Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08703 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7PA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2019 -Tribunal d'Instance de MONTREUIL SOUS BOIS - RG n° 18-000458
APPELANT
Monsieur [P] [V]
né le 15 avril 1970 à [Localité 2] (Zaïre)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Isabelle MOREAU de la SELAS HEMERA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0011
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/011598 du 17/06/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
E.P.I.C. OPH MONTREUILLOIS Agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié audit siège
RCS 488 777 160
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
François LEPLAT, président de chambre
Anne-Laure MEANO, présidente assesseur
Aurore DOCQUINCOURT, conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 26 juillet 2017, l'établissement public à caractère industriel et commercial OPH Montreuillois a donné en location à M. [P] [V] un logement portant le numéro 283 situé [Adresse 1].
Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH Montreuillois lui a fait délivrer par remise à étude, le 5 février 2018, un commandement de payer la somme de 1.925,13 euros en principal visant la clause résolutoire figurant au bail.
Par acte d'huissier du 3 août 2018, l'OPH Montreuillois a fait assigner M. [P] [V] devant le tribunal d'instance de Montreuil-sous-Bois et a demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner son expulsion sans délai ainsi que celle de tous occupants de son fait avec au besoin le recours à la force publique, ainsi que la séquestration des meubles aux frais et risques du locataire,
- prononcer sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
- 2.445,86 euros au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 31 juillet 2018, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 1.925,13 euros à compter du 5 février 2018,
- 200 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,
- une indemnité d'occupation équivalente au loyer courant majoré de 15% augmenté des charges, à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et jusqu'au départ effectif des lieux,
- 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Par jugement contradictoire entrepris du 9 juillet 2019, le tribunal d'instance de Montreuil-sous-Bois a ainsi statué :
Déboute l'OPH Montreuillois de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 26 juillet 2017 entre l'OPH Montreuillois et M. [P] [V] sur les lieux numérotés 283 situés [Adresse 1].
Déclare sans objet les demandes d'expulsion, d'indemnité d'occupation et du sort des meubles
formulées par l'OPH Montreuillois.
Condamne M. [P] [V] à payer à l'OPH Montreuillois la somme de 4.377,16 euros, arrêtée au 29 janvier 2019 mois de décembre 2018 inclus au titre des loyers et charges impayés avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision.
Déboute l'OPH Montreuillois de sa demande de dommages et intérêts.
Condamne M. [P] [V] aux dépens de la présente instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 février 2018.
Condamne M. [P] [V] à payer à l'OPH Montreuillois la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette le surplus des demandes.
Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 6 juillet 2020 par M. [P] [V],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 avril 2021 par lesquelles M. [P] [V] demande à la cour de :
Vu l'article 564 du code de procédure civile,
Vu l'article 1719 du code civil,
L'article 6 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Vu l'article 1231-1 du code civil,
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article 1224 du code civil,
Recevoir M. [P] [V] en ses écritures, fins et conclusions, et, en conséquence,
Déclarer l'OPH Montreuillois irrecevable en sa demande de résiliation judiciaire du bail,
Déclarer M. [P] [V] recevable en ses demandes,
Infirmer le jugement rendu le 9 juillet 2019 par le tribunal d'instance de Montreuil-sous-Bois en ce qu'il :
- l'a condamné à payer à l'OPH Montreuillois la somme de 4.377,16 euros arrêtée au 29 janvier 2019 mois de décembre 2018 inclus au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- l'a condamné aux dépens y incluant le coût du commandement de payer,
- l'a condamné à la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- a rejeté le surplus de ses demandes.
Et, statuant à nouveau,
Accorder à M. [P] [V] une diminution de loyer de 50% rétroactivement à compter du mois d'août 2017,
A titre subsidiaire,
Condamner l'OPH Montreuillois à régler à M. [P] [V] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu'il subit depuis le début du bail,
Ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d'autre,
Autoriser M. [P] [V] à s'acquitter de sa dette locative en trente-six versements
mensuels,
Débouter l'OPH Montreuillois de l'ensemble de ses demandes,
Dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner l'OPH Montreuillois à régler à M. [P] [V] les dépens d'instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 8 janvier 2021 au terme desquelles l'OPH Montreuillois demande à la cour de :
Vu l'article 564 et 565 du code de procédure civile,
Vu les articles 1217 et suivants du code civil,
Vu l'article 1728 du code civil,
Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Débouter M. [P] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 26 juillet 2017 entre l'OPH Montreuillois et M. [P] [V],
Ordonner l'expulsion du logement ainsi que de tous les locaux accessoires, sis [Adresse 1]) de M. [P] [V], ainsi que de toutes personnes dans les lieux de leur chef et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d'un serrurier s'il y a lieu,
Condamner M. [P] [V] à payer à l'OPH Montreuillois une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,
Condamner M. [P] [V] à verser à l'OPH Montreuillois la somme de 14.715,96 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de décembre 2020 inclus, arrêtée au 5 janvier 2021, au titre des loyers et charges impayés,
Condamner M. [P] [V] à verser à l'OPH Montreuillois la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamner M. [P] [V] à verser à l'OPH Montreuillois la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance qui comprendront le coût du commandement et d'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire soutenue par l'OPH Montreuillois
Selon l'article 564 du code de procédure civile : "A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait."
Au visa de cet article, M. [P] [V] entend voir déclarer irrecevable la demande de l'OPH Montreuillois de résiliation judiciaire comme étant nouvelle devant la cour.
Toutefois, selon l'article 565 du même code : "Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent."
Il en est ainsi de la demande de résiliation judiciaire et de celle de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, qui toutes deux tendent à la rupture du contrat de bail.
La demande de résiliation judiciaire soutenue par l'OPH Montreuillois sera donc déclarée recevable.
Sur la résiliation judiciaire du bail
Il ressort du dernier décompte, mis aux débats par l'OPH Montreuillois que la dette locative de M. [P] [V] qui était arrêtée à la somme de 4.377,16 euros en janvier 2019, échéance de décembre 2018 incluse est désormais égale à celle de 14.715,96 euros, arrêtée en janvier 2021, échéance de décembre 2020 incluse ;
Que le montant de cette dette constitue un grave manquement du locataire à son obligation principale de payer le loyer, prévue à l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, justifiant la résiliation judiciaire du bail, que la cour, infirmant le jugement entrepris de ce chef, prononcera.
Subséquemment, il sera fait droit aux demandes d'expulsion de M. [P] [V] à défaut de départ volontaire des lieux, de paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation dans les conditions énoncées au dispositif.
Sur la demande de réduction du loyer
Devant la cour, M. [P] [V] forme une demande de "diminution de loyer de 50% rétroactivement à compter du mois d'août 2017", que l'OPH Montreuillois entend voir écartée comme étant nouvelle, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, précité.
Cette demande est soutenue par l'allégation de manquements de l'OPH Montreuillois à son obligation de délivrance d'un logement décent, qui n'aurait pas réalisé les travaux nécessaires à lui assurer une jouissance paisible du logement.
M. [P] [V] rejette le caractère nouveau allégué de cette demande en faisant valoir qu'il n'a pas comparu à l'audience de plaidoiries et n'a donc pas formé de demande en première instance.
Mais le jugement entrepris expose que M. [P] [V] a été cité devant le tribunal d'instance, qu'il y a comparu personnellement à l'audience du 13 novembre 2018, à celle du 11 décembre 2018 et à celle du 29 janvier 2019, ce qui a permis au premier juge, au visa de l'article 467 du code de procédure civile, de le qualifier de contradictoire.
A propos de la demande en paiement de la dette locative, le locataire a indiqué ne pas payer le loyer en l'absence de travaux de réparation par le bailleur du lavabo et de la vitre cassée, malgré sa demande réitérée au gardien.
Il produit à cet égard devant la cour une demande d'intervention datée du 26 juillet 2017, contresignée par le gardien, signalant que :
"- Placard ne ferme pas
- Vitre porte manquante, fuite sur siphon lavabo".
M. [P] [V] met aussi aux débats des photographies non datées, ni localisées, montrant deux portes de placard coulissantes sorties de leurs rails et un lavabo à côté d'une baignoire.
Cette demande laisse ainsi apparaître que celui-ci forme une prétention aux fins de se soustraire, au moins pour partie, au paiement du loyer, laquelle a déjà été soutenue en défense devant le premier juge pour faire écarter la prétention adverse en paiement, de sorte qu'elle n'est pas nouvelle. Elle sera donc jugée recevable devant la cour.
L'article 1719 du code civil prévoit que : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."
L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, quant à lui, dans sa version applicable à l'espèce que : "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...)".
L'OPH Montreuillois produit l'état des lieux d'entrée du 26 juillet 2017, quasi illisible, qui mentionne seulement, dans la salle de bains, une pièce manquante sur le siphon et, dans l'entrée/couloirs, une porte de placard qui ne fonctionne pas.
Il met également aux débats les bons de travaux et factures suivants :
- décembre 2018 : fourniture et pose en remplacement de la bonde et du siphon du lavabo par la société Foret Entreprise
- janvier - mars 2019 : fourniture et pose en remplacement du lavabo sur colonne et du mitigeur du lavabo par la société Foret Entreprise
- mars 2019 : changement d'oculus de la porte de la salle de bain par la société Décoration & Second 'uvre.
Il sera toutefois relevé que, outre les dysfonctionnements décrits dans sa demande d'intervention du 26 juillet 2017, M. [P] [V] ne justifie d'aucune relance, ni de dégâts causés par la fuite sur le siphon du lavabo jusqu'à sa réparation en décembre 2018 et son changement en mars 2019.
Il ne justifie ainsi pas d'un élément d'indécence suffisamment grave, ni d'une inaction coupable du bailleur lui permettant de se prévaloir d'une réduction du loyer.
M. [P] [V] sera néanmoins indemnisé à hauteur de 500 euros pour le trouble de jouissance qu'il a subi du fait de l'existence des défectuosités signalées dans l'état des lieux d'entrée et des travaux de remise en état que ceux-ci ont occasionnés.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par l'OPH Montreuillois
Devant la cour, l'OPH Montreuillois sollicite la condamnation de M. [P] [V] à lui payer la somme de 200 euros de dommages et intérêts en réparation de sa mauvaise foi, qu'il ne caractérise pas.
Sa demande sera donc rejetée.
Sur la demande de délai de paiement
Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable à l'espèce : "V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."
L'article 1343-5 du code civil dispose, quant à lui, que : "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment."
M. [P] [V] demande à la cour de l'autoriser à s'acquitter de sa dette locative en 36 versements mensuels.
Toutefois, M. [P] [V], qui a conclu en dernier état le 8 avril 2021, ne justifie pas de sa situation actuelle, mais seulement d'avis d'impôt pour les revenus de 2018 et 2019 et d'un relevé de compte de la Caisse d'allocations familiales de septembre 2020, indiquant qu'il percevait alors, outre l'aide personnalisée au logement, une prime d'activité.
En tout état de cause les revenus alors mentionnés, inférieurs à 15.000 euros par an, ne lui permettraient pas de se libérer de sa dette locative, qui s'est très sensiblement accrue depuis le jugement entrepris, par des mensualités venant en sus du loyer mensuel.
Sa demande de ce chef sera rejetée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il est équitable d'allouer à l'OPH Montreuillois une indemnité de procédure de 500 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Rejette la fin de non-recevoir opposée par M. [P] [V] à la demande de résiliation judiciaire du bail de l'établissement public à caractère industriel et commercial OPH Montreuillois,
Déclare recevable la demande de M. [P] [V] de se voir accorder par la cour une diminution de loyer de 50% rétroactivement à compter du mois d'août 2017, mais l'en déboute,
Déclare recevable la demande subsidiaire de M. [P] [V] de condamnation de l'OPH Montreuillois à lui payer 2.500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu'il dit subir depuis le début du bail,
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté l'établissement public à caractère industriel et commercial OPH Montreuillois de sa demande de dommages et intérêts, statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
Prononce la résiliation du bail conclu entre les parties pour le logement portant le numéro 283 situé [Adresse 1] à la date du présent arrêt,
Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [P] [V] et de tous occupants de son chef hors du logement portant le numéro 283 situé [Adresse 1], avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi,
Condamne M. [P] [V] à payer à l'établissement public à caractère industriel et commercial OPH Montreuillois cette indemnité mensuelle d'occupation et jusqu'à la libération effective des lieux,
Condamne M. [P] [V] à payer à l'établissement public à caractère industriel et commercial OPH Montreuillois la somme de 14.715,96 euros de dette locative, arrêtée en janvier 2021, échéance de décembre 2020 incluse,
Condamne l'établissement public à caractère industriel et commercial OPH Montreuillois à payer à M. [P] [V] la somme de 500 euros en réparation de son trouble de jouissance,
Ordonne la compensation des sommes dues entre les parties,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne M. [P] [V] à payer à l'établissement public à caractère industriel et commercial OPH Montreuillois la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [P] [V] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés selon les règles applicables en matière d'aide juridictionnelle,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président