N° RG 21/04303 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I5TY
COUR D'APPEL DE ROUEN
CHAMBRE DE LA PROXIMITE
ARRET DU 10 NOVEMBRE 2022
DÉCISION DÉFÉRÉE :
1120000185
Jugement du Juge des Contentieux de la Protection des ANDELYS du 20 Juillet 2021
APPELANTE :
Madame [N] [M]
née le 21 Janvier 1980 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée et assistée par Me Céline LEBOURG, avocat au barreau de DIEPPE
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/013964 du 01/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Rouen)
INTIME :
Monsieur [P] [O]
né le 02 Février 1983 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté et assisté par Me Xavier VINCENT, avocat au barreau de l'EURE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 13 Octobre 2022 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, rapporteur.
Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
Madame GOUARIN, Présidente
Madame TILLIEZ, Conseillère
Madame GERMAIN, Conseillère
Madame DUPONT greffière lors des débats et de la mise à disposition
DEBATS :
A l'audience publique du 13 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 Novembre 2022
ARRET :
Contradictoire
Prononcé publiquement le 10 Novembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.
Exposé des faits et de la procédure
Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2017, M. [P] [O] a donné à bail à Mme [N] [M] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 700 euros outre les charges et le versement d'un dépôt de garantie de 700 euros, pour une durée de six mois renouvelable.
Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 1er novembre 2017.
Un second bail a été signé entre les parties le 1er mai 2018 pour une durée de trois ans renouvelable.
Par acte d'huissier du 19 novembre 2019, M. [O] a fait signifier à Mme [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2 100 euros au titre des loyers impayés ainsi qu'un commandement d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs.
Par acte d'huissier du 24 février 2020, M. [O] a fait délivrer à Mme [M] une sommation d'avoir à justifier de l'occupation du logement.
Une nouvelle sommation d'avoir à justifier de l'occupation des lieux a été signifiée à Mme [M] le 20 juillet 2020.
Par lettre recommandée du 28 juillet 2020, l'huissier a mis en demeure Mme [M] de donner congé des lieux loués ou de lui restituer les clés du logement dans un délai de huit jours.
Par acte d'huissier du 28 septembre 2020, M. [O] a fait assigner Mme [M] en constat de la résiliation du bail et paiement des arriérés.
Un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été établi par Me [F], huissier de justice, le 17 mars 2021 en présence du bailleur et de M. [K], mandaté par Mme [M].
Par jugement contradictoire du 20 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité des Andelys du tribunal judiciaire d'Evreux a :
- débouté Mme [M] de sa demande tendant à voir résilier le bail aux torts exclusifs du bailleur ;
- prononcé la résiliation du bail à la date du 17 mars 2021 ;
- condamné Mme [M] à payer à M. [O] la somme de 13 683,87 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au mois d'août 2019, dont à déduire le montant du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;
- condamné Mme [M] à payer à M. [O] la somme de 2 794,90 euros au titre des réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision ;
- accordé des délais de paiement de 36 mois à Mme [M] avec déchéance du terme en cas de défaut de paiement d'une mensualité sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée demeurée sans effet ;
- débouté Mme [M] de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamné Mme [M] à payer à M. [O] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [M] aux dépens.
Par déclaration du 10 novembre 2021, Mme [M] a relevé appel de cette décision.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022.
Exposé des prétentions des parties
Par dernières conclusions reçues le 7 juillet 2022, Mme [M] demande à la cour de :
- réformer la décision dans toutes ses dispositions à l'exception de celles lui ayant accordé des délais de paiement ;
Statuant à nouveau
- débouter M. [O] de ses demandes ;
- résilier le contrat aux torts exclusifs du bailleur ;
- constater qu'elle est à jour du règlement des loyers au 1er octobre 2019 ;
- la dispenser du paiement des indemnités d'occupation à compter du 1er décembre 2019 ;
- condamner M. [O] à lui restituer la somme de 2 500 euros versée au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 800 euros à compter du 22 juin 2018 et sur l'intégralité à compter de la décision à intervenir ;
- condamner M. [O] à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- débouter M. [O] de sa demande formée au titre des réparations locatives ;
- à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement de trois ans pour s'acquitter des loyers dont elle serait recevable ;
- statuer ce que de droit quant aux dépens.
Par dernières conclusions reçues le 21 septembre 2022, M. [O] demande à la cour de :
- infirmer la décision en ce qu'elle a condamné Mme [M] au paiement de la somme de 13 683,87 euros au titre de l'arriéré arrêté au mois d'août 2019 et de la somme de 2794,90 euros au titre des réparations locatives et ce qu'elle lui a accordé des délais de paiement de 36 mois ;
Statuant à nouveau
- condamner Mme [M] à lui payer la somme de 13 683,87 euros au titre de l'arriéré arrêté au 17 mars 2021, dont à déduire la somme de 500 euros versée à titre d'acompte sur le dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance ;
- débouter Mme [M] de sa demande de délais ;
- condamner Mme [M] à lui payer la somme de 3 714,37 euros au titre des réparations locatives ;
- pour le surplus, confirmer la décision de première instance et débouter Mme [M] de ses demandes ;
- la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et aux dépens.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci.
MOTIFS
Sur la résiliation du bail
L'appelante fait grief au premier juge d'avoir prononcé la résiliation du bail à la date de la restitution des clés le 17 mars 2021 alors qu'elle justifie du caractère indécent du logement, qui l'a contrainte à quitter les lieux en urgence au 1er décembre 2019, date à laquelle la résiliation doit être prononcée. Elle fait principalement valoir que le logement ne disposait pas d'une installation de chauffage suffisante ni d'eau chaude et qu'il était en très mauvais état, ce qui a justifié, en raison de son état de santé, son départ précipité les lieux.
M. [O] fait principalement valoir que les clés du logement ont été restituées le 17 mars 2021 et que les griefs allégués par la locataire ne sont pas établis.
Il est constant que Mme [M] n'a pas donné congé du logement loué dans les formes et délais prévus par la loi.
En outre, elle ne justifie par aucune des pièces produites avoir informé le bailleur de son départ des lieux, dont elle n'a pas restitué les clés avant le 17 mars 2021.
A la suite de la sommation d'avoir à justifier de l'occupation du logement qui lui a été délivrée le 24 février 2020, Mme [M] a indiqué à l'huissier, par message électronique du 27 avril 2020, que ses effets personnels étaient toujours présents dans les lieux loués. Elle n'a nullement invoqué le caractère indécent du logement, se bornant à faire état de ses problèmes de santé, du confinement l'ayant empêchée d'achever le déménagement et des insultes et provocations du père de M. [O].
Il appartient à Mme [M], qui soutient que le caractère indécent du logement doit conduire au prononcé de la résiliation du bail aux torts du bailleur à la date de son départ des lieux, de rapporter la preuve du manquement du bailleur à son obligation de fournir un logement décent doté notamment d'un équipement de chauffage suffisant.
Or la locataire se borne à verser aux débats des photographies dont l'intimé relève à juste titre qu'elles sont dépourvues de toute valeur probante en l'absence d'authentification possible du lieu qu'elles représentent et de la date à laquelle elles ont été prises et qui, en tout état de cause, n'établissent pas l'absence de chauffage et d'eau chaude.
Mme [M] ne produit aucune autre pièce de nature à établir l'absence de chauffage du logement, pas plus qu'elle ne justifie avoir informé le bailleur d'un quelconque dysfonctionnement du système de production de chauffage ou de l'eau chaude. Dans les messages adressés à l'huissier, elle n'a d'ailleurs jamais prétendu avoir été contrainte de quitter les lieux en raison d'une absence de chauffage des lieux.
Il résulte des mentions de l'état des lieux d'entrée que le logement est pourvu d'un appareil de chauffage au fuel dont il n'est pas démontré qu'il serait tombé en panne au cours du bail. L'état des lieux mentionne également l'existence de six radiateurs dont il ne peut être utilement soutenu qu'ils seraient en nombre insuffisant pour assurer le chauffage d'un logement de cinq pièces d'une superficie de 120 m2. Si Mme [M] soutient qu'elle a été contrainte de faire l'acquisition de deux poêles à pellets et de radiateurs électriques, elle ne verse aux débats aucune pièce au soutien de ces affirmations.
M. [O] verse aux débats des attestations émanant de M. [I] [O], Mme [A] [C], Mme [E] [R] et M. [B] [V] qui établissent que, pour la période antérieure à la location à Mme [M], le logement occupé par M. [P] [O] était correctement chauffé par un insert à pellets situé dans la cuisine dont l'huissier a constaté la présence dans le séjour lors de l'état des lieux de sortie.
L'allégation relative à l'absence d'eau chaude n'est pas davantage étayée par la moindre pièce probante.
Les échanges de sms orduriers entre la fille de Mme [M] et le bailleur versés aux débats par l'appelante, s'ils révèlent l'acuité du conflit opposant les parties, ne constituent nullement la preuve des désordres invoqués.
Il en résulte que la locataire ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de l'impossibilité dans laquelle elle se serait trouvée de jouir du logement loué en raison d'une défaillance du chauffage qui serait imputable à un manquement du bailleur à ses obligations et qui justifierait de prononcer la résiliation du bail aux torts du bailleur à la date supposée de son départ des lieux.
Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant débouté Mme [M] de sa demande formée à ce titre.
Si l'appelante soutient qu'elle n'a pas été en mesure de restituer les lieux en raison des confinements successifs, cette argumentation ne saurait être suivie dans la mesure où elle prétend avoir quitté les lieux le 1er décembre 2019 alors que le premier confinement est intervenu plus de trois mois plus tard.
M. [O] conclut à la confirmation des dispositions du jugement ayant prononcé la résiliation du bail à la date de la restitution des clés le 17 mars 2021 sans reprendre la demande de constat de la résiliation formé en première instance sur le fondement de l'acquisition de la clause résolutoire.
Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant prononcé la résiliation du bail à la date du 17 mars 2021.
Sur la demande en paiement des loyers et des charges
Mme [M] conteste le montant de la condamnation prononcée à son encontre au titre des loyers et charges impayés en faisant valoir qu'une somme de 7 500 euros a été versée au bailleur lors de l'entrée dans les lieux au titre des loyers à échoir ainsi qu'un dépôt de garantie de 2 500 euros, qu'elle n'était redevable d'aucun arriéré au 1er décembre 2019 et qu'elle n'est pas tenue au paiement des loyers postérieurs en raison de l'état du logement.
M. [O] soutient à juste titre que le paiement des loyers et des charges est dû jusqu'à la date de restitution effective des lieux caractérisée par la remise des clés intervenue le 17 mars 2021.
Il résulte de l'attestation signée par M. [O] le 22 juin 2018 que lors de l'entrée dans les lieux, M. [K], le compagnon de Mme [M] lui a versé la somme de 7 500 euros. Le bailleur précise également avoir perçu de M. [K] un règlement de 1 723,40 euros correspondant au solde du loyer du mois de mai 2019 et aux loyers des mois de juin et juillet 2019.
Le bailleur indique que le loyer est impayé depuis le 1er août 2019, ce que Mme [M] reconnaît dans le message adressé à l'huissier le 24 septembre 2020. La preneuse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, de paiements qui seraient intervenus et qui n'auraient pas été pris en compte.
Il en résulte que les loyers ont été intégralement réglés entre le 1er novembre 2017 et le 1er août 2019 et sont demeurés impayés depuis cette date, de sorte que le montant restant dû est de 13 300 euros pour la période du 1er août 2019 au 28 février 2021 (soit 19 mois x 700 euros) et de 383,87 euros pour la période du 1er au 17 mars 2021.
Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant condamné Mme [M] à verser à M. [O] la somme de 13 683,87 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 mars 2021 et non au mois d'août 2019 comme indiqué par erreur dans le dispositif de la décision déférée qui sera rectifié sur ce point.
Sur la demande formée au titre des réparations locatives
Mme [M] conclut au rejet de la demande formée à ce titre et souligne qu'elle a quitté les lieux dans l'urgence et qu'elle n'est pas responsable des dégradations constatées qui sont liées à la vétusté.
L'appelante ne développe cependant aucune critique des dispositions du jugement déféré qui, après avoir comparé l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie établis contradictoirement, a estimé que la locataire était redevable du coût du remplacement de la boîte aux lettres pour un montant de 44,90 euros et de la somme de 2 750 euros au titre des frais de débarras du logement.
Il résulte en effet des constatations du procès-verbal d'état des lieux de sortie établi le 17 mars 2021 que le logement a été restitué dans un état de désordre important, la locataire ayant abandonné sur place de nombreux meubles et effets personnels ainsi que d'innombrables déchets.
M. [O] verse aux débats un devis établi le 23 avril 2021 par M. [Y] [G] à hauteur de la somme de 2 750 euros au titre du débarras du logement et du transport en déchetterie par cinq camions, devis justifié par le nombre important des meubles et déchets abandonnés sur place.
C'est en conséquence à juste titre que le premier juge a condamné Mme [M] à verser à M. [O] la somme de 2 750 euros à ce titre, sans que cette dernière puisse utilement invoquer la vétusté du logement, laquelle est sans lien avec l'abandon de nombreux meubles, objets et déchets.
Il est également établi par les mentions du procès-verbal de constat d'huissier que Mme [M] n'a pas restitué les clés de la boîte aux lettres, ce qu'elle ne soutient d'ailleurs pas.
Les dispositions du jugement déféré l'ayant condamnée au paiement de la somme de 44,90 euros au titre du coût du remplacement de la boîte aux lettres doivent en conséquence être confirmées.
La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie révèle en outre que la douche, en très bon état le 1er novembre 2017, est décrite par l'huissier le 17 mars 2021 comme étant hors d'usage. La dégradation de cet élément d'équipement est imputable à Mme [M], qui sera condamnée au paiement de la somme de 239 euros à ce titre, au vu du justificatif versé aux débats par le bailleur, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.
Il résulte également des constatations de l'huissier lors de l'état des lieux de sortie, que la clé de la porte d'entrée est manquante, que la plaque de propreté est déformée et pliée et que la poignée est montée à l'envers. La dégradation ainsi constatée engage la responsabilité du locataire qu'il convient de condamner au paiement de la somme de 12,90 euros au vu du justificatif produit par M. [O].
C'est en revanche par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a débouté M. [O] de ses demandes formées au titre du remplacement des robinets thermostatiques et du circulateur de chauffage de la chaudière, d'un volet roulant et d'une rampe de spots après avoir constaté qu'il ne résultait pas des mentions de l'état des lieux de sortie que ces équipements ont été dégradés au cours du bail. En effet, la présence dans le logement d'une rampe de spots n'est pas mentionnée dans l'état des lieux d'entrée, l'état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradation affectant un volet roulant et nécessitant son remplacement et si l'huissier a constaté que le capot du brûleur avait été déposé et que des équipements avaient été laissés à même le sol, il ne résulte pas de ces constatations que les robinets thermostatiques et le circulateur de chauffage ont été endommagés au cours du bail. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé dans ses dispositions ayant rejeté les demandes formées par le bailleur à ce titre.
Eu égard au montant des réparations incombant à la locataire, le jugement déféré sera infirmé dans ses dispositions ayant condamné la locataire au paiement de la somme de 2 794,90 euros et Mme [M] condamnée au paiement de la somme de 3 046,80 euros à ce titre.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
Mme [M] sollicite la restitution du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 2 500 euros.
M. [O] fait valoir qu'il n'a pas été réglé de trois dépôts de garantie et qu'il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir restitué la somme de 500 euros qu'il a perçue à ce titre dès lors que la débitrice restait débitrice de sommes importantes à son égard.
Les pièces versées aux débats par le bailleur établissent en effet que seule la somme de 500 euros a été versée au titre du dépôt de garantie, laquelle sera déduite du montant des condamnations prononcées, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.
Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts
L'appelante soutient que le logement qui lui a été donné à bail est indécent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en ce que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer le logement avec une installation de chauffage effective et suffisante et en ce que le logement loué était vétuste.
Ainsi cependant que le relève l'intimé, après avoir occupé pendant six mois en vertu d'un premier contrat de bail conclu le 1er novembre 2017 des lieux décrits comme étant en bon état voire en très bon état dans l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement, Mme [M] a signé le 1er mai 2018 un second contrat de bail portant sur le même logement alors que, ayant occupé le logement pendant la période hivernale, elle était alors à même de déceler l'absence de chauffage dont elle se prévaut, ce qui démontre l'absence de sérieux de ses allégations au demeurant non étayées par la moindre pièce probante.
Les photographies prises par l'huissier lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie révèlent certes que le logement est ancien mais surtout qu'il n'a pas été correctement entretenu par la locataire. Il ne saurait en être tiré aucun constat de l'état d'indécence invoqué.
Dès lors que Mme [M] ne démontre pas que le logement loué était indécent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, c'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé sur ce point.
Sur la demande de délais de paiement
Au visa des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le premier juge a accordé à Mme [M] un délai de trois ans pour s'acquitter des condamnations mises à sa charge.
Non seulement les dispositions invoquées limitent à deux années les délais qui peuvent être accordés au débiteur mais les revenus de Mme [M], qui justifie d'un revenu fiscal de 0 euro au titre de l'année 2020 et dont les ressources sont ignorées, ne lui permettent pas de s'acquitter des sommes dues dans le délai maximum de 24 mois fixé par l'article 1343-5.
Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé à ce titre et Mme [M] déboutée de sa demande de délais de paiement.
Sur les frais et dépens
Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.
Mme [M] devra supporter la charge des dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [O] les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel.
Aussi Mme [M] sera-t-elle condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour à l'exception de celles ayant condamné Mme [M] au paiement de la somme de
2 794,90 euros au titre des réparations locatives et de celles ayant accordé des délais de paiement à Mme [M] et sauf à préciser que l'arriéré de loyers et de charges au paiement de laquelle elle a été condamnée est arrêté au 17 mars 2021 et non au mois d'août 2019 et que le montant du dépôt de garantie à déduire des condamnations prononcées est de 500 euros ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant
Condamne Mme [N] [M] à verser à M. [P] [O] la somme de 3 046,80 euros au titre des réparations locatives ;
Déboute Mme [N] [M] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;
Déboute Mme [N] [M] de sa demande de délais de paiement ;
Condamne Mme [N] [M] aux dépens d'appel ;
Condamne Mme [N] [M] à verser à M. [P] [O] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La greffière La présidente
C. Dupont E. Gouarin