Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07109 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB2VE
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de JUVISY SUR ORGE - RG n°
APPELANTE
Madame [I] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Annie BARLAGUET, avocat au barreau d'ESSONNE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/015056 du 23/07/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. HLM LOGIREP - LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant : Me Benjamin DESMURS de la BDSL AVOCATS A.A.R.P.I, avocat au barreau des HAUTS-de-SEINE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président
Anne-Laure MEANO, président assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 7 août 1998, la SA Compagnie immobilière région parisienne, devenue la SA d'HLM LOGIREP, a donné à bail à Mme [I] [P] un appartement de type F2 sis au deuxième étage du bâtiment [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel révisable de 1877,40 francs soit 286,21 euros.
Se plaignant de nuisances olfactives en provenance de l'immeuble, Mme [I] [P] a assigné la SA d'HLM LOGIREP devant le tribunal d'instance de Juvisy-sur-Orge par acte d'huissier délivré le 26 mars 2018, par lequel elle demandait au tribunal de:
- prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur,
- "condamner la société Logement Francilien à verser aux époux [F] une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance qu'ils ont subi depuis janvier 2016" (sic),
- "dispenser les époux [F] du paiement des loyers rétroactivement depuis janvier 2016 et subsidiairement rétroactivement depuis le rapport d'expertise contradictoire, soit le 7 juin 2017" (sic),
- "condamner la société Logement Francilien à reloger les époux [F] dans un logement similaire et pour le même loyer, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard" (sic)
- "condamner la société Logement Francilien à verser aux époux [F] une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile" (sic),
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
- "condamner la société Logement Francilien en tous les dépens" (sic),
- subsidiairement, ordonner une expertise à la charge de Logirep,
- dans cette attente, ordonner à Logirep de reloger provisoirement Mme [P] à ses frais exclusifs et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard.
A l'audience du 23 septembre 2019, Mme [P] a actualisé ses demandes et sollicité du tribunal de :
- condamner la SA d'HLM LOGIREP à verser à Mme [I] [P] une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance qu'elle a subi, avec son fils, depuis janvier 2016 et jusqu'en août 2018 inclus,
- dispenser Mme [I] [P] du paiement des loyers, rétroactivement, entre septembre 2016 et août 2018 inclus,
- débouter la SA d'HLM LOGIREP de ses demandes reconventionnelles,
- condamner la SA d'HLM LOGIREP à verser à Mme [I] [P] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- voir ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner la SA d'HLM LOGIREP en tous les dépens.
Subsidiairement,
Voir ordonner une expertise, l'expert ainsi désigné ayant pour mission notamment de :
- étudier le ou les produits de nettoyage utilisés depuis août 2016 dans l'immeuble litigieux, et rechercher quel a été et quel est leur mode d'utilisation,
- donner son avis sur la toxicité desdits produits utilisés depuis août 2016, donner son avis
sur la conformité ou non de leur utilisation passée,
- plus généralement, rechercher les éventuelles responsabilités en lien direct avec les troubles physiques constatés chez Mme [I] [P] et son fils (irritations du nez, des yeux, de la gorge, de la peau,nausées , vomissements , diarrhées, etc.) à partir 2016 (sic),
- évaluer la valeur locative du bien dans l'état où il était censé se trouver entre janvier 2016 et août 2018 inclus et éventuellement donner son avis sur son état d'insalubrité de l'époque,
- voir mettre à la charge de la SA d'HLM LOGIREP la consignation à valoir sur les frais d'expert,
- dans l'attente de l'issue de ladite expertise, ordonner la SA d'HLM LOGIREP de reloger provisoirement Mme [I] [P], à ses frais exclusifs et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard.
Par jugement contradictoire entrepris du 22 novembre 2019, le tribunal d'instance de Juvisy-sur-Orge a ainsi statué :
Déboute Mme [I] [P] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Déboute Mme [I] [P] de sa demande de dispense du paiement des loyers,
Déboute Mme [I] [P] de sa demande d'expertise,
Déboute Mme [I] [P] de sa demande de relogement,
Déboute la SA d'HLM LOGIREP de ses demandes de résiliation du bail et d'expulsion,
Déboute la SA d'HLM LOGIREP de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamne Mme [I] [P] à payer à la SA d'HLM LOGIREP la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [I] [P] aux entiers dépens de l'instance,
Ordonne l'exécution provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 9 juin 2020 par Mme [I] [P],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 juillet 2020, par lesquelles Mme [I] [P] demande à la cour de :
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a debouté la SA d'HLM LOGIREP de ses demandes de résiliation du bail,
Statuant a nouveau,
Condamner Ia SA d'HLM LOGIREP à verser à Mme [I] [P] une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance qu'elle a subi, avec son flls, depuis janvier 2016 et jusqu'en août 2018 inclus,
Condamner la SA d'HLM LOGlREP à verser à Mme [I] [P] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,
Condamner la SA d'HLM LOGlREP à verser à Mme [I] [P] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,
Condamner la SA d'HLM LOGIREP en tous Ies dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 septembre 2020 au terme desquelles la SA d'HLM LOGIREP, intimée et appelant incident, demande à la cour de :
Vu l'article 1729 du code civil,
Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 1382 du code civil,
Déclarer l'appel de Mme [I] [P] recevable mais mal fondé,
Confirmer le jugement querellé en ce qu'il a :
- Débouté Mme [I] [P] de sa demande de paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
- Débouté Mme [I] [P] de sa demande de dispense du paiement des loyers,
- Débouté Mme [I] [P] de sa demande d'expertise,
- Débouté Mme [I] [P] de sa demande de relogement,
Déclarer l'appel incident de la SA d'HLM LOGIREP recevable et bien fondé,
Y faisant droit,
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société anonyme d'HLM LOGIREP de ses demandes,
Et statuant à nouveau,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail de Mme [I] [P] portant sur l'appartement de type F2 sis [Adresse 2]), au deuxième étage du Bâtiment 4, escalier 1,
Ordonner l'expulsion de Mme [I] [P] ainsi que celle de tous occupants et meubles de son chef de l'appartement, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
Autoriser la SA d'HLM LOGIREP à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [I] [P], conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamner Mme [I] [P] à payer à la SA d'HLM LOGIREP une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et indexations éventuelles calculées telles que si le bail s'était poursuivi et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux de tous occupants et meubles de son chef, et remise des clefs,
Condamner Mme [I] [P] à verser à la SA d'HLM LOGIREP la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Condamner Mme [I] [P] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Mme [I] [P] aux entiers dépens au titre de l'article 696 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance formée par Mme [P]
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (...)
Le bailleur est obligé :
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle(...)
L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il "incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au soutien de sa prétention".
En l'espèce, il résulte des pièces produites et des écritures susvisées que Mme [I] [P] a dénoncé par main courante du 31 mai 2016, puis par différents courriers et courriels adressés à son bailleur qu'elle-même et son fils résidant avec elle subissaient des nuisances olfactives provoquées selon elle par l'utilisation de produits ménagers inappropriés ou mal dosés au niveau du local poubelles, engendrant des problèmes de santé.
Au soutien de ses allégations, elle produit notamment trois pétitions signées par des locataires de l'immeuble les 2 septembre 2016, 24 mars 2017 et 7 mai 2018, les attestations de quatre locataires, outre plusieurs attestations de sa propre mère résidant dans la même tour au 12ème étage, un courrier du médecin des urgences consulté le 2 septembre 2016, des courriers de l'ARS ainsi qu'un courrier du Syage (service d'assainissement et de gestion des eaux).
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les pièces produites en appel, et que la cour adopte, que le premier juge a relevé que les pétitions produites n'étaient pas conformes aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, l'identité des signataires n'étant pas justifiée. S'agissant des attestations rédigées par Mmes [T], [Z], [J] et [O], dans les formes de l'article 202, il a relevé à juste titre qu'elles avaient été établies entre le 17 octobre et le 1er novembre 2018, soit plus de deux années après le début allégué des désordres, et qu'elles ne relataient pas avec précision la durée des nuisances alléguées, qualifiées "d'odeurs incommodantes" en provenance du local poubelles, et situées, selon les attestations, au cours de l'été 2016 ou au cours de l'année 2017. Au demeurant, la cour relève qu'une de ces attestations, celle de Mme [Z], met également en cause "l'hygiène douteuse" de certains locataires.
Le premier juge mentionne encore que ni les services municipaux, ni les services de l'ARS, ni ceux du Syage n'ont confirmé l'existence des désordres allégués ni donné de suite, l'ARS ayant indiqué ne pas en avoir les prérogatives et avoir préconisé au bailleur et à la municipalité les actions susceptibles d'être mises en oeuvre aux termes d'un courrier du 14 mars 2018, tandis que les services du Syage n'ont pas constaté de désordre dans le réseau d'eaux usées, ont missionné leur prestataire pour un curage, et préconisé de poursuivre les investigations sur les ouvrages privatifs de la résidence.
En outre, le procès-verbal de constat d'huissier établi le 23 mai 2018 à la requête du bailleur, qui, s'il n'est pas contradictoire, constitue un mode de preuve admissible pour avoir été soumis à la discussion contradictoire entre les parties, mentionne que le local vide-ordures, en bon état d'usage et d'entretien, présente une "odeur normale et habituelle rencontrée dans ce type de local", que le local container vide présente un extracteur d'air, et conclut que "sur l'ensemble des zones constatées, et notamment hall d'entrée, sous-sol, palier des deuxième et douzième étage, [l'huissier n'a] pas relevé d'odeur particulière", alors que la période d'établissement du constat coïncide avec la période où les nuisances perduraient selon Mme [P], qui affirme qu'elles n'ont cessé qu'à la fin de l'été 2018.
Enfin, le courrier du médecin des urgences de l'hôpital de [Localité 6] en date du 2 septembre 2016, après avoir repris les doléances de la patiente ("patiente qui consulte avec son fils pour douleurs abdominales avec nausées et vomissements, irritation de la gorge dans un contexte d'inhalation de produits ménagers qui seraient utilisés dans le local poubelle qui se situe au-dessous de leur appartement"), pose le diagnostic suivant :"nausées et vomissements" et récapitule le traitement prescrit. Ainsi que l'a relevé avec pertinence le premier juge, ce courrier ne permet pas de prouver le lien de causalité entre les doléances rapportées par la patiente et le diagnostic posé.
La société LOGIREP, qui soutient avoir toujours tenté d'apporter une réponse aux doléances de sa locataire, lui a ainsi écrit dans un courrier non daté en réponse à la première pétition du 2 septembre 2016, et remontant vraisemblablement au mois de septembre 2016, que "les produits d'entretien et d'hygiène utilisés par votre gardien ont été incriminés, bien que ces produits labellisés Eco Label soient utilisés depuis de nombreux mois et ne contiennent pas d'allergènes", ajoutant qu'il avait été néanmoins décidé de modifier les deux produits principaux, le nettoyant sol et le désinfectant vide-ordures, et que les produits suivants : "détergent surodorant 0% allergène pour l'entretien des escaliers et paliers et désinfectant bio C pour le nettoyage du local poubelles ser[aient] utilisés à partir du 28 septembre 2016", en y joignant les fiches techniques de ces produits. Ce courrier ne saurait constituer une reconnaissance de responsabilité par le bailleur, ainsi que le soutient Mme [P] dans ses écritures, pas plus que le courrier du 6 avril 2017 dans lequel la SA LOGIREP se contente d'indiquer que "l'ensemble des espaces (locaux VO et containers) font l'objet d'une attention particulière, les produits utilisés ont été remplacés il y a quelques mois maintenant et un système de ventilation mécanique a été mis en place".
C'est donc à juste titre que le premier juge a conclu que Mme [P] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du trouble de jouissance allégué qui résulterait d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent, en bon état d'usage et de réparation.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [P] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance allégué, seule demande qu'elle maintient en appel.
Sur la demande de résiliation du bail formée par la SA d'HLM LOGIREP
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé (...) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location".
En vertu de l'article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, le juge peut prononcer la résiliation du contrat dès lors que l'une des parties ne satisfait pas à son engagement.
En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les éléments produits par les parties, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que la plupart des manquements imputés à la locataire ne ressortaient que des affirmations unilatérales du bailleur ou de ses préposés (gardien de l'immeuble), ou d'un voisin étant en conflit avec Mme [P] (M. [E], ayant déposé une main courante à son encontre le 31 août 2017, mais Mme [P], qui a également déposé une main courante contre lui le 3 août 2017 pour menaces, produit une attestation de Mme [W] [R] selon laquelle celui-ci était à l'origine de leur altercation verbale). Il en conclut à juste titre qu'aucun élément objectif du dossier ne permet de prouver que celle-ci aurait, ainsi que le soutient le bailleur, manipulé les vannes de robinet et augmenté la pression de l'eau de l'ensemble du bâtiment, ni coupé l'extracteur d'air du local niveau -1, ni provoqué l'ouverture de plusieurs fenêtres de l'escalier de secours ou de l'escalier de l'immeuble, ni obstrué les aérations sur le palier du 12ème étage, ni empêché un plombier mandaté par le bailleur d'accéder au logement loué par sa mère, ni obstrué une aération sous le porche d'entrée, ni mis hors tension le système d'extraction des mauvaises odeurs situé dans le local poubelles.
Le premier juge relève à bon droit que le procès-verbal de constat dressé à la requête du bailleur le 19 juin 2017, s'il mentionne l'obstruction de l'aération de l'entrée par des sacs plastique et du papier aluminium, l'ouverture des fenêtres horizontales des 2ème, 8ème, 10ème et 12 ème étage et la mise hors tension du système d'extraction des mauvaises odeurs du local poubelles au sous-sol, ne permet nullement d'établir quel en serait l'auteur. La cour constate à cet égard que Mme [T], auteur d'une des attestations visées plus haut, déclare avoir aéré l'escalier de l'immeuble au 8ème étage où elle réside face à la présence de squatters, en faisant remarquer qu'aucun panneau ne l'interdisait, de sorte qu'au moins une autre locataire a ouvert les fenêtres de l'escalier de l'immeuble, sans que le bailleur justifie en avoir interdit la manoeuvre.
Le jugement entrepris mentionne avec exactitude les trois seuls faits avérés imputables à la locataire tels qu'ils résultent des éléments du dossier :
- le fait qu'elle a reconnu avoir placé un papier plastique sur la grille donnant sur le palier près de la porte d'entrée de son logement afin, selon elle, de tenter de faire cesser les nuisances olfactives alléguées ;
- la subtilisation d'un bidon de produit nettoyant, qui a fait l'objet d'une restitution ultérieure non contestée, afin selon elle de pouvoir en examiner la notice et la prendre en photo; elle conteste en revanche avoir bousculé à cette occasion l'employé d'un prestataire du bailleur qui a effectué une déclaration de main courante le 25 septembre 2018 et avoir insulté le gardien de l'immeuble qui a déposé plainte à cet égard le 25 septembre 2018, sans suites connues ;
- enfin, la dégradation de la caméra de vidéosurveillance et du cadenas sécurisant l'accès au toit terrasse de la résidence le 6 février 2017; la cour constate que Mme [P], qui a nié ces faits, avait néanmoins reconnu, dans un courrier adressé au bailleur le 14 avril 2017, avoir tenté de débloquer la grille, prise de panique face au souvenir d'un incendie survenu en 2001 dans l'immeuble ; surtout, suite au rappel à la loi décidé par le parquet d'Evry le 20 mars 2017, la procédure comportant notamment des photographies de la locataire extraites de la vidéosurveillance, elle s'est acquittée du règlement intégral des réparations, ce qui constitue indéniablement une reconnaissance des faits.
Il convient toutefois de considérer, ainsi que l'a fait le premier juge, que ces faits ne sont pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, lequel se poursuit depuis 1998, soit plus de vingt ans sans autre incident que les trois précités, survenus dans un contexte de contentieux avec le bailleur au sujet des nuisances alléguées, et que le bailleur n'a pas formulé de demande de résiliation antérieurement à celle présentée à titre reconventionnel devant le premier juge.
En conséquence, le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a débouté la SA LOGIREP de sa demande de résiliation du bail.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SA d'HLM LOGIREP
Il y a lieu, ainsi que l'a fait le premier juge, de considérer que la preuve d'une malice ou d'une intention de nuire de la part de la locataire n'est nullement démontrée, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SA LOGIREP de sa demande de dommages et intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
L'équité commande de ne pas modifier la décision de première instance s'agissant de l'article 700, et de dire n'y avoir lieu à application d'une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
Mme [I] [P], partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel,
Condamne Mme [I] [P] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président