COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
14e chambre
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 10 NOVEMBRE 2022
N° RG 22/01219 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VBBD
AFFAIRE :
S.D.C. DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DIT 'LE DOMAINE DU GRAND CHENE
C/
[Y], [I], [L] [B]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Janvier 2022 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES
N° RG : 21/01214
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 10.11.2022
à :
Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant, après prorogation, dans l'affaire entre :
S.D.C. DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DIT 'LE DOMAINE DU GRAND CHENE II'
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20220083
Assisté de Me Laurent TIXIER, avocat plaidant au barreau de Paris
APPELANTE
Madame [Y], [I], [L] [B]
née le 13 Novembre 1982 à [Localité 2] (CAMEROUN)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Monsieur [R], [F], [E] [X]
mineur, représenté par Madame [Y] [I] [L] [B] en qualité de représentant légal
né le 13 Avril 2011 à ATLANTA (Etats-Unis d'Amérique)
Chez Madame [B] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
INTIMES DEFAILLANTS
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Septembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Nicolette GUILLAUME, Président,
Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,
Madame Marina IGELMAN, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte d'huissier de justice délivré le 7 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dit 'Le domaine du grand chêne II' sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la société Ouest Immo, a fait assigner par une procédure accélérée au fond Mme [Y] [B] et M. [R] [F] [X], enfant mineur représenté par sa mère, Mme [Y] [B], aux fins d'obtenir principalement, les sommes suivantes :
- 8 573,48 euros au titre des charges de copropriété selon le décompte du 1er juillet 2021, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juillet 2021,
- 1 933,89 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juillet 2021,
- 3 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,
- 8 371,11 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Par jugement accéléré au fond réputé contradictoire rendu le 31 janvier 2022, le président du tribunal judiciaire de Versailles a :
- condamné solidairement Mme [B] et M. [X] représenté par sa mère à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier 'Le Domaine du Grand Chéne II' les sommes suivantes :
- 2 640,34 euros au titre des charges de copropriété échues entre le 1er juillet 2017 et le 1er juillet 2021, appel provisionnel du 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2021,
- 500 euros au titre des dommages et intérêts,
- 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Domaine du Grand Chêne II du surplus de ses demandes,
- condamné solidairement Mme [B] et M. [X] représenté par sa mère, aux dépens,
- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Par déclaration reçue au greffe le 28 février 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il l'a débouté du surplus de ses demandes.
Dans ses dernières conclusions déposées le 11 avril 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dit 'Le domaine du grand chêne II' sis [Adresse 1] représenté par son syndic, la société Ouest Immo demande à la cour, au visa des articles de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de l'article 10, des articles 1231-6 et 1240 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :
- infirmer les chefs critiqués dont appel du jugement ;
statuant à nouveau :
- condamner solidairement Mme [B] et M. [X] représenté par sa mère à lui payer les sommes suivantes :
- 4 878,14 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2021 avec intérêt au taux légal à compter du 8 juillet 2021 ;
- 1 055 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter du 8 juillet 2021 avec intérêt au taux légal à compter du 8 juillet 2021 ;
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter du 8 juillet 2021 ;
- 9 978 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Mme [B] et M. [X] représenté par sa mère aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Mme [B] et M. [X] représenté par sa mère, à qui la déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées le 8 avril 2022 et le 13 avril 2022 à domicile, n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
En l'absence de Mme [B] et M. [X], la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires que si elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.
Sur le recouvrement des charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation du jugement dont appel qui a rejeté sa demande de condamnation de Mme [B] et M. [X] à lui payer la somme de 5 933,14 euros avec intérêt au taux légal à compter du 8 juillet 2021, somme demandée au titre de l'arriéré de charges accumulé du vivant de [S] [X] qui correspond à 4 878,14 euros de charges de copropriété et à 1 055 euros de frais de recouvrement.
Il entend justifier sa créance par la production de procès-verbaux approuvant les comptes de la copropriété sur les années 2011 à 2015.
Il entend obtenir le paiement des frais de recouvrement par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il sollicite en outre l'infirmation du jugement dont appel qui a minoré sa demande de condamnation de Mme [B] et M. [X] au paiement de dommages et intérêts et demande 3 000 euros à ce titre, avec intérêt au taux légal à compter du 8 juillet 2021 en réparation du préjudice causé à la copropriété.
Il affirme que chaque copropriétaire a le devoir de s'acquitter régulièrement de sa quote-part dans les charges communes afférentes à l'immeuble.
Il précise que Mme [B] et [S] [X] ont cessé de payer les charges de copropriété depuis 7 ans.
Sur ce,
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
En application des alinéas 1 et 2 de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l'ordonnance du 17 juillet 2019 :
'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.".
Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à leur date d'exigibilité d'exiger le paiement des sommes restant dues pour des périodes passées après approbation des comptes.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- l'extrait de matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaires de Mme [B] et de son fils, M. [R] [F] [X] pour les lots n° 30, 74 et 124, tous deux venant aux droits de [S] [X] (pièces 1 et 2) décédé le 26 avril 2014,
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2010 à 2020 portant approbation des comptes,
- le tableau de synthèse des charges et provisions dues au 1er juillet 2021, comportant une reprise de solde intulée 'dette [X]' pour 5 933,14 euros,
- le tableau intitulé ventilation de la 'dette [X]' (piece 16) récapitulatif de l'ensemble des appels de charges sur la période comprise entre le 1er octobre 2015 et le 31 décembre 2018, comportant lui-même un solde de 2 261,60 euros justifié par la pièce 17 intitulée 'Grands livres 2013, 2014 et 2015", extraits sur lesquels apparaissent les appels de charges réclamés entre le 10 janvier 2013 et le 1er juillet 2015,
de sorte qu'il justifie de sa créance à hauteur de la somme réclamée en principal ; le jugement critiqué en l'une de ses dispositions, tenant au rejet du surplus de ses demandes, sera réformé en ce sens pour admettre cette créance.
Mme [B] et son fils seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 878,14 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juillet 2021. Il est précisé que cette condamnation correspondant au solde dû au 10 avril 2017 rejeté par le juge initialement saisi, s'ajoute à la condamnation initiale qui n'était pas l'objet de l'appel et dont la cour n'était pas saisie.
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : 'Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.'
Il sera cependant considéré que c'est par de justes motifs que la cour en appel adopte, que le jugement critiqué a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef formée à l'encontre de Mme [B] et son fils [R] [F] [X], de sorte qu'il n'y a pas lieu à infirmation de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Par le non paiement de leurs charges, Mme [B] et son fils [R] [X] qui ont créé par leur faute, un déséquilibre dans la trésorerie de l'immeuble et donc un préjudice à la copropriété, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, ont néanmoins justement été condamnés au paiement de la somme de 500 euros. Le jugement est également confirmé en ce qu'il a jugé de ce chef.
Le syndicat des copropriétaires étant certes accueilli en son recours, mais n'apportant pas la preuve d'avoir justifié du poste intitulé 'dette [X] JP' devant le juge initialement saisi, conservera la charge des dépens d'appel.
Il n'est donc pas inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais irrépétibles en appel.
En équité, le jugement est également confirmé en ce qu'il a jugé en première instance sur les dépens et aussi sur le quantum en application de l'article 700 du code de procedure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 6 janvier 2022 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Domaine du Grand Chêne II du surplus de ses demandes,
Statuant à nouveau,
Condamne Mme [Y] [B] et M. [R] [F] [X], enfant mineur représenté par sa mère, Mme [Y] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Domaine du Grand Chêne II, représenté par son syndic la société Ouest Immo, la somme de 4 878,14 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2021, avec intérêt au taux légal à compter du 8 juillet 2021,
Rejette toute autre demande,
Dit que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Domaine du Grand Chêne II, représenté par son syndic la société Ouest Immo, supportera la charge des dépens d'appel.
Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,