COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 62B
3e chambre
ARRET N°
DEFAUT
DU 10 NOVEMBRE 2022
N° RG 21/01410
N° Portalis DBV3-V-B7F-ULKI
AFFAIRE :
S.A.S. CABINET MAURICE BURGER
C/
[X], [I], [P] [E]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Février 2021 par le TJ de NANTERRE
N° Chambre : 8
N° RG : 19/01301
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Laurence HERMAN-
GLANGEAUD
Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.S. CABINET MAURICE BURGER
RCS B 572 037 190
[Adresse 1]
[Localité 8]
Représentant : Me Laurence HERMAN-GLANGEAUD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 253
Représentant : Me Philippe REZEAU substituant Me Louis DE MEAUX de la SELARL QUANTUM IMMO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R167
APPELANTE
1/ Monsieur [X], [I], [P] [E]
né le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 9] (13)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 7]
2/ Madame [D], [Z] [K]
née le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 10] (01)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentant : Me Monique TARDY de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 620 - N° du dossier 004871
Représentant : Me Josiane BENOIT-LEVY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0401
INTIMES
3/ Monsieur [S] [N]
ci-devant [Adresse 4]
et actuellement [Adresse 5]
Assignation de la DA par Procès verbal article 659
Ordonnance de caducité partielle 908 en date du 09.09.2021
NTIME
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence PERRET, Président,,
Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,
Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,
----------
FAITS ET PROCEDURE :
M. [X] [E] et Mme [D] [K] étaient propriétaires non occupants d'un appartement au premier étage de l'immeuble situé [Adresse 4]) soumis au statut de la copropriété dont le syndic était la société Cabinet Maurice Burger.
Ils exposent avoir subi des dégâts des eaux depuis 2014 en provenance de l'appartement du 2ème étage appartenant à M. [S] [N] ainsi que des parties communes, dégâts des eaux ayant également affecté un cagibi situé sur le palier de leur appartement, et avoir alerté le syndic ainsi que M. [N] à maintes reprises.
Une assemblée générale s'est tenue le 16 août 2016 au cours de laquelle a été adoptée une résolution décidant d'engager une procédure à l'encontre de M. [N].
Par acte des 15, 18 et 19 septembre 2017, M. [E] et Mme [K] ont fait assigner en référé M. [N], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, la société Cabinet Maurice Burger et la société MAIF pour obtenir, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, la désignation d'un expert.
Par ordonnance de référé du 22 décembre 2017, M. [L] a été missionné en tant qu'expert. Le rapport a été déposé le 3 octobre 2018.
Par acte du 1er février 2019, M. [E] et Mme [K] ont fait assigner M. [N] et la société Cabinet Maurice Burger en ouverture de rapport. Assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, M. [N] n'a pas constitué avocat.
Par jugement réputé contradictoire du 15 février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- condamné in solidum M. [N] et la société Cabinet Maurice Burger à payer à M. [E] et Mme [K] :
au titre des travaux de reprise............................................................................4 048 euros,
au titre de la perte des loyers.........................................................................14 025 euros,
- dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation introductive d'instance,
- ordonné la capitalisation des intérêts,
- condamné in solidum M. [N] et la société Cabinet Maurice Burger à payer à M. [E] et Mme [K] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [N] et la société Cabinet Maurice Burger aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise,
- débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par acte du 2 mars 2021, la société Cabinet Maurice Burger a interjeté appel à l'encontre de M. [E], Mme [K] et M. [N].
Par acte du 29 juillet 2021, M. [X] [E] et Mme [D] [K] ont formé appel provoqué.
Par ordonnance du 9 septembre 2021, le magistrat de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'égard de M. [N], l'appelant ne lui ayant pas signifié ses conclusions dans le délai imparti.
Par dernières écritures du 14 février 2022, la société Cabinet Maurice Burger prie la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la société Cabinet Maurice Burger,
Et statuant à nouveau,
- juger que la société Cabinet Maurice Burger n'a pas engagé sa responsabilité personnelle à l'égard de M. [E] et Mme [K],
- juger que la société Cabinet Maurice Burger n'est pas responsable du préjudice subi par M. [E] et Mme [K],
- juger M. [E] et Mme [K] mal fondés en leurs demandes formées à l'encontre de la société Cabinet Maurice Burger,
- débouter M. [E] et Mme [K] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner toute partie succombante à payer à la société Cabinet Maurice Burger la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner toute partie succombante aux entiers dépens avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières écritures du 24 février 2022, M. [E] et Mme [K] prient la cour de :
- confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions en ce qu'il a :
condamné in solidum M. [N] et la société Cabinet Maurice Burger à payer à M. [E] et Mme [K] :
au titre des travaux de reprise..............................................................4 048 euros,
au titre de la perte des loyers.............................................................14 025 euros,
dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation introductive d'instance,
ordonné la capitalisation des intérêts.
condamné in solidum M. [N] et la société Cabinet Maurice Burger à payer à M. [E] et Mme [K] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné in solidum M. [N] et le Cabinet Maurice Burger aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise,
débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,
ordonné l'exécution provisoire,
- en conséquence, débouter la société Cabinet Maurice Burger de toutes ses demandes à toutes fins qu'elles comportent,
Y ajoutant,
- condamner in solidum M. [N] et le Cabinet Maurice Burger à payer à M. [E] et Mme [K] 18 876, 90 euros au titre de moins-values sur le prix de vente du fait des appels de charges sur travaux, avec intérêts légaux à partir de la décision à intervenir,
- condamner tout opposant à verser à la somme 5 000 euros en cause d'appel à M. [E] et Mme [K],
- condamner tout opposant en tous les dépens.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 juin 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
' sur la responsabilité du syndic
La société Cabinet Maurice Burger fait grief au tribunal d'avoir retenu sa responsabilité. Il estime que celui-ci n'a pas fait apparaître le fondement de la responsabilité retenue à son encontre, ni n'a caractérisé l'existence d'une faute qu'il aurait commise. Il dit n'être en rien responsable du non-respect par un copropriétaire des règles de l'art dans le cadre des travaux qu'il réalise, ni de la défaillance de certains copropriétaires ou de la mésentente pouvant exister entre eux.
Il expose que l'immeuble manque d'entretien du fait d'un budget de fonctionnement limité, eu égard à la taille de la copropriété composée de 4 lots seulement, parmi lesquels celui de M. [N], sans cesse défaillant dans le règlement de ses charges et à l'encontre duquel le syndicat des copropriétaires, représenté par ses soins, a fait délivrer deux commandements de payer, avant de voter en assemblée générale le principe de l'engagement d'une action en recouvrement judiciaire des charges impayées, puis d'une saisie immobilière, ces résolutions n'ayant pu être suivies d'effet du fait de l'absence de trésorerie. Il rappelle qu'il n'avait pas à faire l'avance de trésorerie pour le compte du syndicat des copropriétaires, et affirme avoir tout mis en oeuvre pour procéder à l'entretien de l'immeuble avec les moyens dont il disposait, s'agissant des fuites, des travaux de remise en état de la colonne de descente d'eau fuyarde, des travaux d'étanchéité du toit terrasse, et s'être heurté à l'opposition de M. [N], qui a toujours refusé de faire réaliser les travaux nécessaires dans ses parties privatives.
Répondant aux arguments invoqués par M. [E] et Mme [K], il réfute que les comptes de la copropriété permettaient d'engager les travaux nécessaires, la trésorerie n'ayant été disponible qu'à partir de la vente des parties communes à Mme [V] le 12 octobre 2018. Il conteste n'avoir pris la mesure des travaux à réaliser seulement lors de la réunion d'expertise et affirme qu'il ne peut lui être reproché d'avoir fait les visites et vérifications périodiques de l'ensemble immobilier conformément aux termes de son mandat. Il prétend que M. [E] et Mme [K] ne rapportent pas la preuve d'une faute commise à titre personnel.
En réponse, M. [E] et Mme [K] font valoir qu'il résulte du rapport d'expertise que les installations de M. [N] n'étaient pas conformes, et que le manque cruel d'entretien de l'immeuble depuis plusieurs années, signalé à maintes reprises par leurs soins, et l'absence de réalisation de divers travaux pourtant votés en assemblée générale et provisionnés ont participé à la survenance et à l'augmentation du préjudice.
Ils disent avoir relancé le syndic pour faire procéder aux travaux considérés comme urgents par l'expert, après la vente à Mme [V] des parties communes le 12 octobre 2018 permettant l'encaissement d'un chèque de 36 000 euros, observant que le syndic avait lui-même alerté sur l'urgence desdits travaux, sans convoquer toutefois une assemblée générale extraordinaire, organisée seulement en février 2019, ni solliciter l'établissement de devis, produit seulement en janvier 2019.
Ils soulignent que le syndic adopte des positions contradictoires, annonçant d'abord que le produit de la vente pourra être utilisé pour les travaux avant de revenir sur ces propos, et agit tardivement en dépit de l'urgence qu'il signale.
Ils disent caractériser une faute du syndic, sur le fondement de la responsabilité civile quasi délictuelle visée par les articles 1240 et 1241 du code civil, compte tenu de sa carence, de son défaut de diligence, alors qu'il était tenu de veiller au bon état d'entretien des parties communes et des services et équipements collectifs.
Ils expliquent qu'aucune décision concrète n'a été prise depuis 2014, carence à l'origine de l'aggravation des désordres, et relèvent qu'en 2015, les désordres concernaient des parties communes, et qu'en 2016, aucuns travaux n'ont été réalisés, pourtant votés et provisionnés.
Affirmant que tous les appels de travaux ont été réglés par M. [N] depuis début 2017, sans que les travaux ne soient entrepris par le syndic, ils observent que le cabinet Burger ne produit qu'une partie des états comptables de 2016 et 2017, que des fonds provisionnés restent inutilisés, affirmant qu'il ne peut être prétendu que le solde bancaire de la copropriété était négatif en 2016, 2017, 2018. Ils arguent de l'absence de visite annuelle et de vérification périodique de la copropriété.
Ils s'appuient sur le rapport d'expertise, relevant que l'expert constate l'état déplorable de l'immeuble et le manque d'entretien de celui-ci.
Sur ce,
Le tribunal a retenu que le syndic a fait réaliser plusieurs recherches de fuite, mais que, alors qu'il avait été autorisé en assemblée générale du 16 août 2016 à engager une procédure judiciaire à l'encontre de M. [N] afin de faire désigner un expert judiciaire, il avait abandonné la démarche, étant observé cependant que cette renonciation était la conséquence d'une décision du conseil syndical. Le tribunal a relevé toutefois que le syndic était parfaitement avisé alors des désordres et qu'il avait constaté le caractère non conforme et fuyard des installations de M. [N]. Le tribunal a également considéré que l'opposition réitérée de M. [N] à mettre en conformité ses parties privatives ne pouvait être suffisamment établie par une seule mise en demeure adressée par le cabinet Burger.
Le tribunal a ensuite relevé que le syndic ne rapportait pas la preuve de son affirmation selon laquelle les travaux en parties communes votés lors de l'assemblée générale de 2016 n'ont pu être réalisés en raison d'un défaut de trésorerie. De ces éléments, le tribunal a déduit que la responsabilité du syndic était engagée, son inaction fautive étant ainsi caractérisée.
Il est constant que le cabinet Maurice Burger a été syndic chargé de l'administration de l'immeuble du [Adresse 4], du 13 mai 2015 au 25 février 2019, jusqu'à la désignation de Mme [V], en qualité de syndic bénévole pour une durée d'un an.
Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l'exercice de sa mission.
Il appartient aux copropriétaires d'établir que le syndic a été négligent dans l'exécution de ses missions et qu'une telle inaction caractérise une faute sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 met à la charge du syndic notamment 'd'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (...)'
Le syndic est également tenu, en vertu de ce même article 'd'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.'
Il résulte du rapport d'expertise rédigé par M. [L] que 'le manque d'entretien [de l'immeuble], les conflits internes à la copropriété, des travaux non conformes sont les causes' de l'état de l'immeuble.
Il est constant que dès le 5 août 2014, le cabinet Burger a été informé de fuites d'eau dans l'immeuble. Une première recherche a alors été effectuée, à la demande du syndic, qui a alors fait diligence en mandatant un plombier (8 septembre 2014), puis compte tenu des constatations de ce dernier, une entreprise spécialisée en étanchéité (28 octobre 2014).
M. [E] et Mme [K] ont saisi à nouveau le syndic le 16 janvier 2015, à la suite d'un nouveau signalement adressé par leur locataire le 24 décembre 2015 au sujet de l'aggravation de la fuite d'eau. Mme [K] écrit que 'cette fuite causée par l'appartement de M. [N] impacte le cagibi situé en annexe de [son] appartement' et qu'il s'agit 'bel et bien de la présence d'une fuite d'eau dans les parties communes de l'immeuble. Cette annexe est en effet toujours à ce jour une partie commune gérée par la copropriété et non une partie privative.'
Il résulte d'un courriel en réponse du cabinet Burger à M. [E], en date du 24 mars 2015, que le syndic n'a pu donner son accord au devis sans l'acceptation de M. [N], l'origine des fuites se situant en deux points de son appartement. Précision est donnée qu'il est attendu un retour aux courriers recommandés qui lui ont été adressés. Cependant, le cabinet Burger ne verse pas aux débats la copie des courriers qu'il dit avoir adressés à ce propos à M. [N].
Un nouvel échange sur le même thème a lieu les 13 et 15 avril 2015 entre M. [E] et le syndic, sans que la suite en soit connue. Par la suite, à de multiples reprises, plusieurs courriers ont encore été adressés au syndic :
- 26 février 2016, lettre de la MAAF, assureur de la locataire de M. [E] au syndic,
- 17 février 2016, copie d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à M. [N].
En réponse à un courriel de M. [E], le syndic écrit à ce dernier le 31 mars 2016 en ces termes : 'la réponse vous a déjà été apportée dans le cadre des fuites précédemment constatées ainsi que la confirmation de réparation de M. [N]. En ce qui concerne la recherche de fuite confiée à BLS, nous vous remercions de bien vouloir donner suite à notre demande initiale, à savoir l'accès à votre appartement dans les meilleurs délais.'
M. [E] répond par courriel du même jour lui demandant l'intervention du syndic pour faire cesser les fuites ; il dément fermement le fait que des réparations aient été effectuées par M. [N] et, même s'il ne s'oppose pas à une nouvelle visite de la société BLS, relève que cette dernière lui a indiqué qu'elle procéderait à des constatations identiques.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 mai 2016, M. [E] met en demeure le cabinet Burger 'd'intervenir en urgence pour réparer les fuites (...)' Il conclut en informant le syndic qu'à défaut de mise en oeuvre des travaux qui s'imposent à la date du 10 juin suivant, il portera le litige devant la juridiction compétente.
Le 29 juin 2016, M. [E] adresse une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception au même syndic, dans laquelle il regrette l'absence de toute réponse à son précédent courrier et renouvelle la mise en demeure de faire procéder aux travaux nécessaires.
Le 16 août 2016, l'assemblée générale de la copropriété a voté une résolution aux fins d'autoriser le syndic à engager une action contre M. [N]. Cependant, le syndic explique sans être démenti que cette résolution est restée sans suite, le conseil syndical ayant donné consigne au syndic de ne pas initier la mesure d'expertise en raison d'une discussion engagée avec M. [N], ce alors qu'une ordonnance de référé avait été rendue le 10 novembre 2016 pour ordonner la mesure d'expertise. Il résulte du procès-verbal d'assemblée générale du 12 juin 2017, qu'en effet aucune suite n'a été donnée, l'expertise n'ayant finalement pas été diligentée.
Préalablement à cette assemblée générale, M. [E] a renouvelé ses demandes au syndic dans des termes quasiment identiques à la précédente mise en demeure par un nouveau courrier du 30 mai 2017.
C'est dans ces conditions que M. [E] et Mme [K] ont, eux-mêmes, saisi le juge des référés afin d'obtenir la désignation d'un expert, commis par ordonnance du juge des référés du 22 décembre 2017.
L'expert judiciaire, M. [L], a constaté, dans son rapport déposé le 3 octobre 2018, la dégradation des peintures de l'escalier et des taux d'humidité importants dans les murs, a ensuite souligné que la toiture aurait dû être changée depuis longtemps, et que le changement de la colonne fonte a été votée en assemblée générale mais non exécutée. L'expert conclut à un important manque d'entretien de l'immeuble. Il est en particulier évoqué la nécessité de remplacer la colonne fonte et de refaire l'étanchéité du toit terrasse. L'expert a de plus souligné la réalisation de travaux par M. [N] de façon non conforme.
Le 12 octobre 2018, immédiatement après le dépôt de ce rapport, le syndic a alerté les copropriétaires de la nécessité de tenir une assemblée générale extraordinaire concernant les travaux très urgents à lancer sur l'immeuble, observant que le produit de la vente des parties communes pourrait financer, en grande partie, ces travaux.
Par deux courriels adressés les 19 novembre et 8 décembre 2018, M. [E] a dit à nouveau son impatience face à l'absence de réactivité des entrepreneurs consultés pour établir des devis, lesquels sont attendus pour la réunion d'une assemblée générale extraordinaire, avant de mettre en demeure le président du conseil syndical et le syndic de convoquer une assemblée générale.
En réponse du 2 janvier 2019, le syndic lui a adressé le tableau comparatif des devis établis et proposé diverses dates pour réunir l'assemblée générale extraordinaire.
Il est certain qu'après cette date, plusieurs échanges ont eu lieu pour définir une date d'assemblée générale extraordinaire, finalement fixée le 21 février suivant, le syndic précisant aux copropriétaires que cette date convenait à la majorité des copropriétaires d'une part, qu'elle permettait le respect des 21 jours d'autre part.
Si M. [E] et Mme [K] reprochent au syndic de n'avoir pas convoqué cette assemblée générale plus rapidement, il ne résulte pas du rapport d'expertise que les travaux à effectuer présentaient un caractère d'urgence tel qu'il imposait au syndic de convoquer l'assemblée générale dans un délai plus court. S'il est exact que ces travaux étaient nécessaires à bref délai, il ne faut pas oublier que leur importance était connue depuis de nombreuses années, sans qu'il résulte de la situation d'alors un péril imminent quant à la conservation de l'immeuble.
L'ensemble de ces éléments démontre suffisamment la particulière inertie du syndic, qui a été peu réactif, voire complètement passif à plusieurs reprises au cours de cette longue période débutée en août 2014. Il est démontré qu'une partie des travaux nécessaires pour entretenir ou réparer des parties communes a pu être effectuée au cours de l'année 2019, pour le changement de la colonne de fonte.
Le cabinet Burger, qui invoque avoir rencontré des difficultés du fait du comportement de l'un des copropriétaires, ne justifie pas avoir fait le nécessaire pour mettre en demeure celui-ci, M. [N], sérieusement, la seule mise en demeure évoquée, mais non produite, ne pouvant être une démarche suffisante, compte tenu de l'importance des fuites, de la cause de celles-ci, et des préjudices subis en conséquence. Il résulte de la situation des lieux que l'étanchéité du toit terrasse suppose un accès par l'appartement de M. [N], tandis que le remplacement de la colonne fonte impose également une intervention chez M. [N].
Les arguments de défense qu'il invoque particulièrement, à savoir une trésorerie insuffisante, ne sont pas étayés et ne justifient en rien son inaction à l'égard de M. [N] qu'il se devait de mettre en demeure fermement, avant de faire les démarches nécessaires pour se faire autoriser à l'assigner pour la désignation d'un expert. Il est particulièrement frappant d'observer que ce sont M. [E] et Mme [K] qui ont été contraints de faire les démarches pour saisir le juge, aux fins de désignation d'un expert.
S'il résulte de l'ensemble des courriers qu'une mésentente existait entre les copropriétaires, ou à tout le moins une divergence de vues sur la gravité des désordres, au point même que le conseil syndical est revenu sur une décision prise en assemblée générale et a sollicité le syndic pour ne pas initier la mesure d'expertise pourtant ordonnée en référé, et pour laquelle il était attendu consignation, cette situation, si elle a certainement compliqué la marge de manoeuvre du syndic, ne l'exonère pas de ses obligations ; compte tenu de la situation qu'il constatait, celui-ci se devait de mettre en demeure M. [N], et en cas d'insuccès, de solliciter à tout le moins, sinon de l'obtenir, l'autorisation de l'assemblée générale pour introduire une action judiciaire à l'encontre de ce copropriétaire récalcitrant.
Certes le syndic a fait délivrer deux commandements de payer à M. [N] par acte des 9 décembre 2015 et 28 juillet 2017, et la lecture des relevés de charges témoigne du caractère récurrent des impayés par ce copropriétaire, qui de façon répétée procède à la régularisation tardive de ses charges. Cependant, aucune autre mise en demeure ne lui a été adressée, en particulier pour lui rappeler ses obligations de mettre en conformité les travaux qu'il a fait effectuer sans respect des règles de l'art ou pour solliciter son accord pour permettre un accès aux lieux.
Il est évoqué dans la résolution 16 de l'assemblée générale du 14 mars 2016 le fait qu'en raison de la non régularisation des causes du commandement du 9 décembre 2015, le dossier a été confié à un avocat pour assigner M. [N]. Une autre résolution a été prise le 16 août 2016 par l'assemblée générale pour autoriser le syndic à mandater tout avocat pour introduire une action judiciaire en vue de procéder à la saisie immobilière des lots appartenant à M. [N]. Pour autant, aucune suite ne semble avoir été donnée à ces deux résolutions, sans que le syndic ne donne d'explication à son absence d'initiative, sauf un argument invoqué de façon générale consistant dans l'absence de trésorerie. Aucune action judiciaire n'a été initiée et c'est un nouveau commandement de payer qui lui a été adressé en juillet 2017.
Le cabinet Burger met en avant, pour expliquer l'absence de mise en oeuvre des décisions votées en assemblée générale, ou l'absence de réalisation de travaux urgents, la situation délicate de la copropriété sur le plan financier, motif pris en particulier du non-paiement des charges par un, voire deux des quatre copropriétaires.
Le cabinet Burger argue ensuite que M. [N] a prétendu avoir fait procéder aux travaux qui lui étaient prescrits. Il est exact que M. [N] a prétendu avoir procédé aux travaux de reprise de la fuite provenant de la fonte, ce qui résulte d'un courriel du 10 avril 2015. Pour autant, le cabinet Burger ne démontre pas avoir procédé à des vérifications de la réalité de ces travaux, ni de leur avancement, ce alors même que le courrier de M. [N] laissait comprendre que des travaux étaient en cours, de sorte qu'il était nécessaire de s'assurer de leur achèvement.
D'ailleurs, la réfection du toit terrasse est votée en assemblée générale selon procès-verbal du 13 mai 2015, avec la réserve que la réalité et la conformité des travaux effectués au droit de la fonte située dans le débarras du 2ème étage soit validée par une entreprise mandatée par le syndic. Il est acquis aux débats que par une précédente assemblée générale en 2013, il avait été décidé de la création d'une trappe d'accès au toit à la charge de M. [N]. Or, s'il est dit que M. [N] n'a pas fait les travaux à sa charge, il n'est versé devant la cour aucune relance à son attention pour connaître l'avancée de la situation. L'argument encore avancé d'une trésorerie insuffisante n'est pas plus pertinent alors que cette question n'est pas en débat au cours de l'assemblée générale.
Il est certain qu'après la vente par M. [N] de ses lots à Mme [V] en 2018, la situation s'est améliorée et le remplacement de la fonte, une des causes majeures des désordres, a pu être effectué (facture Jeantet du 31 juillet 2018).
Il convient d'observer que le syndic lui-même indique avoir fait voter en assemblée générale les travaux de remplacement de la colonne de descente en fonte le 16 août 2016, selon devis de la société Sanirecord. Il ne prétend pas que ces travaux ne pouvaient être exécutés sans l'acceptation de M. [N], et n'explique pas les motifs pour lesquels ces travaux, votés en assemblée générale sans qu'aucune mention d'une difficulté de financement ne soit évoquée à cette occasion, n'ont pas été effectués. L'argument invoqué de l'existence d'une procédure collective ouverte à l'encontre de la société requise ne peut suffire à expliquer l'absence de toute suite à cette résolution votée en assemblée générale.
S'il est bien certain que M. [N] s'est montré de façon répétée un copropriétaire peu soucieux du respect de ses obligations au sein de la copropriété, en dépit de résolutions votées pour le rappeler à l'ordre, il faut observer une nouvelle fois que le syndic n'a pas mis en oeuvre les résolutions l'autorisant, à plusieurs reprises, à agir en justice pour contraindre ce copropriétaire rétif, ni ne l'a même mis en demeure de prendre les mesures indispensables pour assurer le bon état des parties privatives lui appartenant ou de permettre l'accès aux parties communes dont il avait l'usage, ce alors que des désordres étaient caractérisés et s'aggravaient au fil du temps.
De l'ensemble de ces éléments, il est suffisamment démontré que le syndic n'a pas fait les démarches nécessaires avec le sérieux qui s'imposait et n'a pas non plus mis en oeuvre les diligences requises pour obtenir une réponse de la part de M. [N], les arguments invoqués en défense n'étant pas, de surcroît, pertinents.
Cette inaction caractérise une faute, qui peut justifier réparation, s'il est démontré par les consorts [E] [K] un préjudice en lien causal avec ce manquement.
' sur l'existence d'un préjudice
Le syndic, qui est appelant, conteste l'existence d'un préjudice et dit, au sujet de la perte de loyers, que le préjudice qui pourrait résulter de sa responsabilité si celle-ci était engagée, ne peut être qu'une perte de chance, évaluée à hauteur de 50 %, et non la réparation à hauteur de 100 % de la perte de loyers, alors que les intimés ne peuvent avoir la certitude que la locataire serait restée jusqu'au terme du bail renouvelé, un congé pouvant être délivré à tout moment.
En réponse, M. [E] et Mme [K] demandent la confirmation du jugement sur le montant alloué au titre des travaux de reprise, évalués sur la base d'un devis. Ils contestent l'argumentation avancée par le cabinet Burger selon lequel le préjudice est une perte de chance. Ils se fondent sur le principe de réparation intégrale, affirmant que dans le présent litige, la locataire est partie du logement en raison des dégâts des eaux permanents qu'elle subissait. Ils disent avoir vendu leur appartement en juillet 2019, que le bail se serait poursuivi normalement si les désordres ne s'étaient pas produits, retenant comme date de fin de préjudice la date de la vente le 15 juillet 2019, ce pour couvrir de façon certaine la période de renouvellement du bail.
Ils ajoutent qu'un autre préjudice est apparu sur les sommes générées par les appels de charges sur travaux non réalisés en temps voulu par le syndic votés en 2019 et imputés sur le prix de vente de leur appartement. Ils affirment avoir dû payer une somme de 18 876,90 euros représentant leurs tantièmes dans l'immeuble, en raison de travaux urgents votés en catastrophe à l'assemblée générale du 21 février 2019 pour un montant de 136 500 euros.
Sur ce,
Le tribunal a condamné in solidum M. [N] et la société CMB à payer à M. [E] et Mme [K] la somme de 4 048 euros au titre des travaux de reprise de leur appartement et la somme de 14 025 euros au titre de la perte de loyers subis du fait de l'impossibilité de relouer l'appartement après le départ de la locataire jusqu'à la vente de l'appartement intervenue le 15 juillet 2019.
Le syndic conteste le principe même de sa condamnation, sans articuler particulièrement d'arguments concernant le montant des travaux de reprise, et en disant que seule une perte de chance peut être indemnisée au titre de la perte de loyers.
L'inaction du syndic a contribué à l'aggravation du préjudice subi par M. [E] et Mme [K] causé par les dégâts des eaux récurrents, ceux-ci étant le fait de l'installation non conforme de M. [N], du défaut d'étanchéité du toit terrasse et de la colonne d'eau fuyarde et non remplacée. La condamnation à payer les travaux de reprise est confirmée, en l'absence de grief avancé sur ce chef de la décision.
En revanche, pour ce qui concerne la perte de loyers, seule une perte de chance est indemnisable. En effet, la dégradation de l'immeuble causé par les dégâts des eaux, et par le manque d'entretien de l'immeuble auquel a contribué le syndic, du fait de son inaction, a fait perdre une chance à M. [E] et Mme [K] de percevoir plus longtemps les loyers versés par leur locataire, partie le lendemain de la première réunion d'expertise le 3 mars 2018.
Le principe de la condamnation in solidum prononcée à l'encontre de M. [N] et du syndic sera confirmé, en revanche, seule une perte de chance de percevoir les loyers sera retenue à l'encontre du syndic.
Cette perte de chance peut être évaluée à proportion de 70 % des montants, en considérant qu'il ressort du courrier de la jeune locataire qu'elle a quitté les lieux au principal motif de l'état des lieux dont elle souffrait trop, sans plus d'espoir de voir la situation s'améliorer.
Le cabinet Burger est en conséquence condamné à payer la somme de 9 817,50 euros, cette somme étant supportée in solidum avec M. [N], le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de ce dernier n'étant pas remis en cause, en l'absence d'appel de sa part des causes de la condamnation prononcées à son encontre.
Le point de départ des intérêts et le principe de la capitalisation des intérêts sont confirmés par la cour.
S'agissant de la demande présentée en cause d'appel par M. [E] et Mme [K] à l'encontre du syndic et de M. [N] quant au montant des travaux de réfection de l'immeuble, elle sera rejetée, alors que cette somme est due en raison de l'état de l'immeuble, et non pas des fautes des uns ou des autres, ces fautes n'ayant fait que retarder les travaux, qui auraient été de toute façon nécessaires.
' sur les autres demandes
Le jugement est confirmé en ses dispositions sur les dépens et l'indemnité de procédure.
La société Cabinet Maurice Burger est condamnée à payer à M. [E] et Mme [K] la somme de 1 500 euros d'indemnité de procédure.
Elle supporte par ailleurs la charge des dépens exposés en cause d'appel.
Par ces motifs,
La cour statuant par défaut,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf à la réformer sur le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de la société Cabinet Maurice Burger,
Statuant à nouveau du chef réformé,
Condamne la société Cabinet Maurice Burger à payer à M. [X] [E] et Mme [D] [K] la somme de 9 817,50 euros, au titre de la perte de chance de percevoir les loyers,
Y ajoutant,
Déboute M. [X] [E] et Mme [D] [K] de leur demande de condamnation de la société Cabinet Maurice Burger au titre des charges dues au titre des travaux,
Condamne la société Cabinet Maurice Burger à payer à M. [X] [E] et Mme [D] [K] la somme de 1 500 euros d'indemnité de procédure,
Condamne la société Cabinet Maurice Burger aux dépens exposés en cause d'appel.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Florence PERRET, Président, et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,