Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08752 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7TC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 1118217937
APPELANT
Monsieur [A] [N]
né le 14 décembre 1975 à [Localité 6] (14)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté et assisté par Me Aurélie MARTINIE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0310
INTIMEE
S.A. RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 562 069 278, agissant poursuites et diligences du Président de son Directoire, domicilié en cette qualité au dit siège.
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par Me Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159
Assistée par Me Anne BACHELLERIE, avocat au barreau de PARIS, toque : G180
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat de location du 28 août 2009 à effet au 1er septembre 2009, la société anonyme d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires a donné à bail à Mme [K] [N] et M. [A] [N] un appartement n°6 à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], et une place de stationnement n°122, pour un loyer de 748,13 euros outre les charges mensuelles.
A la requête du bailleur, le président du tribunal d'instance du 18ème arrondissement de Paris a, par ordonnance du 15 janvier 2018, commis Maître [P] [X], huissier de justice, aux fins de dresser un constat sur les conditions d'occupation du logement. Le constat a été dressé le 13 février 2018.
M. [A] [N] ayant sollicité la rétractation de l'ordonnance du 15 janvier 2018, le juge des référés du tribunal d'instance de Paris a rendu le 4 juillet 2019 une ordonnance rejetant cette demande. Par arrêt du 13 février 2020 la cour d'appel de Paris a confirmé cette ordonnance.
Par actes d'huissier du 5 et 9 novembre 2018, la société anonyme Résidences le logement des fonctionnaires a fait assigner Mme [K] [N] et M. [A] [N] aux fins de :
- voir prononcer la résiliation du bail portant sur l'appartement n°6 sis [Adresse 1], pour défaut d'occupation à titre de résidence principale et sous-location illicite,
- voir ordonner l'expulsion des défendeurs ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier,
- voir ordonner le séquestre des meubles dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et péril des locataires,
- voir condamner solidairement, subsidiairement in solidum Mme [K] [N] et M. [A] [N] à payer la somme de 7.600 euros à la société anonyme Résidences le logement des fonctionnaires au titre du différentiel entre le loyer et les sous-loyers pour la période de février 2017 à novembre 2018,
- voir condamner solidairement, subsidiairement in solidum Mme [K] [N] et M. [A] [N] à payer à la société anonyme Résidences le logement des fonctionnaires une indemnité mensuelle d'occupation de 1.150 euros et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux de tous occupants et meubles de leur chef, et remise des clefs,
- voir prononcer l'exécution provisoire,
- voir condamner Mme [K] [N] et M. [A] [N] au paiement de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le constat du 13 février 2018 et l'assignation.
A l'audience du 17 décembre 2019 du tribunal d'instance, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire à l'audience du 25 février 2020 en invitant le demandeur à procéder à une nouvelle citation de la partie en défense n'ayant pas comparu, conformément à l'article 40-V alinéa 2 du décret n°2019-912 du 30 août 2019.
Par acte d'huissier en date du 31 décembre 2020 la société anonyme Résidences le logement des fonctionnaires a assigné Mme [K] [N] et M. [A] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, reprenant les demandes des assignations du 5 et 9 novembre 2018.
Bien que régulièrement assignée selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile, Mme [K] [N] n'a pas comparu et n'a pas été représentée, l'assignation ayant été déposée en étude d'huissier.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 4 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Prononce la résiliation du bail conclu entre les parties à compter de ce jour portant sur les lieux situés au [Adresse 1], aux torts de Mme [K] [N] et M. [A] [N],
Dit que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers et charges,
éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, majoré de 15%,
Dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la société anonyme Résidences le logement des fonctionnaires pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [K] [N] et M. [A] [N], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Condamne Mme [K] [N] et M. [A] [N] à régler à la société anonyme Résidences le logement des fonctionnaires la somme de 7.600 euros à titre de restitution des fruits civils perçus à la suite de la sous-location pour la période de février 2017 inclus, à octobre 2018, septembre 2018 inclus.
Autorise la société anonyme Résidences le logement des fonctionnaires à faire procéder au séquestre des meubles dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [K] [N] et M. [A] [N] à défaut de local désigné.
Dit que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Ordonne l'exécution provisoire.
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions.
Condamne solidairement Mme [K] [N] et M. [A] [N] aux dépens qui comprendront le coût du constat d'huissier en date du 13 février 2018.
Condamne solidairement Mme [K] [N] et M. [A] [N] à payer à la société anonyme Résidences le logement des fonctionnaires la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 7 juillet 2020 par M. [A] [N],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 septembre 2020, par lesquelles M. [A] [N] demande à la cour de :
Dire et juger M. [A] [N] recevable et bien fondé en son appel.
Infirmer le jugement du 4 juin 2020 en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts des époux [N] et ordonné leur expulsion des lieux,
Infirmer le jugement du 4 juin 2020 en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation à la somme de 1.150 euros par mois,
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux [N] à verser à la société anonyme Résidences le logement des fonctionnaires la somme de 7.600 euros à titre de remboursement des sous-loyers.
Et, statuant à nouveau,
Débouter la société anonyme Résidences le logement des fonctionnaires de l'intégralité de ses demandes,
Condamner la société anonyme Résidences le logement des fonctionnaires à verser à M. [A] [N] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société anonyme Résidences le logement des fonctionnaires aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 décembre 2020 au terme desquelles la société Résidences le logement des fonctionnaires demande à la cour de :
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 4 juin 2020 en toutes ses dispositions,
Condamner M. [A] [N] à verser à la société Résidences le logement des fonctionnaires la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Pautonnier et associés avocats aux offres de droit sur le fondement des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail
Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, M. [A] [N], comme en première instance, conteste la sous-location qui lui est reprochée et affirme que le logement loué était bien sa résidence principale.
C'est toutefois par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, qu'il a retenu qu'en vertu des dispositions de l'article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et des stipulations de l'article 31.1 des conditions générales du contrat de bail, le logement loué à M. [A] [N] devait être sa résidence principale effective et qu'il ne pouvait la sous-louer sans l'accord exprès du bailleur ;
Que le constat d'huissier de justice dressé le 13 février 2019 à la requête de la bailleresse a permis de constater, la présence dans le logement objet du bail de divers éléments, dont :
- Un courrier du 16 juin 2017 émanant de la GMF et adressé à M. [A] [N] au [Adresse 2], attestant de l'assurance du logement loué
- Une carte d'accès à la bibliothèque de [Localité 6] établie au nom de M. [A] [N]
- Un contrat de sous-location établi le 2 octobre 2017 entre M. [A] [N] ès qualités de locataire principal du [Adresse 1] et M. [B] [U] sous-locataire consenti pour un loyer net mensuel de 650 euros
- Un chèque d'un montant de 600 euros tiré sur le compte de M. [B] [U] et établi le 28 octobre 2017 au nom de [A] [N]
- Une facture émise par la société Sport 2000 au nom de [U] [B] du 4 février 2018
- Une carte SNCF au nom de [U] [B] valable du 1er septembre 2017 au 31 août 2018
- Un passeport, une carte nationale d'identité et un permis de conduire au nom de [B] [U]
- Trois contrats de sous-location vierges
- Une attestation d'assurance de la GMF du 4 avril 2017 adressée à M. [A] [N] au [Adresse 2] portant sur deux biens immobiliers sis [Adresse 3]
- Un contrat de location du 15 août 2017 sur lequel [A] et [K] [N], domiciliés [Adresse 2] prennent à bail un bien sis [Adresse 3]
- Un courrier d'information de Carte Vitale du 14 juin 2016 dans lequel M. [A] [N] indique être domicilié chez Madame [C] [R] [Adresse 4]
- Un courrier du 13 juillet 2016 émanant de la mutuelle des étudiants et adressé à [H] [Z] chez [N] [Adresse 1]
- Une enveloppe portant d'un côté la mention "chèque de caution [A] et de l'autre côté "loyer février AS" contenant un chèque de 500 euros établi par Mlle [Y] [J] au nom de [A] [N] le 2 février 2017 ;
Que si ces éléments n'étaient pas assez probants pour affirmer que M. [A] [N] n'occupait pas effectivement les lieux, la preuve d'une sous-location non autorisée, à tout le moins partielle, du logement était rapportée ;
Que ce fait constituait un manquement suffisamment grave de M. [A] [N] à ses obligations de locataire pour prononcer la résiliation du contrat de bail à ses torts, ce que la cour confirme.
En conséquence, la cour confirmera également la mesure subséquente d'expulsion de M. [A] [N] à défaut de départ volontaire des lieux, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges éventuellement révisés qui aurait été payés si le bail avait continué, la majoration de 15% du loyer du fait du comportement frauduleux de M. [A] [N] et du caractère à la fois compensatoire et indemnitaire de l'indemnité d'occupation et les dispositions du jugement en matière de meubles.
Sur le reversement des fruits de la sous-location
L'article 546 du code civil dispose que : "La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. (...)"
Sur ce fondement, le premier juge a condamné M. [A] [N] à régler à la société anonyme Résidences le logement des fonctionnaires la somme de 7.600 euros à titre de restitution des fruits civils perçus à la suite de la sous-location pour la période de février 2017 inclus, à octobre 2018, septembre 2018 inclus.
C'est vainement que M. [A] [N] conteste l'existence d'une sous-location, que la cour a déjà confirmée, sa durée et le montant des fruits qu'elle a générés, s'agissant de faits délictueux, que le juge des contentieux de la protection a exactement évalué au vu des éléments mis au jour par le constat d'huissier de justice.
La cour confirmera donc le jugement entrepris de cet autre chef et, partant, en son entier.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable d'allouer à la société Résidences le logement des fonctionnaires une indemnité de procédure de 1.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Condamne M. [A] [N] à payer à la société anonyme d'HLM Résidences le logement des fonctionnaires la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [A] [N] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président