4ème Chambre
ARRÊT N° 367
N° RG 22/01693
N°Portalis DBVL-V-B7G-SRY3
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller désigné par ordonnance de Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président par intérim, en date du 05 septembre 2022
GREFFIER :
Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 06 Septembre 2022
devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
APPELANTS :
Monsieur [U] [H]
né le 30 Mars 1966 à [Localité 8] (56)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Madame [J] [O]
née le 01 Janvier 1954 à [Localité 7] (98)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
INTIMÉS :
Monsieur [K] [F]
né le 19 Septembre 1980 à [Localité 5] (22)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Madame [V] [B]
née le 27 Juillet 1983 à [Localité 6] (56)
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE - PICART SEBASTIEN - BERNARD HELENE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
S.A.S. MAISONS CBI
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Antoine MAUPETIT de la SARL CHROME AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant contrat de construction de maison individuelle du 13 décembre 2018, M. [U] [H] et Mme [J] [O] ont confié à la société Maisons CBI la construction de leur habitation Impasse [Adresse 4] à [Localité 2], en limite de la propriété de M. [K] [F] et Mme [V] [B], au prix convenu forfaitaire et définitif de 146 896 euros TTC et se sont réservés des travaux pour un coût de 17 428 euros TTC.
Trois avenants ont été conclus, réduisant à 144 762 euros TTC le prix convenu.
La réception a été prononcée le 21 septembre 2020, avec réserves.
Le 9 novembre 2020, l'assureur de protection juridique de M. [K] [F] et Mme [V] [B], ont demandé aux consorts [H] de procéder au rebouchage d'une tranchée de 40 cm creusée sur leur terrain lors du terrassement de la construction et de mettre un terme à l'empiètement du toit et de la gouttière de la maison sur leur propriété, tout en refusant une servitude de tour d'échelle.
L'assureur protection juridique des maîtres de l'ouvrage a saisi un expert amiable, lequel a organisé le 12 janvier 2021 une réunion en présence de leur voisin et du constructeur.
Le 16 janvier 2021, M. [H] et Mme [O] ont adressé un courrier à la société Maisons CBI aux termes duquel ils lui ont demandé de réaliser certains travaux non exécutés. Par lettre recommandée du 10 août 2021, ils ont formulé de nouvelles demandes de reprise des travaux.
Par acte d'huissier en date du 16 septembre 2021, ils ont fait assigner la société Maisons CBI et M. [K] [F] et Mme [V] [B], leurs voisins, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient.
Par ordonnance du 22 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire a notamment :
- ordonné une expertise et désigné M. [D] [W] pour y procéder, avec mission de :
- convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- se rendre sur les lieux et en faire la description ;
- relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l'immeuble litigieux, tels que dénoncés dans l'assignation introductive d'instance ;
- en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ;
- indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment et, plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à destination ;
- indiquer les solutions appropriées pour y remédier ;
- préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier ;
- apurer les comptes entre les parties ;
- rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
- mettre, en temps utile, au terme des opérations d'expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport ;
- condamné les consorts [I] à procéder dans le délai de six mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 10 euros par jour de retard :
- suppression du débord de toiture correspondant à la bande de rive sur le pignon arrière de leur maison qui empiète de 3,5 cm sur la propriété des consorts [F] ;
- rebouchage de la tranchée et ré-engazonnage ;
- remise en place de la clôture au moins sur toute la partie gauche et droite du pignon arrière ;
- ordonné une servitude de tour d'échelle sur la parcelle des consorts [F] au bénéfice des consorts [I] durant trois mois à compter du démarrage des travaux sur la largeur de la maison et sur une hauteur de 2,5 mètres ;
- rejeté les autres demandes ;
- rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;
- dit que les parties supporteront la charge des dépens par elles exposés.
Les consorts [I] ont interjeté appel de cette décision le 10 mars 2022.
Par ordonnance de référé du 28 juin 2022, le premier président a débouté M. [H] et Mme [O] de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire dont est assortie l'ordonnance de référé.
L'instruction a été clôturée le 6 septembre 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions en date du 6 septembre 2022, au visa des articles 1101 et suivants et 1792-6 du code civil, M. [H] et Mme [O] demandent à la cour de :
- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :
- ordonné une servitude de tour d'échelle sur la parcelle des consorts [F] au bénéfice des consorts [I] durant trois mois à compter du démarrage des travaux, sur la largeur de la maison et sur une hauteur de 2,5 mètres ;
- ordonné une expertise judiciaire portant sur les travaux restant à effectuer, dénoncés dans le délai de la garantie de parfait achèvement par courrier du 16 janvier 2021 à savoir :
- la sortie du toit et la pose de la gouttière ainsi que l'ardoise à remettre ;
- la vitre du châssis du toit qui est cassée ;
- la réparation de l'infiltration d'eau dans le garage et à l'extérieur du mur voisin ;
- l'évacuation des déchets du chantier ;
- la remise des clés des portes intérieures en bon fonctionnement ;
- le vélux de la salle de bain qui est cassé ;
- les joints du bas de la porte de l'entrée et de celle qui communique avec le garage qui sont défectueux ;
- infirmer pour le surplus l'ordonnance de référé rendue le 22 février 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient ;
Statuant à nouveau,
À titre principal,
- condamner la société Maisons CBI, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision à venir sous astreinte de 100 euros par jour de retard d'avoir à procéder à :
- la suppression du débord de toiture correspondant à la bande de rive sur le pignon arrière de leur maison qui empiète de 3,5 cm sur la propriété des consorts [F] sur l'intégralité de la longueur du pignon ;
- la suppression de la gouttière dès lors qu'elle déborde de 10 cm sur toute la longueur du pignon sur la propriété des consorts [F] ;
- le rebouchage de la tranchée et ré-engazonnage ;
- la remise en place de la clôture au moins sur toute la partie gauche et droite du pignon arrière ;
- condamner la société Maisons CBI, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision à venir sous astreinte de 100 euros par jour de retard à lever les réserves contenues au sein du procès-verbal de réception du 20 septembre 2020, et vérifiées par le constat d'huissier du 2 septembre 2021 à savoir :
- la reprise de la gouttière ouest qui est abîmée ;
- l'ardoise de la toiture de l'aile nord qui est mal positionnée ;
- les clés des portes intérieures qui ne fonctionnent pas ;
À titre subsidiaire,
- dire et juger que la mission de l'expert judiciaire inclura :
- la vérification des désordres, malfaçons et inachèvements allégués par les consorts [F], déterminer les responsabilités, à savoir :
- la suppression du débord de toiture correspondant à la bande de rive sur le pignon arrière de leur maison qui empiète de 3,5 cm sur la propriété des consorts [F] sur l'intégralité de la longueur du pignon ;
- la suppression de la gouttière dès lors qu'elle déborde de 10 cm sur toute la longueur du pignon sur la propriété des consorts [F] ;
- le rebouchage de la tranchée et ré-engazonnage ;
- la remise en place de la clôture au moins sur toute la partie gauche et droite du pignon arrière
- les réserves contenues au sein du procès-verbal de réception du 20 septembre 2020, et vérifiées par le constat d'huissier du 2 septembre 2021 à savoir :
- la reprise de la gouttière ouest qui est abîmée ;
- l'ardoise de la toiture de l'aile nord qui est mal positionnée ;
- les clés des portes intérieures qui ne fonctionnent pas ;
- débouter les consorts [F], dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, de leurs demandes tendant à la condamnation des consorts [I] à procéder aux travaux suivants :
- la suppression du débord de toiture correspondant à la bande de rive sur le pignon arrière de leur maison qui empiète de 3,5 cm sur la propriété des consorts [F] sur l'intégralité de la longueur du pignon ;
- la suppression de la gouttière dès lors qu'elle déborde de 10 cm sur toute la longueur du pignon sur la propriété des consorts [F] ;
- le rebouchage de la tranchée et ré-engazonnage ;
- la remise en place de la clôture au moins sur toute la partie gauche et droite du pignon arrière ;
En tout état de cause,
- débouter les consorts [F], outre la société Maisons CBI, de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles sont dirigées contre les concluants ;
- condamner la société Maisons CBI à garantir intégralement les consorts [I] de toute éventuelle condamnation ;
- condamner la société Maisons CBI à payer aux consorts [I] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la même aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions en date du 29 juin 2022, M. [F] et Mme [B] demandent à la cour de :
- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a :
- condamné les consorts [I] à procéder dans le délai de six mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 10 euros par jour de retard :
- suppression du débord de toiture correspondant à la bande de rive sur le pignon arrière de leur maison qui empiète de 3,5 cm sur la propriété des consorts [F] ;
- rebouchage de la tranchée et ré-engazonnage ;
- remise en place de la clôture au moins sur toute la partie gauche et droite du pignon arrière ;
- la réformer en ce qu'elle a débouté les consorts [F] de leurs demandes de condamnation au titre des préjudices et tracas subis ;
- statuant à nouveau, condamner in solidum les consorts [I] au paiement de la somme de 1 000 euros ;
- la réformer en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande des consorts [F] au titre des frais irrépétibles et condamner in solidum les consorts [I] au paiement d'une somme de 5 000 euros à ce titre ;
- condamner les consorts [I] aux entiers dépens ;
- les débouter de toute demande de sursis ;
- réformer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a fait droit à une servitude de tour d'échelle et débouter les consorts [I] de leurs demandes à ce titre.
Dans ses dernières conclusions en date du 5 septembre 2022, la société Maisons CBI demande à la cour de :
À titre principal,
- confirmer l'ordonnance du juge des référés du 22 février 2022, en ce qu'elle a rejeté l'ensemble des demandes formées par les consorts [I] à l'encontre de la société Maisons CBI ;
- réformer l'ordonnance du juge des référés du 22 février 2022, en ce qu'elle a ordonné une mesure d'expertise judiciaire, et désigné, pour y procéder, M. [W] ;
En conséquence,
- débouter les consorts [I] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
À titre subsidiaire,
- ordonner que l'expert désigné ait pour mission de déterminer si les malfaçons, désordres et/ou non-conformités étaient apparents lors de la réception de l'ouvrage ;
En tout état de cause,
- condamner les consorts [I] au paiement d'une somme de 6 000 euros à la société Maisons CBI, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les consorts [I] aux entiers frais et dépens de l'instance.
MOTIFS
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 145 du code de procédure civile dispose que « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
Sur la demande d'exécution sous astreinte des travaux réservés au titre de la garantie de parfait achèvement
En application de l'article 1792-6 du code civil : « la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.
En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. »
Il résulte des pièces du dossier que la réception est intervenue le 21 septembre 2020. Bien qu'il soit indiqué au procès-verbal que la réception n'est pas assortie de réserves, les consorts [I] et le constructeur ont signé dans le même temps un document qui lui est annexé détaillant les travaux restant à exécuter après la réception dans un délai deux mois.
La société CBI devait notamment remettre une ardoise en place, poser une gouttière et il était indiqué que les quatre clés des portes intérieures étaient manquantes.
Il incombe au constructeur de démontrer qu'il a procédé à la levée de ces réserves.
Il résulte du procès-verbal d'huissier du 2 septembre 2021 qu'aucune des cinq clés remises aux maîtres de l'ouvrage ne permet d'ouvrir les portes intérieures, qu'au sommet du faîtage de la toiture à deux pans inclinés de l'aile Nord du bâtiment, une ardoise est mal positionnée, chevauche sa voisine d'environ deux centimètres et ne s'applique pas sur les ardoises inférieures.
La société Maisons CBI ne justifie d'aucuns travaux depuis la réception ni de la remise de clés. Au contraire, elle fait valoir que les maîtres de l'ouvrage ont la garde de la maison depuis la réception et ne peuvent se plaindre de l'absence de clés, ce dont il se déduit qu'elle ne leur a pas donné bien qu'ait été constatée leur absence à la réception.
Il n'est donc pas sérieusement contestable que les réserves afférentes aux clés et à l'ardoise déplacée n'ont pas été levées.
La société CBI sera condamnée à délivrer les clés adéquates ou à changer les serrures des portes intérieures et à remettre en position l'ardoise déplacée sous astreinte selon les modalités précisées au dispositif.
L'ordonnance est infirmée sur ces points.
En revanche, en l'absence d'éléments suffisants à la procédure pour ordonner la remise en état de la gouttière par la société CBI, c'est à juste titre que le juge des référés a inclus son examen dans la mission de l'expert ainsi qu'il sera vu infra.
Sur l'expertise
La société CBI allègue que M. [H] et Mme [O] ne justifient pas d'un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire aux motifs que l'ensemble des réserves a été levé et que les désordres soulevés postérieurement à la réception étaient apparents à la réception.
Il s'infère du procès-verbal d'huissier du 2 septembre 2021, divers désordres dénoncés par M. [H] et Mme [O].
Il a été vu que la société CBI n'a pas justifié de la levée des réserves.
Le premier juge a ainsi exactement ordonné une expertise, le motif légitime des maîtres de l'ouvrage qu'il y soit procédé étant caractérisé.
L'expert devra se prononcer sur la date d'apparition et le caractère apparent pour un profane à la date de la réception des divers désordres dénoncés dans leur assignation par les maîtres de l'ouvrage.
Sur la condamnation des consorts [I] sous astreinte à exécuter les travaux en limite du fonds voisin
Le juge des référés a condamné les consorts [I] à procéder dans le délai de six mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 10 euros par jour de retard à :
- la suppression du débord de toiture correspondant à la bande de rive sur le pignon arrière de leur maison qui empiète de 3,5 cm sur la propriété des consorts [F] ;
- le rebouchage de la tranchée et ré-engazonnage ;
- la remise en place de la clôture au moins sur toute la partie gauche et droite du pignon arrière ;
M. [H] et Mme [O] font valoir que ces travaux étaient prévus sur la notice descriptive, qu'ils ont été réalisés par le constructeur qui est responsable de l'empiètement, que ce dernier a d'ailleurs reconnu devoir procéder aux reprises de sorte qu'il doit être seul condamné à réaliser les travaux.
La société CBI soutient qu'elle n'a jamais reconnu l'existence des désordres et conteste leur caractère non apparent au jour de la réception des travaux. Elle se prévaut de la purge des désordres apparents par les opérations de réception pour dénier toute obligation à sa charge.
Si la société CBI n'a jamais reconnu expressément pas écrit les désordres, il ressort des constats d'huissier et des rapports d'expertise amiables versés à la procédure que la société CBI a démonté le grillage en limite de propriété et réalisé une excavation dans le sol pour mettre en 'uvre les fondations de la maison de M. [H] et Mme [O].
La tranchée de 40 cm de profondeur revêt un caractère dangereux pour la sécurité. Aucune réserve ne figure quant à l'existence du fossé et à l'absence de remise en état de la clôture pourtant parfaitement visibles sur les photographies produites par les parties. C'est ainsi à juste titre que le juge des référés a ordonné aux maîtres de l'ouvrage que soit rebouché le fossé et remis en état la clôture.
S'agissant de l'empiètement du débord du toit et de la gouttière, il est nécessaire que l'expert puisse constater le désordre, donner son avis sur leur apparence à la réception pour un profane, sur les responsabilités et estimer le montant des réparations. Leur démolition par les maîtres de l'ouvrage serait une mesure excessive et disproportionnée au regard du trouble mineur invoqué par les consorts [F] puisqu'elle ne préserverait pas leurs droits à conserver la preuve dont pourrait dépendre une éventuelle action au fond contre la société CBI.
Dès lors, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a ordonné la remise en état de la suppression du débord de toiture correspondant à la bande de rive sur le pignon arrière de leur maison qui empiète de 3,5 cm sur la propriété des consorts [F] ainsi que de la gouttière sur toute la longueur du pignon sous astreinte et confirmée pour le surplus.
Sur la servitude de tour d'échelle
M. [F] et Mme [B] soutiennent que les travaux ne nécessitent pas un tour d'échelle et s'opposent au passage sur leur terrain pour leur réalisation.
La cour confirme, par adoption de motifs, la disposition du juge des référés qui a ordonné la servitude de tour d'échelle, la reprise du fossé et de la clôture en limite de propriété nécessitant l'accès sur la propriété de M. [H] et Mme [O].
Sur la demande de dommages et intérêts
M. [F] et Mme [B] exposent avoir dû mettre un grillage de protection devant la tranchée et avoir subi la destruction de leur clôture. Ils demandent la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice au titre des troubles et tracas.
Cette prétention nécessite d'apprécier l'existence d'une faute et son degré de gravité, ce qui échappe au pouvoir du juge des référés. Le premier juge a à juste titre rejeté la demande des consorts [G]. L'ordonnance est confirmée de ce chef.
Sur les autres demandes
Les dispositions prononcées par le juge des référés au titre des frais irrépétibles sont confirmées et infirmées en ce qui concerne les dépens.
Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société CBI qui succombe pour l'essentiel sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
CONFIRME l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné une expertise, condamné M. [H] et Mme [O] à reboucher la tranchée et réengazonner et à remettre en place la clôture au moins sur toute la partie gauche et droite du pignon arrière, ordonné une servitude de tour d'échelle sur la parcelle des consorts [G] au bénéfice des consorts [I] durant trois mois à compter du démarrage des travaux sur la largeur de la maison et sur une hauteur de 2,5 mètres, a débouté Madame [B] et M. [F] de leur demande de dommages et intérêts et en ses dispositions au titre des frais irrépétibles,
L'INFIRME pour le surplus,
Statuant à nouveau,
DEBOUTE Madame [B] et M. [F] de leur demande de remise en état du débord de la toiture et de la gouttière dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise,
CONDAMNE la société CBI dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision :
à délivrer à M. [H] et Mme [O] les clés des quatre portes intérieures ou changer les serrures et remettre les clés,
à remettre en position l'ardoise déplacée,
DIT que passé ce délai la société CBI sera condamnée à payer à M. [H] et Mme [O] une astreinte de 30 euros par jour de retard, cette astreinte courant pendant un délai de 90 jours,
Y ajoutant,
DIT que les investigations de l'expert M. [W], désigné par l'ordonnance entreprise, inclurons l'existence de la tranchée et l'arrachage de la clôture (sur photographies) ainsi que l'empiètement du débord du toit et de la gouttière en limite de propriété,
DIT que M. [W] devra se prononcer sur la date d'apparition des désordres et leur caractère apparent ou non à la réception à l'égard des maîtres de l'ouvrage,
DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société CBI aux dépens de la procédure de référés et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,