Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08687 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7NW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2020 -Juge des contentieux de la protection de Lagny-sur-Marne - RG n° 11-20-706
APPELANTE
Société ADOMA Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Laurence LEMOINE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1231
INTIME
Monsieur [S] [K]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX, toque : 17
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/037727 du 04/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 août 2016, la société anonyme Adoma a consenti à M. [S] [K], à effet du 1er août 2016, un contrat de résidence relatif à un logement n°3202 situé [Adresse 1], moyennant une redevance mensuelle d'un montant initial de 405,79 euros.
Par exploit d'huissier du 16 octobre 2019, la société anonyme Adoma a fait signifier à M. [S] [K] une mise en demeure visant les articles 9 et 10 du contrat de résidence faisant obligation au résident d'avertir le responsable de la résidence préalablement à tout hébergement d'une tierce personne dans les lieux loués et le mettant en demeure d'avoir à faire cesser sous quarante-huit heures l'hébergement d'une tierce personne en violation de ces stipulations et l'avisant qu'à défaut le contrat serait résilié à l'issue d'un délai d'un mois.
Par exploit d'huissier du 21 novembre 2019, la société anonyme Adoma a fait signifier à M. [S] [K] une ordonnance sur requête du tribunal d'instance de Lagny-sur-Marne, en date du 6 novembre 2019, et fait constater la présence dans les lieux loués de deux personnes outre le résident, ainsi que de celle d'un lit et de deux matelas sur le sol, soit trois couchages.
Au motif d'une suroccupation des lieux loués en infraction avec le contrat de résidence, suivant exploit d'huissier du 23 décembre 2019, la société anonyme Adoma a fait assigner en référé M. [S] [K] devant le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire de l'article 7 du contrat de résidence et des articles 9 et 10 du règlement intérieur rappelés aux termes de la mise en demeure du 14 octobre 2019,
- ordonner l'expulsion de M. [S] [K], et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- autoriser le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il leur plaira de désigner, aux seuls risques des défendeurs, et à défaut de toute valeur vénale à procéder à la destruction,
- condamner M. [S] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle et des charges à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire,
- condamner M. [S] [K] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Une "passerelle" au fond a été ordonnée par mention au dossier lors de l'audience du 28 mai 2020, en application de l'article 849-1 du code de procédure civile, dans sa version alors applicable.
Par jugement contradictoire entrepris du 25 juin 2020, le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a ainsi statué :
Déboute la société anonyme Adoma de sa demande d'acquisition de la clause.
Déboute la société anonyme Adoma de sa demande d'expulsion.
Déboute la société anonyme Adoma de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société anonyme Adoma à payer M. [S] [K] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société anonyme Adoma aux dépens.
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 6 juillet 2020 par la société anonyme Adoma,
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 août 2022, par lesquelles la société anonyme Adoma demande à la cour de :
Vu les articles L.633-2 et R.633-9 du code de la construction et de l'habitation,
Vu l'article 1139 de l'ancien code civil,
Déclarer la société anonyme Adoma recevable et bien fondée en son appel.
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société anonyme Adoma de sa demande de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et à défaut, de voir prononcer la résiliation
judiciaire du contrat de résidence.
Et statuant à nouveau,
Constater que la société anonyme Adoma a adressé à M. [S] [K] une mise en demeure en date du 14 octobre 2019 signifiée par huissier le 16 octobre 2019 lui rappelant les articles 9 et 10 du règlement intérieur et la clause résolutoire présente au contrat de résidence,
Constater que M. [S] [K] ne respecte ni les clauses du contrat de résidence ni celles du règlement intérieur,
Constater l'occupation illicite par une tierce personne de la chambre de M. [S] [K], telle qu'elle résulte du procès-verbal dressé par Me [M] [X] huissier de justice associé de la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Evidence, en date du 21 novembre 2019,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 16 novembre 2019 en application des articles 8 et 11 du contrat de résidence et des articles 9 et 10 du règlement intérieur.
Subsidiairement,
Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence en date du 10 août 2016,
Ordonner en conséquence, l'expulsion sans délai de M. [S] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
Autoriser la société anonyme Adoma à faire transporter si besoin, après le départ volontaire ou l'expulsion de l'occupant, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux risques et péril de l'occupant et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction,
Fixer l'indemnité d'occupation à hauteur du montant de la redevance actualisée et avec application de l'actualisation prévue au contrat et de ses charges à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de résidence,
Condamner enfin, M. [S] [K] à verser à la société anonyme Adoma, l'indemnité d'occupation jusqu'à la complète libération du logement,
Condamner enfin M. [S] [K] à verser à la société anonyme Adoma une somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner M. [S] [K] aux entiers dépens d'instance.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 août 2022 au terme desquelles M. [S] [K] demande à la cour de :
Vu l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation,
Vu l'article 1184 du code civil,
Vu les articles 695 à 700 du code de procédure civile,
A titre principal, subsidiaire,
Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne du 25 juin 2020 N RG°11-20-706,
Débouter la société anonyme Adoma de toutes ses demandes fins et conclusions.
A titre infiniment subsidiaire,
Octroyer à M. [S] [K] les délais les plus étendus pour quitter les lieux loués.
En tout état de cause,
Débouter la société anonyme Adoma de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Condamner la société anonyme Adoma à verser la somme de 1.550 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société anonyme Adoma aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que "Toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l'article L.633-1 a droit à l'établissement d'un contrat écrit. (...)
Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
-inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
-cessation totale d'activité de l'établissement ;
-cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré."
L'article 11 du contrat de résidence signé entre les parties, stipule que : "(...) le gestionnaire peut résilier de plein droit le titre d'occupation pour l'un des motifs suivants :
- En cas d'inexécution par le résident de l'une de ses obligations lui incombant au regard du présent titre d'occupation ou manquement grave ou répété au règlement intérieur, la résiliation ne produit d'effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception (...)".
Il est constant qu'après avoir reçu une mise en demeure par acte d'huissier de justice, remis à étude le 16 octobre 2019 aux fins de faire cesser sous 48h l'hébergement d'une tierce personne dans le logement loué, en infraction aux stipulations de l'article 10 du contrat de résidence, qui oblige le résident à occuper personnellement les lieux et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, et de l'article 9 de ce même contrat ouvrant la faculté au résident d'accueillir pour une période maximale de trois mois par an, une personne de son choix, sous réserve d'en avertir obligatoirement et au préalable le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité, M. [S] [K] s'est vu signifier à sa personne, par acte du 21 novembre 2019, le procès-verbal de constat, dressé le même jour par huissier de justice, de la présence de deux autres personnes, de deux matelas en sus du lit dont la chambre est équipée et de vêtements d'homme.
Que, contrairement à ce qu'a jugé le juge des contentieux de la protection, ce manquement est suffisamment grave pour permettre le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail par l'article 11 du contrat de résidence, ce que fera la cour, infirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions frappées d'appel.
Sur les demandes accessoires
La société Adoma, accessoirement à sa demande d'acquisition de la clause résolutoire, entend voir réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de ses demandes d'expulsion de M. [S] [K] à défaut de libération, de fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation et de transport des meubles.
La cour y fera droit dans les conditions énoncées au dispositif.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
À titre subsidiaire, M. [S] [K] demande que lui soient accordés les délais les plus étendus pour quitter les lieux loués.
Selon l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution : "Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.(...)"
L'article L.412-4 du même code ajoute que : "La durée des délais prévus à l'article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés."
M. [S] [K] évoque sa "situation précaire" à l'appui de cette demande de délai, sans toutefois fournir le moindre élément pour l'étayer.
Sa demande de délais sera ainsi rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable d'allouer à la société Adoma une indemnité de procédure de 800 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et statuant à nouveau,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre les parties pour logement n°3202 situé [Adresse 1] à la date du 16 novembre 2019,
Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [S] [K] et de tous occupants de son chef hors du logement n°3202 situé [Adresse 1], avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant de la redevance révisée, qui aurait été due si le contrat de résidence s'était poursuivi,
Condamne M. [S] [K] à payer à la société anonyme Adoma cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de l'échéance de décembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux,
Et y ajoutant,
Condamne M. [S] [K] à payer à la société anonyme Adoma la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [S] [K] aux dépens de première instance et d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président