République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 20/10/2022
N° de MINUTE :
N° RG 20/03917 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TG6B
Jugement (N° 18/01146)
rendu le 31 août 2020 par le tribunal de grande instance de Dunkerque
APPELANTE
LA SARL [Localité 10] Inv
pris en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 5]
[Localité 10]
représentée par Me Valéry Gollain, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué par Me Cindy Malolepsy, avocat au barreau de Lille
INTIMÉ
L' établissement public de santé mentale des Flandres (EPSM des Flandres)
pris en la personne de son représentant légal
ayant son siège social [Adresse 11]
[Localité 10]
représenté par Me Héloïse Hicter, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 29 août 2022 tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Céline Miller, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2022 après prorogation du délibéré en date du 20 octobre 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Céline Miller, conseiller en remplacement de Christine Simon-Rossenthal, présidente empêchée et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 août 2022
La société à responsabilité limitée [Localité 10] Inv a acquis le 18 janvier 2012 de l'établissement public de santé mentale des Flandres (EPSM) un corps de ferme comprenant des bâtiments à usage d'habitation et à usage d'exploitation agricole, ainsi que le fonds et les terrains en dépendant, sis à [Adresse 12], cadastrés section [Cadastre 19],[Cadastre 1],[Cadastre 2],[Cadastre 17],[Cadastre 18],[Cadastre 14],[Cadastre 3],[Cadastre 4],[Cadastre 15] et [Cadastre 16] et section [Cadastre 20],[Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 9] d'une surface totale de 92 782 m², moyennant le prix de 788 870 euros.
Estimant le prix lésionnaire, l'EPSM des Flandres a engagé une action en rescision pour lésion. Par jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dunkerque le 5 septembre 2017, cette action a été déclarée irrecevable. La demande reconventionnelle de la SARL [Localité 10] Inv a également été déclarée irrecevable.
Suite à cette action et se prévalant de nombreuses inexécutions contractuelles de la part du vendeur, la SARL [Localité 10] Inv a, par acte d'huissier délivré le 16 mai 2018, fait assigner l'EPSM des Flandres aux fins de le voir condamner à la réparation des différents préjudices résultant de l'inexécution contractuelle.
Par jugement en date du 31 août 2020, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :
- Déclaré prescrites les demandes de la SARL [Localité 10] Inv engagées sur un fondement contractuel au titre des travaux sur les bâtiments, au titre de l'assainissement et au titre de l'occupation du logement ;
- Déclaré prescrites les demandes de la SARL [Localité 10] Inv du fait de la présence de déchets sur les parcelles vendues sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
- Déclaré recevable la demande de la SARL [Localité 10] Inv au titre de la responsabilité contractuelle en ce qui concerne la mauvaise exécution de la clôture ;
- Déclaré recevables les demandes de la SARL [Localité 10] Inv au titre des déchets présents sur les parcelles vendues sur le fondement du défaut de délivrance conforme et de la responsabilité délictuelle ;
- Condamné l'EPSM des Flandres à payer à la SARL [Localité 10] Inv la somme de 8 404 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Débouté la SARL [Localité 10] Inv de ses demandes au titre de la présence de déchets sur les parcelles vendues ;
- Condamné l'EPSM des Flandres aux dépens ;
- Autorisé si elle en a fait l'avance sans en avoir reçu provision, Madame [P], avocat, à recouvrer directement les dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- Condamné l'EPSM des Flandres à payer à la SARL [Localité 10] Inv la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL [Localité 10] Inv a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 août 2022, la SARL [Localité 10] Inv demande à la cour de :
- Infirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire en date du 31 août 2020 en ce qu'il a estimé prescrites les demandes relatives à la responsabilité contractuelle et à l'action en garantie des vices cachés et en ce qu'il a débouté la SARL [Localité 10] Inv de sa demande en paiement de dommages et intérêts fondée sur l'absence de délivrance conforme ;
Par l'effet dévolutif de l'appel :
1° Sur le manquement aux obligations contractuelles issues de l'acte de vente du 18 janvier 2012 :
- Condamner l'EPSM des Flandres à verser à la SARL [Localité 10] Inv la somme d'un montant de 145 000 euros relative à la non réalisation des travaux sur les bâtiments C, D, E et F ;
- Condamner l'EPSM des Flandres de réaliser les travaux d'assainissement prévus à l'acte de vente du 18 janvier 2012, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et ce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard ;
2° Sur la présence des déchets constitutifs de vices cachés affectant les parcelles vendues à la SARL [Localité 10] Inv et le cas échéant d'une absence de délivrance conforme :
- Ordonner à l'EPSM des Flandres de procéder au retrait de l'ensemble des déchets enfouis sur les parcelles [Cadastre 13], [Cadastre 18], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] et à dépolluer les sols desdites parcelles dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard ;
- Condamner l'EPSM des Flandres à verser la somme d'un montant de 960 025,00 euros, somme à parfaire, à la SARL [Localité 10] Inv et relative à l'enlèvement des déchets et à la dépollution des parcelles [Cadastre 13], [Cadastre 18], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] ;
- Surseoir à statuer sur le préjudice lié à la remise en état des parcelles après évacuation des déchets pollués ;
- Condamner l'EPSM des Flandres à verser à la SARL [Localité 10] Inv la somme de 161 329, 6 euros au titre du préjudice de jouissance et du préjudice financier ;
- Condamner l'EPSM des Flandres à verser à la SARL [Localité 10] Inv la somme de 6 250 euros, assorti des intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2012, au titre de l'occupation irrégulière du logement situé [Adresse 12] ;
- Condamner l'EPSM des Flandres à verser à la SARL [Localité 10] Inv la somme de 10 635,99 euros au titre des frais exposés relatifs aux constats d'huissier et aux rapports de la société Socotec ;
- Condamner l'EPSM des Flandres au paiement d'une somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens d'instance dont distraction au profit de Maître Valéry Gollain, avocat aux offres de droit en application de l'article 699 du code de procédure civile.
3° A titre subsidiaire, avant dire droit, ordonner :
- Se rendre à [Localité 10] sur les parcelles propriété de la SARL [Localité 10] inv Convoquer l'ensemble des parties. Se faire communiquer tout document précisant les conditions ayant abouti à la pollution du site en cause. Entendre tout sachant.
- Prendre connaissance des rapports Socotec. Donner son avis sur ces rapports.
- Préciser l'origine, la nature, et l'étendue de la pollution et les mesures à prendre pour dépolluer ou les remèdes à y apporter ;
- Chiffrer le montant des travaux éventuellement à entreprendre pour arriver à une dépollution du site conforme aux normes actuelles et aux documents d'urbanisme et valider les travaux déjà entrepris;
- Dire si les documents remis à la SARL [Localité 10] Inv lors des ventes et des actes d'échange lui permettaient de savoir que les parcelles étaient une déchetterie
- Dire si les documents remis à la SARL [Localité 10] Inv lors des ventes et des actes d'échange lui permettaient de connaître l'existence d'une pollution sur les parcelles ;
- D'une manière générale, recueillir tous éléments ou documents permettant de déterminer les responsabilités et préjudices dans le cadre d'une éventuelle instance au fond ;
- Annexer au rapport les photographies de ses constatations,
- Dresser du tout un rapport qui sera adressé au tribunal dans un délai de 3 mois,
4°) Sur l'appel incident
- Rejeter l'ensemble des demandes formées par l'EPSM de [Localité 10].
- Ce faisant, confirmer le jugement du 31 août 2020 en tant qu'il a :
- Déclarer recevable la demande de la SARL [Localité 10] Inv au titre des déchets présents sur les parcelles vendues sur le fondement du défaut de délivrance et sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;
- Condamner l'EPSM des Flandres à payer à la SARL [Localité 10] Inv la somme de 8 404 euros à titre de dommages et intérêts ;
- Condamner l'EPSM aux dépens ;
- Condamner l'EPSM des Flandres à payer à la SARL [Localité 10] Inv la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 août 2022, l'EPSM des Flandres demande à la cour de :
Sur l'appel principal :
- Rejeter l'ensemble des demandes formées par la société [Localité 10] Inv ;
- Ce faisant, confirmer le jugement entrepris en tant qu'il a :
. Déclaré prescrites les demandes de la société [Localité 10] Inv engagées sur un fondement contractuel au titre des travaux sur les bâtiments, au titre de l'assainissement et au titre de l'occupation du logement ;
. Déclaré prescrites les demandes de la société [Localité 10] Inv du fait de la présence de déchets sur les parcelles vendues sur le fondement des vices cachés ;
. Débouté la société [Localité 10] Inv de ses demandes au titre de la présence de déchets sur les parcelles vendues ;
Par l'effet de l'appel incident :
- Réformer le jugement du 31 août 2020 en tant qu'il a :
. Déclaré recevable la demande de la SARL [Localité 10] Inv au titre des déchets présents sur les parcelles vendues sur le fondement du défaut de délivrance conforme et sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;
. Condamné l'EPSM des Flandres a payer à la SARL [Localité 10] Inv la somme de 8 404 euros à titre de dommages et intérêts ;
. Condamné l'EPSM aux dépens ;
. Condamné l'EPSM des Flandres a payer à la SARL [Localité 10] Inv la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant à nouveau :
- Déclarer prescrite la demande de la SARL [Localité 10] Inv au titre des déchets présents sur les parcelles vendues recevables sur le fondement du défaut de délivrance conforme et sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;
- Débouter la société [Localité 10] Inv de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamner la société [Localité 10] Inv à payer la somme de 5 000 euros à l'EPSM des Flandres sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.
Pour l'exposé détaillé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions écrites par application de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription
La Sarl [Localité 10] Inv sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a estimé prescrites ses demandes relatives à la responsabilité contractuelle de l'EPSM des Flandres et à l'action en garantie des vices cachés.
L'EPSM des Flandres sollicite la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré prescrites les demandes de la SARL [Localité 10] Inv engagées sur un fondement contractuel au titre des travaux sur les bâtiments, au titre de l'assainissement et au titre de l'occupation du logement, ainsi que les demandes de la SARL [Localité 10] Inv du fait de la présence de déchets sur les parcelles vendues sur le fondement des vices cachés, mais l'infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci a déclaré recevable la demande de la SARL Bailleur Inv sur le fondement du défaut de délivrance conforme et de la responsabilité délictuelle au titre des déchets.
En revanche, il sera noté que la décision entreprise n'est pas contestée en ce qu'elle a déclaré recevable la demande de la SARL [Localité 10] Inv au titre de la responsabilité contractuelle en ce qui la mauvaise exécution des clôtures.
Il ne sera donc pas statué sur ce point.
La question de la prescription sera donc examinée successivement en ce qui concerne les différents fondements juridiques invoqués.
Sur la prescription de l'action en responsabilité contractuelle
Sollicitant l'infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci a retenu la prescription de ses demandes formées sur un fondement contractuel, la SARL [Localité 10] Inv fait valoir que l'EPSM des Flandres avait assigné la SARL [Localité 10] Inv en rescision pour lésion et que dès lors, sa qualité de propriétaire étant contestée, elle ne pouvait introduire d'action en responsabilité contractuelle tant qu'elle n'était pas certaine de la validité de la vente et par suite, de son dommage résultant de l'inexécution contractuelle. Elle ajoute que les demandes reconventionnelles qu'elle avait formées dans le cadre de cette procédure ont eu un effet interruptif de la prescription ; que cette procédure n'a fait l'objet d'un jugement que le 5 septembre 2017 et était encore susceptible de recours lorsqu'elle a engagé son action en responsabilité contractuelle. Elle soutient enfin que refuser l'effet interruptif d'une action relative à la propriété du bien sur la prescription de l'action en responsabilité contractuelle porterait atteinte au droit de recours effectif prévu à l'article 13 de la convention européenne des droits de l'homme.
L'EPSM des Flandres soutient que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que l'action en responsabilité contractuelle formée par la SARL [Localité 10] Inv (à l'exclusion de la problématique de la clôture) était prescrite, dès lors que l'interruption de la prescription dont se prévalait la société demanderesse au motif qu'elle avait formé des demandes reconventionnelles dans le cadre de l'action en rescision pour lésion introduite par l'EPSM était non avenue dès lors que le tribunal, par un jugement devenu définitif faute d'appel, avait rejeté l'ensemble de ses demandes comme irrecevables.
Ceci étant exposé, aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Aux termes de l'article 2241 alinéa 1er du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.
L'article 2243 dudit code ajoute que l'interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée, le texte n'opérant pas de distinction selon que le rejet concerne la demande principale ou la demande reconventionnelle. Ce rejet, pourvu qu'il soit définitif, a donc pour conséquence l'absence d'interruption de la prescription.
Bien que le code de procédure civile ne comporte pas de définition claire de la décision définitive, il est communément admis que cette notion se réfère à l'article 480 du code de procédure civile aux termes duquel 'Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4'.
La notion de jugement 'définitif', qui est susceptible de toutes voies de recours ordinaires et extraordinaires doit être distinguée de celle de 'jugement passé en force de chose jugée', lequel est défini par l'article 500 du code de procédure civile comme celui qui n'est susceptible d'aucun recours suspensif d'exécution, et de celle de décision 'irrévocable', qui ne peut plus être remise en cause par l'exercice d'une voie de recours extraordinaire.
Ainsi que l'a relevé le premier juge, il ressort du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Dunkerque le 5 septembre 2017 que l'EPSM des Flandres a assigné la SARL [Localité 10] Inv en rescision pour lésion de la vente immobilière intervenue le 18 janvier 2012, mais que cette action a été déclarée irrecevable par le tribunal, de même que les demandes reconventionnelles formées par le défendeur.
Cette décision a un caractère définitif au sens de l'article 480 précité de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a retenu qu'il ne peut être invoqué aucune interruption du délai de prescription qui serait lié à cette précédente instance.
De même, c'est de manière pertinente que ce juge a retenu que cette action en justice ne pouvait être retenue comme une cause de suspension de la prescription au sens de l'article 2234 du code civil, lequel dispose que la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir par suite d'un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure, l'introduction de l'action en rescision pour lésion par le vendeur le 17 janvier 2014 n'ayant pas fait perdre la qualité de propriétaire de la SARL [Localité 10] Inv, laquelle a d'ailleurs dans ce cadre formulé des demandes reconventionnelles en cette qualité.
Le délai de prescription, qui n'a donc été atteint d'aucune cause d'interruption ou de suspension, a couru à compter du jour où la société [Localité 10] Inv a eu connaissance des faits lui permettant d'exercer son action.
Il résulte du contrat de vente conclu entre les parties que l'EPSM des Flandres s'était engagé avant la vente à réaliser des travaux d'assainissement, des travaux sur les bâtiments B, C, F et E et à libérer un logement de fonction pour le 30 mars 2012.
Or c'est de manière justifiée que le premier juge, ayant constaté que la SARL [Localité 10] Inv avait connaissance de la situation d'inexécution contractuelle dès le 4 septembre 2012, date à laquelle elle a fait réaliser un constat d'huissier par Me [G] pour constater l'absence des travaux de désamiantage, de gros oeuvre sur les bâtiments D et G, l'absence de destruction du bâtiment E, la réalisation partielle des travaux de raccordement et l'occupation du jugement de fonction postérieurement à l'échéance prévue, a considéré que son action en responsabilité contractuelle de ces chefs était prescrite pour avoir été introduite par acte d'huissier du 16 mai 2018, soit plus de cinq ans après le procès-verbal de constat d'huissier du 4 septembre 2012.
La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a déclarée prescrites les demandes formées par la SARL [Localité 10] Inv sur le fondement de la responsabilité contractuelle.
Sur la prescription de l'action en garantie des vices cachés
La SARL [Localité 10] Inv sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci l'a déclarée prescrite en son action introduite le 16 mai 2018 sur le fondement de la garantie des vices cachés, le tribunal ayant selon elle à tort considéré que le point de départ du délai de prescription devait être fixé au premier rapport Socotec en date du 30 avril 2015 alors qu'il résulte du second rapport Socotec établi le 24 mai 2016 que la SARL [Localité 10] Inv n'avait pas une connaissance entière de l'étendue du vice caché.
L'EPSM des Flandres conclut à la confirmation de la décision attaquée en ce que celle-ci a considéré que la demande formée sur le fondement de la garantie des vices cachés était prescrite dès lors que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au premier rapport d'expertise Socotec en date du 30 avril 2015, diligenté à la demande de la société [Localité 10] Inv, complet et qui permettait d'avoir connaissance du vice dans toute son étendue, le deuxième rapport de cette société en date du 24 mai 2016 n'ayant fait que relever la présence de déchets certes dissimulés par de la végétation mais néanmoins visibles pour ne pas être enfouis.
Ceci étant exposé, aux termes de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverture du vice.
En l'espèce, il résulte du premier rapport d'expertise diligenté par Socotec à la demande de la SARL [Localité 10] Inv le 30 avril 2015, portant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 18] d'une surface de 8 000 m2, la présence en plusieurs points du site de déchets enterrés de type briques, gravats, ferrailles, tissus, plastiques et emballages, pour la plupart non dangereux, seuls quelques rares déchets dangereux ayant été identifiés (emballages souillés, matériaux potentiellement amiantés).
Il résulte du second rapport d'expertise diligenté par la même société à la demande de la SARL [Localité 10] Inv le 24 mai 2016, portant sur un talus situé sur et entre les parcelles cadastrées section [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16], d'une surface de 1 200 m², qu'il s'agit d'un diagnostic complémentaire au premier, moins important (11 pages contre 51 pour le premier) et qu'il a simplement permis de constater la présence de divers déchets en surface, dissimulés par de la végétation, composés majoritairement de briques, gravats, plastique, traverses de chemin de fer, pneumatiques, bois, textiles synthétiques.
Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge, ayant constaté que les désordres visés dans le deuxième rapport étaient des désordres visibles dans la mesure où les déchets, bien que dissimulés par de la végétation, n'étaient pas enfouis, a considéré que la société [Localité 10] Inv a pu avoir connaissance des vices cachés qu'elle allègue dès le premier rapport d'expertise diligenté par Socotec à sa demande le 30 avril 2015, et qu'en conséquence, son action sur le fondement de la garantie des vices cachés engagée par acte d'huissier du 16 mai 2018, soit plus de deux ans après la découverte du vice, était prescrite.
Sur la prescription de l'action pour défaut de conformité et de l'action en responsabilité délictuelle
L'EPSM des Flandres sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci a déclaré recevable la demande formée par la SARL [Localité 10] Inv sur le fondement du défaut de délivrance et sur le fondement de la responsabilité délictuelle au titre des déchets présents sur les parcelles vendues. Il fait valoir que c'est à tort que les premiers juges ont retenu comme point de départ de la prescription contractuelle la date à laquelle la société [Localité 10] Inv a découvert la présence des déchets alors qu'il ressort d'une jurisprudence solidement établie que le point de départ de l'action contractuelle en non-conformité est fixé à la date de la livraison de la chose. Il ajoute qu'il résulte des déclarations de M. [C] que la SARL [Localité 10] Inv avait connaissance de l'existence de déchets enfouis sous la parcelle [Cadastre 18] dès février 2012, de sorte que l'action est en tout état de cause tardive. Il précise qu'il en est également de l'action en responsabilité délictuelle, enfermée dans le même délai de cinq ans.
La SARL [Localité 10] Inv ne formule pas d'observation sur la prescription de ses demandes subsidiaires formées sur le fondement du défaut de conformité et la responsabilité délictuelle de sorte qu'elle est réputée adopter les motifs du premier juge.
Ceci étant exposé, l'action en responsabilité contractuelle pour défaut de conformité est soumise à la prescription quinquennale de droit commun visée à l'article 2224 du code civil.
Ce délai de prescription ne court cependant qu'à compter de la connaissance par le créancier des faits lui permettant d'exercer son droit. En matière de vente, si le point de départ de l'action pour défaut de délivrance conforme correspond en principe au transfert de propriété, tel n'est pas le cas lorsqu'il est établi par l'acquéreur qu'il n'a eu connaissance du défaut de conformité que postérieurement.
Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la demande subsidiaire formée par la SARL [Localité 10] Inv sur le fondement du défaut de conformité en ce qui concerne les déchets n'était pas prescrite, le point de départ du délai de prescription devant être fixé à la date de la découverte du vice par la SARL [Localité 10] Inv, soit au dépôt du premier rapport Socotec en date du 30 avril 2015.
Il en est de même de la demande subsidiaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle, quand bien même ce fondement juridique n'est plus évoqué en cause d'appel par la SARL [Localité 10] Inv.
La décision entreprise sera en conséquence confirmée sur ce point.
Sur le fond
Sur la demande concernant la clôture
L'EPSM des Flandres sollicite l'infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci l'a condamné à payer à la SARL [Localité 10] Inv la somme de 8 404 euros au titre de sa responsabilité contractuelle en ce qui concerne la mauvaise exécution de la clôture, faisant valoir en substance que la société [Localité 10] Inv ne démontre pas en quoi la clôture réalisée par l'EPSM pour un coût de 8 094,53 euros aurait été mal implantée, le constat d'huissier versé aux débats faisant état de bornes dont rien n'indique qu'elles proviendraient d'un bornage effectué par un géomètre expert. Elle ajoute que la vente est intervenue sans que les terrains, qui à l'époque n'appartenaient pas aux propriétaires actuels, aient fait l'objet d'un bornage contradictoire de sorte que les limites parcellaires (surtout s'agissant de terrains agricoles) n'étaient pas connues avec précision des parties, ce que l'acquéreur acceptait. Elle souligne enfin que la SARL [Localité 10] ne justifie que d'un devis et non d'une facture relative à la mise en place d'une nouvelle clôture, dont rien n'indique qu'elle ait été effectuée.
La SARL [Localité 10] Inv sollicite la confirmation de la décision attaquée en ce que celle-ci a fait droit à sa demande de dommages et intérêts correspondant au coût d'une clôture à remettre en place, l'EPSM qui s'y était engagé dans l'acte de vente signé entre les parties ayant installé cette clôture en méconnaissance des règles de l'urbanisme, en empiétant sur la propriété de la société HLM 59/62. Elle soutient que si l'EPSM conteste le bornage, il n'apporte pas le moindre commencement de preuve démontrant que l'installation qu'il a réalisée était régulière et conforme à la séparation de propriété.
Aux termes de l'article 1134 du code civil dans sa version applicable aux relations contractuelles entre les parties, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
L'article 1147 dudit code dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En l'espèce, il résulte de la promesse de vente conclue entre les parties que l'EPSM des Flandres s'est engagé à 'délimiter physiquement à ses frais la parcelle [Cadastre 16] présentement vendue et la parcelle [Cadastre 6] appartenant à la commune de [Localité 10] par la pose d'une clôture de type agricole composée de poteaux et de fil de fer, au plus tard pour le jour de la signature de l'acte authentique réitérant les présentes.'
La vente a été réitérée par acte authentique le 18 janvier 2012.
C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge ayant constaté qu'il ressortait du courrier de la mairie de [Localité 10] du 31 mai 2013 qu'une clôture rigide avait été posée non en limite séparative mais sur la parcelle communale avec une emprise de 3,50 mètres, cette emprise ayant été confirmée par un géomètre expert qui en a attesté le 22 décembre 2015, a considéré que l'EPSM ne pouvait prétendre que cette mauvaise implantation de la clôture ne lui était pas imputable alors qu'il était bien propriétaire de la parcelle lors de la pose de la clôture (travaux facturés en septembre 2011) et que s'étant engagé à clôturer la parcelle vendue, elle ne pouvait s'exonérer de cette obligation en prétendant ne pas avoir connu précisément la limite séparative et que dès lors, au regard de la faute contractuelle commise, il a condamné l'EPSM des Flandres à payer à la SARL [Localité 10] Inv la somme de 8 404 euros en réparation de son préjudice correspondant au coût du déplacement de la clôture litigieuse, la cour y ajoutant que la production du devis relatif à l'exécution des travaux suffit à l'établissement du préjudice subi.
* Sur les demandes au titre des déchets
En vertu des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu de remettre à l'acheteur la chose convenue entre les parties et engage sa responsabilité contractuelle pour défaut de délivrance conforme en cas de différence entre la chose convenue et la chose livrée.
En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge, ayant relevé qu'il n'était pas contestable que l'EPSM avait bien remis à son acquéreur les parcelles objet de la vente, comportant un corps de ferme, des bâtiments ainsi que des terrains classés en zone A, c'est à dire à destination agricole, qu'il avait déclaré dans l'acte de vente n'avoir jamais exercé sur les parcelles objets de la vente d'activités soumises à autorisation ou enregistrement et de nature à faire peser sur le vendeur une obligation de dépollution en application de l'article L514-20 du code de l'environnement, qu'il n'était pas contestable qu'il n'avait jamais exercé de telles activités sur les parcelles, que les déchets entreposés sur les parcelles sont des déchets inertes et non dangereux, ne nécessitant pas de mesure d'urgence, qu'il n'était pas établi que l'EPSM des Flandres ait eu connaissance de ce que des employés de la ville de [Localité 10] aient utilisé le terrain comme déchetterie pendant plusieurs années et donc de ce qu'il avait connaissance de la présence de déchets enfouis sur le terrain, qu'il n'était pas plus établi que les terrains vendus aient été impropres à leur destination normale, à savoir l'usage de pâtures ou de terrains agricoles selon les termes de l'acte de vente, qu'enfin, il n'était pas démontré que la SARL [Localité 10] Inv avait informé son vendeur d'un projet de construction sur les parcelles vendues ou de son intention de réaliser une résidence pour seniors, à supposer qu'un tel projet soit possible compte tenu du classement en zone A de certaines parcelles, a débouté la SARL [Localité 10] Inv de ses demandes fondées sur le défaut de délivrance conforme et ce sans qu'il y ait besoin d'ordonner une mesure d'expertise, les éléments versés aux débats étant suffisants pour permettre à la cour d'asseoir sa conviction.
Enfin, c'est à juste titre qu'en application du principe de non cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles, il a débouté la SARL [Localité 10] Inv de sa demande subsidiaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle, les parties étant liées par un contrat de vente.
Sur les autres demandes
Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et des frais irrépétibles.
Chaque partie succombant en son appel respectif, mais le jugement de première instance étant confirmé dans son intégralité, il convient de dire que l'EPSM des Flandres sera tenue aux entiers dépens d'appel.
Il convient par ailleurs de condamner l'EPSM des Flandres à payer à la SARL [Localité 10] Inv la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de le débouter de sa propre demande formée sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de l'appel,
Confirme la décision entreprise dans son intégralité,
Y ajoutant,
Déboute l'EPSM des Flandres de sa demande d'expertise ;
Condamne l'EPSM des Flandres aux entiers dépens d'appel ;
Condamne l'EPSM des Flandres à payer à la SARL [Localité 10] Inv la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute l'EPSM des Flandres de sa demande au titre de ses frais irrépétibles.
Le greffier
Delphine Verhaeghe
Pour la présidente
Céline Miller