CF/SH
Numéro 24/01962
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 12/06/2024
Dossier : N° RG 23/01672 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IRZS
Nature affaire :
Autres demandes relatives au bail à construction ou à l'emphytéose
Affaire :
S.A.S. MESCODIS
C/
S.C.I. PEY DE L'ANCRE
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
*
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 20 Mars 2024, devant :
Madame FAURE, magistrate chargée du rapport,
assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,
Madame FAURE, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame FAURE, Présidente
Madame de FRAMOND, Conseillère
Madame BLANCHARD, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A.S. MESCODIS représentée par son Président
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU
assistée de Maître JAUFFRET, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE :
S.C.I. PEY DE L'ANCRE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représentée et assistée de Maître IDIART de la SCP AGUER IDIART PIGNOUX CABINET ADVOCARE, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 16 MAI 2023
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
RG numéro : 23/00100
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Pey de l'Ancre est propriétaire des surfaces cadastrées section AC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 5] à [Localité 4].
Par acte notarié du 9 avril 1993, la SCI Pey de l'Ancre a conclu avec la société Mescodis un bail à construction, aux termes duquel ladite société s'est engagée à édifier ou faire édifier à ses frais sur le terrain loué, un ensemble immobilier comprenant une moyenne surface commerciale ainsi qu'une station de carburants pour véhicules automobiles.
Le bail a été consenti et accepté pour une durée de 30 années commençant à courir le 20 mai 1993 et arrivant à échéance le 19 mai 2023.
Le 20 février 2023, dans un contexte de reprise de l'activité commerciale par une autre enseigne, la SCI Pey de l'Ancre a fait établir un double état des lieux par procès-verbal de constat de commissaire de justice et par un cabinet d'architecte.
Par courrier du même jour qui a été consigné dans le constat de commissaire de justice, la SCI Pey de l'Ancre a sollicité auprès de la société Mescodis, la communication de divers documents administratifs concernant l'entretien des différents équipements de l'ensemble commercial, magasin et station-service.
Par sommation interpellative du 10 mars 2023, elle a renouvelé sa demande, en vain.
Par acte du 14 avril 2023, la SCI Pey de l'Ancre a assigné la société SAS Mescodis devant le président du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé aux fins de communication des documents.
Suivant ordonnance contradictoire du 16 mai 2023 (RG n°23/00100), le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax a :
- Déclaré le juge des référés compétent pour statuer sur la demande de communication de pièce sous astreinte,
- Condamné la société Mescodis à communiquer à la SCI Pey de l'Ancre les documents
suivants :
Concernant le magasin :
- le registre de sécurité du magasin,
- le dernier procès-verbal de la commission de sécurité,
- le dernier rapport de vérification périodique électrique réalisé par un intervenant qualifié (a minima le rapport de l'électricien mandaté par la société Mescodis pour réaliser la mise en conformité des points soulevés par le rapport Socotec du 7 février 2023),
- les contrats de maintenance désenfumage et portes automatiques avec les attestations de bon fonctionnement,
Concernant la station-service :
- le registre de sécurité,
- les éléments relatifs à l'installation et à la maintenance réalisées par la société Madic (dossier technique de fabrication, certificat pour le séparateur d'hydrocarbures, certificat d'étanchéité des réservoirs enterrés et des canalisations, justificatifs des travaux réalisés en 2011),
- le dernier rapport du contrôle périodique de la station réalisé en avril 2023,
- le registre des déchets avec les BSDD (bordereaux de suivi des déchets dangereux) pour les séparateurs hydrocarbures,
- l'autorisation de déversement et l'attestation de conformité du raccordement EU et EP,
- le contrat d'entretien des ouvrages de prétraitement EU/EP et les justificatifs correspondants,
- les diagnostics de site évaluation phase I et 2 (analyses pollutions sols et eaux souterraines) et le dernier diagnostic de site actuellement réalisé par carottage,
- les dossiers techniques amiante,
- les rapports de vérification des installations électriques dans le cadre de la réglementation ICPE et notamment les rapports réalisés par la société Socotec.
- Dit que ladite condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance,
- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- Condamné la société Mescodis à payer à la SCI Pey de l'Ancre la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la société Mescodis aux dépens.
Le juge des référés a considéré :
- qu'au regard des états des lieux réalisés par commissaire de justice et par architecte le 20 février 2023, les constructions édifiées dans le cadre du bail n'ont pas été régulièrement entretenues par la société Mescodis, et ce conformément à l'article VI du bail à construction conclu le 9 avril 1993 ; qu'en ce sens, la SCI Pey de l'Ancre justifie d'un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile.
- que l'obligation du preneur d'entretien des constructions édifiées et des aménagements apportés est non sérieusement contestable au sens de l'article 834 et 835 du code de procédure civile ; que le bailleur peut légitimement solliciter tout document de nature à apprécier l'état réel d'entretien et de réparation des constructions et des aménagements réalisés ; que l'urgence, en raison de la proximité du terme du bail le 19 mai 2023, est bien caractérisée.
- que dans le cadre de locaux susceptibles d'être exploités à des fins commerciales, l'obligation d'entretien implique nécessairement une édification conforme aux normes en vigueur et à une mise en conformité régulière de ceux-ci afin d'en garantir un état d'usage normal ; que cette condition est applicable à la reprise d'une station service, ce qui permet de faire droit à la demande de communication de pièces de la SCI Pey de l'Ancre dès lors qu'elles sont obligatoires et qu'elles présentent un lien suffisant avec l'obligation d'entretien des constructions.
La SAS Mescodis a relevé appel par déclaration du 15 juin 2023, critiquant l'ordonnance en ce qu'elle a :
- déclaré le juge des référés compétent pour statuer sur la demande de communication de pièce sous astreinte
- condamné la société Mescodis à communiquer à la SCI Pey de l'Ancre les documents suivants:
Concernant le magasin :
- le registre de sécurité du magasin
- le dernier procès-verbal de la commission de sécurité
- le dernier rapport de vérification périodique électrique réalisé par un intervenant qualifié (à minima le rapport de l'électricien mandaté par la société Mescodis pour réaliser la mise en conformité des points soulevés par le rapport Socotec du 7 février 2023)
- les contrats de maintenance désenfumage et portes automatiques avec les attestations
de bon fonctionnement.
Concernant la station service :
- le registre de sécurité
- les éléments relatifs à l'installation et à la maintenance réalisées par la société MADIC (dossier technique de fabrication, certificat pour le séparateur d'hydrocarbures, certificat d'étanchéité des réservoirs enterrés et des canalisations, justificatifs des travaux réalisés en 2011)
- le dernier rapport du contrôle périodique de la station réalisé en avril 2023
- le registre des déchets avec les BSDD (bordereaux de suivi des déchets dangereux) pour les séparateurs hydrocarbures
- l'autorisation de déversement et l'attestation de conformité du raccordement EU et EP
- le contrat d'entretien des ouvrages de prétraitement EU/EP et les justificatifs correspondants
- les diagnostics de site évaluation phase 1 et 2 (analyses pollutions sols et eaux souterraines) et le dernier diagnostic de site actuellement réalisé par carottage
- les dossiers techniques amiante
- les rapports de vérification des installations électriques dans le cadre de la réglementation ICPE et notamment les rapports réalisés par la société SOCOTEC
- dit que ladite condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance
- débouté la société Mescodis de ses demandes plus amples ou contraires
- condamné la société Mescodis à payer à la SCI Pey de l'Ancre la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné la société Mescodis aux dépens.
Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions du 11 mars 2024, la SAS Mescodis, appelante, entend voir la cour :
- Déclarer la société Mescodis recevable et bien fondée dans son appel,
Y faisant droit,
Vu les articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile
Vu l'article 1103 du code civil
- A titre principal, Réformer l'ordonnance de référé du tribunal Judiciaire de Dax du 16 mai 2023 en ce qu'elle a retenu la compétence du juge des référés pour statuer sur la demande de communication de pièces sous peine d'astreinte de la SCI Pey de l'Ancre ;
- Statuant à nouveau, Rejeter les demandes de communication de pièces de la SCI Pey de l'Ancre comme ne relevant pas de la compétence du juge des référés ;
- A titre subsidiaire, Réformer l'ordonnance de référé du tribunal Judiciaire de Dax du 16 mai 2023 en ce qu'elle a condamné la société Mescodis à remettre sous peine d'astreinte les documents visés par l'ordonnance et rejeter la demande de communication de pièces de la SCI Pey de l'Ancre ;
- Vu la remise de documents par la société Mescodis à la SCI Pey de l'Ancre le 19 mai 2023 selon constat d'huissier, par mail du 19 mai 2023 de la société Mescodis pour la transmission du rapport étanchéité des cuves du 12 mai 2023, par courrier du 6 juillet 2023 communiquant les 2 derniers bordereaux de suivi des déchets dangereux ;
- Vu l'indication par la société Mescodis ne pas détenir de documents autres que ceux ainsi remis à la SCI Pey de l'Ancre ;
- Vu la volonté de la SCI Pey de l'Ancre de ne pas laisser la société Tellus terminer sa mission ;
- Statuant à nouveau, Rejeter les demandes de communication de pièces de la SCI Pey de l'Ancre sous peine d'astreinte ;
- Réformer l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Dax du 16 mai 2023 en ce qu'elle a condamné la société Mescodis aux entiers dépens ainsi qu'à verser une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI Pey de l'Ancre aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à une somme de 4 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions du 8 mars 2024, la SCI Pey de l'Ancre, intimée et appelante incident, entend voir la cour :
Vu les articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile
Vu l'article 1104 du code civil
Vu les pièces produites
- Confirmer l'ordonnance rendue le 16 Mai 2023 par le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Dax en ce qu'elle a :
- Déclaré le juge des référés compétent pour statuer sur la demande de communication de pièce sous astreinte,
- Condamné la société Mescodis à communiquer à la SCI Pey de l'Ancre les documents suivants:
Concernant le magasin :
- le registre de sécurité du magasin,
- le dernier procès-verbal de la commission de sécurité,
- le dernier rapport de vérification périodique électrique réalisé par un intervenant qualifié (à minima le rapport de l'électricien mandaté par la société Mescodis pour réaliser la mise en conformité des points soulevés par le rapport Socotec du 7 février 2023),
- les contrats de maintenance désenfumage et portes automatiques avec les attestations de bon fonctionnement,
Concernant la station-service :
- le registre de sécurité,
- les éléments relatifs à l'installation et à la maintenance réalisées par la société MADIC
(dossier technique de fabrication, certificat pour le séparateur d'hydrocarbures, certificat
d'étanchéité des réservoirs enterrés et des canalisations, justificatifs des travaux réalisés en 2011),
- le dernier rapport du contrôle périodique de la station réalisé en avril 2023,
- le registre des déchets avec les BSDD (bordereaux de suivi des déchets dangereux) pour les séparateurs hydrocarbures,
- l'autorisation de déversement et l'attestation de conformité du raccordement EU et EP,
- le contrat d'entretien des ouvrages de prétraitement EU/EP et les justificatifs
correspondants,
- les diagnostics de site évaluation phase I et 2 (analyses pollutions sols et eaux souterraines) et le dernier diagnostic de site actuellement réalisé par carottage,
- les dossiers techniques amiante,
- les rapports de vérification des installations électriques dans le cadre de la réglementation ICPE et notamment les rapports réalisés par la société Socotec.
- Dit que ladite condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance,
- Condamné la société Mescodis à payer à la SCI Pey de l'Ancre la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamné la société Mescodis aux dépens
- L'infirmer et la réformer pour le surplus et, y ajoutant :
- Condamner la SAS Mescodis à communiquer à la SCI Pey de l'Ancre, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision :
- Tous les plans de la station de carburant et du supermarché
Pour le magasin :
- Tous les PV des commissions de sécurité,
- Tous les rapports de vérifications périodiques électriques réalisés par un bureau de contrôle,
Pour la station-service :
- Les rapports de contrôle périodique ICPE en fonction des rubriques concernées + les plannings de mise en conformité éventuels (décennale) + les contrôles initiaux et quinquennaux obligatoires + le type de classement en fonction du volume distribué avec le rapport sur les ventes en volume annuel par type de produit : blanc et rouge, L'ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) et les règlements associés si contraintes
- Le rapport de suivi piézométrique,
En tout état de cause,
- Condamner la SAS Mescodis à payer à la SCI Pey de l'Ancre une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
MOTIFS
Sur la compétence du juge des référés :
La demande de communication de pièces est effectuée par la SCI Pey de l'Ancre, bailleur du bail à construction consenti en 1993 et expirant le 19 mai 2023, au visa des articles 145,834 et 835 du code de procédure civile.
Sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile :
L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Or, depuis l'ordonnance de référé du 16 mai 2023 qui a fait droit partiellement à la demande de communication de pièces, une assignation au fond est intervenue le 27 juin 2023 diligentée par la SCI Pey de l'Ancre à l'encontre de la SAS Mescodis. Aussi, la condition d'absence de procès n'est plus réunie en appel et la cour n'est donc plus compétente sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile pour examiner la demande de communication de pièces en appel.
Sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile :
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire dans les limites de sa compétence peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'urgence, condition de la régularité de la décision prise en référé, doit s'apprécier au moment où la décision a été rendue et non pas au moment où le juge a été saisi.
Il en résulte que, pour statuer sur le mérite de l'appel d'une ordonnance de référé et apprécier l'urgence, la cour d'appel doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures, à la date à laquelle elle rend sa décision. Or, si l'urgence était avérée lors de l'ordonnance de référé du 16 mai 2023 dès lors que le bail à construction expirait le 19 mai 2023 et que la SAS Mescodis allait quitter les lieux à cette date, la SCI Pey de l'Ancre ne justifie pas de la situation actuelle du bien quant à la continuité de l'exploitation et à une impossibilité de relocation du fait de l'absence des documents et aucune urgence n'est donc plus caractérisée.
La cour n'est donc pas compétente pour statuer sur la demande sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile.
Sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile :
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge des référés, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il existe pour la société Mescodis en vertu de l' article R 143-34 du code de la construction une obligation de conformité des installations et équipements notamment face aux risques d'incendie , de l'article R 143-44 du même code l'obligation de la tenue d'un registre de sécurité, des prescriptions au regard de la réglementation pour la protection de l'environnement, ces dispositions réglementaires ayant été rappelé à juste titre par le premier juge, qui sont donc en lien avec le bon entretien des biens, objets du bail à construction étant rappelé que les constructions en fin de bail sont transférées à la propriété de la SCI Pey de L'Ancre et que celle-ci doit être à même de connaître l'état exact de l'installation d'autant que les constructions ont été édifiées trente ans auparavant.
Dès lors que certaines pièces ont déjà été remises par la société Mescodis le 19 mai 2023 tel que cela résulte du constat du commissaire de justice du 19 mai 2023, du mail du 19 mai 2023 portant transmission du rapport étanchéité des cuves du 12 mai 2023 et le courrier du 6 juillet 2023 communiquant les deux derniers bordereaux de suivi des déchets dangereux et que la société Mescodis déclare qu'elle ne possède pas le surplus des documents réclamés, il convient de ne pas ordonner une astreinte, une production sous astreinte de documents qu'elle ne possède pas est inopérante et il appartient à la SCI d'en tirer toute conséquence au fond dans ses relations avec le preneur dans le cadre de l'état des lieux de sortie du preneur.
L'ordonnance sera donc confirmée pour les pièces dont la communication a été ordonnée sur ce fondement de l'article 835 du code de procédure civile mais infirmée sur le prononcé de l'astreinte.
Pour le surplus des pièces réclamé dans le cadre de l'appel incident de la SCI Pey de l'Ancre, il convient de les analyser pièce par pièce :
- tous les plans de la station de carburant et du supermarché : ces plans ne peuvent être exigés alors que les demandes de permis de construire ont été déposées également par la SCI Pey de l'Ancre, le 26 décembre 1991 et le 20 février 1992 et qu'elle était donc en possession des plans.
- tous les procès-verbaux de commission de sécurité, tous les rapports de vérifications périodiques électriques réalisés par un bureau de contrôle du magasin : il ne peut être exigé ces documents sur une période de trente ans et seuls les derniers procès-verbaux sont utiles pour vérifier l'entretien et la conformité du bâtiment. Aussi, le premier juge a limité à juste titre la production du dernier procès-verbal de la commission de sécurité et le dernier rapport de vérification périodique électrique réalisé par un intervenant qualifié.
- pour la station service : il est réclamé en sus les rapports de contrôle périodique ICPE en fonction des rubriques concernées, les plannings de mise en conformité éventuels (décennale), les contrôles initiaux et quinquennaux obligatoires, le type de classement en fonction du volume distribué avec le rapport sur les ventes en volume annuel par type de produit : blanc et rouge, L'ERNMT (Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) et les règlements associés si contraintes ; le rapport de suivi piézométrique.
D'une part, ces documents décrits en termes généraux ne sont pas suffisamment identifiables et ne sont pas suffisamment limités dans le temps dès lors que les contrôles initiaux ne sont plus d'actualité ; que l'état des risques naturels, miniers et technologiques relève de la préfecture ; que ces documents se heurtent donc à une contestation sérieuse sur leur utilité et leur détention obligatoire par la société Mescodis.
L'ordonnance sera donc confirmée sur le rejet de production des pièces énumérées dans l'appel incident de la SCI.
L'ordonnance sera donc confirmée dans ses dispositions sauf sur le prononcé de l'astreinte.
L'équité commande d'allouer à la société Mescodis une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la SCI sur ce point.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance en ce qu'elle a prononcé une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant deux mois à compter de la signification de l'ordonnance,
statuant à nouveau sur ce point :
dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,
confirme l'ordonnance pour le surplus des dispositions de la cour,
y ajoutant :
Condamne la SCI Pey de l'Ancre à payer à la SAS Mescodis une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette la demande de la SCI Pey de l'Ancre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI Pey de l'Ancre aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE