Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07048 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB2NO
Décision déférée à la Cour : Jugement
Jugement du 25 Octobre 2019 -Tribunal d'Instance d'IVRY SUR SEINE - RG n° 1119002921
APPELANTE
Madame [O] [T] veuve [G]
née le 9 juillet 1931 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0376
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/060520 du 08/01/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
E.P.I.C. VALOPHIS HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU VA L DE MARNE
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145 substitué par Me Fabienne BEUGRÉ, même cabinet, même toque
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 5 février 1988, l'Office Public d'Aménagement et de Construction du Val-de-Marne (OPAC du Val-de-Marne), a donné en location à M. [X] [G] et Mme [O] [G] née [T] un appartement de trois pièces principales dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 5].
Suivant avenant en date du 3 octobre 2018, le bail s'est poursuivi au seul bénéfice de Mme [O] [G] née [T] suite au décès de M. [X] [G] survenu le 23 janvier 2018.
Par exploit délivré le 9 avril 2019, Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne (anciennement OPAC du Val-de-Marne), a assigné Mme [O] [G] née [T] devant le tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine pour :
- voir constater la résiliation du bail qui lui a été consenti et subsidiairement en voir prononcer la résolution judiciaire pour défaut de paiement des loyers et des charges en application des dispositions des articles 1728 et 1224 du code civil,
- voir ordonner son expulsion immédiate et sans délai ainsi que la séquestration de ses meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,
- l'entendre condamner à lui payer :
une somme de 3.505,26 euros à titre de loyers et charges impayés au 12 mars 2019 avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.790 euros et de l'assignation sur le surplus ainsi que les loyers et charges échus à la date du jugement à intervenir,
une indemnité d'occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges qui auraient été appelés si le bail s'était normalement poursuivi et ce jusqu'à parfaite libération des locaux,
une somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement,
une somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de proédure civile,
les dépens,
et le tout avec le bénéfice de l'exécution provisoire.
A l'audience du 4 octobre 2019, Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne, représenté par son conseil, a réitéré ses demandes tout en portant celle au titre des loyers et charges impayés à la somme de 6.540,76 euros décompte arrêté au 27 septembre 2019 (terme de septembre 2019 inclus et frais déduits).
M. [U] [G], fils de Mme [O] [G] née [T] la représentant à l'audience, a indiqué qu'elle était âgée de quatre-vingt-huit ans, qu'elle était vulnérable et sous l'emprise de sa fille qui lui prendrait ses revenus, ce qui justifierait les retards de paiement. M. [U] [G] a déclaré souhaiter engager des démarches afin que sa mère bénéficie d'une mesure de protection judiciaire. Il a précisé que Mme [O] [G] née [T] disposait d'un revenu mensuel d'environ 850 euros par mois, comprenant sa retraite et la pension de réversion de son mari, qu'elle vivait avec son fils, et qu'un autre fils allait emménager avec eux afin de l'aider à payer ses loyers, les deux enfants étant bénéficiaires du RSA. Les aides sociales, notamment l'APL, avaient été suspendues depuis le mois de février 2019. Son fils a proposé le règlement des loyers ainsi que le paiement d'une somme de 150 euros par mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire.
Par jugement contradictoire entrepris du 25 octobre 2019, le tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine a ainsi statué :
Condamne Mme [O] [G] née [T] à payer à Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne, en deniers ou quittances valables, une somme de 6.540,76 euros à titre de loyers et charges impayés au 27 septembre 2019 (terme d'août 2019 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
Autorise Mme [O] [G] née [T] à s'acquitter de cette somme au moyen de trente-cinq mensualités consécutives d'un montant minimum de 180 euros, chaque mensualité étant payable en plus du loyer courant dans le courant de chaque mois et pour la première fois dans le courant du mois suivant la signification du présent jugement, puis d'une trente-sixième mensualité correspondant au solde de la dette,
Dit que tous les paiements ainsi effectués s'imputeront sur le capital,
Rappelle que conformément à l'article 1343-5 du code civil (anciennement 1244-1), la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,
Prononce la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de location conclu entre les parties pendant la durée de ces délais,
Dit que cette clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué en cas de complet règlement de la dette de loyers et de charges à l'expiration de ces délais,
Condamne Mme [O] [G] née [T] à payer à Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne, en cas de résiliation du bail, une indemnité mensuelle d'occupation des lieux d'un montant de 600 euros (sans indexation possible et charges comprises) à partir de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des locaux,
Rejette les prétentions plus amples ou contraires,
Autorise l'exécution provisoire du présent jugement,
Condamne Mme [O] [G] née [T] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais du commandement de payer délivré le 2 novembre 2018 s'élevant à 143,69 euros, de l'assignation délivrée le 9 avril 2019 s'élevant à 69,75 euros et de sa dénonciation au préfet le 10 avril 2019 (dont le coût sera limité à 1 euro).
Par décision rectificative du 4 novembre 2019, le tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine a rectifié le jugement rendu le 25 octobre 2019 en ce sens qu'il y a lieu d'ajouter, dans le dispositif, en page 5 après la quatrième ligne :
"- Dit qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son échéance, suivie d'une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l'intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
- Ordonne, dans cette hypothèse, l'expulsion de Mme [G] [O] née [T] des lieux qu'elle occupe tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique si besoin est".
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 8 juin 2020 par Mme [O] [G] née [T],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 25 février 2021, par lesquelles Mme [O] [G] née [T], appelante, demande à la cour de :
Vu le préambule de la Constitution de 1946,
Vu l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme,
Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article L.722-2 du code de la consommation,
Vu les articles L.412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution,
Vu l'article 1231-5 du code civil,
Vu la décision en date du 11 août 2020 de la commission de surendettement des particuliers du Val de Marne,
Infirmer le jugement rendu le 25 octobre 2019 et le jugement rectificatif du 4 novembre 2019 rendus par le tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine,
En conséquence,
A titre principal,
Prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire et rejeter la demande d'expulsion du fait de la recevabilité du dossier de surendettement de Mme [O] [G] née [T] par la Commission de surendettement des particuliers du Val-de-Marne par décision en date du 11 août 2020,
Accorder à Mme [O] [G] née [T] le report du paiement des sommes qui pourraient rester dues à Valophis Habitat et l'autoriser à s'acquitter de cette dette en trente-cinq versements mensuels consécutifs de cinq euros en sus des loyers et charges courants, le trente-sixième versement devant solder la totalité de la dette et suspendre les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais,
Juger que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront pas intérêt,
A titre subsidiaire,
Prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire,
Accorder à Mme [O] [G] née [T] le report du paiement des sommes qui pourraient rester dues à Valophis Habitat et l'autoriser à s'acquitter de cette dette en trente-cinq versements mensuels consécutifs de cinq euros en sus des loyers et charges courants, le trente-sixième versement devant solder la totalité de la dette et suspendre les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais,
Juger que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront pas intérêt,
A titre infiniment subsidiaire,
Appliquer le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Appliquer la prorogation du délai prévu à l'article précité par un délai de trois mois en application de l'article L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Dire et juger que l'expulsion aurait en l'espèce pour Mme [O] [G] née [T] des conséquences d'une exceptionnelle dureté,
Accorder un délai supplémentaire de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l'espèce sur le fondement des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution,
Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur du loyer actuel,
En tout état de cause,
Débouter Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Débouter Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne, de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 16.321,26 euros représentant le montant des loyers et charges arriérés au 2 décembre 2020, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, ainsi qu'au paiement des loyers et charges échus jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir,
Débouter Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne, de sa demande de condamnation à la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 juin 2022 au terme desquelles Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne, intimé, demande à la cour de :
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 23 novembre 2018,
Vu le jugement du juge du surendettement siégeant au tribunal de proximité de Villejuif en date du 24 août 2021,
Vu la notification de la commission de surendettement des particuliers du Val de Marne du 12 octobre 2021,
Débouter purement et simplement Mme [O] [G] née [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Confirmer purement et simplement le jugement dont appel,
Actualisant sur la dette locative, condamner Mme [O] [G] née [T] à payer à Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne, la somme de 22.522,63 euros représentant le montant des loyers et charges arriérés au 14 juin 2022, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 alinéa 1 du code civil, ainsi qu'au paiement des loyers et charges échus jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir,
Condamner Mme [O] [G] née [T] à payer à Valophis Habitat, OPH du Val-de-Marne, la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Mme [O] [G] née [T] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Dans ses dernières écritures, Valophis Habitat mentionne que les lieux ont été restitués le 1er juillet 2021, et produit un décompte actualisé en pièce 14 portant mention d'une "sortie" à la date du 10 juin 2021.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Il convient de constater que la clause résolutoire était acquise depuis le 3 janvier 2019, soit deux mois après le commandement de payer demeuré infructueux ; en effet, la recevabilité de la locataire au surendettement, prononcée par la Commission le 11 août 2020, soit plus de six mois après l'acquisition de la clause résolutoire, est sans effet sur cette dernière, ainsi que sur la procédure d'expulsion, à moins que le locataire ne demande et n'obtienne du juge du surendettement une décision suspension de l'expulsion, ce que Mme [G] n'a pas sollicité en l'espèce.
En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire le 3 janvier 2019, les demandes d'expulsion et de délais supplémentaires pour quitter les lieux étant devenues sans objet du fait de la libération des lieux.
Sur la dette locative
Le bailleur sollicite l'actualisation de la dette à la date de la libération des lieux. Madame [G] n'a formulé de demandes de délais de paiement que dans le cadre de la suspension des effets de la clause résolutoire, et n'a pas actualisé ses demandes depuis la libération des lieux.
Le bailleur produit un décompte actualisé portant mention d'une dette de 22 522,63 euros arrêtée au 1er juillet 2021, dont il convient de déduire la somme de 2386,04 euros facturée au titre du "complément quittance de juillet", qui n'est pas justifiée par les pièces produites, et alors que la reprise des lieux est intervenue le 10 juin 2021 selon la mention figurant au décompte actualisé.
Il convient dès lors d'infirmer le jugement sur ce point, et de condamner Mme [G] au paiement de la somme de 20 136,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtés au 10 juin 2021, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, compte tenu de la procédure de surendettement dont a bénéficié la locataire ayant arrêté le cours des intérêts par application de l'article L.722-14 du code de la consommation.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [G], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 janvier 2019,
Constate que les demandes relatives à l'expulsion et à l'octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux sont devenues sans objet, les lieux ayant été restitués le 10 juin 2021,
Infirme le jugement entrepris s'agissant du montant de la dette locative,
Et statuant à nouveau,
Condamne Mme [O] [G] née [T] à payer à Valophis Habitat - Office public de l'habitat du Val de Marne la somme de 20 136,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtés au 10 juin 2021, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Et y ajoutant ,
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [O] [G] née [T] dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle.
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président