ARRET N°214
N° RG 23/02400 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G5AY
C.L/ V.D
[G]
C/
[Z]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
2ème Chambre Civile
ARRÊT DU 11 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02400 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G5AY
Décision déférée à la Cour : jugement du 06 octobre 2023 rendu(e) par le Juge de l'exécution de LA ROCHELLE.
APPELANTE :
Madame [H] [G]
née le 22 Janvier 1974 à [Localité 7] (78)
[Adresse 2]
[Localité 1]
ayant pour avocat plaidant Me Jonathan ROUXEL de la SCP ROUXEL JEHANNOT DE BARTILLAT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
INTIME :
Monsieur [D] [C] [Z]
né le 13 Mars 1947 à [Localité 6] (53)
[Adresse 4]
[Localité 5]
ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
ayant pour avocat plaidant Me Marie-Christine DELUC de la SELARL CABINET AUBER, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 30 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Monsieur Cédric LECLER, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Claude PASCOT, Président
Monsieur Fabrice VETU, Conseiller
Monsieur Cédric LECLER, Conseiller
GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le 12 juin 2023, Monsieur [D] [Z], agissant en vertu d'un arrêt de la cour d'appel de Poitiers en date du 14 décembre 2022, a fait délivrer à [H] [G] un commandement de quitter dans les deux mois les lieux sis à [Localité 1] [Adresse 2].
Le 1er août 2023, Madame [G] a attrait Monsieur [Z] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de La Rochelle.
Dans le dernier état de ses demandes, Madame [G] a demandé de lui accorder un délai supplémentaire jusqu'au 25 juillet 2025 pour quitter les lieux.
Dans le dernier état de ses demandes, Monsieur [Z] a demandé de voir déclarer irrecevable cette demande se heurtant à l'autorité de la chose jugée, outre 1000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par jugement contradictoire en date du 06 octobre 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de La Rochelle a:
- débouté Madame [G] de sa demande;
- débouté Monsieur [Z] de sa demande au titre des frais irrépétibles;
- dit que chaque partie supporterait la charge des dépens.
Le 26 octobre 2023, Madame [G] a relevé appel de ce jugement en intimant Monsieur [Z].
Le 15 avril 2024, Madame [G] a demandé:
- de débouter Monsieur [Z] de ses demandes;
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'avait déboutée de sa demande;
Statuant à nouveau:
- d'accorder à elle-même et son fils [B] un délai d'un an à compter de l'arrêt à intervenir pour quitter les lieux qu'elle occupait sis [Adresse 2] à [Localité 1] (17) à titre d'occupation principale;
- d'ordonner qu'il fût sursis à toute mesure d'expulsion dans un délai d'un an à compter de l'arrêt à intervenir;
- de condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Le 9 février 2024, Monsieur [Z] a demandé de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions;
- débouter Madame [G] de toutes demandes;
- condamner Madame [G] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel;
- la condamner en tous les dépens d'appel dont distraction au profit de son conseil.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
Le 16 avril 2024, a été rendue l'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire.
MOTIVATION:
Sur la demande de délai pour libérer le logement:
Selon l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au litige,
Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants des lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manoeuvres, de menaces, de voie de fait ou de contrainte.
Selon l'article L. 412-4 du même code, dans la même version,
La durée des délais prévus à l'article L. 412 -3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille et de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés au recours engagé selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
Un rapport d'expertise non contradictoire n'a de valeur probante qu'à condition d'avoir été soumis à la discussion contradictoire des parties et à être corroboré par d'autres éléments de preuve.
Il est constant entre parties qu'ayant vécu en couple avec Monsieur [Z] et ayant un enfant commun, Madame [G] a occupé les lieux litigieux à titre d'habitation avec l'enfant.
Selon arrêt de la cour de céans en date du 14 décembre 2022, désormais irrévocable, Madame [G] s'est vue ordonner de quitter les lieux à compter du 10 juillet 2022, tandis que Monsieur [Z] a été autorisé à procéder à son expulsion depuis cette date, la première ayant été condamnée à payer au second une indemnité mensuelle d'occupation de 1500 euros à compter du 10 juillet 2022, et ayant été déboutée de sa demande de délais pour quitter le logement.
Il est constant que Madame [G] est propriétaire d'un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1], voisin de quelques centaines de mètres du bien qu'elle occupe actuellement appartenant à Monsieur [Z].
Madame [G] argue que le bien dont elle propriétaire ne serait pas actuellement habitable.
Elle souligne qu'un rapport d'expertise judiciaire en date du 19 juillet 2023 met en évidence que - les lieux sont atteints par la mérule, pouvant entraîner des allergies, de l'asthme et des problèmes respiratoires, et pouvant être dangereux pour la santé des habitants de l'immeuble;
- et grevés d'infiltration d'eau, celles-ci étant toujours visibles sous la véranda de son appartement, la verrière étant bâchée depuis plusieurs années;
- qu'il n'a pas été remédié aux problèmes d'infiltrations.
Elle souligne être en conflit avec la copropriété de son immeuble, s'agissant de la réfection de la verrière, relevant des parties communes.
Elle rappelle à cet égard que selon arrêt de la cour de céans du 16 novembre 2021, retenant que la verrière, ainsi que son chéneau en zinc et les canalisations d'eaux pluviales, constituaient des parties communes, le syndicat des copropriétaires a été condamné à procéder ou faire procéder aux travaux de remise en état ou de remplacement de la verrière sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt lui condamnant.
Elle narre que saisi par le syndicat des copropriétaires, le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle a ordonné le 18 octobre 2022 une expertise judiciaire, avec pour mission notamment d'examiner les désordres subis par son bien immobilier.
Elle relate les appréciations de l'expert dans son rapport susdit du 19 juillet 2023, dont il ressort que les dégâts subis par son appartement provenaient de la verrière fuyarde, ainsi que de l'absence d'un trop-plein d'évacuation des eaux par le chéneau périphérique, et que le champignon type mérule n'avait pas été éliminé, de même que l'humidité au niveau de cette contre-cloison.
Elle produit les certificats médicaux des 13 juin 2022 et 30 octobre 2023, attestant que son fils souffre d'une pathologie respiratoire rendant impossible une vie en un lieu présentant un taux d'hygrométrie élevé ainsi que la présence de moisissures, malgré un traitement adapté.
Elle évoque la note de l'expert du 2 mai 2023, qui a estimé que le devis de l'entrepreneur mandaté par le syndicat des copropriétaires n'était pas suffisant pour remédier aux infiltrations et ne respectait pas les prescriptions de l'arrêté municipal et de l'architecte des bâtiments de France.
Elle verse ses trois courriers recommandés envoyés en septembre 2023, par lequel elle relance le syndicat des copropriétaires sur les travaux à accomplir.
Elle produit ses échanges mail du mois de mars 2024 avec le gestionnaire de la copropriété, établissant qu'une assemblée générale sera convoquée au mois de juin 2024 pour voir statuer sur le choix du devis d'un entrepreneur proposant des travaux répondant aux préconisations de l'expert.
Elle souligne également que courant mars 2024, ce même gestionnaire a sollicité des devis pour la création d'un trop plein pour l'évacuation des eaux pluviales de la verrière, et a obtenu une proposition d'honoraires d'un architecte pour une mission complète d'études et de suivi des travaux pour la réhabilitation du rez-de-chaussée de l'immeuble, comprenant notamment la verrière de son appartement en rez-de-chaussée de la résidence.
Contrairement aux assertions adverses, elle souligne que si son bien immobilier était occupé par un locataire, le bail y afférent a été résilié depuis le mois de juillet 2023, tandis qu'un constat d'huissier du 12 février 2024 atteste de l'absence d'occupation des lieux, outre de ses désordres en raison des infiltrations.
Elle souligne que ce n'est qu'une fois qu'il aura été remédié aux infiltrations que le traitement de la mérule pourra être envisagé pour rendre l'appartement habitable.
Elle produit un rapport d'un laboratoire d'analyse de la pollution de l'air intérieur, confirmant la présence de spores de champignons, ainsi que d'un taux d'humidité dans les chambres des occupants de plus de 77 %, la moyenne se situant entre 45 et 55 %.
Elle justifie avoir fait une demande de logement social et avoir formé un recours amiable devant la commission départementale de médiation en vue d'une offre de logement le 10 mars 2024.
Mais il ressort du constat d'huissier du 22 mai 2023 que le syndicat avait prévu d'effectuer les travaux de réfection de la verrière à partir de cette date, mais que c'est Madame [G] qui a refusé l'accès à l'entreprise, tandis que celle-ci ne démontre pas que c'était l'occupant du premier étage qui avait rendu les travaux impossibles en refusant à l'entreprise d'accéder à son propre appartement.
L'expert établi que le défaut de traitement de l'exutoire des eaux collectées par la verrière et le trop-plein est susceptible de créer, par le chéneau, des infiltrations par débordement, non conformes aux règles de l'art, notamment lors de gros abats d'eaux (orages), ces infiltrations étant elles-mêmes susceptibles de favoriser le développement de la mérule, dont il a constaté la présence dans les lieux.
L'homme de l'art a aussi constaté que les devis versés aux débats ne traitent pas de l'exutoire des eaux collectées par la verrière et le trop-plein.
Mais l'expert a retenu que la cause essentielle du développement de la mérule était constituée par le défaut de ventilation de la contre-cloison créée derrière la double porte en bois donnant dans le couloir des parties communes.
Dès lors, en l'état de son obstruction à la réalisation des travaux, dont rien ne permet de présumer qu'ils ne portaient pas sur l'exécution de prestations permettant de supprimer la cause essentielle d'apparition de ce champignon, Madame [G] ne peut pas présumer que les travaux qui auraient pu été réalisés avec son accord n'auraient pas suffi à remédier à la suppression de la cause essentielle de développement de ce champignon.
Il ressort en outre de l'expertise judiciaire que les travaux de réfection de la verrière sont estimés d'une durée d'un mois seulement.
Et au surplus, il ressort du rapport définitif de l'expert présenté par Madame [G]:
- qu'il n'a été constaté aucune trace visible de mérule ou de tout autre champignon que ce soit dans les parties communes dans l'appartement; et que lors de la réunion d'expertise en présence des parties, le champignon était sec, aucune humidité n'a été constatée;
- que la bâche mise en place par le syndicat des copropriétaires neutralise les infiltrations d'eau;
- qu'en examinant le plafond, les moulures et les parois intérieures de l'appartement de Madame [G], il a été constaté quelques traces d'infiltrations d'eau sans pour autant créer une humidité dans ses pièces;
- mais que ce champignon est d'apparence sec et inerte, et qu'aucune humidité flagrante été constatée au cours de la réunion d'expertise.
Les constatations de l'expert se trouvent en outre compatibles avec les conclusions de l'avis du 3 juin 2022 de la direction de la santé publique, citées par l'homme de l'art, concluant que l'appartement est sain et décent, et habitable, sauf lorsque les travaux de traitement contre la mérule seront exécutés.
En outre, le pré-rapport du laboratoire Analysaire, rendu à l'issue d'un examen technique du 21 mars 2024, qui n'a pas été réalisé au contradictoire de Monsieur [Z], relativement notamment au taux d'humidité supérieur à la moyenne, ne peut pas à lui seul revêtir une valeur probante, et ce d'autant plus qu'il est contredit par les constatations de l'expertise judiciaire.
En outre, il sera observé que si Madame [G] a constamment argué du caractère inhabitable de son bien immobilier, dont elle aurait ainsi eu conscience bien avant l'introduction de la présente instance, ainsi que du conflit avec le syndicat des copropriétaires rendant impossible une prompte exécution des travaux, il apparaît nonobstant que celle-ci a donné les lieux à bail d'habitation à deux locataires le 4 juillet 2020, qui l'ont occupé jusqu'à la fin de l'année 2023, ainsi qu'il en ressort du contrat de bail produit et des attestations d'autres occupants de l'immeuble.
Et de même, nonobstant l'invocation du caractère inhabitable des lieux, elle n'a que très tardivement et très ponctuellement, justifié de la recherche d'un logement social, justifiant d'une demande initiale en date du 9 juin 2023, et d'un recours amiable exercé devant la commission départementale de médiation en vue d'une offre de logement en date du 10 mars 2024.
Au surplus, elle n'a pas justifié de ses revenus, ni que ceux-ci lui permettrait d'être éligible à un logement social, ou l'empêcherait de trouver une location hors logement social, sans faire état par ailleurs à aucun moment de la moindre recherche de logement dans le secteur privé.
Car les revenus qu'elle a déclarés dans le cadre de ses recherches de logement social, ne procédant que de ses seules affirmations, n'en constituent pas une justification suffisante.
Du tout, il sera retenu que le bien immobilier en cause n'est inhabitable que pendant la durée, limitée, d'exécution des travaux d'étanchéité de la verrière et de traitement contre la mérule, tandis que l'occupante des lieux n'a pas suffisamment justifié de ses propres diligences pour retrouver un logement décent.
Avec le premier juge, il sera tranché que les conditions d'application des textes susdits ne sont pas réunies, que Madame [G] sera déboutée de sa demande, et le jugement sera confirmé de ce chef.
Il y aura lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [Z] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance, et a laissé à chaque partie la charge des dépens d'appel.
Succombante à hauteur de cour, Madame [G] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel, et sera condamnée aux dépens d'appel avec distraction au profit du conseil de Monsieur [Z] ainsi qu'à payer à celui-ci la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;
Y ajoutant:
Déboute Madame [H] [G] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel;
Condamne Madame [H] [G] à payer à Monsieur [D] [Z] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel;
Condamne Madame [H] [G] aux dépens d'appel avec distraction au profit de la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Lx Poitiers, conseil de Monsieur [D] [Z], de ceux des dépens d'appel dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,