société Vilogia,
- réservé les dépens.
La SA Vilogia a relevé appel par déclaration en date du 29 mars 2019, l'appel portant sur le montant de la condamnation au paiement de la dette, sur l'absence de résiliation de bail et sur le rejet de l'appel des charges locatives pour les années 2014 et 2015.
M. [O] [J] et Mme [U] [B] ont constitué avocat le 11 avril 2019 ;
Par ses conclusions en date du 14 mai 2020, la SA Vilogia demandait à la cour de réformer le jugement en date du 7 mars 2019 rendu par le tribunal d'instance de Lille et :
- de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et en conséquence dire que M. [O] [J] et Mme [U] [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux dont s'agit,
- de prononcer la résiliation du bail pour non paiement régulier des loyers et charges et d'ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- de les condamner solidairement au paiement de la somme de
1 372,05 euros représentant les loyers et charges impayés au 3 mars 2020 en tenant compte de la déduction de la somme prescrite au 12 octobre 2013 soit 326,02 euros,
- de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges (495,90 euros) à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux,
- de les condamner en outre solidairement au paiement des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- de dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasserait 12 fois la provision,
- de dire et juger que la somme de 2 546,15 euros au titre des provisions sur charges locatives des années 2014 et 2015 n'a nullement à être restituée par la SA Vilogia aux locataires,
- de dire et juger mal fondés les locataires en leur appel incident, les en débouter, de lui donner acte de ce qu'elle a produit l'ensemble des pièces justificatives des charges locatives au titre des années 2016 et 2017,
- de condamner solidairement M. [J] et Mme [B] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et solidairement aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer soit 99,72 euros et 101,92 euros, de confirmer le jugement déféré pour le surplus s'agissant du sursis à statuer prononcé au titre des de charges locatives portant sur les années 2016 à 2018.
M. [J] et Mme [B], par conclusions en date du 30 mars 2020 demandaient à la cour de
-sur l'appel principal :
- de débouter la SA Vilogia de l'ensemble de ses demandes ,
- de confirmer le jugement sur le rejet de la demande de constatation de la résiliation du bail, sur la recevabilité de la demande reconventionnelle, sur la condamnation de la SA Vilogia à payer à M. [J] et Mme [B] la somme de 2 546,15 euros au titre des provisions sur charges indûment appelées au titre des années 2014 et 2015, sous réserve de l'appel incident élevé par les conclusions qui sollicitent au titre des années 2014 et 2015 un remboursement de charges de 1264,32 euros (pour 2014) + 1944,12 euros (pour 2015) = 3 208,44 euros, outre le coût du commandement de payer,
- à titre subsidiaire de dire et juger y avoir lieu d'échelonner le solde locatif dû sur une période de 36 mois et d'ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer,
-sur l'appel incident :
- d'infirmer le jugement entrepris sur la condamnation solidaire de M. [J] et Mme [B] à payer à la société Vilogia la somme de 988,52 euros au titre des loyers et charges impayés, sur la compensation entre cette somme et celle de 2 546,15 euros au paiement de laquelle la société Vilogia a été condamnée au titre des provisions sur charges indûment appelées au titre des années 2014 et 2015, sur le fait qu'elle donne acte à la société Vilogia de ce qu'elle s'engage à produire les éléments justificatifs de l'année 2016, et des années 2017 et 2018 (dès que la régularisation sera faite pour ces deux dernières années), sur le sursis à statuer sur les demandes de M. [J] et Mme [B] concernant ces années dans l'attente de la production de ces justificatifs par la société Vilogia, en ce qu'il ordonne le retrait de l'affaire du rôle, dit qu'elle sera remise au rôle à l'initiative de la partie la plus diligente, déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et réserve les dépens et:
- de dire et juger n'y avoir lieu à paiement de charges pour M. [J] et Mme [B] pour les années 2014 à 2018, et donc à compensation, et de condamner, en conséquence, la SA Vilogia à verser à M. [J] et Mme [B] les fonds indûment appelés, soit 7 341,81 euros, (dont 3 208,44 euros pour 2014 et 2015) somme arrêtée au 31 mai 2018, de condamner la SA Vilogia aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser à M. [J] et Mme [B] la somme de 2 000 euros par personne au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt mixte en date du 12 décembre 2020, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de la procédure devant cette cour, cette dernière autrement composée a :
-confirmé le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de la société Vilogia visant à la constatation de la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire,
-rejeté la demande de résolution judiciaire du bail,
-dit que la société Vilogia est fondée à récupérer l'intégralité des charges de chauffage collectif supportées par elle à compter du 1er juillet 2011 pour l'appartement donné à bail,
-dit que, du décompte locatif établi par la société Vilogia, doit être déduit la somme de 694,07 euros correspondant au solde débiteur du compte locatif au 12 octobre 2011,
-dit que la société Vilogia devra communiquer aux locataires et à l'expert judiciaire ci dessous désigné les budgets prévisionnels à la résidence Les Roitelets pour les années 2014 à 2017 et de justifier de leur approbation par la production des extraits pertinents des délibération des assemblées générales,
-sursis à statuer sur le surplus des demandes,
-ordonné une mesure d'expertise et désigné à cette fin M. [H] [Z], [Adresse 5] Tél : [XXXXXXXX01], expert-comptable inscrit sur la liste de la cour d'appel de Douai, avec la mission suivante :
- convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leur conseil, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
- procéder notamment à l'examen des factures et documents comptables de la société Vilogia, et proposer une liste des charges récupérables au sens de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 supportées par la société Vilogia au titre des années 2014 à 2017 pour la résidence Le Roitelet,
- proposer une imputation de ces charges dans le cadre du bail consenti par la société Vilogia à Monsieur [J] et à Madame [B] pour chacune des années concernées,
- dit que l'expert aura soin en particulier de s'assurer que les factures produites par la société Vilogia concernent effectivement la résidence Le Roitelet dans laquelle est situé l'appartement donné à bail à Monsieur [J] et à Madame [B],
- dit que l'expert devra communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai d'un mois pour la production de leurs dires écrits.,
- dit que l'expert, après avoir répondu aux dires éventuels des parties, déposera son rapport dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé par le greffe de la cour de la consignation,
- dit que la société Vilogia devra consigner au greffe de la cour une somme de 4000 € dans un délai d'un mois à compter de la date du présent arrêt à défaut de quoi la désignation de l'expert sera caduque,
- désigné le président de la 4° section de la 8° chambre de cette cour pour suivre les opérations, statuer sur tous incidents et procéder, éventuellement sur simple requête, au remplacement de l'expert empêché .
Suite à cet arrêt, une première réunion d'expertise a eu lieu le 13 septembre 2021 dans les locaux de la société Vilogia à l'issue de laquelle l'expert a établi une première note en expertise demandant la communication par Vilogia d'un certain nombre de pièces mais surtout a annoncé un coût prévisionnel de l'expertise d'un montant de 15 480 euros HT .
La société Vilogia a estimé que les demandes de pièces formulées par l'expert entraînaient un travail trop chronophage pour ses services mais que surtout le coût de l'expertise était trop élevé par rapport à la réalité de l'enjeu du litige.
Elle a indiqué qu'elle n'avait pas en conséquence l'intention de verser le supplément de consignation réclamé par l'expert à hauteur de 13 000 euros.
Dès lors le magistrat de cette cour chargé du contrôle des opérations d'expertise a demandé à M. [Z] de déposer son rapport en l'état, ce qui fut fait après que ce même magistrat ait refusé la demande de versement d'un complément de provision.
Par ses dernières conclusions en date du 9 février 2022 la société Vilogia demande à la cour de :
- dire bien appelé, mal jugé,
Ce faisant,
- réformer le jugement en date du 7 mars 2019 rendu par le tribunal d'instance de Lille,
- condamner solidairement M. [O] [J] et Mme [U] [B] au paiement de la somme de 871, 58 euros représentant les loyers et charges impayés au 9 février 2022 en tenant compte de la déduction de la somme de 694, 07euros correspondant au solde débiteur locatif au 11 octobre 2011 tel que dit par la cour,
- condamner en outre solidairement M. [O] [J] et Mme [U] [B] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- dire et juger que la somme de 2 546,15 euros au titre des provisions sur charges locatives des années 2014 et 2015 n'a nullement à être restituée par la SA Vilogia à M. [O] [J] et Mme [U] [B],
- dire et jugés mal fondés M. [O] [J] et Mme [U] [B] en leur appel incident, les en débouter,
- donner acte à la SA Vilogia de ce qu'elle a produit l'ensemble des pièces justificatives des charges locatives au titre des années 2016 et 2017,
- condamner solidairement M. [O] [J] et Mme [U] [B] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [O] [J] et Mme [U] [B] aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer soit 99,72 euros + 101,92 euros,
- confirmer le jugement déféré pour le surplus s'agissant du sursis à statuer prononcé au titre des contestations de charges locatives portant sur les années 2016 à 2018.
Par leurs dernières conclusions en date du 9 novembre 2021, M. [O] [J] et Mme [U] [B] demandent à la cour de :
Sur l'appel principal de la SA Vilogia :
A titre principal,
- débouter la SA Vilogia de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
En conséquence :
- confirmer le jugement entrepris en ses dispositions énonçant 'déboute la société Vilogia de sa demande de constatation de la résiliation du bail, dit n'y avoir lieu en l'état au prononcé de la résiliation du bail, dit que la demande reconventionnelle est recevable, condamné la société Vilogia à payer à M. [O] [J] et Mme [U] [B] la somme de 2 546,15 euros au titre des provisions sur charges indûment appelées au titre des années 2014 et 2015, sous réserve de l'appel incident élevé par les conclusions qui sollicitent au titre des années 2014 et 2015 un remboursement de charges de 1264,32 euros (pour 2014) + 1944,12 euros (pour 2015) = 3 208,44 euros, laisse le coût du commandement de payer à la charge de la société Vilogia',
A titre subsidiaire :
- dire et juger y avoir lieu d'échelonner le solde locatif dû sur une période de 36 mois et ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer,
Sur l'appel incident des intimés [J]-[B] :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a énoncé : 'condamne solidairement M. [O] [J] et Mme [U] [B] à payer à la Société Vilogia la somme de 988, 52 euros au titre des loyers et charges impayés, ordonne la compensation entre cette somme et celle de 2 546,15 euros au paiement de laquelle la société Vilogia a été condamnée au titre des provisions sur charges indûment appelées au titre des années 2014 et 2015, donne acte à la société Vilogia de ce qu'elle s'engage à produire les éléments justificatifs de l'année 2016, et des années 2017 et 2018 (dès que la régularisation sera faite pour ces deux dernières années), sursoit à statuer sur les demandes de M. [O] [J] et Mme [U] [B] concernant ces années dans l'attente de la production de ces justificatifs par la société Vilogia, ordonne le retrait de l'affaire du rôle, dit qu'elle sera remise au rôle à l'initiative de la partie la plus diligente, débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, réserve les dépens',
Statuant de nouveau de ces chefs :
- dire et juger n'y avoir lieu à paiement de charges pour M. [O] [J] et Mme [U] [B] pour les années 2014 à 2018, et donc à compensation, et condamner, en conséquence, la SA Vilogia à verser à M. [O] [J] et Mme [U] [B] les fonds indûment appelés, soit 7 341, 81 euros, (dont 3 208, 44 euros pour 2014 et 2015) somme arrêtée au 31 mai 2018,
En tout état de cause,
Statuant tant sur l'appel principal de la société Vilogia que sur l'appel incident de M. [O] [J] et Mme [U] [B] :
- condamner la SA Vilogia aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à verser à M. [O] [J] et Mme [U] [B] la somme de 2 000 euros par personne au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Il sera précisé à titre liminaire, alors que les conclusions des parties après l'arrêt mixte du 10 décembre 2020 ne tiennent pas nécessairement compte de ce qui a d'ores et déjà été jugé par cet arrêt que la cour a d'ores et déjà tranché la question de la résolution du bail en confirmant le jugement entrepris en ce qu'il a d'une part confirmé la décision entreprise en ce qu'elle adébouté la société Vilogia de sa demande en constat de la résiliation du bail et débouté par ailleurs la société Vilogia de toute demande de résiliation judiciaire du contrat de bail au visa de l'article 1184 du code civil.
Il sera rappelé par ailleurs que ledit arrêt mixte a d'ores et déjà dit que la société Vilogia est fondée à récupérer l'intégralité des charges de chauffage collectif supportées par elle à compter du 1er juillet 2011 pour l'appartement donné à bail, et que du décompte locatif établi par la société Vilogia, doit être déduit la somme de 694,07 euros correspondant au solde débiteur du compte locatif au 12 octobre 2011,
Bien que ne le reprenant pas dans son dispositif, ce jugement a énoncé enfin dans ses motifs qu'aucune prescription n'était encourue au titre d'une action en répétion des charges au titre de l'année 2014 et des années ultérieures.
1) Sur la contestation des charges au titre des années 2014 et 2015 :
Il sera rappelé que l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
Estimant que les charges ne sont pas justifiées par leur bailleur, M. [J] et Mme [B] demandent que la société Vilogia soit condamnée à rembourser l'intégralité des charges pour lesquelles elle a demandé un paiement à ses locataires.
Sur les charges relatives au combustible chauffage (factures Dalkia) :
Le premier juge a estimé qu'aucun paiement de charges ne pouvait être exigé des locataires de ce chef dès lors qu'il n'y avait pas d'adéquation entre l'adresse figurant sur les factures Dalkia qui évoque une adresse sise au [Localité 9] et l'adresse des locataires .
Il sera rappelé à titre liminaire que l'adresse des parties intimées se situe [Adresse 10].
La société Vilogia a produit en cause d'appel un compte-rendu établi par la Métropole Européenne de Lille s'agissant du quartier le [Localité 9] qui détaille effectivement les différentes résidences du groupe Vilogia dont la résidence du Roitelet et un document interne répertoriant les quatre résidences du groupe 2160 à savoir les résidences Roitelet, Mésange, Rossignol et Cygne
Il s'ensuit qu'il est suffisamment établi en conséquence que les factures Dalkia qui évoquent la fourniture d'énergie pour 6 bâtiments du [Localité 9] correspondent bien entre autres à la résidence du Roitelet.
Par ailleurs, il a été justifié de la clef de répartition appliquée pour ce groupe d'immeubles 2160, soit 77,71 % pour l'année 2014, les autres pourcentages de 16,29 % et de 6 % concernant les autres groupes d'immeuble à savoir le 2164 et le 2182.
Il ressort par ailleurs des éléments de la cause que la quote-part de combustible retenue pour le logement des parties intimées est fonction de la surface de ce logement de 81 m2, ce chiffre ne pouvant être confondu avec celui de la clef de répartition. La mention de ce que la facture est répercutée sur les locataires en fonction de la superficie du logement est bien mentionnée sur les avis de régularisation.
Pourl'année 2014 :
Il a été produit l'intégralité des factures Dalkia pour l'ensemble des groupes et donc pour le groupe 2160 dint fait partie la résidence Roitelet, la dépense totale pour le groupe 2160 étant ainsi de 54643,76 euros.
La superficie totale étant de 13401,88 euros, la société Vilogia a valablement imputé la somme de 330,28 euros au débit du compte des locataires sur l'avis de régularisation de charges , cette somme correspondant au calcul suivant : 81 x
54 643,76/13 401,88 = 330,28 euros.
Pour les mêmes raisons de fait et de droit, et étant précisé que les dépenses relatives au combustible correspondant au groupe 2160 s'élèvent à la somme de 29 353,60 euros au titre de l'année 2015 , la cour conclut que la somme imputée aux parties intimées, d'un montant de 173,98 euros est justifiée.
Il convient dès lors de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les charges n'étaient pas justifiées de ce chef.
Sur le poste P2 entretien chaufferie :
Les parties intimées ont contesté cette facturation en faisant valoir que les dépenses de financement, d'investissement ne pouvaient être mises à leur charge.
Cependant, s'agissant des charges de chauffage, le précédent arrêt a d'ores et déjà rappelé que la loi du 7 décembre 2010 dite NOME, entrée en vigueur le 1er juillet 2011, a mis fin par modification de l'article L. 442 ' 3 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 à l'état du droit préexistant qui, au regard d'un arrêt de la troisième chambre de la Cour de cassation du 10 novembre 2009, interdisait au bailleur de récupérer sur le locataire la part fixe - dite R2- du tarif des réseaux de chaleur urbains correspondant à l'amortissement du réseau .
Contrairement à ce qui a pu être soutenu parles parties intimées, la modification ainsi intervenue, si elle n'a pas d'effet rétroactif, est toutefois applicable aux contrats en cours dès lors que les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent. La cour observe d'ailleurs que le contrat de bail signé entre les parties prévoit que « pendant toute la durée de la convention intervenue entre l'état et la société d'HLM, toute modification légale qui amènerait modification de l'une quelconque des conditions du présent contrat de location, s'imposera de plein droit au locataire. ». Le bailleur est en conséquence fondé à récupérer l'intégralité des charges de chauffage collectif supportées par lui à compter du 1er juillet 2011.
Pour le surplus, la cour se réfère à ce qu'elle a dit plus haut concernant la facturation du combustible chauffage et de l'identification de la résidence Roitelet où demeurent les parties intimées comme bénéficiaire des prestations.
Dès lors la cour considère que les charges réclamées de ce chef sont justifiées.
Sur le poste consommation d'eau :
Pour conclure qu'aucune charge d'eau ne pouvait être exigée des locataires au titre l'année 2014, le premier juge a retenu qu'aucune consommation individuelle n'avait pu être établie au titre de l'année considérée en l'absence de relevé et que par ailleurs les explications de la société Vilogia quant au fait qu'elle aurait bénéficié d'un avoir auprès de la société des Eaux du Nord n'apparaissaient pas convaincantes. Il a par ailleurs énoncé que les charges d'eau n'étaient pas justifiées au titre de l'année 2015.
En défense, la société Vilogia fait valoir qu'il ne peut en réalité rien lui être réclamé de ce chef et que ses avis de régularisation de charges sont parfaitement exacts, faisant observer qu'elle n'a en réalité facturé aucune somme aux locataires au titre de l'exercice 2014 et que la régularisation des charges au titre de l'exercice 2015 prévoit même une somme en faveur des locataires.
Toutefois, contrairement à ce qui est soutenu par la société Vilogia, ce n'est pas au titre de l'exercice 2014 mais c'est au titre de l'exercice 2013 qu'aucune somme au titre des charges liées à la consommation d'eau n'a été facturée, l'avis de régularisation de charges au titre de l'exercice 2014 faisant apparaître que la somme de 9,61 euros et de 361,33 euros ont été portées au débit du compte des locataires.
En l'absence d'autres explications données par la société Vilogia, il convient de conclure que la somme de 370,94 euros (9,61 + 361,33 ) correspond à une charge non justifiée.
Par contre, s'agissant des charges d'eau au titre de l'exercice 2015, force est de constater que la société Vilogia n'a facturé aucune charge d'eau aux locataires, le compte de ces derniers étant même positif sur ce point , ce qui apparaît lié à la répercussion d'un avoir dont le bailleresse bénéficiait auprès de la compagnie des eaux. Il ne saurait en conséquence être fait droit à une quelconque demande en répétition de ce chef.
Sut la taxe d'enlèvement des ordures ménagères :
Les avis d'imposition foncière au titre des années 2014 et 2015 ont été produits aux débats par la société Vilogia.
Il résulte de l'examen de l'avis d'imposition pour l'année 2014 que le total de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'ensemble des logements du groupe dont dépend celui des intimés s'est effectivement élevé pour l'année considérée à un montant de 29734 euros. L'imputation de cette taxe d'enlèvement des ordures ménagères s'est faite au prorata de la surface du logement des parties intimées par rapport à la surface totale des logements du groupe considéré soit le calcul suivant 81x 29 374 / 13 401,38 = 177,54 euros conformément à ce qui est repris dans le cadre de l'avis de régularisation.
Pour l'année 2015, le calcul est le suivant : 81x 29469 /13701 = 174,22 euros.
Les avis de régularisation de ce chef étant ainsi justifiés, il n'y a pas lieu à restitution.
Sur les charges réclamées au titre des factures Ventilation Air :
Les dépenses d'exploitations de la VMC sont à la charge du locataire et se répercutent sur les charges locatives dans les logements collectifs.
La société Vilogia a produit au titre des années 2014 et 2015 les factures d'entretien de la VMC au titre de la résidence Roitelet, résidence dans laquelle se trouve de manière indiscutable le logement de M. [J] et de Mme [B] pour les motifs déjà indiqués
-pour l'année 2014, ces factures sont d'un montant total de 86,30 x 4 = 345,2 euros (86,30 euros par trimestre).
-pour l'année 2015, ces factures sont d'un montant de 86,55x 4 = 346,2 euros (86,55 euros par trimestre)
En retenant que la somme à répercuter sur l'ensemble des locataires de la résidence Roitelet serait de 168,28 euros au titre de l'année 2014 et de 159,23 euros au titre de l'année 2015 et en imputant au débit du compte des intimés une somme de 11,70 euros au titre de l'année 2014 et une somme de 11,81 euros au titre de l'année 2015, la bailleresse n'a pas exigé de sommes indues.
La demande de restitution est ainsi rejetée pour ce poste.
Sur les charges réclamées au titre de la robinetterie :
Le décret du 26 août 1987 s'agissant de la robinetterie prévoit la distinction entre les charges d'entretien à la charge du locataire et les plus grosses réparations à la charge du propriétaire. Sont ainsi normalement à la charge du locataire le nettoyage des dépôts de calcaire sur les appareils sanitaires et les éviers, le remplacement des flexibles et pommeau de douche et de baignoire, le débouchage de la douche, des éviers et des lavabos.
Le jugement entrepris a fait grief à la société Vilogia de ne pas avoir produit de factures à ce sujet. La société Vilogia réplique sur ce point en cause d'appel qu'elle ne fait pas appel pour la robinetterie à une entreprise extérieure mais assure en régie interne les réparations nécessaires et précise qu'elle intervient conformément à l'accord collectif plomberie-robinetterie passé entre elle-même et les associations représentatives de locataires le 3 avril 2014.
Cependant, la cour ne peut déterminer si les sommes imputées au compte des locataires, même si elles sont très modiques pour être de 17,31euros au titre de l'année 2014 et de 17,41 euros au titre de l'année 2015 correspondent précisément à des dépenses d'entretien qui auraient du effectivement être supportées par les locataires.
En réalité, la cour n'a pas le moyen de déterminer si les sommes réclamées au locataire correspondent effectivement à des dépenses d'entretien devant être mis à la charge du preneur ou si elles correspondent simplement à un contrôle annuel effectué par le bailleur pour s'assurer de l'exécution de ses propres obligations.
Au regard de ces éléments, la cour fera droit à la demande de restitution de charges au titre des années 2014 et 2015 pour un montant de 34,72 euros.
Sur les charges au titre de l'entretien des parties communes :
Il sera précisé à titre liminaire que le IV de l'annexe au décret du 26 août 1987 au titre des charges récupérables prévoit que correspondent à des charges récupérables l'entretien courant et les menues réparations concernant les parties communes à savoir :
a) l'entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
b) les menues réparations des appareils d'entretien de propreté tels qu'aspirateur.
ainsi que l'entretien de propreté (frais de personnel).
S'agissant des factures d'entretien pour l'année 2014, elles sont toutes libellées au nom de la résidence le Roitelet dont dépend indiscutablement le logement des locataires et certaines comportent même l'adresse du [Adresse 2] qui correspond à l'adresse précise du logement des intimés. Le montant des dépenses totales pour l'année considérée s'est élevé à la somme de 2881,86 euros.
La charge imputée aux intimés est fixée dans l'avis de régularisation de charges au titre de l'année 2014 par rapport à la surface totale d'occupation de la résidence selon le calcul suivant
81x 2 881,86/ 1103,50 = 211,54 euros.
De la même façon, l'ensemble des factures établies par la société Oxygène au titre de l'année 2015 concernent bien la Résidence le Roitelet, 12 des 16 factures produites mentionnant bien les entrées [Adresse 3] (l'entrée 1 correspondant à l'entrée desservant le logement des locataires). Le montant de la dépense totale s'élève au montant repris sur l'avis de régularisation des charges soit à la somme de 2 595,55 euros .
La charge imputée aux intimés est fixée au prorata de la superficie de leur logement par rapport à la superficie totale d'occupation de la résidence selon le calcul suivant : 81x 2 595,55/ 1 036,07 = 202,92 euros.
Il n'y a pas lieu à restitution de charges de ce chef.
Sur les dépenses de désinsectisation du vide-ordures :
Les sommes annuelles portées au débit du compte des locataires soit 4,99 euros pour 2014 et 4,89 euros pour 2015 sont justifiées par la production des factures ISS.
Sur les charges au titre de l'ascenseur :
Le décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables sur les locataires d'habitation et l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précisent en matière de charges d'ascenseur que 'les charges récupérables, accessoirement au loyer, sont exigibles en contrepartie des dépenses d'entretien courant et des menues réparations. Sont ainsi récupérables en matière d'ascenseur, les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien, notamment les opérations et vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure'.
Au titre de l'année 2014, le décompte de régularisation de charges impute une somme à M. [J] et Mme [B] d'un montant de 125,37 euros qui repose sur le calcul suivant : montant total de la dépense soit 1546,25 euros x superficie du logement occupé par les intimés soit 81 m2/ la surface totale soit 999 m2.
Cependant la liasse de factures (pièce 17 du dossier de Vilogia) produite par la partie appelante lesquelles factures émanent d'EDF Collectivités et de Thyssen Group ne permet pas de comprendre quel calcul permet d'aboutir au chiffre de
1 546,25 euros correspondant à la dépense totale retenue dans l'avis de régularisation de charges. Par ailleurs, si certaines factures sont effectivement établies à l'adresse du [Adresse 2] (correspondant à l'entrée des locataires), d'autres le sont à l'adresse du [Adresse 4].
Dès lors, en l'absence d'explications suffisantes de la part de Vilogia sur le mode de calcul des sommes figurant dans l'avis de régularisation 2014, et quand bien même l'existence d'un ascenseur correspond à un service objectif rendu aux locataires qui vivent à l'étage, la cour en conclura que l'appel de charges au titre de l'ascenseur pour l'année 2014 n'est pas justifié pour un montant de 125,37 euros.
Pour les mêmes motifs, l'appel de charges pour l'ascenseur au titre de l'année 2015 n'est pas justifié pour le montant de 122,11 euros repris dans l'avis de régularisation 2015.
Les locataires ont ainsi un droit à restitution au titre du poste ascenseur de 125,37 + 122,11 = 247,48 euros.
Sur l'électricité des parties communes :
Les mêmes observations que pour le chauffage s'appliquent pour ce qui concerne le rattachement du logement des intimés aux factures produites. Par ailleurs, la société Vilogia a produit une attestation établie par EDF entreprises en date du 28 octobre 2019 confirmant les adresses concernées par les compteurs d'électricité dont celle des intimés.
Il n'y a pas lieu à restitution de ce chef.
Au final , la cour retiendra, par réformation du jugement entrepris, que la société Vilogia a appelé à l'encontre de M. [J] et de Mme [B] des charges injustifiées au titre des années 2014 et 2015 à hauteur du montant suivant : 370,94 + 34,72 +247,48 = 653,14 euros, somme dont le bailleur doit en conséquence la restitution.
Sur les charges au titre des années 2016 , 2017 et 2018 :
S'agissant des charges 2016 à 2018, la société Vilogia a rappelé que le jugement entrepris avait sursis à statuer sur les demandes en remboursement de charges locatives que les locataires formaient dans l'attente de la production des éléments justificatifs par le bailleur pour ces trois années et de la régularisation des charges pour les deux dernières années. Elle fait valoir que les locataires ne peuvent en conséquence être valablement accueillis dans leurs demandes reconventionnelles au titre des années 2016 à 2018 et même 2019, ces demandes n'ayant pas été soumises à l'examen du premier juge ni même tranchées par lui tandis que les locataires n'ont aucunement pris l'initiative de faire réinscrire l'affaire enrôlée sous le numéro de RG 16-003389 auprès du greffe de la juridiction en suite du sursis à statuer prononcé.
Cependant, l'article 568 du code de procédure civile dispose que :
Lorsque la cour d'appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction, ou qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l'instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction.
L'évocation ne fait pas obstacle à l'application des articles 554,555 et 563 à 567.
Il s'ensuit que la cour est en l'espèce en mesure d'évoquer sur les points non tranchés par le premier juge dès lors qu'il est indiscutablement de bonne justice de donner en l'espèce une solution définitive à l'ensemble du présent litige.
Du reste, l'arrêt rendu par cette cour le 12 décembre 2020 a implicitement et nécessairement évoqué sur le contenu des charges au titre des années 2016, 2017 en ordonnant une expertise avant dire droit ayant pour objet de déterminer le montant des charges récupérables au titre des deux exercices considérés.
Par ailleurs, la société Vilogia qui demande à la cour de prononcer à l'encontre de ses locataires une condamnation au titre des loyers et charges impayés à la date du 9 février 2022 demande nécessairement à la présente juridictiond'examiner les différents articles du compte locatif jusqu'à cette date et non de limiter son examen aux sommes susceptibles d'être dues au titre des exercices 2014 et 2015.
Dès lors, la cour évoquera sur l'examen des charges au titre des années postérieures à l'année 2015.
Par ailleurs, il y a lieu de relever que les parties intimées font valoir dans leurs écritures qu'une partie des demandes présentées par la société Vilogia est nécessairement irrecevable au titre du principe de l'irrecevabilité des demandes nouvelles, dès lors que la demande du bailleur porte sur des sommes qui sont postérieures à l'arrêté de compte devant le tribunal d'instance qui s'arrêtait à la date du 3 décembre 2018.
Cependant, l'article 566 du code de procédure civile dispose a contrario que les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Dans un litige locatif, la demande du bailleur concernant le paiement des loyers et charges échus postérieurement à la date de l'arrêté de compte devant le premier juge constitue nécessairement le complément des demandes initialement formulées. Il s'ensuit qu'une telle demande est parfaitement recevable devant la Cour.
Sur les charges relatives à l'année 2016 :
Comme l'avait rappelé la cour dans le cadre de son précédent arrêt mixte, M. [J] et Mme [B] ayant la qualité de locataires et au regard des prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux justificatifs qui doivent être produits par le bailleur au titre de la régularisation des charges, il ne saurait être exigé de la société Vilogia qu'elle produise les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété pas plus que les documents relatifs à l'approbation des comptes de l'exercice ou du budget prévisionnel mentionnés dans chacun des procès-verbaux, l'article 23 mettant seulement à la charge du bailleur la production, outre de toutes pièces justifiant des charges supportées, du budget prévisionnel et ceci aux fins de permettre au locataire de s'assurer que le montant de la provision demandée est en cohérence avec ledit budget.
Pour les mêmes raisons, il ne saurait être exigé de la société Vilogia qu'elle produise les appels de fonds adressés aux copropriétaires de la résidence Le Roitelet, les locataires étant extérieurs à relation entre la copropriété et le bailleur.
Les écritures des parties intimées se bornent pour l'essentiel au titre des charges de l'année 2016 à reprendre des critiques concernant le défaut de production des pièces sus-évoquées, étant précisé que dans les faits la société Viloia a produit les procès-verbaux d'assemblée générale jusqu'à l'année 2018 .
En l'absence de critiques précises des pièces qui ont pu être communiquées par la société Vilogia au titre des charges 2016, la cour déboutera M.[J] et Mme [B] de leur demande en resitution de charges pour l'année considérée.
Sur les charges relatives à l'année 2017 :
M. [J] et Mme [B] font valoir dans leurs écritures s'agissant des charges relatives à l'année correspondante que :
-des charges ont été incluses dans le décompte au titre de l'année 2017, dûment honorées par les locataires ;
-les mêmes difficultés sont à déplorer que pour les exercices antérieurs : des procès-verbaux d'assemblée générale non signés, dont nul ne sait s'ils sont ou non définitifs et des justificatifs illisibles ou créés par Vilogia elle-même.
Cependant, il y a lieu d'observer que dans la cadre de la demande de restitution de charges , la charge de la preuve du bien-fondé d'une telle action en restitution des sommes réglées pèse normalement sur M. [J] et Mme [B] et qu'il ne peut être que constaté que les conclusions des intimés ne comportent aucune contestation précise de l'avis de régularisation de charges au titre de l'année 2017établi par la société Vilogia à la date du 26 décembre 2018 et des pièces justificatives des charges produites par le bailleur pour le même exercice considéré.
Par ailleurs, il y a lieu de relever à nouveau que l'essentiel des contestations porte à nouveau sur la délivrance de documents qui n'ont pas spécialement à être produits au visa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et qui pour l'essentiel ont été versés aux débats par Vilogia.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient pour la cour de rejeter toute action en répétition de l'indû au titre des charges réclamées pour l'exercice 2017.
Sur les contestations au titre de l'année 2018 :
De la mêmefaçon, les critiques formulées au titre des charges de l'année 2018 ne sont pas précisées.
Certes , la société Vilogia n'a pas produit l'ensemble des pièces relatives à l'année 2018 Cependant, le donner acte de ce qu'elle produirait lesdites pièces, en complément des pièces afférentes aux années antérieures, n'étant pas susceptible en soi de lui créer des obligations et la cour n'ayant envisagé une mesure d'expertise qu'au titre des années 2014 à 2017.
Il n'y a donc pas lieu à restitution pour l'année considérée.
Sur le compte entre les parties :
La société Vilogia a produit un décompte actualisé à la date du 9 février 2022 faisant apparaître que le compte locatif de M. [J] et de Mme [B] est à cette date débiteur à hauteur de la somme de 1565,65 euros.
De cette somme, il convient de déduire :
-la somme de 653,14 euros au charges indûment appelées au titre des années 2014 et 2015,
-la somme de 694,07 euros pour laquelle le précédent arrêt a jugé qu'elle devait être déduite des sommes dues,
Soit un solde de 218 ,44 euros auquel il convient de condamner solidairement M. [J] et de Mme [B] au profit du bailleur.
Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
Dès lors que la demande de la société Vilogia était en grande partie mal fondée, il convient de condamner la partie appelante aux dépens de première instance et d'appel.
Les mêmes considérations justifient que Vilogia soit condamnée à payer à M. [J] et Mme [B] une indemnité globale de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR :
Vu son précédent arrêt mixte en date du 10 décembre 2020 qui a confirmé la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la société Vilogia de sa demande en constat de la résiliation du bail et débouté par ailleurs la société Vilogia de toute demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties,
Réformant pour le surplus le jugement entrepris,
Dit que la société Vilogia doit à M. [O] [J] et Mme [U] [B] le somme de 653,14 euros au titre des charges indûment appelées au titre des années 2014 et 2015,
Evoquant sur la question des charges pour les années postérieures à l'année 2015 et sur les autres points non tranchés par le jugement entrepris,
Déboute M. [O] [J] et Mme [U] [B] de leurs demandes en restitution de charges indûment appelées pour les années postérieures à l'année 2015 ;
Rappelle par ailleurs que l'arrêt du 10 décembre 2020 a dit que du décompte locatif établi par la société Vilogia, devait être déduit la somme de 694,07 euros correspondant au solde débiteur du compte locatif au 12 octobre 2011
Après compensation entre des sommes de 653,14 euros et de 694,07 euros avec l'arriéré locatif de 1565,65 euros réclamé par Vilogia à la date du 9 février 2022,
Condamne solidairement M. [O] [J] et Mme [U] [B] à payer à la SA Vilogia la somme de 218,44 euros au titre de l'arriéré locatif, suivant compte arrêté à la date du 9 février 2022 ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;
Condamne la société Vilogia aux dépens de première instance et d'appel ;
La condamne à payer à M. [O] [J] et Mme [U] [B] une indemnité globale de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier
Fabienne Dufossé
Le President
Véronique Dellelis