Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 10 Novembre 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/06598 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBYZ4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2019 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 191002592
APPELANT
Monsieur [B] [S]
né le 5 janvier 1952 à [Localité 5] (MAROC)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté et assisté par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0368
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/006981 du 04/03/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
Madame [O] [H]
née le 8 mars 1951 à [Localité 6] (BRESIL)
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Marie GERMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0577
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère chambre 4-3, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par assignation du 28 janvier 2019, délivrée à la demande de Mme [O] [H], à M. [B] [S], le tribunal d'instance de Paris a été saisi aux fins de constater la validité du congé pour vente des lieux, délivré le 11 mai 2018, à effet du 24 novembre 2018, le dire occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 3], à [Localité 7], qui lui avaient été donnés à bail le 20 novembre 1997, à effet du 25 novembre 1997, prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, le condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer majoré des charges, ainsi que 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire.
Par jugement contradictoire entrepris du 3 décembre 2019, le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :
Déclare valable le congé pour vente, délivré à M. [B] [S], le 11 mai 2018, à effet du 24 novembre 2018, par Mme [O] [H] ;
Constate que ce congé a mis fin au bail conclu le 20 novembre 1997, à effet du 25 novembre 1997, pour le logement situé : [Adresse 3], à [Localité 7], à partir du 25 novembre 2018, date à partir de laquelle M. [B] [S] est devenu occupant sans droit ni titre ;
Ordonne l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, de M. [B] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux situés : [Adresse 3] à [Localité 7], deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution;
Déboute M. [B] [S] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des
articles L433- 1et suivants du même code ;
Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [B] [S], à compter du 25 novembre 2018, au montant du loyer, majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) ;
Condamne M. [B] [S] à payer à Mme [O] [H], cette indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 25 novembre 2018, jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés ;
Ordonne à Mme [O] [H], de délivrer à M. [B] [S] les quittances
d'indemnités d'occupation, depuis novembre 2018, comme l'attestation de loyer destinée à la CAF ;
Condamne M. [B] [S] à payer 1 200 euros à Mme [O] [H], en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire ;
Condamne M. [B] [S] aux dépens.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 27 mai 2020 par M. [B] [S] ;
Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 septembre 2022 par lesquelles M. [B] [S], appelant, demande à la cour de :
Vu les article 6 et 15 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Vu le contrat de bail,
Vu le congé du 11 mai 2018,
Vu les pièces produites aux débats,
Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celle relative à la délivrance des quittances par la bailleresse ;
Ce faisant,
A titre principal,
Dire et juger nul et de nul effet le congé pour reprise délivré le 11 mai 2018 pour le 24 novembre 2018 ;
Débouter Mme [O] [H] de ses demandes de validation de congé et de ses demandes subséquentes ;
Ordonner la réintégration de M. [B] [S] suite à l'expulsion des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt ;
Condamner Mme [O] [H] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts pour la délivrance d'un congé frauduleux sur la base duquel Mme [O] [H] a fait procéder à l'expulsion de M. [B] [S] ;
A titre subsidiaire,
Fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel actuel ;
Condamner Mme [O] [H] à verser à M. [B] [S] la somme de 206,68 euros à titre de trop-perçu de loyer (prorata juin 2021),
Condamner Mme [O] [H] à verser à M. [B] [S] la somme de 397 euros à titre de restitution du dépôt de garantie,
Condamner Mme [O] [H] à verser à Me Alexandra Boisset la somme de 3000 euros par application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle ;
Débouter Mme [O] [H] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ainsi que de toute autre demande ;
Condamner Mme [O] [H] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 septembre 2022 au terme desquelles Mme [O] [H], intimée, demande à la cour de :
Vu notamment l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu le jugement rendu le 3 décembre 2019 par le tribunal d'instance de Paris,
Vu la déclaration d'appel régularisée le 27 mai 2020 par M. [B] [S],
La déclarer recevable et bien fondée en ses écritures ;
En conséquence, y faisant droit,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- déclaré valable le congé pour vente, délivré à M. [B] [S], le 11 mai 2018, à effet du 24 novembre 2018 ;
- constaté que ce congé a mis fin au bail conclu le 20 novembre 1997, à effet du 25 novembre 1997, pour le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] à partir du 25 novembre 2018, date à partir de laquelle M. [B] [S] est devenu occupant sans droit ni titre ;
- ordonné l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, de M.M'[F] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7], deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- débouté M. [B] [S] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
- dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du même code ;
- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [B] [S], à compter du 25 novembre 2018, au montant du loyer, majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) ;
- condamné M. [B] [S] à payer à Mme [O] [H] cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 25 novembre 2018 jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés ;
- condamné M. [B] [S] à payer la somme de 1 200 euros à Mme [O] [H]
[H] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
- condamné M. [B] [S] aux dépens ;
Rejeter en conséquence, l'ensemble des demandes, fins et prétentions de M. [B] [S] à l'encontre de Mme [O] [H] ;
Condamner M. [B] [S] à verser à Mme [O] [H] une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamner M. [B] [S] à verser à Mme [O] [H] une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner M. [B] [S] aux dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Mme [H] [H] produit le procès-verbal d'expulsion du 3 juin 2021.
Sur la validité du congé pour vente
Selon l'article 15, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (...).Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur'.
En vertu du II de cet article, 'lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation (...)'.
Selon l'article 10, 'si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé'.
- La qualification du contrat de bail liant les parties
C'est par une exacte appréciation que le premier juge a considéré que le bail liant les parties n'était pas un bail meublé, contrairement à l'intitulé du formulaire utilisé, mais bien un bail à usage d'habitation soumis aux dispositions du titre 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il a également parfaitement indiqué que cette qualification était sans incidence sur la validité du congé, en ce qu'il avait été conclu pour une durée de trois ans, soit celle d'un bail soumis au titre 1er de ladite loi.
- La date d'effet du congé
Le congé a été signifié le 11 mai 2018, en mentionnant une date d'effet au 24 novembre 2018.
La date de prise d'effet du bail est litigieuse, M. [S] soutenant que le bail aurait pris effet dès le 20 novembre 1997, de sorte qu'il expirait le 20 novembre 2018, tandis que la bailleresse soutient, ainsi que l'a retenu le premier juge, que le bail n'a pris effet que le 25 novembre 1997, date de la remise des clés mentionnée sur l'état des lieux d'entrée du 20 novembre 1997.
Il convient toutefois de juger que cette date de prise d'effet est sans incidence sur la validité du congé, dès lors que celui-ci a bien été délivré plus de six mois avant l'expiration du bail, peu important que sa date de prise d'effet soit, le cas échéant, erronée (cf Civ. 3ème, 11 juillet 2007, n°06-15.943). C'est bien le cas en l'espèce, le congé ayant été signifié le 11 mai 2018, soit bien plus de six mois avant l'expiration du bail, quelle que soit la date de prise d'effet retenue (20 ou 25 novembre 2018).
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.
- Le caractère frauduleux du congé
Il résulte des dispositions de l'article 15 précité que le juge doit rechercher si le congé a été délivré frauduleusement, notamment en ce que le bailleur n'aurait pas eu de réelle intention de vendre. La charge de la preuve du caractère frauduleux du congé repose sur le locataire.
En l'espèce, M. [S] invoque d'une part le caractère excessif du prix de vente, en affirmant qu'aucun mesurage du logement n'aurait été fait, alors qu'il s'agit d'une chambre de 10 m² située au 6ème étage sans ascenseur, ajoutant qu'au 1er janvier 2019, la moyenne basse dans ce quartier est d'environ 8200 euros le mètre carré. Toutefois, M. [S] ne rapporte pas la preuve de ces allégations, tandis que Mme [H] produit des annonces de vente portant sur une superficie identique pour des montants supérieurs à 140 000 euros, de sorte que la preuve que le prix de 97 000 euros fixé dans le congé serait abusif n'est nullement rapportée.
M. [S] invoque d'autre part le fait que l'appartement n'aurait pas été vendu suite à son expulsion, mais reloué. Il produit à cet égard une attestation de Mme [D] [E], copropriétaire de l'immeuble et membre du conseil syndical, laquelle relate 'qu'après que la serrure a été bloquée par huissier vers le mois de septembre/octobre 2021, des ouvriers mandatés par Mme [H] [lui] ont dit qu'ils refaisaient le studio et que l'un d'entre eux y habiterait ensuite'. Elle ajoute avoir 'vu Mme [H] cette année qui [lui] demandait de trouver une solution pour que ses locataires qui ne pouvaient pas utiliser les toilettes communs situés au 5ème étage à cause de leur insalubrité' (...), ajoutant qu'elle avait voulu discuter avec les nouveaux occupants du studio, mais qu'ils n'avaient pu communiquer du fait de la barrière de la langue.
Mme [H] [H] soutient pour sa part qu'à l'issue de l'expulsion de M. [S], elle a effectué des travaux dans le bien avant de le revendre, et réfute l'avoir remis en location, ajoutant qu'elle y habite provisoirement depuis lors lorsqu'elle séjourne en France, ayant vendu son autre bien situé [Adresse 1], son projet étant d'acquérir un bien plus grand à l'aide de la vente de ces deux biens. Au soutien de ses allégations, elle produit notamment:
- une attestation de l'agence Sector immobilier en date du 27 juin 2022 aux termes de laquelle le bien n'a pas été reloué, ajoutant qu'elle ne dispose plus des clefs de l'appartement n'assure plus la gestion locative du bien depuis l'expulsion ;
- trois justificatifs d'abonnement Total Energie à son nom :
- la première et la deuxième en date des 27 novembre 2021 et 6 août 2022, portant mention de l'adresse du logement litigieux (pièces 16 et 25);
- la troisième et plus récente, en date du 3 septembre 2022, portant mention d'une autre adresse [Adresse 2] à [Localité 7] (pièce 19) ;
- un échange de courriels avec une agence Moriss Immobilier datant du 18 août 2022 faisant état de l'annonce de vente de la chambre rue des Vinaigriers ;
- des photographies de travaux datant d'octobre 2021.
Il convient de juger que la seule attestation de Mme [E] selon laquelle le bien aurait été reloué après travaux ne saurait suffire à établir que Mme [H] aurait frauduleusement délivré congé pour vente à M.[S] sans réelle intention de vendre, dès lors que cette dernière justifie pour sa part avoir résilié le mandat de gestion locative, et avoir fait réaliser des travaux dans le bien avant de poursuivre sa mise en vente, ainsi qu'il résulte de l'échange de courriels du 18 août 2022 précité avec l'agence immobilière.
Il y a lieu dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré valable le congé pour vente et ordonné l'expulsion de M. [S].
Sur les autres demandes de l'appelant
- Les demandes de réintégration et de dommages et intérêts pour congé abusif
Le congé ayant été jugé valide, M. [S] sera débouté de ses demandes de réintégration et de dommages et intérêts.
- Les demandes de remboursement de trop-perçu de loyer et de dépôt de garantie
Il résulte du relevé de compte locatif en date du 23 juin 2021 que la somme de 206,68 euros est portée au crédit du locataire, avec la mention 'remboursement par chèque'. Toutefois, la preuve que celui-ci aurait été réceptionné et encaissé par M. [S] n'étant pas rapportée par les pièces produites, il convient d'accueillir la demande de ce dernier à ce titre.
S'agissant du dépôt de garantie, M. [S] justifie par la production de la quittance du 20 novembre 1997 produite en pièce 9 avoir versé la somme de 2600 francs (soit 397 euros) à Mme [H] au titre de la 'caution'. Cette dernière ne le conteste plus dans ses dernières écritures, il sera donc fait droit à la demande.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H]
L'abus du droit d'ester en justice n'étant pas caractérisé en l'espèce, pas plus que les manoeuvres frauduleuses dont aurait fait preuve M. [S] pour obtenir l'annulation du congé, il convient de débouter Mme [H] de sa demande à ce titre.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991
L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ni au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
M. [S], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Condamne Mme [O] [H] à verser à M. [B] [S] les sommes suivantes :
- 206,68 euros au titre du trop-perçu de loyer de juin 2021 prorata temporis,
- 397 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,
Rejette toutes les autres demandes,
Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991,
Condamne M. [B] [S] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle.
La Greffière Le Président