Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08782 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7VG
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 11-19-414
APPELANTE
S.A.S. LEFORT & RAIMBERT prise en la personne de son président,
RCS 562 129 635
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assistée par Me Catherine de GOURCUFF, avocat au barreau de PARIS, toque : A0067
INTIMEE
Madame [U] [C] épouse [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-pierre CUSSAC de l'AARPI CUSSAC - VILLEPIN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : B0117
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte d'huissier du 21 décembre 2018, la société par actions simplifiée Lefort & Raimbert, propriétaire des locaux situés [Adresse 2], a fait citer Mme [U] [C] épouse [M] aux fins de voir :
- valider le congé du 22 janvier 2018 donné pour motif légitime et sérieux,
en conséquence,
- dire et juger Mme [U] [M] sans droit, ni titre à compter du 1er août 2018,
- ordonner l'expulsion de Mme [U] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,
- condamner Mme [U] [M] à verser à la société par actions simplifiée Lefort et Raimbert une indemnité d'occupation équivalente au double du dernier loyer quotidien majoré des charges et taxes, et ce jusqu'à complète libération des lieux, et remise des clefs,
en tout état de cause,
- condamner Mme [U] [M] à verser à la société par actions simplifiée Lefort et Raimbert la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [U] [M] aux entiers dépens de l'instance,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par jugement contradictoire entrepris du 26 mai 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
Constate que le congé délivré par la société par actions simplifiée Lefort et Raimbert le 22 janvier 2018 à Mme [U] [M] ne repose sur aucun motif légitime et sérieux, au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,
En conséquence,
Déclare nul et de nul effet ledit congé, et constate que le bail consenti à Mme [U] [M] a été renouvelé pour une nouvelle période de six ans commençant à courir le 1er août 2018 pour se terminer le 31 juillet 2024,
Déboute la société par actions simplifiée Lefort et Raimbert de l'intégralité de ses demandes,
Condamne la société par actions simplifiée Lefort et Raimbert à payer à Mme [U] [M] une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société par actions simplifiée Lefort et Raimbert aux entiers dépens.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 7 juillet 2020 par la société Lefort & Raimbert,
Vu les conclusions remises au greffe le 6 septembre 2022 par lesquelles la société Lefort & Raimbert a demandé à la cour de :
Vu les articles 544 et 545 du code civil,
Vu l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen,
Vu l'article 1er du Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme,
Vu les articles 1 et 15 de la loi du 6 juillet 1989,
Infirmer le jugement rendu le 26 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Valider le congé du 22 janvier 2018 donné pour motif légitime et sérieux,
En conséquence,
Juger Mme [U] [M] sans droit, ni titre à compter du 1er août 2018,
En conséquence,
Ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l'appartement, situé [Adresse 2], 4ème étage gauche, constituant le lot n°9 et de la cave correspondante (lot n°20 porte 12), sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
Se réserver expressément la liquidation des astreintes,
Ordonner la séquestration des biens, meubles et objets mobiliers garnissant lesdits lieux dans tout garde-meubles au choix de la société Lefort & Raimbert, aux frais, risques et périls de Mme [U] [M],
Condamner Mme [U] [M] à verser à la société Lefort & Raimbert, une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer quotidien majoré des charges et des taxes et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux et remise des clefs,
En tout état de cause,
Condamner Mme [U] [M] à verser en cause d'appel à la société Lefort & Raimbert, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner Mme [U] [M] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Bruno Régnier, avocat postulant.
Vu les conclusions remises au greffe le 18 décembre 2020 au terme desquelles Mme [U] [C] épouse [M] a demande à la cour de :
Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,
Recevoir Mme [U] [M] en toutes ses demandes, fins et conclusions et l'en déclarer bien fondée,
En conséquence,
Débouter la société Lefort & Raimbert de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et y ajoutant,
Condamner la société Lefort & Raimbert à une somme complémentaire de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,
La condamner en tous les dépens.
Par courrier en date du 7 septembre 2022, la société Lefort & Raimbert a sollicité le report de clôture de l'instruction.
Par ordonnance du 8 septembre 2022, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire devant la cour pour être plaidée le 13 octobre 2022.
Postérieurement à l'ordonnance de clôture également, Mme [U] [M] a remis au greffe le 10 septembre 2022 des conclusions au terme desquelles elle demande essentiellement au conseiller de la mise en état, subsidiairement, à la cour de révoquer l'ordonnance de clôture du 8 septembre 2022 au visa des articles 15, 16 et 803 du code de procédure civile, à titre subsidiaire de reporter la date de cette clôture à la date de l'audience de plaidoiries.
Le même jour Mme [U] [M] a remis au greffe le 10 septembre 2022 des conclusions au terme desquelles elle forme les mêmes demandes que celles figurant au dispositif de ses conclusions remises le 18 décembre 2020, à l'exception de la majoration de celle formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, portée de 3.500 à 5.000 euros.
La société Lefort & Raimbert a, quant à elle, remis au greffe le 21 septembre 2022 des conclusions adressées au conseiller de la mise en état au terme desquelles elle demande la révocation de l'ordonnance de clôture au visa des articles 15, 16, 783 et 784 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture
Selon l'article 803 du code de procédure civile : "L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal."
Alors que la cour est saisie de ce dossier depuis plus de 26 mois, l'appelante qui n'avait pas conclu depuis près de deux ans a remis des conclusions au greffe l'avant-veille de la clôture, sans modifier le dispositif de ses conclusions, produisant seulement une pièce supplémentaire n°20, qui est l'avis déchéance de septembre 2022, étant observé qu'aucune demande en paiement de loyer n'est formulée à l'encontre de Mme [U] [M], intimée, et de "mise à jour" de documents liés aux services qu'elle dispense au sein des immeubles dont elle est propriétaire.
Mme [U] [M] qui entend répliquer à ses dernières conclusions tardives, sans pour autant en demander le rejet, ne modifie aucunement le dispositif de ses précédentes conclusions remises le 18 décembre 2020, à l'exception de la majoration de celle formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, portée de 3.500 à 5.000 euros, comme cela a déjà été énoncé.
Elle produit nouvellement l'assignation de première instance du 21 décembre 2018, u extrait du rapport annuel de la Cour de cassation de l'année 2000 et deux photographies de double-vitrage de croisées de l'appartement objet du bail litigieux.
La cour dira cependant que les éléments mis au jour par les dernières écritures remises par les parties postérieurement à l'ordonnance de clôture ne révèlent aucune cause grave lui permettant de la révoquer et rejettera donc cette demande.
Sur la validation du congé délivré à la requête de la société Lefort & Raimbert
Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le congé qu'elle a fait délivrer à Mme [U] [M], par acte du 22 janvier 2018 remis à étude, pour absence de motif légitime et sérieux, la société Lefort & Raimbert demande à la cour de le valider.
Il est constant que le bail litigieux, renouvelé le 5 juin 2012 entre Mme [U] [M] et la société anonyme Stell, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la société Lefort & Raimbert, est régi par les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;
Que l'article 15 de cette loi, dans sa version applicable à l'espèce, dispose que :
"I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...)" ;
Que c'est bien au visa de cet article que la société Lefort & Raimbert a fait délivrer à Mme [U] [M] un congé à Mme [U] [M], par acte du 22 janvier 2018 remis à étude, un congé pour motif légitime et sérieux ainsi rédigé :
"Le requérant vous donne congé pour motif légitime et sérieux, à savoir qu'il souhaite réaménager les lieux et améliorer leur confort pour dorénavant louer l'appartement meublé, en y associant des services tels que :
- la mise à disposition d'un service de ménage dédié à l'appartement loué
- la pose et la maintenance d'un coffre dans les lieux loués
- la pose et la maintenance d'une alarme anti-intrusion des lieux loués
- la mise à disposition d'un accès internet.
La bailleresse, qui est propriétaire de cet immeuble, souhaite, dans le cadre normal de l'exercice de son droit de propriété, que l'immeuble soit adapté aux changements de vie et de modèle économique actuels."
Reprenant ses moyens, soutenus en première instance, la société Lefort & Raimbert fait essentiellement valoir que l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, s'il demande au bailleur qui donne congé au locataire pour reprendre ou vendre le logement de le justifier, ce même bailleur peut aussi le justifier par un motif légitime et sérieux, l'adverbe "notamment" permettant de ne pas cantonner ce motif légitime et sérieux à l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A cet égard, la cour relève que, si l'article 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen du 26 août 1989, intégrée au bloc de constitutionnalité, dispose que : "La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité" et que l'article 544 du code civil dispose que : "La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements", ces deux textes prévoient néanmoins un encadrement légal de la jouissance de ce droit, sous le contrôle du juge.
C'est donc par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, qu'il a retenu que la société Lefort & Raimbert affirme chercher à répondre de plus près a l'évolution des besoins lies aux modes de vie actuels, a savoir des sociétés et particuliers parisiens dotés d'un certain standing, mobiles et demandeurs de services associés à la simple location immobilière ;
Qu'elle propose ainsi de mettre à la disposition de ses locataires :
- du mobilier choisi en concertation avec l'occupant et le bail devenant meublé,
- une assistance étendue à l'entretien des locaux par l'occupant (serrurerie, vitrerie, plomberie et autres)
- la mutualisation d'un service d'entretien unique pour tout l'immeuble, parties communes et parties privatives incluses,
- la mutualisation de l'accès à Internet, de sa mise en place et de son suivi,
- un service d'installation de maintenance extrêmement complet : coffres, chaudières, climatisation, anti-intrusion et autres,
- un service d'accès privé à des salles de sport ou de fitness,
- la location d'oeuvres d'art,
ce qui, selon elle, a nécessité des investissements conséquents, dont notamment le recrutement de professionnels dédiés pour la décoration et l'intendance des locaux meublés, l'achat de mobilier et d'oeuvres décoratives, au titre de la négociation de contrats avec des prestataires extérieurs, et au titre des travaux d'aménagement de salles de sport et achats d'équipement ;
Que, ce faisant, d'une part, elle ne prouve pas en quoi sa volonté de transformer l'immeuble d'habitation en résidence services trouve un obstacle dans le maintien dans les lieux privatifs des locataires, dont Mme [U] [M], l'essentiel des services qu'elle entend offrir affectant les parties communes de l'immeuble, et, d'autre part, que sa décision purement potestative, et comme telle frappée de nullité, intervenant en cours de contrat, qui certes constitue l'exercice de son droit de propriété, puisse s'affranchir des dispositions d'ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ou les contourner en ce qui concerne les règles que cette loi fixe en matière de congé.
Comme l'a dit le premier juge, la cour constatera que le motif légitime et sérieux allégué par la société Lefort & Raimbert, visant à transformer la nature de l'immeuble en résidence services et la subsistance même du contrat de location de nue en meublée, ne l'est pas et que le congé délivré à Mme [U] [M] est nul et de nul effet, le bail se poursuivant pour une nouvelle période de six ans jusqu'au 31 juillet 2024.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable d'allouer à Mme [U] [M] une indemnité de procédure de 3.500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture du 8 septembre 2022,
Confirme le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Condamne la société par actions simplifiée Lefort & Raimbert à payer à Mme [U] [C] épouse [M] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société par actions simplifiée Lefort & Raimbert aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président