ARRÊT N° 469
N° RG 20/03058
N° Portalis DBV5-V-B7E-GEZ3
[Adresse 5]
[Adresse 5]
C/
[Adresse 5]
[Adresse 5]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
1ère Chambre Civile
ARRÊT DU 11 OCTOBRE 2022
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 décembre 2020 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE
APPELANT :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
ayant pour avocat postulant Me Paul-Henri BOUDY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
ayant pour avocat plaidant Me Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉ :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
ayant pour avocat plaidant Me Luc-Pierre BARRIERE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre
Madame Anne VERRIER, Conseiller
Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a présenté son rapport
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La résidence [Adresse 5] a été construite sur les parcelles cadastrées sous les références [Cadastre 3] section DX et [Cadastre 4] section DX mitoyennes de la parcelle cadastrale référencée [Cadastre 6] section DX sur laquelle a été construite une autre résidence dénommée [Adresse 5] située au numéro 26 de la même rue.
Ces deux résidences sont soumises au statut de la copropriété des immeubles bâtis régis par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Le règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 5] a été établi le 27 juin 1987.
Suivant acte du 27 décembre 1988, la société FONCIERE IMMOBILIERE ATLANTIQUE a acquis le terrain sur lequel est désormais édifiée la résidence [Adresse 5].
Le règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 5] a été établi le 27 décembre 1988.
A l'origine, les deux copropriétés étaient administrées par un seul et même syndic, le cabinet FONCIA ARDOUIN, devenu le cabinet FONCIA CHARENTE MARITIME.
Depuis le 3 juin 2014, l'immeuble de la résidence [Adresse 5] est géré par le Cabinet DEMOUGIN, succédant en qualité de syndic au cabinet FONCIA CHARENTE MARITIME, tandis que l'immeuble [Adresse 5] est toujours géré par le cabinet FONCIA CHARENTE MARITIME.
Le syndicat des copropriétaires constituant la [Adresse 5] compte 91 lots dont 39 appartements, et celui de la résidence les [Adresse 5] compte pour sa part 113 lots dont 58 appartements.
Une chaufferie a été installée en sous-sol de la résidence [Adresse 5]. La chaudière située dans cette chaufferie prodigue du chauffage et de l'eau chaude aux deux résidences les [Adresse 5] et 4.
La copropriété des [Adresse 5] s'est plainte de dysfonctionnements qui seraient en lien avec le raccordement des [Adresse 5] à la chaudière située sous la résidence des [Adresse 5].
Elle a fait réaliser un diagnostic technique de la chaufferie le 29 juin 2016 destiné à démontrer les conséquences préjudiciables du partage de la chaudière. Elle a ainsi fait part d'une surconsommation de combustible et d'une température de sortie de l'eau chaude sanitaire et/ou chauffage brûlante pour les [Adresse 5] et ce, pour permettre l'envoi du chauffage jusqu'à la copropriété les [Adresse 5].
C'est dans ce contexte que par acte d'huissier de justice délivré le 31 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux fins de voir à titre principal, autoriser le découplage du système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire entre les deux copropriétés et à titre subsidiaire, de voir ordonner une expertise destinée à faire établir deux nouvelles grilles de répartition et de tantièmes opposables aux deux syndicats des copropriétaires.
Par ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] demandait au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 et des articles 637, 686, 690, 691, 2261, 544, 545, 546 du code civil, de :
- ORDONNER le découplage du système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire des syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 5]) afin qu'il soit mis un terme au partage de la chaudière entre les deux immeubles.
- AUTORISER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5]) à prendre toute mesure pour procéder au découplage de l'installation et interrompre définitivement toute prestation de chauffage et d'eau chaude sanitaire au bénéfice du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.
- DIRE que les frais de découplage seront supportés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] qui devra en rembourser le montant au syndicat de l'immeuble PONANT 3 sur présentation de la facture acquittée et en tant que de besoin condamner le syndicat des [Adresse 5] sis [Adresse 5]) au paiement.
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 5]) au paiement, au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5]) de la somme de 12.044,25 € au titre de remboursement de la quote-part d'alimentation électrique de la chaudière pour les exercices 2006 à 2017.
Subsidiairement,
- CONSTATER l'absence de mode régulier de répartition de charges communes entre les deux immeubles ainsi que l'iniquité dans les modalités de votes des délibérations relatives à la chaudière et :
- ETABLIR, ou SUBSIDIAIREMENT FAIRE ÉTABLIR par un géomètre-expert ou un expert en la matière deux nouvelles grilles de répartition et de tantièmes opposables aux deux syndicats des copropriétaires avec les objets suivants :
' Établir un système de répartition commun des charges de chauffage de base, d'entretien, de remplacement, de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire selon le critère d'utilité de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et qui prenne notamment en compte la déperdition de chaleur liée au raccordement de l'immeuble sis [Adresse 5] à la chaudière située dans l'immeuble sis [Adresse 5], ainsi que le surcoût de combustible et de fonctionnement lié à ce raccordement.
' Fixer au même nombre de tantièmes les modalités de vote entre les deux immeubles, s'agissant des délibérations relatives aux travaux et/ou contrats liés à la chaudière.
- DIRE que l'établissement de ces grilles sera financé de manière partagée par chaque syndicat partie à l'instance en fonction de la grille de répartition qui sera établie pour les charges de chauffage devant et que chaque syndicat devra verser une provision d'un égal montant avec régularisation ultérieure.
Dans tous les cas,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] en vertu de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 5.000 €.
- CONDAMNER le défendeur aux dépens, dont distraction au profit de Me Paul-Henri BOUDY, Avocat au barreau DE LA ROCHELLE-ROCHEFORT en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
- ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par ses dernières conclusions, le [Adresse 5] demandait au tribunal, sur le fondement des articles 686 et suivants du code civil et 2258 du code civil, de :
A titre principal,
- Constater que la prescription de l'action est acquise et débouter le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes relatives au découplage du système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire des immeubles [Adresse 5].
- Constater que le syndicat des copropriétaires les [Adresse 5] n'établit pas que le local chaufferie, abritant la chaudière objet des débats, figure aux parties commune du Ponant 3 dont il assume la responsabilité de la gestion et le débouter de toutes demandes à ce titre.
- Constater que s'agissant des demandes de remboursement de la quote-part d'alimentation électrique de la chaudière pour les exercices 2006 à 2017, la prescription de l'article 2224 du code civil est acquise ; subsidiairement sur ce chef de demande, il sera sollicité le débouté du syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5], les modalités de calcul de cette demande ne s'appuient sur aucun élément objectif.
- En tout état de cause, dire et juger que la disposition des lieux constitue une servitude du fait de l'homme, laquelle en application des dispositions de l'article 686 et suivant du code civil, s'impose au syndicat Les [Adresse 5] et en conséquence le débouter de toutes ses demandes.
- Débouter le syndicat des copropriétaires les [Adresse 5] de sa demande d'exécution provisoire.
À titre subsidiaire,
- Donner acte au syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] qu'il ne s'oppose pas aux opérations d'expertise telles que résultant du subsidiaire de la demande du syndicat des [Adresse 5].
Par jugement contradictoire en date du 15/12/2020, le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a statué comme suit :
'REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription et concernant tant la demande en découplage du système de chauffage et d'eau chaude sanitaire que la demande en remboursement de la quote-part d'alimentation électrique de la chaudière pour les exercices 2006 à 2017,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de sa demande de découplage du système de chauffage et d'eau chaude sanitaire,
CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] est bénéficiaire d'une servitude lui permettant d'utiliser la chaufferie de la résidence [Adresse 5],
AVANT DIRE DROIT SUR LES AUTRES DEMANDES,
ORDONNE une expertise judiciaire,
DESIGNE pour y procéder [V] [P], BTS géomètre topographe, ingénieur géomètre-expert, [Adresse 7], Tel : [XXXXXXXX01] / Port : [XXXXXXXX02] / Mél : [Courriel 8],
DIT que l'expert aura pour mission après avoir entendu les parties, s'être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu tout sachant, de :
- se rendre sur les lieux : lieu dit pointe des minimes, 3/32 et [Adresse 5],
- examiner le système de chauffage et d'eau chaude sanitaire objet du litige,
- Établir un système de répartition commun des charges de chauffage de base, d'entretien, de remplacement, de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire selon le critère d'utilité de 8 l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et qui prenne notamment en compte la déperdition de chaleur liée au raccordement de l'immeuble sis [Adresse 5] à la chaudière située dans l'immeuble sis [Adresse 5], ainsi que le surcoût de combustible et de fonctionnement lié à ce raccordement,
- déterminer le montant moyen annuel du surcoût d'alimentation électrique de la chaudière imputable au raccordement de la résidence les [Adresse 5] à la chaufferie de la résidence [Adresse 5],
- Fixer au même nombre de tantièmes les modalités de vote entre les deux immeubles, s'agissant des délibérations relatives aux travaux et/ou contrats liés à la chaudière.
DIT que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur,
DIT que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] devront consigner entre les mains du Régisseur d'Avances et de Recettes du tribunal judiciaire de La Rochelle la somme de 3.000 € (soit 1500 € chacun) à valoir sur les frais et honoraires de l'expert avant le 15 février 2021, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque,
DIT que l'expert devra adresser aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur impartir un délai pour leur adresser leurs dires, y répondre et déposer son rapport définitif commun au greffe de ce Tribunal avant le 15 juin 2021, sauf prorogation des opérations autorisée par le magistrat chargé du contrôle et sur demande de l'expert,
DISONS que l'expert devra adresser à chacune des parties une copie de son rapport et une copie de sa demande d'évaluation de rémunération, laquelle pourra faire l'objet d'observations auprès du juge taxateur dans le délai de QUINZE JOURS suivant l'envoi,
DISONS que, si le coût probable de l'expertise s'élève à une somme plus importante que la provision fixée, l'expert devra communiquer au tribunal et aux parties l'évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant éventuellement le versement d'une provision complémentaire,
DIT que l'expertise sera financée de manière partagée par chaque partie à l'instance en fonction de la grille de répartition qui sera établie pour les charges de chauffage et que chaque partie devra verser une provision d'un égal montant avec régularisation ultérieure,
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens,
ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision,
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 17 juin 2021 à 14h00".
Le premier juge a notamment retenu que :
- sur la prescription, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] n'a eu connaissance des difficultés liées à l'exploitation de la chaudière, et notamment du surcoût en électricité résultant de l'utilisation commune de la chaudière, qu'à la date du rapport du bureau d'études thermique ABAQUE INGÉNIERIE, soit le 29 juin 2016.
L'action engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] n'est pas prescrite dans le cadre de l'application de l'article 2224 du code civil, l'assignation étant en date du 31 mai 2018.
- sur la demande de découplage, et la propriété du local de la chaufferie, il résulte des éléments des débats que le local de chaufferie appartient exclusivement à la résidence [Adresse 5].
- sur l'existence d'une servitude, l'utilisation de la chaudière de la [Adresse 5] par la résidence [Adresse 5] constitue une servitude du fait de l'homme continue et apparente.
L'acte constitutif d'une servitude peut résulter d'une simple autorisation d'assemblée générale des copropriétaires sans qu'il soit pour autant nécessaire de réitérer celle-ci par un acte sous seing privé ou par un acte authentique.
Il ressort clairement tant, du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 août 1989 des copropriétaires du Ponant 3 que du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 mai 2007 des copropriétaires du Ponant 3, que la résidence [Adresse 5] a autorisé la résidence les [Adresse 5] à utiliser la chaudière située dans leur bâtiment.
Il était fait également état de l'achat d'une chaudière et de la souscription d'un contrat d'entretien communément aux deux résidences : "ce contrat est souscrit pour le Ponant 3 et 4".
La résidence du Ponant 3 autorisait donc la [Adresse 5] à utiliser la chaudière, sans qu'il soit mentionné une durée quelconque.
- la résidence [Adresse 5] bénéficie ainsi d'une servitude acquise par titre et consistant en l'utilisation du local de chaufferie de la résidence [Adresse 5] et la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de voir autoriser la découplage du système de chaufferie sera rejetée.
- sur la demande de remboursement d'une quote-part d'électricité, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] 3justifie de trois versements sur trois années consécutives à son profit de la part de la résidence [Adresse 5] au titre de la quote-part de l'alimentation en électricité de la chaudière partagée. Il affirme ainsi que cela est constitutif d'une reconnaissance explicite du bien-fondé de sa demande.
Il produit un décompte des sommes sollicitées et les factures EDF s'y rattachant mais il n'est pas possible de déterminer la part de l'électricité résultant du surcoût en lien avec l'utilisation commune de la chaudière et imputable à la seule résidence les [Adresse 5].
Seule une expertise permettra de le déterminer. Il convient donc d'en ordonner une.
LA COUR
Vu l'appel en date du 21/12/2020 interjeté par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], en ce que le jugement l'a :
- Débouté de la demande de découplage du système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire des syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 5].
- Constaté l'existence d'une servitude au bénéficie du syndicat des copropriétaires ILES DU PONANT 4 lui permettant d'utiliser la chaufferie de la résidence [Adresse 5].
- Débouté de la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires LES ILES DE PONANT 4 à une indemnité au titre de l'article 700 CODE DE PROCÉDURE CIVILE et aux entiers dépens.
Vu l'article 954 du code de procédure civile
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 13/09/2021, le [Adresse 5] a présenté les demandes suivantes :
'Vus les articles 544 et suivants et les articles 637, 686, 690 et 2261 du Code civil
Il est demandé à la Cour de céans de:
DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions
DÉCLARER RECEVABLES les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]
INFIRMER le jugement rendu le 15 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de La Rochelle en ce qu'il a :
- Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de sa demande de découplage du système de chauffage et d'eau chaude sanitaire,
- Constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidences Les [Adresse 5] est bénéficiaire d'une servitude lui permettant d'utiliser la chaufferie de la résidence [Adresse 5]
- Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE et des dépens
STATUANT À NOUVEAU DE CES CHEFS :
ORDONNER le découplage du système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire des syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 5]) afin qu'il soit mis un terme au partage de la chaudière entre les deux immeubles.
AUTORISER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5]) à prendre toute mesure pour procéder au découplage de l'installation et interrompre définitivement toute prestation de chauffage et d'eau chaude sanitaire au bénéfice du syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] à l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.
DIRE que les frais de découplage seront supportés par le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] qui devra en rembourser le montant au syndicat de l'immeuble PONANT 3 sur présentation de la facture acquittée et en tant que de besoin condamner le syndicat des Les [Adresse 5] sis [Adresse 5]) au paiement des-dit frais,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], à payer au syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 5.000 € en première instance, et à la somme de 5.000 € en cause d'appel,
CONDAMNER le syndicat intimé aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Paul-Henri BOUDY, Avocat au barreau DE LA ROCHELLE-ROCHEFORT en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] soutient notamment que :
- sur la prescription, ce n'est qu'en date du 29 juin 2016 que le rapport du bureau d'études thermique ABAQUE INGÉNIERIE a mis en évidence les nombreux dysfonctionnements et désagréments générés pas le raccordement du PONANT 4 sur la chaufferie du PONANT 3ainsi que leur cause.
Le point de départ de la prescription ne saurait se situer au 17 juin, les règlements de copropriété des immeubles [Adresse 5] ont été établis au moment où les bâtiments étaient en cours d'édification, le 17 juin 1987 pour Ponant 3, non achevé à cette date, et le 27 décembre 1988 pour Ponant 4.
- au fond, lorsque l'immeuble de la résidence [Adresse 5] a été construit celui-ci n'a pas été muni de sa propre chaufferie (ni de sa propre chaudière) mais il a été raccordé à la chaudière située dans les parties communes de l'immeuble [Adresse 5], ainsi qu'à son arrivée d'eau et à son alimentation électrique.
- le raccordement de l'immeuble [Adresse 5] sur la chaudière du PONANT 3 n'a jamais été stipulé dans les règlements de copropriété de l'un ou l'autre des deux syndicats.
- cette situation génère un surcoût anormal pour les copropriétaires de l'immeuble du syndicat appelant,
A compter de juin 2007, un coefficient de déperdition était appliqué, mais ce coefficient résulte d'un calculdiscrétionnaire du cabinet FONCIA, aucune grille n'ayant été votée.
- avant 2007 la répartition des charges de combustible (gaz) pour le chauffage était effectuée sur la base des surfaces construites, ce qui sur dix années a impliqué une surcharge pour Ponant 3 de 11.777 €.
- le rapport du bureau d'études thermique en date du 29 juin 2016 a mis en évidence les nombreux dysfonctionnements et désagréments.
- à ce jour, le [Adresse 5] est resté raccordé sur la chaufferie du syndicat de la résidence [Adresse 5].
- le litige de répartition des charges d'eau a été tranché par un arrêt confirmatif rendu par la cour d'appel de POITIERS le 7 mai 2019.
- il n'y a aucune renonciation à la demande de découplage dans le cadre de l'appel.
- sur la propriété du local de chaufferie, la chaufferie est bien identifiée comme appartenant à la résidence PONANT 3.
La situation qui consiste pour l'immeuble Ponant 3 à partager sa chaufferie avec l'immeuble [Adresse 5] n'est pas conforme à ce qui avait été prévu par le promoteur immobilier.
La propriété exclusive de l'immeuble sis Ponant 3 sur le local de chaufferie s'infère du fait qu'elle fait partie du bâtiment qui a été divisé en lots.
Les plans inclus dans l'acte de dépôt de pièces du permis de construire font bien figurer le local de chaufferie au niveau « - 1 » et la propriété du sol emporte la propriété du dessus selon l'article 546 du code civil.
Le procès-verbal de l'assemblée générale de l'immeuble sis [Adresse 5] qui s'est tenue le 22 août 1989 indique en sa première résolution que la chaufferie de l'immeuble sis [Adresse 5] est située "dans le local technique du PONANT 3", ce qui vaut reconnaissance expresse de propriété.
- puisque le local de chaufferie ne constitue pas un lot mais une partie commune, il est logique qu'il ne figure pas dans l'état descriptif de division.
- les sous-sols qui certes communiquent entre eux, ne sont pour autant en aucun
cas communs aux deux immeubles.
- les deux procès-verbaux d'assemblée générale du 21 août 1989 des deux immeubles indiquent que la consommation de gaz serait à répartir entre les deux immeubles en proportion des surfaces habitables.
- le syndicat Les [Adresse 5] n'a aucun droit d'utilisation de ce local, nonobstant le fait qu'il ait participé à l'acquisition de la chaudière, cet élément ne conférant pas titre ni droit à utilisation du local chaufferie de Ponant 3.
- la porte d'accès du sous-sol n'est pas gérée par le syndicat Les [Adresse 5] seul, le syndicat Les [Adresse 5] ayant toujours participé aux frais de fonctionnement y afférents.
- sur la demande de découplage, l'immeuble sis [Adresse 5] empiète sur la propriété de l'immeuble sis Ponant 3, par atteinte à son droit de propriété.
Le branchement de l'immeuble [Adresse 5] sur le système de chaufferie de l'immeuble PONANT 3 ne peut pas s'analyser comme une servitude car cela reviendrait à conférer un droit pour le fonds du PONANT 4 à être branché, et donc à empiéter.
- il n'existe aucune servitude acquise par titre.
- en l'espèce, il y absence de servitude conventionnelle établie par l'assemblée générale, les règlements de copropriété.
- en outre, pour consentir un acte de disposition, il faut une décision votée par l'assemblée générale à la majorité des deux-tiers des membres du syndicat ce qui n'est pas le cas.
- en ce qui concerne l'assemblée générale du 9 mai 2007, les résolutions n° 12 et 13 qui ont concerné la chaudière ont toutes les deux été votées selon les modalités de vote de l'article 24 .
- en l'absence d'acte sous seing privé, la preuve du titre doit résulter de la volonté claire et non équivoque de conclure une servitude, ce qui n'est pas le cas.
Le point 2 ne fait que constater une situation déjà existante, ce qui ne traduit aucun consentement à servitude.
- le fait d'avoir voté le remplacement de la chaudière, ne peut traduire la volonté du syndicat de l'immeuble [Adresse 5] de consentir une telle charge sur son fonds.
Une servitude ne peut par ailleurs se déduire de la décision de souscrire un contrat d'entretien dont la durée n'est pas perpétuelle mais déterminée.
- il n'y a pas de servitude conventionnelle établie par le conseil syndical ou des
copropriétaires pris isolément, faute de pouvoir pour ce faire.
- subsidiairement, il y a défaut de publication rendant toutes éventuelles servitudes conventionnelles inopposables.
- il n'y a pas en l'espèce de servitude acquise par prescription trentenaire puisque l'usage à titre précaire ou de tolérance ne vaut pas possession permettant d'acquérir la prescription trentenaire.
Sur le point de départ, le raccordement a nécessairement été réalisé au moment de la construction de l'immeuble sis [Adresse 5], et compte tenu de la date d'introduction de l'instance le 31 mai 2018, la prescription acquisitive ne peut avoir jouer en faveur de l'immeuble [Adresse 5].
- il y a opportunité à la scission du système de chaufferie irrationnel et couteux en énergie et le bureau d'étude technique ABAQUE INGÉNIERIE proposait le découplage des installations.
- la copropriété [Adresse 5] envisage de faire réaliser prochainement la réfection de la toiture de l'immeuble avec une meilleure isolation mais n'en profitera pas.
- les frais de découplage devront été supportés par le syndicat Ponant 4.
Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 18/06/2021, le [Adresse 5] a présenté les demandes suivantes :
'Déclarer le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] mal fondé en son appel,
L'en débouter,
A titre principal,
Constater que l'action diligentée par le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] à l'encontre du syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] relative à sa demande de découplage du système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire est acquise, et déclarer ladite demande irrecevable.
A titre subsidiaire,
Confirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de La Rochelle, contentieux général civil, en date du 15 décembre 2020 dans toutes ses dispositions.
Condamner le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] à 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] en tous les dépens de l'instance'.
A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] soutient notamment que :
- au regard des termes de son appel qui ne concerne pas la mesure d'expertise, le syndicat des copropriétaires le Ponant 3 a « de fait », renoncé à sa demande de découplage du système de chauffage et d'eau chaude sanitaire.
- sur la prescription, la demande dont s'agit se heurte à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil : les difficultés liées à l'exploitation de la chaudière sont connues depuis plus de cinq années à la date de l'assignation.
La première chaudière a été installée à la connaissance de tous dès sa mise en place c'est-à-dire une période bien antérieure à décembre 1988, le règlement de copropriété du Ponant 3 remontant au 17 juin 1987. Le délai de prescription a commencé à courir à compter de cette date.
- au fond, le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] a été mis devant le fait accompli du choix du promoteur de ne réaliser qu'une seule chaudière dans un seul local pour les deux immeubles.
- courant 2007, deux procès-verbaux d'assemblée générale votés de façon identique par chacun des deux syndicats des [Adresse 5] et 4, ont accepté le principe du changement de la chaudière d'origine. Les deux syndicats fonctionnaient à lépoque en étroite collaboration.
- à aucun moment le syndicat Les [Adresse 5] n'a imposé un point de vue au syndicat des [Adresse 5]. Il y a bien eu deux assemblées générales indépendantes, au cours desquelles chaque syndicat s'est prononcé de façon claire et non ambiguë sur les résolutions proposées.
- la propriété de la chaudière a été transférée aux deux syndicats, le procès-verbal de réception des travaux du 29 février 2008 intègre bien les deux syndicats.
- le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] a bien accepté en toute connaissance de cause, que ladite chaudière, nouvelle en l'occurrence, soit installée à l'endroit qu'il dénonce aujourd'hui c'est-à-dire là où se trouvait l'ancienne.
- le procès-verbal d'assemblée générale de 2007, pris par Ponant 3, est aujourd'hui définitif, et ses dispositions opposables aux copropriétaires des deux syndicats qui se devaient de les appliquer.
- les travaux ont donné lieu à la signature le 30 mars 2007 d'un contrat rédigé par ENERGIE ET SERVICE SAS, mais intervenant entre les syndicats des copropriétaires les [Adresse 5] et les [Adresse 5] d'une part, et la Société ELYO SUEZ-Agence POITOU CHARENTES d'autre part.
- nous ne sommes pas dans le domaine de « la tolérance », mais bien dans le domaine contractuel entre deux syndicats de copropriétaires ayant acquis un bien d'équipement ensemble, l'ayant situé d'un commun accord à l'endroit où il se situe et raccordé au réseau public par des moyens de canalisations traversant la totalité du sous-sol des [Adresse 5].
- il y a bien une servitude contractuelle, qui intéresse tant Les [Adresse 5] en ce qui concerne la totalité des circuits d'alimentation de la chaudière, que Les [Adresse 5], s'agissant du local où est située la chaudière, mais s'agissant de la chaudière elle-même, c'est bien un équipement collectif acquis en copropriété.
- l'ensemble du sous-sol a été édifié d'un seul tenant et l'accès au sous-sol du Ponant 3 se réalise par les sous-sols du Ponant 4.
- Mme [B] [H] [R], présidente du syndicat des copropriétaires du Ponant 3, en date du 8 juillet 2014, adressait à Mme [K] [O], salariée du cabinet de syndic, un courrier mentionnant :' Bonjour Mme Comme il s'agit de la chaudière et donc d'un bien en communauté avec [Adresse 5], je continue comme nous en sommes convenus..'.
- pour ce qui est du procès-verbal de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence les [Adresse 5] en date du 22 août 1989 (Pièce n°8) ainsi que du procès-verbal de l'assemblée générale de la résidence saisie du Ponant trois du 21 août 1989 (Pièce n°9), ces deux procès-verbaux s'agissant de la chaufferie et de l'eau sont rédigés strictement dans les mêmes termes.
- le local technique qui abrite la chaudière n'est en aucun cas la propriété du syndicat des copropriétaires du Ponant 3, quelle que soit sa situation géographique, mais bien un local technique général.
- l'acte notarié en date du 30 octobre 1997, relatif à la résidence les [Adresse 5], contient en sa page 10, un paragraphe 4.7 intitulé « locaux techniques » lequel comprend en sa page 10, un point 4.7.2 intitulé « CHAUFFERIE ».
Le local dont s'agit se trouve être celui situé géographiquement sous l'immeuble le Ponant 3, mais dans les sous-sols communs.
- le promoteur a installé la chaudière à l'endroit qu'elle occupe dès la construction du sous-sol, et l'ensemble des branchements passant par [Adresse 5], c'est-à-dire les tuyaux amenant l'eau de l'extérieur de l'immeuble à la chaudière, puis de la chaudière vers l'immeuble constituant le Ponant 3 et l'immeuble constituant [Adresse 5].
Toute la tuyauterie qui permet l'alimentation en eaux de la chaudière passe par le sous-sol du Ponant 4.
- le délai de prescription relatif à l'occupation des lieux et l'utilisation de la chaudière a commencé à courir à compter du mois de juin 1987 à minima.
La prescription trentenaire est de ce fait acquise quant à l'occupation des lieux où se situe la chaudière.
- l'assemblée générale du 21 août 1989 des copropriétaires du Ponant 3 reprend,
dans sa résolution numéro 1, s'agissant de chaufferie, que cette dernière est située dans le local technique du Ponant 3, que son entretien et la consommation de gaz sont à répartir entre les deux immeubles en proportion des surfaces habitables de chaque immeuble,
- l'article 2 du procès-verbal intitulé : fonctionnement comptable et organisation des services décrit une situation ayant été actée.
- l'assemblée générale du 9 mai 2017 ainsi que le relève la décision en son article 12, mentionne très clairement que la décision relative à la souscription du contrat d'entretien est prise pour les deux résidences, cette délibération étant adoptée à l'unanimité.
Le Ponant 3 a bien consacré le fait que la chaudière, qui entre-temps avait été changée, mutualisée, avait sa place dans le local technique du Ponant 3.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 28/04/2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la recevabilité de la demande de découplage au regard des termes de l'appel :
L'appel en date du 21/12/2020 interjeté par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], vise expressément le dispositif du jugement entrepris en ce qu'il l'a :
'- Débouté de la demande de découplage du système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire des syndicats des copropriétaires des immeubles [Adresse 5].
- Constaté l'existence d'une servitude au bénéficie du syndicat des copropriétaires ILES DU PONANT 4 lui permettant d'utiliser la chaufferie de la résidence [Adresse 5] . - Débouté de la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires LES ILES DE PONANT 4 à une indemnité au titre de l'article 700 CODE DE PROCÉDURE CIVILE et aux entiers dépens'.
Dès lors, et au regard des termes précis de cet appel, le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] ne peut soutenir que le Ponant 3 aurait renoncé à sa demande de découplage au motif que l'appel ne porterait pas sur la mesure d'expertise ordonnée par le tribunal.
Le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] est donc recevable à agir au titre de son appel régulier.
Sur la recevabilité de l'action engagée au regard de la prescription :
L'article 2224 du code civil dispose que :
"les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer".
Il ressort des pièces versées aux débats que les règlements de copropriété des immeubles [Adresse 5] ont été établis au moment où les bâtiments étaient en cours d'édification, le 17 juin 1987 pour Ponant 3, non achevé à cette date, et le 27 décembre 1988 pour Ponant 4.
Les parties communes de l'immeuble sis PONANT 3 n'étaient pas réceptionnées à la date du 17 juin 1987.
Si la première chaudière a été installée à la connaissance de tous dès sa mise en place, à une période antérieure à décembre 1988, il est constant que cette chaudière a été changée courant 2007 ainsi qu'il résulte de deux procès-verbaux d'assemblée générale votés de façon identique par chacun des deux syndicats des [Adresse 5] et 4, qui demeuraient des entités indépendantes l'une de l'autre. Les deux syndicats ont ainsi accepté le principe du changement de la chaudière d'origine et l'achat commun d'une nouvelle chaudière.
Or, les difficultés d'exploitation de cette chaudières ne sont apparues dans toutes leurs composantes et origines au syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5] que le 29 juin 2016, date du rapport du bureau d'études thermique ABAQUE INGÉNIERIE.
L'assignation étant en date du 31 mai 2018, l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] n'est pas prescrite, comme pertinemment jugé par le tribunal.
Sur la propriété du local de chaufferie :
La mention de parties communes à tout l'ensemble immobilier inscrite dans le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 5] fait exclusivement référence aux parties communes de la copropriété les [Adresse 5], dès lors que selon le règlement de copropriété, la notion d'ensemble immobilier correspond aux sections DX [Cadastre 3] et DX [Cadastre 4], soit exclusivement à la copropriété [Adresse 5].
Si le local de chaufferie n'est pas repris dans la liste des parties communes énumérées dans le règlement de copropriété, il est également mentionné que cette liste n'est pas exhaustive, le terme 'notamment' étant employé.
Il ne ressort d'aucune pièce qu'existeraient des parties communes aux deux syndicats, et notamment que l'actuel local chaufferie ait cette caractéristique, dès lors qu'il se situe géographiquement sur la partie cadastrée formant propriété de la résidence [Adresse 5], cela même si les sous-sols communiquent entre eux.
La porte d'accès du sous-sol n'est pas gérée par le syndicat Les [Adresse 5] seul, le syndicat Les [Adresse 5] justifiant de sa participation aux frais de fonctionnement y afférents.
Il en résulte que le local de chaufferie appartient exclusivement à la résidence [Adresse 5] au titre de ses parties communes, comme apprécié par le tribunal, et étant rappelé que le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 août 1989 des copropriétaires du Ponant 4 comme le procès-verbal de l'assemblée générale du 21 août 1989 des copropriétaires du Ponant 3 mentionnent tous deux que la chaufferie est située dans le local technique du Ponant 3.
S'agissant de l'existence d'une servitude :
L'article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.'
L'article 691 du Code civil dispose que : "les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas
pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière."
Aux termes de l'article 688 du code civil, "les servitudes sont ou continues, ou discontinues. Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.
Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables."
En l'espèce, il est constant qu'un système de chauffage unique aux deux immeubles [Adresse 5] a été mis en oeuvre par le promoteur de l'immeuble, propriétaire initial de l'ensemble.
Il est également établi que si la chaudière d'usage commun est installée dans le local chaufferie figurant aux parties communes de Ponant 3, cette chaudière bénéficie de l'adduction d'eau sans laquelle elle ne saurait fonctionner. Or, l'ensemble des tuyauteries d'alimentation en eau traverse les sous-sols parties communes de Ponant 4, la copropriété Ponant 4 bénéficiant en retour de la prestation de chauffage de l'eau qu'elle consomme.
Il est de jurisprudence assurée que l'acte constitutif d'une servitude peut résulter d'une simple autorisation d'assemblée générale des copropriétaires.
Si le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] soutient qu' il n'y a pas eu de « décision » prise par l'assemblée générale du 21 août 1989 sur l'emplacement du système de chaufferie, dans le cadre du point n°2, il est néanmoins expressément mentionné au procès verbal de cette assemblée générale, qui n'est plus contestable, que 'chaufferie : elle est située dans le local technique du Ponant 3. Son entretien et sa consommation de gaz sont à répartir entre les deux immeubles en proportion des surfaces habitables de chaque immeuble'
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], entité indépendante, ne peut alors soutenir que cette disposition lui aurait été imposée par le syndicat des copropriétaires de PONANT 4, puisqu'elle prévoit expressément la répartition de l'entretien et de la consommation entre les deux immeubles.
Ensuite, le procès-verbal de l'assemblée générale du 9 mai 2007 des copropriétaires du Ponant 3, fait état de l'achat d'une chaudière et de la souscription d'un contrat d'entretien communément aux deux résidences :
"ce contrat est souscrit pour le Ponant 3 et 4. Le montant de ce contrat sera proratisé aux millièmes de chauffage de chaque bâtiment", s'agissant d'une résolution votée en son article 12 à l'unanimité.
Existe en conséquence non une simple tolérance de la part du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], mais bien une démarche active de sa part d'accorder au syndicat des copropriétaires de la
résidence [Adresse 5] une servitude d'utilisation de son local de chaufferie, comme en témoigne au surplus le propos de Mme [R] [B]
[H], présidente du syndicat des copropriétaires du Ponant 3, en date du 8 juillet 2014, adressé au syndic de copropriété :' Bonjour Mme Comme il s'agit de la chaudière et donc d'un bien en communauté avec [Adresse 5], je continue comme nous en sommes convenus'.
Après que les deux fonds ont cessé d'appartenir au même propriétaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a disposé d'une servitude conventionnelle lui permettant l'utilisation du local de chaufferie de la résidence [Adresse 5], au moyen de la chaudière acquise communément et entretenue par un même contrat.
Il n'importe que cette servitude n'ait pas fait l'objet d'une publicité, laquelle est destinée à l'information des tiers mais ne conditionne pas la validité de la servitude dans les rapports des propriétaires des fonds entre lesquels elle a été créée.
Le jugement doit être en conséquence confirmé sur ce point.
Il en résulte que dans le cadre de l'usage de cette servitude, la demande de découplage du système de chaufferie présentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] doit être rejetée, par confirmation du jugement rendu.
Le jugement a, au surplus, très utilement ordonné une mesure d'expertise, dont la réformation n'est pas sollicitée expressément en cause d'appel.
Sur les dépens et l'application de l'article 699 du code de procédure civile:
Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'
Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], appelant.
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Il est équitable de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,
DÉCLARE recevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] au titre du rejet de sa demande de découplage du système de production de chauffage et d'eau chaude.
DÉCLARE recevable l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5]
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux dépens d'appel, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,